Договор аренды и его основные разновидности

   Форма договора аренды, предусматривающего переход в  последующем  права собственности на это имущество к арендатору,  регулируется особым  образом.

  Такие договоры должны заключаться  в  форме,  предусмотренной  для  договора купли-продажи соответствующего имущества.

 Договор  аренды  недвижимости  заключается  в  письменной  форме  путем составления одного  документа,  подписанного  сторонами,  а если  предметом продажи  выступает  предприятие,  к  договору  должны  быть  приложены   акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и т. д.

    Что  касается договора аренды движимого  имущества, содержащего условие  о праве арендатора на его выкуп, то такой договор может быть заключен в  любой форме.

    Договор   аренды   недвижимого   имущества   подлежит   государственной регистрации, если иное не установлено законом. В смысле  «иное»  установлено в отношении договора аренды таких  объектов недвижимости,  как здания  или сооружения,  которые  подлежат  государственной  регистрации  только  в  том случае, если они заключены на срок не менее года, а в остальных случаях  для их вступления в силу достаточно заключения  договора  в  простой  письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

    Практическое  значение  государственной  регистрации   договора   аренды недвижимого  имущества  состоит  в  том,  что  по  общему  правилу  договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента  его регистрации, если иное не установлено законом.

    Государственной  регистрации подлежат договоры  аренды, объектом  которых является  недвижимое имущество.

    К   недвижимым  вещам  относятся   земельные   участки,   участки   недр,

обособленные  водные объекты  и  все,  что  прочно  связано  с  землей,  т.е. объекты,  перемещение  которых  без  несоразмерного  ущерба  их   назначению

невозможно, в  том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.  К

недвижимым относятся также подлежащие государственной регистрации  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Основными признаками недвижимости являются:

. во-первых, прочная  связь с землей;

. во-вторых, невозможность  перемещения соответствующего объекта  без несоразмерного ущерба его назначению.

Однако указанные  признаки присущи не всем объектам недвижимости,  а  именно, земельные  участки  и  водные  объекты.  Указанные  объекты  недвижимости  в юридической литературе нередко называются недвижимостью по природе.

1.5 Субъекты (стороны) договора аренды

 

Субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма)  являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

Арендодателем имущества по договору аренду может  быть  его  собственник либо иное лицо, правомочное законом или собственником  сдавать  имущество  в аренду.   Арендодателем   выступает   тот,    кто    вправе    распоряжаться соответствующим  имуществом.  В   первую   очередь   этим   правом   наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает  в  себя  в качестве  одного  из   основных   элементов   правомочие   по   распоряжению имуществом.

    Сложнее  обстоит вопрос об иных лицах,  выступающих в роли  арендодателя, поскольку они должны быть  наделены  соответствующими  правомочиями  законом или самим собственником. В силу закона таким  правом  обладают,  к  примеру, субъекты  права  хозяйственного  ведения:  государственные  и  муниципальные унитарные предприятия. Правда, сдавать в  аренду  недвижимое  имущество  они вправе только с согласия собственника в  лице  его  уполномоченного  органа.

Казенное   предприятие   может    выступать    в    качестве    арендодателя

государственного  имущества  (движимого,  и  недвижимого)  лишь  с  согласия

собственника, а учреждение ни при каких условиях не вправе сдавать в  аренду

закрепленное  за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за  счет, выделенных учреждению по смете.

   Считаю   важным   рассмотреть   вопрос   о   том,   на   какие   органы государственного управления возложены функции по управлению  и  распоряжению государственным имуществом, в том числе путем сдачи его в аренду. Управление и распоряжение объектами федеральной собственности, за исключением  случаев, предусмотренных  законом,  осуществляет  Правительство  РФ,  которое   может делегировать министерствам и ведомствам  отдельные  полномочия  в  отношении объектов   федеральной   собственности,   в   том    числе    в    отношении подведомственных им  предприятий.¹  К  числу  таких  полномочий  относится  и заключение договоров аренды имущества. Правительство РФ  может  делегировать свои полномочия органам исполнительной власти субъектов РФ.

   Следует  учитывать,  что  все  объекты,  относящиеся  к государственной или муниципальной собственности. Делятся на две категории:

     Во-первых, это имущество,  которым  государство  или  муниципальное образование   обладает   непосредственно,   оно   составляет   казну государственного  имущества.   Данным   имуществом   государство   и

муниципальное образование вправе распоряжаться  по своему усмотрению, в т. ч. путем передачи указного имущества в аренду.

      Ко второй категории относится имущество, закрепленное  государством или муниципальным  образованием  за  юридическими  лицами  на  праве хозяйственного ведения, оперативного  управления  либо  ином  вещном праве. В отношении этого имущества за  государством  (муниципальным образованием). А также за уполномоченными ими  органами  сохраняются лишь те правомочия собственника, которые прямо указаны в  законе.  К примеру, собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении у государственного (муниципального) предприятия, не наделен  законом правом распоряжаться  имуществом,  принадлежащим  этому  предприятию (ст. 295 ГК).

    Что  касается арендатора, то в   этом  качестве  могут  выступать   всякий

дееспособный  гражданин либо организация, являющаяся  юридическим  лицом.  ГК не  содержит   специальных   правил,   ограничивающих    права    субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.

1.6  Объекты аренды

 

     Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое  в  процессе использования  не  теряет  своих  натуральных  свойств:  земельные  участки, природные объекты, предприятия и  другие  имущественные  комплексы,  здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п.

