Договор аренды: общие положения

 

 

2.2 Ответственность арендатора по договору аренды

 

Еще одним субъектом арендных правоотношений выступает арендатор.

Эта сторона в договоре должна обладать дееспособностью: способностью гражданина своими действиями приобретать и  осуществлять гражданские права, создавать  для себя гражданские обязанности  и исполнять их. Дееспособность возникает  в полном объеме по достижении гражданином  совершеннолетия (с 18 лет).

Арендатором может выступать и  юридическое лицо, для которого, как известно, правоспособность возникает  в момент его создания. Под созданием  юридического лица подразумевается внесение соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц: для организаций государство требует специального санкционирования (утверждения). Точного определения арендатора ГК РФ не дает. Но в силу самого договора арендатора можно охарактеризовать как лицо, получающее во временное владение и пользование или во временное пользование имущество и осуществляющее определенную договором арендную плату¹⁾.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ "плоды, продукция и доходы, полученные арендатором  в результате использования арендованного  имущества в соответствии с договором, являются его собственностью". Право  приобретения продукции в собственность  признается за арендатором только в  том случае, если имущество использовалось в соответствии с положениями  договора аренды, а не иным образом. Нередко в договоре аренды способ эксплуатации не указывается. В этих случаях следует обращаться к  положениям ГК РФ.

После того как передача объекта  состоялась, арендатор обязан пользоваться имуществом строго в соответствии с  условиями заключенного договора (ст. 615 ГК РФ). В случае, если такие условия не оговорены, имущество используется в соответствии с его назначением, т.е. на основе общих условий возможной эксплуатации арендуемого имущества. Так, если при аренде недвижимого имущества для офисных целей арендатор использует его в качестве жилого или производственного цеха, этот факт может служить основанием для досрочного расторжения договора и возмещения убытков по требованию арендодателя (п. 3 ст. 615 ГК РФ). В некоторых случаях договором сразу определяется целевое назначение имущества, например по договору проката имущество передается арендатору и должно использоваться только в потребительских целях.

Возможности использования арендатором  арендуемого имущества достаточно объемны. Арендатор может как непосредственно использовать имущество, так и с согласия арендодателя имеет право на следующие действия в отношении арендуемого имущества:

1)сдавать в субаренду (поднаем);

2)передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам (перенаем);

3)предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

4)отдавать арендные права в залог;

5)вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества и общества или паевого взноса в производственный кооператив.¹⁾

Во всех этих случаях возможного пользования арендатором имущества  ответственным по договору аренды перед  арендодателем остается арендатор.

Первоначально арендодатель должен дать согласие на предоставление арендатору определенных прав использовать имущество. Это согласие может быть сразу  предусмотрено договором или  же в дополнительном соглашении к  нему. Так, широкое распространение  получил договор субаренды. Он признается производным от договора аренды, соответственно договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Досрочное  прекращение договора аренды, выступающего в данном случае в качестве основного  договора (ст. 618), или признание его  ничтожности в соответствии со ст. 168 влекут за собой прекращение договора субаренды или признание его  ничтожности.

Субарендатор имеет право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании  по договору субаренды. Он может быть заключен в пределах оставшегося  срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Законодатель защищает добросовестного арендатора при досрочном прекращении договора аренды, позволяя ему заключить самостоятельный договор аренды. По договору субаренды арендатор обязуется предоставить субарендатору имущество, полученное ранее им по договору аренды, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. По этому договору арендатор не может передать больше прав по владению и пользованию, чем имеет сам в соответствии с положениями договора аренды. Арендодателем в договоре субаренды выступает арендатор по основному договору. Субарендатор выступает в качестве арендатора.

Наличие договора субаренды не изменяет обязанности арендатора выполнять  условия, предусмотренные основным договором аренды с арендодателем. Возможны случаи, когда при заключении договора аренды транспортного средства ГК РФ предусматривает право арендатора без согласия арендодателя сдавать  транспортное средство в субаренду. Однако в соответствии с п. 1 ст. 638 договором аренды может быть предусмотрено  иное положение по вопросу субаренды  транспортного средства. Это могут  быть запрет или какие-либо ограничения  на подобные действия арендатора (п. 1 ст. 638, п. 1 ст. 647). В процессе эксплуатации транспортного средства арендатор  вправе без согласия арендодателя заключать  от своего имени договоры перевозки  и иные договоры, если они не противоречат основным условиям договора аренды или  практическому назначению транспортного  средства (п. 2 ст. 638).

Работы же по текущему, систематическому предохранению арендуемых объектов от их преждевременного износа, поддержанию  их в рабочем состоянии представляют собой текущий ремонт. Он лежит  на арендаторе, если иное не вытекает из положений договора. Арендатор также  обязан нести расходы на содержание имущества в должном виде.

Улучшение арендованного имущества  может лежать как на арендодателе, так и на арендаторе. По характеру  преобразований необходимо различать отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества. Неотделимыми являются улучшения, которые неотделимы от объекта без причинения ему вреда. Отделимыми признаются улучшения, которые можно отделить от объекта без причинения повреждений объекту аренды.

Произведенные арендатором отделимые  улучшения арендованного имущества  являются его собственностью (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Это опять же общая норма, которая может быть изменена условиями  договора. Она означает, что по истечении  срока аренды арендуемое имущество  передается арендодателю, а улучшения  остаются у арендатора. По соглашению сторон отделимые улучшения могут  быть переданы арендодателю с возмещением  их стоимости либо без такового¹⁾.

