Договор аренды: понятие, содержание, прекращения

2

                                                        ВВЕДЕНИЕ

Договор имущественного найма  зародился в римском праве  как договор найма вещей (locatio-conductio rerum) .Дореволюционное российское гражданское  законодательство использовало понятие  договора имущественного найма, не придавая какого-либо специального юридического значения одновременному применению понятия "аренда имущества".Здесь понятие "аренда" было использовано для обозначения особенностей срочного возмездного владения имуществом с целью извлечения доходов. В действующем законодательстве дается следующее легальное определение договора аренды. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).Выбор данной темы актуален тем, что договор аренды является одним из наиболее распространенных договоров в гражданском обороте. По сфере своего использования он уступает, пожалуй, лишь договору купли-продажи. Большинство хозяйствующих субъектов либо передают свое оборудование и недвижимость во временное пользование третьим лицам, либо, наоборот, арендуют необходимое имущество. Таким образом, аренда занимает важное значение среди договорных форм, используемых субъектами гражданского права, причем и организациями, и гражданами, и государством, и муниципальными образованиями.Тема работы актуальна. Это означает, что и в теории гражданского права и на практике интерес к данному договору не только  не угас, а более того: договор аренды широко применяется как в предпринимательской деятельности, так и в бытовой жизни граждан. Это обуславливается той универсальностью данного договора, которая ему присуща. Главной задачей курсовой работы является анализирование литературы и правовой базы о договоре аренды и выделение  той социально-правовой роли, которую играет договор аренды в правовой жизнедеятельности граждан и юридических лиц. Реализовать и воплотить такую задачу можно путем достижения некоторых целей, которыми являются:

• раскрытие понятия договора аренды,
• выделение его особенностей и характерных признаков,
• раскрытие содержания договора аренды,
• характеристика разновидностей договора аренды.

Курсовая работа состоит из 2 глав и 32 страницы печатного текста.

1 Общая характеристика договора аренды

1.1 Понятие договора аренды

В действующем законодательстве дается следующее легальное определение  договора аренды.По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется  предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).Как видно, законодательство полностью отождествляет понятия "имущественный наем" и "аренда".

По юридической природе  договор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным и двусторонним.

Договор аренды - это сделка, позволяющая расширить возможности  хозяйственного использования имущества. Собственник имущества предоставляет  его в пользование другому  лицу, не отчуждая имущество, но извлекая из такой передачи доход. В свою очередь, пользователь имущества извлекает  собственную выгоду благодаря эксплуатации чужого имущества. В связи с этим формы арендных отношений весьма многообразны. К ним относятся  прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг). К указанным видам договора аренды положения, предусмотренные в гл. 34 ГК РФ, применяются, если иное не установлено специальными нормами об этих договорах.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые в процессе их использования не теряют своих натуральных свойств (непотребляемые вещи)(ст.607ГК РФ) Из этого следует, что предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату.Имущество, обладающее родовыми признаками, не может быть предметом имущественного найма, так как по общему правилу после передачи такого имущества оно обезличивается, смешивается с имуществом пользователя. Вследствие этого у лица, передавшего пользователю имущество, обладающее родовыми признаками, возникает право требования возврата имущества того же рода и количества. Также не могут быть предметом договора аренды нематериальные блага: изобретения, полезные модели, промышленные образцы, служебная (коммерческая) информация, товарные знаки, фирменные наименования и т.п. Передача прав на их использование осуществляется на основе лицензионных соглашений, не относящихся к разновидностям договора имущественного найма.

Предметом договора аренды может быть как движимое, так и  недвижимое имущество. Недвижимое имущество  как предмет аренды обладает известными особенностями, обусловленными как  самой природой этого имущества, так и необходимостью государственной  регистрации сделок с ним и  прав на него. Но недвижимое имущество, которое может сдаваться в  аренду по правилам гл. 34 ГК РФ, не должно быть предназначено для проживания людей. Наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл. 35 ГК.

Особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов устанавливаются  земельным и иным природоресурсным законодательством. В настоящее  время объектами аренды могут  быть земельные участки и участки  лесного фонда. Возможность передачи в аренду водных объектов и горных отводов водным законодательством  и законодательством о недрах не предусмотрена.Законом могут  быть установлены виды имущества, сдача  которого в аренду не допускается  или ограничивается. К такому имуществу  относятся атомные электростанции, вооружение, железные дороги общего пользования  и т.п. (см. Приложение А).По действующему законодательству единственным существенным условием договора аренды в силу требования закона является условие о предмете аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.(п.3 ст. 607 ГК РФ) При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным. В связи с этим к договору должны прилагаться документы, позволяющие точно идентифицировать предмет аренды. Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Если в аренду сдается оборудование, к договору должен быть приложен технический паспорт на оборудование и т.п.Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года (а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества согласно п. 2 ст. 609 ГК подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. При этом согласно п. 1 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежит право аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законодательством РФ. В такой ситуации более правильно говорить о регистрации права аренды, которая неизбежно требует регистрации сделки аренды. Государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года. ( п. 2 ст. 651 ГК РФ).При существующих процедурах и сроках государственной регистрации было бы нелогичным требовать обязательной государственной регистрации права аренды, вытекающего из краткосрочных (до одного года) договоров аренды как зданий (сооружений) в целом, так и их части. Срок в договоре аренды является принадлежностью этого договора, но не его существенным условием. Дело в том, что, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ). Однако и в этом случае договор аренды сохраняет черты договора, заключенного на время. Ведь при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Возможность прекращения договора, заключенного на неопределенный срок, в любое время по желанию одной стороны свидетельствует о временной ограниченности таких договоров . Поэтому закон (ст. 606 ГК РФ) говорит о том, что имущество передается арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование.Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Например, максимальный срок договора проката в силу указания ст. 627 ГК РФ не может превышать одного года. Согласно ст. 31 Лесного кодекса РФ предельный срок аренды участков лесного фонда равен сорока девяти годам. Если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Таким образом договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК РФ).Установление предельных сроков договора аренды имеет целью, во-первых, предотвращение того, чтобы под видом аренды не произошло отчуждения имущества, во-вторых, предоставление возможности каждой из сторон после определенного промежутка времени потребовать изменения условий пользования имуществом применительно к изменившейся хозяйственной обстановке.( Мейер Д.И. Гражданское право. Ч 2,М,2008г .с. 262)                                                          

1.2.Содержание и исполнение договора аренды

Из договора аренды как  консенсуальной сделки вытекает обязанность  арендодателя предоставить арендатору имущество, оговоренное в договоре. Имущество должно быть предоставлено  арендодателем арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Это будет иметь место в тех случаях, когда имущество пригодно для пользования, указанного в договоре или обычного для данного рода имущества. Так, если берется напрокат автомобиль с большим пробегом, то требования, предъявляемые к нему, при условии его технической исправности, должны быть не как к новому, а как к подержанному с учетом его износа, снижающего комфорт от использования, но гарантирующего необходимую безопасность.(см.Приложение Б)

Имущество должно сдаваться  в аренду вместе со всеми его принадлежностями (запасным колесом для автомобиля, линиями связи в здании и т.п.) и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено  договором. Если такие принадлежности и документы не будут переданы, а без них арендатор не сможет пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишится того, на что был  вправе рассчитывать при заключении договора, то он может потребовать  предоставления ему арендодателем  таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также  возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК РФ).

Имущество, передаваемое арендатору, будет считаться не соответствующим  условиям договора аренды и своему назначению тогда, когда в нем  отсутствуют обычные или обусловленные  договором качества или присутствуют такие свойства, которые препятствуют его нормальному использованию. К их числу относятся не только материальные дефекты и невозможность  использования предмета аренды по назначению (например, недостаточная мощность тягача для буксировки объекта и  т.д.), но и юридические изъяны: наличие  прав третьих лиц на арендуемое имущество, препятствующее пользованию арендодателя (сервитуты, право залога и т.д.). Поэтому  при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо  всех правах третьих лиц на сдаваемое  в аренду имущество. Неисполнение арендодателем  этой обязанности дает арендатору право  требовать уменьшения арендной платы  либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

При передаче в аренду имущества  с недостатками арендатор может  применить к арендодателю меры ответственности  и защиты, предусмотренные в ст. 612 ГК РФ:

а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков  имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих  расходов на устранение недостатков  имущества;

б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

в) потребовать досрочного расторжения договора;

г) потребовать возмещения непокрытой части убытков в случаях, когда удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков.

Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, наступает независимо от того, знал он или не знал об этих недостатках во время заключения договора аренды (п. 1 ст. 612 ГК РФ). Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ). Исходя из принципа солидарности интересов, закон предоставляет арендодателю, извещенному о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, право без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества (ч. 3 п. 1 ст. 612 ГК РФ).

Имущество должно предоставляться  арендатору своевременно, в срок, указанный  в договоре, а в случае, когда  в договоре такой срок не указан, - в разумный срок (п. 3 ст. 611 ГК РФ). Разумность срока означает необходимость предоставления имущества до утраты арендатором хозяйственного интереса в нем. Так, предоставление арендатору свеклоуборочного комбайна после окончания уборки урожая свеклы равнозначно непредоставлению комбайна и должно влечь последствия, предусмотренные в п. 3 ст. 611 ГК РФ на случай неисполнения арендодателем обязанности по передаче в пользование предмета аренды.

Обязанность арендодателя передать предмет аренды корреспондирует  праву арендатора требовать такой  передачи. Если арендодатель не предоставил  арендатору сданную внаем вещь в  указанный в договоре аренды срок, арендатор вправе потребовать отобрания  этой вещи от арендодателя и ее передачи ему на условиях договора аренды (ст. 398 ГК РФ), а также возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.