Договор аренды в гражданском праве

     Содержание

Введение 3

Глава 1. Общие положения о договоре аренды 5

1.1 Общая характеристика договора аренды в современном российском гражданском праве 5

1.2 Срок договора аренды 9

Глава 2. Гражданско-правовая характеристика отдельных видов договоров аренды и проблемы их регулирования 13

2.1 Договор проката 13

2.2 Договор аренды транспортных средств 18

2.3 Договор аренды зданий и сооружений 21

2.4 Договор аренды предприятий 26

2.5 Договор финансовой аренды (лизинга) 28

Заключение 33

Список литературы 36

I. Нормативно правовые акты 36

II. Монографии, учебные пособия, справочные издания и статьи из газет, журналов 36

 
 

 

Введение

     Актуальность  темы исследования. В настоящее время в условиях развития рыночных отношений в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться на повышении уровня жизни населения.

     В связи с этим большое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых особое место занимает аренда.

     Вторая  часть Гражданского Кодекса Российской Федерации закрепила принципиально  новый подход к оценке правомочий собственника вещи: он вправе совершать  в отношении принадлежащего ему  на праве собственности имущества  любые действия, при этом они не должны противоречить закону и иным правовым актам, а также нарушать права и законные интересы других лиц.

     Договор аренды входит в группу сделок, регулирующих отношения по передаче имущества  во временное пользование. В отличие  от договоров по передаче имущества  в собственность, договор аренды не влечет смены титула собственника, а, следовательно, в правовом смысле он оформляет такие отношения  товарообмена, при которых товаром  является не вещь, а право пользования  этой вещью. Имущество по данному  договору может передаваться арендатору только в пользование или в  пользование и во владение одновременно, не предусматривая при этом права  распоряжения им.

     В конце XX века исследуемый вид договора широко использовался как один из способов, позволяющих усилить самостоятельность  хозяйствующих субъектов. В правоприменительной  практике договор аренды в настоящее  время стал одним из самых распространенных. Среди разновидностей данного договора преобладает аренда имущества, в частности, аренда зданий, сооружений, нежилых помещений, предприятий, которые в большинстве случаев используются фирмами в качестве офисных центров, рабочей и производственной площади.

     В доктрине гражданского права многими  учеными (О. Н. Садиков, А.П. Сергеев, Ю. К. Толстой, А. Ю. Кабалкин, Т. Е. Абова, Б. Е. Семенов, А.Г. Калпин, Е. Козлова, М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, Н. А. Сыроедов и др.) предлагались внесения изменений и дополнений в гражданское законодательство, регулирующее арендные отношения, однако в практике свое подтверждение они так и не нашли.

     Цель  курсовой работы - раскрытие особенностей отдельных видов договоров аренды на основе анализа системы норм об аренде и правоприменительной практики.

     Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

     дать  понятие и правовая природа договора аренды;

     рассмотреть систему норм, регулирующих арендные отношения;

     изучить особенности квалификации отдельных  видов договоров аренды;

     разработать и сформулировать конкретные предложения  по оптимизации применения правовых норм гражданского законодательства об аренде.

     Объектом  исследования являются гражданские  правоотношения, складывающиеся в сфере  заключения, изменения и прекращения  договора аренды на современном этапе.

     Предметом исследования является институт аренды и его роль, в гражданском обороте, труды отечественных исследователей в этой области и правоприменительная  практика.

      

Глава 1. Общие положения  о договоре аренды 

1.1 Общая характеристика  договора аренды  в современном  российском гражданском  праве

     Общие положения договора об аренде, а  также нормы, регулирующие заключение договоров отдельных видов объектов аренды, установлены главой 34 ГК РФ¹.

     К системе правового регулирования  арендных отношений следует отнести  судебную и арбитражную практику, накопленную со времени введения в действие части второй ГК РФ.

     При аренде государственного и муниципального имущества также следует учитывать  нормативные документы и документы  разъясняющего характера, выпущенные Мингосимуществом России.

     Глава 34 ГК РФ в виде отдельных договоров  аренды выделяет договоры:

     - аренды зданий и сооружений;

     - аренды предприятий (как имущественного  комплекса);

     - аренды транспортного средства (с  экипажем и без);

     - проката;

     - финансовой аренды (лизинга).

     Наиболее  распространенной разновидностью договора аренды является аренда зданий, сооружений, а также отдельных помещений  в зданиях и сооружениях. Предметом  договора в подобных случаях является как здание в целом, так и его  отдельная часть, именуемая помещением или сооружение. Понятие "здание" технически характеризует строение как капитальное. Под сооружением  понимается любой иной, кроме здания (дома), строительно-архитектурный или  технический объект.