Неотделимые улучшения всегда остаются у арендодателя, они связаны с  объектом навсегда. В случае, когда  неотделимые улучшения были произведены  с согласия арендодателя, арендатор  может требовать от него возмещения их стоимости. Согласие арендодателя должно быть обязательно в письменной форме. Если же арендатор улучшил качественные характеристики объекта, не уведомив при  этом арендодателя, требовать возмещения понесенных расходов он не вправе, если иное не установлено договором аренды²⁾.

Статья 619 ГК РФ определяет следующие  основания, согласно которым арендодатель имеет право в одностороннем  порядке требовать досрочного расторжения  договора, а именно:

использование имущества с существенным нарушением условий договора или  назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенное ухудшение имущества;

неуплата более двух раз подряд по истечении установленного договором  срока арендного платежа;

уклонение от осуществления капитального ремонта имущества в установленные  сроки, а при их отсутствии в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда законодательством, иными  нормативными правовыми актами производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Этот перечень не является закрытым, так как в договоре аренды могут  быть указаны иные основания досрочного прекращения (расторжения) договора аренды.

Для реализации своего права арендодатель должен обратиться с иском в суд. Однако в целях защиты интересов  арендатора предусмотрен досудебный порядок  урегулирования разногласий. Законодатель находится на защите интересов арендатора. Он обязывает арендодателя сначала  письменно предупредить арендатора о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок. И  если арендодателем не были предприняты  подобные действия, то и суд не правомочен рассматривать поданное исковое заявление со стороны арендодателя.

Договор аренды прекращает свое действие по истечении срока аренды. В случае если в договоре срок аренды не был  указан, каждая сторона имеет право  отказаться от исполнения договора. Для  этого необходимо предупредить об этом другую сторону за 1 месяц. При аренде недвижимого имущества этот срок продлевается до 3 месяцев. За участниками  арендных правоотношений сохраняется  право установления иного срока  уведомления о прекращении договора¹⁾

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ расторжение  договора аренды возможно в любое  время при наличии согласия обеих  сторон. Расторжение договора аренды при отсутствии взаимного согласии возможно только при неполучении  ответа в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии - в 30-дневный срок. С прекращением срока действия договора арендатор обязуется вернуть арендодателю имущество. Это обязательный пункт соглашения, и его предписания должны быть исполнены независимо от оснований прекращения договора. Имущество должно быть возвращено в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Соответственно по договору аренды передается имущество без передачи права собственности на него. Если арендатор несвоевременно возвратит арендованное имущество, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Это не означает продления срока договора аренды, если до окончания его течения арендодатель уведомил арендатора о намерении не возобновлять договор. В случае, когда полученная арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать также их возмещения¹⁾.

Когда за несвоевременный возврат  арендованного имущества договором  предусмотрена неустойка, убытки могут  быть взысканы в полной сумме сверх  неустойки. Договором может быть установлено иное.

Надлежащее выполнение сторонами  своих обязанностей по договору нередко  приводит к тому, что арендные отношения  между ними возобновляются. Если арендатор  надлежащим образом исполнил обязанности, по истечении срока договора он имеет  преимущественное перед другими  лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если, конечно, иное не предусмотрено законом или  договором аренды (ст. 621 ГК РФ). Преимущественное право арендатора не предполагает обязанности  арендодателя заключить новый договор  аренды на прежних условиях.

Под надлежащим исполнением обязанностей арендатором понимается:

использование имущества по назначению и в соответствии с условиями  договора;

поддерживание имущества в исправном  состоянии, осуществление за свой счет текущего ремонта, недопущение существенного  ухудшения имущества;

своевременное внесение платы за пользование  имуществом;

добросовестное исполнение других обязанностей, возложенных на арендатора договором или законодательством.

Для реализации права на возобновление  арендных отношений арендатор обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре аренды, а если он не определен, то в разумный срок до окончания действия договора.

Подводя итоги, хочется сказать, что арендатор отвечает за:

1. просрочку арендной платы;

2. несвоевременный возврат имущества  (должен уплатить арендную плату  за время просрочки и штрафную  неустойку);

3. неисполнение других обязанностей, предусмотренных договором или  законом.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 Примеры из судебной практике по договору аренды

 

 

Комитет обратился в арбитражный суд с иском к обществу о выселении последнего из помещения, переданного по договору аренды недвижимого имущества, в связи с допущенным обществом неисполнением обязательств по договору и на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд иск удовлетворил на основании  статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, придя к выводу, что  договор аренды считается незаключенным  в силу пункта 2 статьи 651 того же Кодекса. 
Ответчик обжаловал решение, сославшись на то, что обязанность по государственной регистрации договора аренды на ответчика не возлагалась, в связи с чем суд необоснованно посчитал владение спорными помещениями незаконным.

Апелляционный суд счел доводы заявителя  несостоятельными, т.к. спорный договор  заключен на срок более 1 года, в связи с чем подлежал государственной регистрации на основании пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и мог считаться заключенным только при условии такой регистрации. 
В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе требовать возврата его имущества из чужого незаконного владения. 
Поскольку сведений о наличии иных правовых оснований для занятия спорных помещений ответчиком не было представлено, решение суда об удовлетворении иска признано правомерным(по материалам дела №А82-3727/2006-45, решение от 12.09.2006, постановление апелляционной инстанции от 15.01.2007). 
В другом случае апелляционный суд, оставляя в силе решение суда первой инстанции, которым в иске о признании договора незаключенным было отказано, а встречный иск о государственной регистрации договора удовлетворен, исходил из следующего.