Договор дарения жилого помещения

Введение 

 

Договор дарения является одним из древнейших договоров, известных  еще классическому римскому праву.  В римском праве под договором  дарения  понималось неформальное соглашение, по которому одна сторона, - даритель, предоставляет  другой стороне, - одаряемому, какие-либо ценности за счет своего имущества, с  целью проявить щедрость по отношению  к одаряемому. При этом дарение  могло совершаться в различных  правовых формах: посредством передачи права собственности на вещь, в  частности, платежа денежной суммы, в форме предоставления сервитутного права и т.д. Частным случаем  дарения было обещание что-то предоставить, совершить известные действия и  т.д. – дарственное обещание.¹

Для того чтобы ответить на вопрос о природе дарения, нужно  провести анализ существа самого юридического действия, из которого возникают свойственные дарению правовые отношения. Основным вопросом является вопрос о необходимости  принятия дарения или согласия одаряемого на безвозмездное приобретение имущества. Но данный вопрос имеется решающее значение применительно только к дарению, совершаемому путем непосредственной передачи дара одаряемому, без предварительного соглашения сторон. Принятие дара одаряемым является одним из обязательных условий любого договора дарения, так как данное требование вытекает из сущности самого дарения.

В общей массе гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями договор  дарения занимает особое место ввиду  обладания рядом специфических  черт. С одной стороны, он является безвозмездной сделкой, то есть не имеет  цены, а с другой — предусматривает  переход права собственности  от дарителя к одаряемому.

 

Таким образом, целью контрольной  работы является – изучение правовой природы договора дарения жилого помещения, определение понятия  договора дарения жилого помещение, его элементов и содержания. Освещение  этих вопросов необходимо для общего повышения правовой культуры граждан.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- дать характеристику  договора дарения жилого помещения,  а также его основных элементов;

- изучить правовое регулирование  договора дарения жилого помещения;

- рассмотреть порядок  заключения и прекращения данного  договора.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Договор дарения  жилого помещения

 

Согласно ст. 572 ГК РФ по договору дарения жилого помещения собственник безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу жилище. В настоящее время среди граждан  в России наибольшей популярностью пользуется договор дарения жилого помещения. Вместе с тем сторонами в договоре дарения могут выступать как физические, так и юридические лица. В качестве одаряемого могут выступать РФ, ее субъекты, а также города, иные муниципальные образования в лице их органов. В основном такие сделки совершаются между близкими родственниками, например между родителями и детьми. Далее рассмотрим  особенности, которые возникают при регулировании заключения и исполнения данного вида договора.

Выделяют случаи, когда  дарение жилых помещений совершить  не возможно, а именно:

- от имени малолетних  граждан, признанных недееспособными,  их законными представителями;

- работникам лечебных, воспитательных  учреждений, учреждений социальной  защиты и других аналогичных  учреждений гражданами, находящимися  в них на лечении, содержании  или воспитании, супругами и родственниками  этих граждан;

- государственным служащим  и служащим органов местного  самоуправления в связи с их  должностными полномочиями или  в связи с исполнением ими  служебных обязанностей;

- в отношениях между  коммерческими организациями.

Но организация, которой принадлежит жилое помещение на праве хозяйственного ведения или оперативного управления могут подарить жилое помещение только с согласия его собственника.

Гражданский кодекс в статье 577 закрепляет случаи, когда даритель вправе отказаться от исполнения договора, а именно:

- когда имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.

В условиях кризиса такие случаи появляются очень часто. К примеру, к ним можно отнести следующие: увольнение с работы, резкое понижение  заработной платы, рождение ребенка, декрет жены и иные ситуации. В данном случае законодатель защищает интересы такого дарителя, оказавшегося в неблагоприятных  жизненных условиях. Стоит помнить, что отказ от дарения может  быть осуществлен только до момента  регистрации перехода права собственности  на жилое помещение. Если же регистрация  перехода жилого помещения уже имеет  место, то отказ от дарения невозможен.

