Договор купли-продажи

Договор продажи недвижимости выделяется в качестве самостоятельной  разновидности договора купли продажи  по предмету – недвижимому имуществу. Согласно п.1 ст.549 ГК предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое недвижимое имущество, указанное в п.1 ст.130 ГК, включая воздушные, морские суда, космические объекты не завершенного строительства. Право собственности на вновь построенные (созданные) объекты указанные выше подлежат государственной регистрации, после которой указанные объекты приобретают статус недвижимого имущества как объекта права собственности⁴⁶ и должны отчуждаться в соответствии с общими правилами о договоре продажи недвижимости.

По правилам о договоре продажи недвижимости осуществляется продажа не завершенного строительством объекта. Для совершения такой продажи необходима предварительная государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства. Согласно  п.3 и 4 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих его право собственности на данный земельный участок либо право пользования данным земельным участком, а также разрешение на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Продажа предприятия  как имущественного комплекса, признанного  законом (п.1 ст.132 ГК) особым видом недвижимости, регламентируется нормами § 8 гл.30 ГК «продажа предприятия».

Как в любом договоре купли-продажи, предметом данного  договора может быть только недвижимость, обладающая признаками оборотоспособности (ст.27 ЗК). Недвижимое имущество, ограниченное в обороте, может быть предметом договора продажи недвижимости только при соблюдении установленного законом порядка его отчуждения. Так, принадлежащие ОАО РЖД малоинтенсивные железнодорожные линии, участки и станции со всеми расположенными на них сооружениями, а также земельные участки, на которых размещены указанные объекты, могут продаваться только с согласия Правительства РФ⁴⁷.

Нормы содержащиеся в  § 7 глю30 ГК «Продажа недвижимости»  являются общими. Помимо них имеются  специальные нормы, регламентирующие отношения по продаже недвижимости, заключаемые на торгах, в том числе публичных, подчиняются правилам стю447-449 ГК, ст.54, 62, 63 ФЗ «Об исполнительном производстве». К договорам продажи недвижимости в процессе приватизации применяются нормы законодательства о приватизации. Общие нормы ГК, регулирующие порядок приобретения и прекращения право собственности на недвижимое имущество ,применяются, если законам о приватизации не предусмотрено иное (ст.217 ГК)⁴⁸.

По договору продажи  предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п.1 ст.559 ГК).

Выделение договора продажи  предприятия в качестве самостоятельной разновидности договора продажи недвижимости обусловлено спецификой предмета – предприятия как имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности. Согласно п.2 ст. 132 ГК в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенного для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также прав на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги и другие исключительные права. Иные имущественные и неимущественные элементы могут включаться в состав предприятия законом и договором.

В состав предприятия  как предмета продажи в соответствии с законом не включается права, полученные продавцом на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельности. Такие права не подлежат передачи покупателю предприятия, если иное не предусмотрено законом.

Статья 132 ГК говорит о  возможности продажи предприятия  как в целом, так и в части. Вместе с тем из буквально толкования ст.559 ГК должен следовать вывод, что возможна продажа предприятия только в целом, в виде единого имущественного комплекса.

Таким образом, в качестве покупки предприятия рассматриваются  не только покупка его имущественного комплекса, но и получения контроля над юридическим лицом, являющимся собственником этого имущества, с помощью договоров о приобретении соответствующего пакета его акций (долей участия). Договор продажи предприятия порождает отдельную разновидность обязательств по передаче имущества в собственность, с возложением на продавца ответственности за качество данного имущества. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 Анализ действующего  законодательства регулирующего  договор купли продажи и его  разновидности. Пути его совершенствования

 

 

3.1 Недостатки  действующего законодательства  и предложения по совершенствованию  законодательства

 

 

Основным источником правового регулирования отношений, связанных с куплей-продажей, является ГК и прежде всего гл. 30 (ст. 454-566). В ГК сохранено традиционное определение договора купли-продажи, выражающее его неизменную суть: продавец обязуется передать товар в собственность покупателя, а последний обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену. Кодекс исходит из того, что закон не может и не должен регламентировать каждый шаг продавцов и покупателей. Условия продажи, по общему правилу, могут быть ими определены полностью самостоятельно. И здесь возможны многостраничные тексты договоров, являющиеся результатом тщательного согласования. Ясно, однако, что миллионы продаж совершаются в расчете на обычные для всех правила. Именно таковые предусмотрены в Кодексе на случай, если стороны не посчитают нужным установить для себя иные условия продажи.

Если говорить о методологическом подходе к расположению норм в гл. 30 ГК, посвященной договору купли-продажи товаров, то следует отметить, что вслед за общими положениями в ГК помещены положения, регулирующие основные условия договора купли-продажи. Нормы, регламентирующие каждое из условий договора, подчиняются определенной системе: сначала дается определение соответствующего условия договора (например, количество или качество); затем следуют правила, позволяющие определить данное условие применительно к конкретным договорным отношениям сторон при отсутствии соответствующего условия в тексте договора; далее предусматриваются последствия нарушения сторонами договора обязанностей, составляющих содержание соответствующего условия.

