Договор аренды: понятие, содержание, прекращения

Закон предписывает арендатору использовать арендованное имущество  в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в  договоре не определены - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Арендатор должен проявлять при использовании арендованного имущества ту же степень заботливости, которую он проявляет к собственному имуществу. Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан нести расходы на содержание имущества (коммунальные платежи, расходы по поддержанию чистоты, по охране и т.п.), поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором аренды.Под текущим ремонтом необходимо понимать исправление повреждений или естественных ухудшений имущества, не нарушивших его целостность, не повлекших разрушения или порчи его существенных частей, которые могут быть устранены за счет затрат, пропорциональных выгодам, приносимым арендатору этим нанятым имуществом.В отличие от текущего капитальный ремонт означает восстановление целостности имущества, его существенных частей, требующее значительных затрат, несоразмерных с доходами, получаемыми арендатором за счет этого нанятого имущества.Поэтому по общему правилу арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок. Перечень работ, которые относятся к текущему или капитальному ремонту, определяется нормативно-технической документацией, регламентирующей условия использования и эксплуатации конкретных видов имущества, соглашением сторон. Спор о характере ремонта может быть разрешен с учетом заключения экспертов.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями  договора аренды или назначением  имущества, допускает его ухудшение, то арендодатель имеет право потребовать  расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615, ст. 619 ГК РФ). При нарушении арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе по своему выбору:

а) произвести капитальный  ремонт, предусмотренный договором  или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость  ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

б) потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

в) потребовать расторжения  договора и возмещения убытков.

В силу возмездного характера  договора аренды на арендаторе лежит  обязанность вносить арендодателю арендные платежи. Эта обязанность  есть важнейший элемент арендного  обязательства, но не договора аренды. Дело в том, что условие об арендных платежах не относится к существенным: его отсутствие в договоре аренды не влечет недействительности договора. Часть 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ говорит, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Но если договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.Для договора аренды не имеет существенного значения характер вознаграждения, предоставляемого арендодателю, - оно может быть как денежным, так и в иной материальной форме. В соответствии с п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

а) определенных в твердой  сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

б) установленной доли полученных в результате использования арендованного  имущества продукции, плодов или  доходов ;

в) предоставления арендатором  определенных услуг;

г) передачи арендатором  арендодателю обусловленной договором  вещи в собственность или в  аренду;

д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Арендные платежи должны вноситься в порядке и сроки, предусмотренные договором. Если иное не предусмотрено договором, в случае просрочки в платежах арендодатель, помимо взыскания процентов по ст. 395 ГК и взыскания убытков, может в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ).

Таким образом размер и сроки платежей должны иметь стабильный характер. Поэтому, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ)

                                     3.Прекращение договора аренды

Главным основанием прекращения  обязательств из договора аренды является истечение его срока. Но если арендатор  продолжает пользоваться имуществом после  истечения срока договора, то при  отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ) .От договора, заключенного на неопределенный срок, арендодатель и арендатор вправе отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Предупреждение об отказе от договора должно быть адресовано контрагенту и действительно лишь тогда, когда оно им получено или же если оно не дошло до контрагента не по вине предупреждающего. Если арендатор фактическими действиями, т.е. без положенного предварительного предупреждения арендодателя, прекращает договор (выезжает из арендованного помещения, перестает эксплуатировать оборудование и т.п.), то при отсутствии согласия арендодателя на такое прекращение арендатор остается связанным всеми арендными обязательствами, в частности обязательством по внесению арендных платежей в течение вышеуказанных месячного либо трехмесячного сроков. Если без положенного предварительного предупреждения арендатора арендодатель фактическими действиями прекращает договор аренды (изымает арендованное оборудование, сдает помещение другому лицу и т.п.), то при отсутствии согласия арендатора на такое прекращение арендодатель обязан возместить арендатору все вызванные этим убытки, выплатить неустойку, а при наличии соответствующего требования арендатора - предоставить ему возможность пользоваться предметом аренды в течение вышеуказанных месячного либо трехмесячного сроков.

Договор аренды, заключенный  на определенный срок, может быть расторгнут только по основаниям, предусмотренным  законом или определенным в договоре в соответствии с законом и  существом договора аренды как срочной  сделки. Согласно ст. 619 ГК РФ суд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом  с существенным нарушением условий  договора или назначения имущества  либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает  имущество;

3) более двух раз подряд  по истечении установленного  договором срока платежа не  вносит арендную плату;

4) не производит капитального  ремонта имущества в установленные  договором аренды сроки, а при  отсутствии их в договоре - в  разумные сроки - в случаях,  когда в соответствии с законом,  иными правовыми актами или  договором производство капитального  ремонта является обязанностью  арендатора.

Арендодатель вправе требовать  досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного  предупреждения о необходимости  исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ст. 620 ГК РФ суд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендатора в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет  имущество в пользование арендатору  либо создает препятствия пользованию  имуществом в соответствии с  условиями договора или назначением  имущества;

2) переданное арендатору  имущество имеет препятствующие  пользованию им недостатки, которые  не были оговорены арендодателем  при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит  являющийся его обязанностью  капитальный ремонт имущества  в установленные договором аренды  сроки, а при отсутствии их  в договоре - в разумные сроки;

4) имущество в силу  обстоятельств, за которые арендатор  не отвечает, окажется в состоянии,  не пригодном для использования.