    Законом  могут быть установлены виды  имущества, сдача которого в   аренду не допускается или ограничивается (п.1 ст. 607 ГК).

     Некоторые ограничения для сдачи в аренду природных объектов установлены непосредственно ФЗ. Так, к примеру, ст. 11 ФЗ «О  недрах» устанавливает, что участки недр могут предоставляться в пользование на основании  лицензий, выдаваемых уполномоченными   государственными    органами.² Участки  лесного фонда также предоставляются в аренду на  основе  лицензий.³ Объектом договора аренды не может выступать  имущественное право, которое по определению не может быть передано кому-либо во  владение.

    Так  же  исключена  возможность  передачи  в  аренду  и  денежных   средств, поскольку весь смысл пользования ими состоит в их употреблении.

    Об объекте  недвижимости  следует  сказать  следующее,  что  он  должен соответствовать требованиям п. 3 ст. 607 ГК, а  именно,  в  договоре  аренды недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее  передаче арендатору в качестве объекта аренды.

1. 7  Расторжение (изменение) договора  аренды

 

       ГК называет конкретные основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные  основания расторжения  договора  носят  характер  расшифровки  понятия   «существенное нарушение договора» применительно к арендным отношениям.  Так,  арендодатель может  потребовать  досрочного   расторжения   договора,   если   арендатор: пользуется  имуществом  с  существенным  нарушением  условий  договора   или назначения  имущества  либо  с   неоднократными   нарушениями;   существенно ухудшает имущество;  более  двух  раз  подряд  по  истечении  установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

    Арендатор  вправе обратиться в  суд   с  иском  о  досрочном   расторжения договора в следующих случаях: арендодатель не предоставляет  ему  сданное  в аренду  имущество  либо  чинит  препятствия  в  пользовании   имуществом   в соответствии с  договором  или  назначением  этого  имущества;  арендованное имущество имеет препятствующие  его  использованию  недостатки,  за  которые отвечает   арендодатель;   арендодатель   не   выполняет   обязанности    по капитальному  ремонту  сданного  в  аренду  имущества;  имущество   в   силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает оказывается в состоянии,  не пригодном для использования.

    Договором   аренды  могут  быть  предусмотрены  и  иные  основания   его досрочного расторжения по требованию одной из сторон.

    ГК  предусмотрел  своеобразную  досудебную   процедуру   урегулирования конфликта между арендатором и арендодателем  в тех  случаях,  когда  имеются основания для досрочного расторжения договора  по инициативе  арендодателя.

Ему  вменено  в  обязанность   предварительное   письменное   предупреждение арендатора о необходимости исполнения им  соответствующего  обязательства  в разумный срок. Что касается арендатора, то отсутствие специального  правила, которое  обязывало  бы  его  предварительно  предупредить   арендодателя о необходимости исполнения им обязательства, вовсе не означает, что  он  может сразу обратиться в суд с иском  о  расторжении  договора  аренды. Процедура досудебного урегулирования состоит в том, что  заинтересованная  сторона  до обращения в суд должна направить другой стороне  свое  предложение  изменить или расторгнуть  договор.  Иск  в  суд  может  быть  предъявлен  только  при соблюдении одного из условий: либо после получения отказа другой стороны  на предложение об изменении или расторжении договора;  либо  после  неполучения ответа на соответствующее предложение в 30-дневный срок.

  При рассмотрении  вопросов,  связанных  с   расторжением  или  изменением договоров необходимо различать способы и основания расторжения договоров,  а также порядок расторжения и изменения договоров.

    Основания   и  порядок  расторжения  (изменения)  договора  зависят   от

применяемого  конкретного способа  расторжения  договора.  Основным  способом расторжения  (изменения)  договора  является   расторжение   или   изменение договора по соглашению сторон.  Однако  законом  или  договором  может  быть предусмотрено иное.  При  расторжении  (изменении)  договора  по  соглашению сторон  основания  такого  соглашения  имеют  правовое  значение  лишь   для определения последствий  расторжения  или  изменения  договора,  но  не  для оценки законности соглашения сторон.

    Второй  способ  расторжения  договора  состоит  в  том,   что   договор

расторгается  или изменяется судом по требованию одной из сторон.

   Предусмотрены два случая, когда допускается изменение  или  расторжение договора по требованию одной из сторон в судебном порядке.

    Во-первых, когда стороной нарушены  условия  договора  и  эти  действия могут быть квалифицированны как существенное нарушение,  т.  е.  те  которые влекут для контрагента такой ущерб, что он в значительной  степени  лишается того, на что в был праве рассчитывать  при  заключении  договора.  В  данном случае основанием служит существенное нарушение договора.

    Во-вторых, договор может быть изменен  или расторгнут в судебном  порядке также в иных случаях, предусмотренных ГК, другими  законами  или  договором.

Именно этот случай имеется в виду в ст.  619  ГК,  которая  предусматривает, что договором аренды могут быть установлены и  другие  основания  досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с  п.  2  ст.450 ГК.

    При  применении  второго  способа   расторжения  или  изменения  договора аренды  ключевое  значение  приобретает  ответ   на   вопрос,   имелись   ли предусмотренные  законом  или  договором  основания  для   расторжения   или изменения договора.

    Третий  способ расторжения или изменения  договора заключается в том, что одна из сторон реализует свое право, предусмотренное законом или  договором, на односторонний отказ от договора  (от  исполнения  договора),  что  влечет расторжения или изменения договора.

    Односторонний  отказ  от  договора  (от  исполнения  договора)  возможен только в тех случаях, когда это допускается законом или соглашением  сторон.