Государственная регистрация недвижимости

В отдельных случаях, как, например, по договору продажи недвижимости, предусмотрено, что если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации перехода этого права и взыскать с виновной стороны убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Во втором случае общее правило состоит в том, что при несоблюдении требований о государственной регистрации сделки ее недействительность наступает только в случаях, установленных законом (п. 1 ст. 165 ГК РФ). В частности, подобные последствия предусмотрены для договора ипотеки (ст. 339 ГК РФ) и договора доверительного управления недвижимым имуществом (п. 3 ст. 1017 ГК РФ).

В п. 3 ст. 165 ГК РФ предусматривается возможность "исцеления" незарегистрированной сделки, состоящая в следующем: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе вынести решение о ее регистрации, и сделка должна быть зарегистрирована в соответствии с решением суда. Но эффективность подобной формулы во многом ставится под сомнение явным несоответствием между п. 1 и 3 ст. 165 ГК РФ. Ведь если несоблюдение требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность только в случаях, предусмотренных законом, какой смысл обращаться с иском об ее "исцелении" во всех остальных? Кроме того, насколько положение о "выборочной" недействительности подлежащих регистрации сделок согласуется с требованием ст. 164 ГК РФ и ст. 4 Федерального закона об их обязательной регистрации?

Не совсем ясная ситуация, связанная с последствиями незарегистрированной сделки с недвижимостью, в настоящее время упрощается тем, что основную массу таких сделок составляют договоры (п. 1 ст. 154 ГК РФ). Здесь действуют несколько иные правила, чем те, которые распространяются на последствия незарегистрированных сделок в целом. Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, подлежащий регистрации договор считается заключенным с момента его регистрации. Соответственно общее последствие состоит в признании такого договора незаключенным. Ряд статей, посвященных конкретным договорам (ст. 558, 560, 651 и 658 ГК РФ), это общее правило повторяют, однако и при отсутствии прямого упоминания незарегистрированный договор должен признаваться незаключенным.

Исключение из этого правила составляют уже упоминавшиеся случаи признания незарегистрированного договора недействительным (ст. 339, п. 3 ст. 1017 ГК РФ). То обстоятельство, что это последствие является именно исключением, находит подтверждение и в самой ст. 433, и в п. 1 ст. 165 ГК РФ.

Однако применительно к договорам с недвижимостью сразу же возникла другая проблема - проблема соотношения понятий "недействительный" и "незаключенный" договор и их последствий. Причем давно длящийся теоретический спор о соотношении этих двух понятий сразу же перешел в практическую плоскость.

В частности, на практике возник вопрос, может ли иск об "исцелении" сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ) быть подан стороной по незаключенной сделке либо таким правом обладает сторона по сделке, признаваемой недействительной? По мнению В.В. Витрянского, недействительность сделки - гораздо более жесткое последствие, чем ее "незаключенность", поскольку лишает сторону права обратиться в суд с иском о понуждении к регистрации.

Как нам кажется, введение в ГК РФ такого последствия, как признание сделки незаключенной, было вполне оправданно. Более того, тот единственно правильный подход к последствиям незаключенной сделки, которые исповедуют Н.В. Рабинович и М.И. Брагинский, полностью соответствует принципу достоверности регистрации вещных и приравненных к ним обязательственных прав на недвижимость (нет регистрации - нет и самой сделки). С сожалением приходится констатировать, что применительно к государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом данный подход воплотить полностью в жизнь не удалось. Как представляется, п. 3 ст. 165 ГК РФ дает возможность обращаться с требованием о понуждении к регистрации сделки как стороне по незаключенному, так и стороне по недействительному договору, что нивелирует последствия для обоих. По этому пути, по-видимому, пойдет и судебная практика.

2.2. Возникновение (переход) права собственности на недвижимое имущество

В практике арбитражных судов довольно часто возникают вопросы, связанные с регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество. Суды, как правило, с учетом требований ст. 219, п. 2 ст. 223 ГК РФ признают заинтересованное лицо собственником имущества только при наличии регистрации. В тех случаях, когда покупателем недвижимого имущества до государственной регистрации за ним права собственности совершаются сделки по распоряжению имуществом, такие сделки признаются ничтожными, поскольку недвижимостью распорядилось лицо, не являющееся собственником.

По данному вопросу Высший Арбитражный Суд РФ совершенно четко сформулировал свою позицию в информационном письме от 13 ноября 1997 г. № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости". В пункте 2 указанного письма отмечается, что до государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.

Такой вывод был сделан в связи с рассмотрением спора по иску акционерного общества о признании недействительным договора купли-продажи строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью. Истец указал, что продал строение по договору купли-продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью.

Получив плату за строение, директор частного предприятия скрылся. В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статья 551 ГК РФ императивно определяет момент перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости, также связывая его с моментом государственной регистрации.

Поскольку право собственности на строение у индивидуального частного предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу. Общество с ограниченной ответственностью, покупая здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данные о регистрации, хотя было обязано это сделать, т.е. действовало неосмотрительно, на свой страх и риск.

С учетом изложенного кассационная инстанция удовлетворила исковые требования акционерного общества.