- если одаряемый умышленно причинил  вред дарителю, либо совершил  покушение на его жизнь или  на жизнь членов его семьи.

 - если даритель переживет одаряемого.

По общему правилу и при дарении жилого помещения лицо, получившее данное имущество обязано уплатить налог на доходы физических лиц. Размер налоговой ставки в  соответствии со статьей 224 Налогового кодекса Российской Федерации которого составляет 13 %.  Однако в соответствии с пунктом 18.1 статьи 217 Налогового кодекса если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками, которыми в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации являются супруги, бабушка, дедушка, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры, то доходы, полученные от таких лиц, во всех случаях освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц. Подтверждение налоговым органом права на освобождение от налогообложения доходов, полученных в порядке дарения, главой 23 кодекса не предусмотрено. В связи с этим документы, подтверждающие наличие семейных или близкородственных отношений, могут запрашиваться налоговыми органами у одаряемого физического лица при осуществлении мероприятий налогового контроля. При этом родственные отношения должны сохраняться на дату перехода имущества в собственность одаряемого физического лица.²

При совершении договора дарения  жилого помещения  следует обратить внимание на его форму и порядок  оформления. Гражданский кодекс, в статье 572 четко устанавливает, что дарение должно осуществляться безвозмездно. Таким образом, если в договоре оговорена встречная  передача какого либо права, вещи либо встречного обязательства то данный договор не будет считаться дарением. Рассмотрим на примере: Указанный случай был рассмотрен в апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 4 апреля 2012 г. № 33-4656¹. Решением апелляционной инстанции истцу было отказано в удовлетворении требований об отмене решения суда первой инстанции.

Истец (даритель) оспаривал  действительность заключенной им сделки — договора дарения жилого помещения  — по основаниям статьи 178 ГК РФ. Из обстоятельств дела следовало, что  заключению договора дарения жилого помещения предшествовала устная договоренность между истцом и ответчицей о том, что ответчица заключит с истцом брак, обязуется оплачивать коммунальные платежи за квартиру, произвести в  ней полный ремонт, а также ежемесячно будет помогать ему материально.

В дальнейшем ответчица уклонилась от выполнения данных ему обещаний, в связи с чем истец обратился  в суд.

Кассационная инстанция  отметила, что в соответствии с  пунктом 1 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

В соответствии со ст. 572 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) вещь в собственность.

Природа сделки дарения, ее правовые последствия в виде передачи истцом ответчице права собственности  на квартиру, вследствие чего право  собственности истца прекращается, явно следуют из договора дарения, который  не допускает неоднозначного толкования, в связи с чем необоснованными  являются доводы истца о том, что  он, подписывая договор, заблуждался  относительно последствий сделки, не предполагал, что он лишается права  собственности и права на жилище, в действительности же он не имел намерений  лишить себя права собственности  на квартиру, не предполагал, что ответчица  сможет без его ведома его выселять, препятствовать в проживании, сменить  замки в квартире.

Из указанных доводов  истца следует, что он не предполагал, что ответчица сможет совершать  действия, заключающиеся в осуществлении  своих прав собственности, тогда  как, передавая квартиру по спорному договору дарения в собственность  ответчице, истец не мог не знать, что передает ей право собственности.

Кассационная инстанция  указала, что последовательный характер действий истца, выразившийся в том, что он лично заключал договор  дарения жилого помещения с ответчицей, принимал участие в регистрационных  действиях, оформил доверенность на ответчицу для оформления наследственных прав на спорную квартиру, а также  доверенность на третье лицо на право  заключения договора дарения принадлежащей  ему квартиры, которые были удостоверены в установленном порядке нотариусом, свидетельствуют о том, что истец целенаправленно совершал действия с целью передачи ответчице в собственность спорной квартиры по договору дарения.

