Договор аренды: общие положения

Статья 453 Гражданского Кодекса четко  регламентирует правовые последствия  изменения и расторжения договоров:

При изменении договора обязательства  сторон сохраняются в измененном виде. (Ст. 453, п. 1) Сохранение обязательств в измененном виде может означать как их изменение, так и частичное прекращение обязательств, возникших из измененного впоследствии договора. Например, в случаях, когда поставщик и покупатель достигают соглашения по вопросу об уменьшении объема поставки, это означает, что изменение договора привело к частичному прекращению обязательств¹⁾.

В случае расторжения договора обязательства, из него возникшие, прекращаются (статья 453, п. 2). Таким образом, сформулировано основание прекращения обязательств.

Момент, с которого обязательства  считаются измененными или прекращенными, определяется по-разному в зависимости  от того, как осуществлено изменение  или расторжение договора: по соглашению сторон или по решению суда. ( Статья 453, п. 3 ГК).

В первом случае возникшие из договора обязательства считаются измененными  или прекращенными с момента  заключения соглашения сторон об изменении  или расторжении договора. В свою очередь, этот момент должен определяться по правилам, установленным в отношении  момента заключения договора (статья 433).

Во втором случае, когда изменение  или расторжение договора производится по решению суда, обязательства считаются  измененными или прекращенными  с момента вступления решения  в законную силу.

Стороны не вправе требовать возвращения  того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения  или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением  сторон. (статья 453, пункт 4).

Если же основанием для изменения  или расторжения договора послужило  существенное нарушение договора одной  из сторон, другая сторона вправе требовать  возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора. (Статья 453, пункт 5 ГК РФ). «Однако удовлетворение судом такого требования возможно лишь в случае, когда основанием для  изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение  этой стороной (ответчиком) условий  договора».¹⁾ В Гражданском Кодексе содержатся нормы, устанавливающие определенный порядок изменения и расторжения договора.

Правило о форме соглашения об изменении  и расторжении договора: соглашение о подобных действиях совершается  в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота  не вытекает иное. Только после получения  отказа другой стороной на предложение  изменить или расторгнуть договор  либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или  установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный  срок, требование об изменении или  о расторжении договора может  быть заявлено стороной в суд. (Статья 452 ГК)

Обязательным условием изменения  или расторжения договора по решению  суда является соблюдение специальной  досудебной процедуры урегулирования спора непосредственно между  сторонами договора. До настоящего времени действует положение, согласно которому спор может быть передан на разрешение арбитражного суда лишь после принятия сторонами мер по непосредственному урегулированию спора, за исключением некоторых категорий споров, которые не имеют отношения к изменению и расторжению договоров.

Ответственность арендодателя регулируется ст. 612 ГК РФ и содержит следующее.

1. Арендодатель отвечает за недостатки  сданного в аренду имущества,  полностью или частично препятствующие  пользованию им, даже если во  время заключения договора аренды  он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков  арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков  из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения  договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях  арендатора или о его намерении  устранить недостатки имущества  за счет арендодателя, может без  промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным  имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить  недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

2. Арендодатель не отвечает за  недостатки сданного в аренду  имущества, которые были им, оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Предоставление имущества в  надлежащем состоянии означает, что  оно передается свободным от недостатков, т. е. от таких его свойств, которые  ухудшают его качество или, что одно и то же, представляют собой любые  отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии с договором аренды.

Арендодатель отвечает за любые  недостатки сданного в аренду имущества  независимо от того, препятствуют ли они  использованию имущества полностью  или только частично. Ответственность  не наступает лишь за те недостатки, которые названы в п. 2 ст. 612 ГК РФ.

Есть все основания считать  недостатком арендованного имущества  и дефект титула арендодателя на него. Разумеется, дефекты титула должны быть такими, которые могли бы лишить арендатора права владения и (или) пользования  предметом договора. Например, если арендодатель не мог распоряжаться  передаваемой в аренду вещью, то договор  может быть признан ничтожным, а  его предмет - изъят.

Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись в  арендованном имуществе до заключения договора аренды, а не возникли позднее. Иными словами, должна быть причинная  связь между недостатком, проявившимся в период действия договора, и тем  состоянием вещи, которое она имела  ранее. Отсутствие причинной связи  означает, что недостаток возник позднее. Он, конечно, находится на риске арендодателя, но не влечет его ответственности  перед арендатором. Разумеется, и  в этом случае арендатор может  расторгнуть договор на основании  подп. 4 ст. 620 ГК РФ. Он также вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы в соответствии с п. 4 ст. 614 ГК РФ, но не может взыскать с арендодателя понесенные убытки.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал (и, добавим от себя, не должен был знать) об этих недостатках. Это означает, что ответственность арендодателя строится в данном случае на началах риска (т. е. независимо от вины) и тогда, когда договоры аренды заключаются вне сферы предпринимательской деятельности. В противном случае упоминание о том, что арендодатель отвечает за недостатки независимо от того, знал он о них или нет, излишне ввиду наличия общего правила, закрепленного в п. 3 ст. 401 ГК РФ.