Таким образом, возникновение (переход) права собственности на недвижимое имущество представляет собой сложный юридический состав, связанный, во-первых, с наличием одного из оснований приобретения права собственности, предусмотренного ст. 218 ГК РФ (в данном случае - сделкой), и, во-вторых, с его обязательной государственной регистрацией.

С учетом этих положений по некоторым делам возникает вопрос о соотношении исков о признании права собственности и о регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости по договору купли-продажи, о возможности удовлетворения иска о признании права собственности при отсутствии государственной регистрации права собственности.

Что касается исков о признании права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), то согласно п. 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 арбитражным судам рекомендовано исходить из того, что отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для обращения в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности в силу приобретательной давности. Собственно, это положение продиктовано самой сутью института приобретательной давности, а также нормами ст. 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В отношении других случаев на основании ст. 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которая предусматривает регистрацию прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, и содержит указание на то, что момент возникновения права определяется решением суда, следует отметить, что при наличии спора о праве отсутствие государственной регистрации не может служить препятствием для его разрешения в суде.

Так, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в качестве кассационной инстанции не согласился с решением суда об отказе в иске о признании права собственности на здание, заявленном к ТОО, и в иске об обязании зарегистрировать право собственности на это здание. Истцу было отказано, поскольку право собственности было зарегистрировано на ТОО. Из материалов дела видно, что истец приватизировал спорные жилые помещения путем их выкупа на основании договора аренды с правом выкупа, заключенного с Фондом государственного имущества Краснодарского края, т.е. способом, предусмотренным законодательством о приватизации. Законность договора аренды и дополнительного соглашения о праве выкупа проверены и подтверждены вступившим в законную силу решением арбитражного суда. Продажа впоследствии Комитетом по управлению муниципальным имуществом города спорного имущества ТОО не соответствует законодательству, поскольку это имущество было незаконно передано в муниципальную собственность. В связи с выкупом имущества истец приобрел право собственности на него и может требовать признания этого права в судебном порядке в силу ст. 12 ГК РФ.

Требование к регистрационной службе подлежит удовлетворению в силу п. 5 ст. 2 Закона о государственной регистрации, предусматривающего обжалование в суд отказа в государственной регистрации права на недвижимое имущество.

В другом случае кассационная инстанция оставила без изменения решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции, признавшие действительными договоры купли-продажи торгового павильона и право собственности покупателя на него. Стороны выполнили свое обязательство по оплате имущества и его передаче, но ответчик уклонился от нотариального удостоверения договора, предусмотренного соглашением сторон. На основании ст. 165 ГК РФ сделка признана действительной. В решении суда отмечено, что требования о государственной регистрации перехода права собственности не заявлено. Однако, учитывая фактическое исполнение сделки, суд счел необходимым удовлетворить требование о признании права собственности, так как это будет являться основанием для устранения препятствий правовой регистрации и выдачи правоустанавливающих документов на объект недвижимости. Кассационная инстанция признала данный вывод правильным, сославшись на то, что уклонением от нотариального удостоверения договора ответчик нарушил право истца зарегистрировать в установленном порядке право собственности на приобретенное имущество.

Можно привести еще один пример, когда был удовлетворен иск о признании права собственности на недвижимое имущество, об освобождении от ареста и исключении из описи указанного имущества, об обязании регистрационных органов выдать правоустанавливающие документы о праве собственности. Исковые требования мотивированы тем, что судебным приставом-исполнителем наложен арест на имущество, не принадлежащее должнику. Должник является учредителем истца, спорное имущество внесено им в уставный капитал общества (истца). После передачи имущества на основании акта приема-передачи основных средств и регистрации устава общества истец является его собственником.

Данное решение было обжаловано взыскателем, который ссылался на неправильное применение судом ст. 131, 223 ГК РФ, полагая, что при отсутствии государственной регистрации перехода к истцу права собственности на арестованное недвижимое имущество у суда не было оснований для удовлетворения исковых требований о признании права собственности и освобождении имущества от ареста.

В соответствии с п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ при совершении сделок по отчуждению недвижимого имущества право собственности на это имущество возникает у приобретателя с момента его государственной регистрации, поэтому кассационная инстанция не согласилась с выводами суда о возникновении у истца права собственности на спорное имущество, однако отклонила доводы кассационной жалобы о неправомерном удовлетворении судом исковых требований в части освобождения недвижимого имущества от ареста и исключения его из акта описи, указав, что с момента внесения учредителем спорного недвижимого имущества в уставный капитал акционерного общества (передачи по акту) и государственной регистрации последнего как юридического лица, общество (истец) является законным владельцем переданного ему имущества, а учредитель утрачивает права по распоряжению им.

Создание общества осуществлено в соответствии с законом, учредитель не оспаривает передачу истцу недвижимого имущества в качестве своего вклада в уставный капитал, спора по осуществлению регистрации перехода права собственности между истцом и его учредителем не имеется, поэтому на данное имущество не может быть обращено взыскание по долгам учредителя.

Приведенные примеры арбитражной практики наглядно показывают, что такой момент возникновения права собственности на недвижимое имущество определяется исходя из сложного юридического состава, включающего правопорождающие юридические факты (титулы собственности) и акт их государственной регистрации.

Заключение