Приведенный перечень оснований  досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон является незамкнутым. Закон (ч. 2 ст. 619, ч. 2 ст. 620 ГК РФ) допускает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Если в договоре аренды, в котором строго оговорен срок его действия, будет присутствовать условие о том, что арендатор или арендодатель вправе в одностороннем порядке, заблаговременно предупредив контрагента, отказаться от договора, оно ничтожно как противоречащее сущности срочного обязательства.При досрочном прекращении договора аренды по общему правилу прекращается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право требовать от арендодателя заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).

При прекращении договора аренды в соответствии с п. 4 ст. 453 и ст. 622 ГК арендатор обязан вернуть  арендодателю имущество в том  состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или  в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его  несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы  за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает  причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный  возврат арендованного имущества  договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, гражданское  законодательство регулирует достаточно основательно порядок реорганизации  и прекращение договора аренды.

                                 2 Отдельные виды договора аренды

                                      2.1 Понятие договора проката

Договор проката представляет собой соглашение, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества  в аренду в качестве постоянной предпринимательской  деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату  во временное владение и пользование. Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских  целей, если иное не предусмотрено договором  или не вытекает из существа обязательств (п. 1 ст. 626 ГК РФ).Договор проката  отличают: во-первых, особый статус арендодателя; во-вторых, особый предмет договора. Арендодателем по договору проката  может быть только коммерческая организация, профессионально занимающаяся прокатом имущества, т.е. юридическое лицо, для  которого сдача имущества в аренду является постоянной целью его предпринимательской  деятельности. Разовые операции по сдаче движимого имущества в  аренду нельзя отнести к договорам  проката.

Предметом договора проката  может служить лишь движимое имущество. Движимое имущество, которое может  сдаваться напрокат, весьма разнообразно: бытовые электроприборы, одежда, музыкальные  приборы, легковые автомобили, мебель, спортивный инвентарь и т.п. Сделки аренды (включая и краткосрочные) с любой недвижимостью, даже осуществляемые профессиональными коммерческими  организациями по торговым операциям  с недвижимостью, ни при каких  условиях не могут быть отнесены к  договорам проката.

По общему правилу имущество, предоставленное по договору проката, должно использоваться для потребительских  целей. Однако при этом закон оговаривает, что иное может быть предусмотрено  договором или вытекать из существа обязательства. Это означает, что  предмет договора проката при  наличии соответствующих условий  в договоре может использоваться и для предпринимательских целей (например, использование высокоточной измерительной аппаратуры для осуществления временного контроля за производственными процессами, осуществляемыми арендатором). Сущность обязательства, по которому арендатор - индивидуальный предприниматель ежедневно берет напрокат весы для осуществления собственной торговой деятельности, предопределяет коммерческую цель и характер использования предмета проката.

Таким образом, наряду с бытовым (потребительским) прокатом законодатель допускает и небытовой прокат. Вследствие этого правомерен и вывод  о том, что помимо граждан, составляющих основной контингент арендаторов по договору проката, в этом качестве также  могут выступать юридические  лица и индивидуальные предприниматели.Особенность  договора проката заключается и  в том, что он относится законом  к категории публичных договоров (п. 3 ст. 626 ГК РФ). Поэтому коммерческая организация - арендодатель не вправе отказать какому-либо лицу из числа  обратившихся к ней в заключении договора проката или оказать  кому-либо из них предпочтение в  отношении заключения договора. Арендодателем  должны устанавливаться одинаковые для всех арендаторов условия  договора проката, в том числе  и об арендной плате. Льготы для отдельных  категорий арендаторов допускаются  лишь в случаях, указанных в законе и иных правовых актах.

Форма договора проката должна быть письменной. Традиционно в сфере  регулирования отношений по прокату  имущества используют различные  формуляры, определенные арендодателями, и стандартные (типовые) формы договоров. Поэтому зачастую договор проката  обладает признаками договора присоединения (ст. 428 ГК РФ).

Срок договора проката  не может превышать одного года (п. 1 ст. 627 ГК РФ). При этом согласно п. 2 ст. 627 ГК РФ к договору проката не применяются правила о возобновлении  договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды.Несмотря на то, что договор проката является срочной сделкой, арендатор вправе отказаться от договора проката в  любое время, письменно предупредив  о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней (п. 3 ст. 627 ГК РФ). Арендатор, досрочно возвративший имущество, вправе требовать от арендодателя возвращения ему соответствующей части полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества (п. 2 ст. 630 ГК РФ).

Таким образом арендодатель же может требовать досрочного расторжения договора проката только по основаниям, предусмотренным для расторжения договора аренды, заключенного на определенный срок (ст. 619 ГК РФ), с учетом специальных норм о договоре проката.

                                    2.2Содержание договора проката

Общая обязанность любого арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем  условиям договора и назначению имущества, дополняется в договоре бытового проката рядом дополнительных обязанностей, обусловленных публичным характером этого договора.