Недостатки арендованного имущества  могут быть явными или скрытыми, оговоренными или не оговоренными арендодателем. Явными следует считать недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра  имущества или проверки его исправности  при заключении договора или передаче имущества в аренду. Скрытые недостатки, соответственно, не обладают этими  качествами, причем не имеет значения, знает о них арендодатель или  нет. Недостатки должны считаться оговоренными, если они зафиксированы в той  же форме, в которой должен быть заключен договор аренды. Все остальные  недостатки должны быть признаны неоговоренными.

Вместе с тем недостатки должны быть присущи самому арендованному  имуществу, а не действиям по его  предоставлению в аренду. Поэтому  правила ст. 612 ГК РФ не применяются, если не переданы принадлежности и  документы или допущена просрочка  передачи имущества в аренду. За нарушение двух последних обязанностей установлена самостоятельная ответственность  по п. 2 и п. 3 ст. 611 ГК РФ.

При обнаружении в арендованном имуществе недостатков арендатор  вправе предъявить одно из требований, предусмотренных ст. 612 ГК РФ. Выбор  арендатором той или иной из предоставленных  ему возможностей осуществляется совершенно свободно и не связан с получением на то согласия арендодателя. Сроки  соответствующих требований и уведомлений  определяются по правилам ст. 314 ГК РФ.

После того как заявлено одно из указанных  требований (за исключением требования о досрочном расторжении договора), арендодатель может, но без промедления, т. е. в разумный срок (ст. 314 ГК РФ) произвести замену предоставленного арендатору имущества  другим аналогичным имуществом, находящимся  в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если же арендатор требует досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить произвести замену арендованного  имущества. Реакция арендодателя на одно из требований арендатора, предусмотренных  п. 1 ст. 612 ГК РФ, должна соответствовать  содержанию этого требования¹⁾. Нельзя не отметить известного противоречия при формулировании такой меры ответственности арендодателя, как удержание расходов на устранение недостатков из суммы арендной платы. Сначала в ст. 612 идет речь об уведомлении арендодателя о намерении произвести такое удержание, а затем - об уведомлении о намерении устранить недостатки за счет арендодателя. В первом случае арендатор без всякого уведомления может устранить недостатки, а уведомлять должен лишь об удержании расходов из арендной платы. Во втором случае уведомление должно быть послано до того момента, когда начнется устранение недостатков. Первый вариант следует признать соответствующим смыслу ст. 612, а второй - результатом неточности формулировки.

Сделанный вывод может быть подтвержден  рядом аргументов. Во-первых, именно так сформулирована соответствующая  мера ответственности (то, на что имеет  право арендатор). Во-вторых, предварительная  отправка уведомления лишает соответствующую  меру качества ответственности. В чем  смысл уведомления о том, что  арендатор и так может сделать! Ведь арендодатель не в состоянии препятствовать устранению недостатков самим арендатором. Однако сообщить арендодателю, что расходы на устранение недостатков будут удержаны из арендной платы, арендатор обязан. Наконец, арендатор вправе не удерживать расходы по устранению недостатков из арендной платы, а просто взыскать их с арендодателя без всяких уведомлений (об этом требовании в ст. 612 сказано ранее), причем в размерах, не ограниченных суммой арендной платы.

При замене арендодателем предмета договора или безвозмездном устранении им недостатков договор аренды досрочно расторгнут быть не может. Но, как было сказано ранее, такое возможно лишь в случае, когда арендатор потребовал не расторжения договора, а безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения арендной платы или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения убытков в непокрытой части. Такое  возмещение необходимо в подавляющем  большинстве случаев, когда производится замена арендованного имущества  или устранение его недостатков, поскольку вещь, хотя бы на короткий промежуток времени, выбывает из пользования  арендатора. Требование о возмещении убытков также неизбежно и  при досрочном расторжении договора. Что же касается возмещения стоимости  устранения недостатков за счет арендной платы или соразмерного ее уменьшения, то возмещение убытков обычно производится лишь тогда, когда величина арендной платы недостаточна для их покрытия.

В ст. перечислены недостатки арендованного  имущества, за которые арендодатель не отвечает, а именно:

недостатки, оговоренные в письменной форме при заключении договора. Соглашаясь взять в аренду вещь с недостатками, арендатор лишается права привлечь арендодателя за них к ответственности;

недостатки, заранее известные  арендатору, т. е. такие, о которых  он знал или должен был знать. Причем вовсе не обязательно, чтобы недостатки были выявлены в рамках ранее существовавших правоотношений между теми же сторонами. Главное, чтобы арендодатель мог  доступными ему средствами доказывания  подтвердить осведомленность арендатора о подобных недостатках (сообщения  в средствах массовой информации);

явные недостатки, т. е. такие, которые  должны были быть обнаружены арендатором  во время осмотра имущества или  проверки его исправности при  заключении договора или передаче имущества  в аренду.

Исходя из упомянутого перечня  недостатков, можно сделать вывод  о том, что арендодатель несет  ответственность за не оговоренные  скрытые недостатки, не известные  арендатору заранее.

Поскольку арендодатель не несет ответственности  за явные недостатки, он не обязан сообщать о них арендатору. Арендатору же в свою очередь надлежит осматривать  вещь при получении ее в аренду, поскольку иначе он будет вынужден пользоваться ею с недостатками¹⁾.