Суд также указал, что  доводы истца о том, что ответчицей не исполнена достигнутая между  сторонами договоренность о том, что ответчица будет за ним  ухаживать, оказывать материальную помощь и оплачивать коммунальные платежи, произведет в ней ремонт, правомерно судом первой инстанции признаны несостоятельными, поскольку данные обстоятельства не имеют правового  значения для рассмотрения настоящего спора, не относятся к природе  сделки и ее правовым последствиям. Мотивы заключения договора в силу ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеют существенного значения. Проиллюстрированный пример из судебной практики договора дарения жилого помещения показывает, что имущественные и личные обязательства, данные одаряемым в пользу дарителя в исполнение указанной сделки, не имеют юридической силы, так как заключенной сделкой на одаряемого каких-либо заявленных истцом обязанностей не возложено и, что особенно важно, такие обязанности не вытекают из природы спорной сделки, которая таких обязанностей одаряемого перед дарителем не порождает.

Обстоятельства дела свидетельствуют  об ошибочной позиции истца в  рассматриваемой ситуации, выразившейся в фактической подмене договора пожизненного содержания с иждивением договором дарения жилого помещения. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или  иную недвижимость в собственность  плательщику ренты, который обязуется  осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (часть 1 статьи 601 ГК РФ). Предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть только недвижимое имущество (жилое  и нежилое). Форма ренты может  быть выражена как в денежной, так  и в натуральной форме. Последняя, может выражаться в обеспечении потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а также в уходе за получателем ренты, если это необходимо в силу состояния его здоровья. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Договор пожизненного содержания с иждивением может предусмотреть возможность замены одной формы ренты другой, то есть натуральных выплат денежными, периодически вносимыми в течение жизни получателя ренты (статья 603 ГК РФ).

Таким образом, из обстоятельств  дела усматривается, что договор  дарения в данном случае выступал в качестве притворной сделки, заключенной  для прикрытия договора пожизненного содержания с иждивением. В соответствии с частью 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена  с целью прикрыть другую, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно  имели в виду, с учетом ее существа, применяются относящиеся к ней  правила.

Следовательно, истцу необходимо было оспаривать ничтожность договора дарения жилого помещения вследствие признания указанной сделки притворной, то есть по основаниям части 2 статьи 170 ГК РФ.³

 Но такая норма как безвозмездность не противоречит установлению в договоре дарения таких условий одаряемому как бережное отношение, осуществление ремонта. Исходя из этого, если одаряемым не будет исполнять данных условий, даритель может обратиться в суд с иском о расторжении данного договора ввиду неисполнения одаряемым своих обязанностей по договору.

Договор дарения жилого помещения обязательно составляется в письменной форме и удостоверяется подписями дарителя и одаряемого. Но зачастую по давности лет отсутствуют правоустанавливающих документов на жилое помещение, в связи с чем, дарственную составить невозможно по причине отсутствия необходимой информации, содержащейся в таких документах. Поэтому участие квалифицированного юриста в этом случае – необходимость.

В дарственной необходимо указать  стороны договора, их паспортные данные и адреса места жительства. Само описание предмета договора оформляется  в точном соответствии с правоустанавливающими  документами: количество комнат, общая  и жилая площадь, номер дома, количество этажей, инвентарный номер, адрес, расположения дома.

Если имущество находится в общей долевой собственности, то собственник доли имеет право подарить свою долю любому гражданину без каких-либо ограничений. Необходимым условием для оформления дарственной является согласие всех собственников такого дома, заверенное нотариально. Если же в дар передается часть жилого дома, совладельцем которой является несовершеннолетний гражданин, - для оформления договора дарения на долю в доме необходимо согласие его родителей или опекунов.

Еще одной особенностью договора дарения жилого помещения является обязательная регистрация в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Только зарегистрированный договор дарения является заключенным. С этого момента, одаряемый вступает в право собственности на жилое помещение.