     Аренда  активной части основных средств (машин  и оборудования), как правило, осуществляется в форме лизинга (финансовой) аренды.

     В соответствии с экономическим содержанием  все договоры аренды подразделяются на следующие группы:

     - краткосрочная аренда - договор,  как правило, заключается на  срок менее одного года, арендуемые  объекты продолжают числиться  на балансе арендодателя, а арендатор  учитывает их за балансом. Такая  аренда весьма распространена  для проведения разовых мероприятий  - общего собрания акционеров  или участников, учебных семинаров  и т.п.;

     - долгосрочная аренда - договор заключается  на срок более одного года  и чаще всего предусматривает  возможность выкупа арендованного  имущества по окончании срока  договора аренды или внесения  арендатором арендной платы, соответствующей  стоимости (восстановительной или  справедливой) арендованного объекта  основных средств;

     - лизинг - общие положения договора  финансовой аренды аналогичны  положениям договора долгосрочной  аренды. Отличие в том, что лизинговые  услуги, как правило, осуществляются  специализированными организациями,  а стандартная схема предполагает  участие в договоре лизинга  не двух сторон (как при аренде), а трех (поставщик основных средств)  или четырех (кредитное учреждение, если лизинговая компания привлекает  заемные средства). Особенности правового  регулирования, бухгалтерского и  налогового учета по договору  лизинга в данном издании не  рассматриваются.

     Сторонами в договоре аренды являются арендодатель и арендатор. В их качестве могут  выступать как физические, так  и юридические лица.

     Арендодатель - это сторона договора аренды (имущественного найма), которая предоставляет арендатору (нанимателю) имущество за плату  на определенный срок в пользование. Можно дать иное определение. Арендодатель - это собственник имущества, сдающий  его в аренду, в том числе  иностранные юридические лица и  граждане, а также органы и организации, уполномоченные собственником сдавать  имущество в аренду. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

     Арендатором признается лицо, которое временно (на установленный срок) и на условиях, оговоренных в договоре, получает право на использование собственности  арендодателя, за что и вносит арендную плату. Арендатор по соглашению с  арендодателем может выкупить имущество, взятое в аренду. Условия и порядок  выкупа определяются договором аренды. Арендаторами могут быть юридические  лица и граждане СНГ, совместные предприятия, международные объединения и  организации, а также иностранные  государства, международные организации, иностранные юридические лица и  граждане².

     В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. В случае аренды зданий, сооружений или нежилых помещений продукция и доходы могут быть оценены в составе общего размера доходов, полученных от реализации продукции (работ, услуг), изготовленной (выполненных, оказанных) с использованием арендованного имущества.

     Пунктом 3 ст. 607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

     Для аренды помещений это означает, что  соответствующее помещение должно быть точно обозначено в договоре. С определением площади арендуемых помещений вопросов, как правило, не возникает - при такой аренде цена договора чаще всего определяется исходя из количества квадратных метров арендуемой площади. В том случае, когда в  договоре указано только количество арендуемой площади в каком-либо здании, вступает в действие процитированная  норма и арендодатель может оказаться  перед проблемой невозможности  взыскания арендной платы за фактически занятое арендатором помещение.

     Право сдачи имущества в аренду принадлежит  его собственнику. В отношении  имущества, относимого к федеральному или муниципальному, в качестве собственника выступают Мингосимущество России, соответствующие региональные комитеты Мингосимущества России и муниципальные органы управления.

     В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года должен быть заключен в письменной форме. При этом если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, письменная форма обязательна независимо от срока. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

     Статьей 651 ГК РФ установлено, что договор  аренды здания или сооружения, заключенный  на срок не менее года, подлежит государственной  регистрации и считается заключенным  с момента такой регистрации.

     Пунктом 3 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"³ разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году. То есть, например, договор, заключенный на срок с 1 июня 2011 г. по 31 мая 2012 г., считается заключенным на полный год, и подлежит государственной регистрации. Из этого разъяснения также следует, что первым днем срока действия договора является первый день, указанный в договоре, и соответственно последним - последний. Другими словами, при расчете арендной платы эти дни не исключаются. Например, договор, заключенный на срок с 2 по 22 сентября 2011 г. должен считаться заключенным на срок 21 день. Из этого периода следует исходить при осуществлении расчетов.