В названном порядке  в гл. 30 ГК последовательно излагаются правила, регулирующие такие основные условия договора купли-продажи, как предмет договора; обязанность продавца передать товар покупателю; количество товара; срок исполнения договора купли-продажи; ассортимент товаров; качество товара; комплектность товара и комплект товаров; тара и упаковка; цена товара; приемка и оплата товара покупателем; страхование товара.

      Аналогичным  образом в тексте ГК расположены  нормы, устанавливающие специальные  правила в отношении отдельных  видов договора купли-продажи: договоров розничной купли-продажи; поставки; поставки товаров для государственных нужд; контрактации; энергоснабжения; продажи недвижимости; продажи предприятия. В тексте ГК отсутствует полное определение указанных договоров; учитывая, что они представляют собой виды договора купли-продажи, в соответствующих нормах указываются лишь специфические признаки этих договоров, позволяющие их выделить в отдельные виды купли-продажи, и специальные (по отношению к общим положениям) правила, регулирующие соответствующие виды купли-продажи.

К договору купли-продажи  применяются также содержащиеся в ГК общие положения о договоре, об обязательстве, о сделках (в части, не урегулированной гл. 30 ГК), например: правила о заключении, изменении  и расторжении договора; об обеспечении исполнения обязательств; об ответственности за неисполнение и ненадлежащее исполнение обязательств; об основаниях и последствиях недействительности сделок.

Нормы, содержащиеся в  ГК, подлежат применению к правоотношениям, связанным с куплей-продажей, в определенной последовательности: сначала должны применяться специальные правила, регулирующие конкретные договоры (виды купли-продажи, например куплю-продажу недвижимости); при отсутствии таковых субсидиарно применяются общие положения о купле-продаже (§ 1 гл. 30 ГК); если же соответствующие правоотношения не регламентируются ни специальными правилами о конкретном договоре, ни общими положениями о купле-продаже, применяются нормы о сделках, обязательстве и договоре. Наряду с ГК источниками правового регулирования отношений по купле-продаже являются также иные федеральные законы. В ряде случаев ГК сам указывает, какие федеральные законы подлежат применению к соответствующим правоотношениям. Например, к отношениям по договору розничной купли-продажи с участием покупателя-гражданина, не урегулированным ГК, применяются законы о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними (п. 3 ст. 492 ГК). Прежде всего имеется в виду Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» (в редакции от 9 января 1996 г.)(1). К отношениям по поставке товаров для государственных нужд применяются законы о поставке товаров для государственных нужд, в том числе Закон Российской Федерации «О поставках продукции для федеральных государственных нужд» (в редакции от 19 июня 1995 г.).

В некоторых случаях, предусмотренных ГК, допускается  регулирование отношений по купле-продаже  указами Президента Российской Федерации  и постановлениями Правительства  Российской Федерации (правовыми актами)(1).

Одним из источников правового регулирования отношений по купле-продаже являются обычаи делового оборота. Нередко ссылки на обычаи делового оборота встречаются непосредственно в нормах ГК, регулирующих как общие положения о купле-продаже, так и отдельные ее виды. Однако и при отсутствии таких ссылок стороны договора купли-продажи могут руководствоваться обычаями делового оборота в общем порядке, а именно - в тех случаях, когда соответствующее условие договора не определено императивной нормой, соглашением сторон или диспозитивной нормой (п. 5 ст. 421 ГК).

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

 

В проведенной работе отмечено что, Оценивая состояние дел, достигнутый уровень применения договора купли-продажи, можно сказать, что имеет место не только распространение  сферы действия института купли-продажи, но и качественное его наполнение. Так, квалификация договора розничной купли-продажи в качестве публичного договора дает Правительству Российской Федерации возможность издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении данного договора. В настоящее время одним из основных правовых актов, регулирующих отношения, связанные с розничной куплей-продажей, являются Правила продажи отдельных видов товаров, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 19.01.98 г.

Большое значение в деле защиты прав и законных интересов покупателей - граждан по договору розничной купли-продажи имеют акты официального судебного толкования.

Вместе с тем механизм реализации прав граждан по договору купли-продажи, в частности розничной, требует изменений путем совершенствования законодательства в этой сфере.

Считаю, что необходимо четко урегулировать правоотношения между гражданами-покупателями и  продавцами, осуществляющими предпринимательскую  деятельность, т.к. повсеместно имеет  место выделение в качестве самостоятельного вида договора купли-продажи, так называемого предпринимательского договора купли-продажи.

Также имеет место  при разрешении конфликтных ситуаций по ненадлежащему качеству товара, разночтения обязательной формы  заключения договора купли-продажи.

В юридической литературе часто встречается утверждение, что преобладающей формой договора розничной купли-продажи является его устная форма. Но отнесение договора розничной купли-продажи к договорам  присоединения практически исключает  устную форму договора, поскольку предполагает использование стандартных форм, формуляров и т.п.

Правовой нигилизм не позволяет нашим гражданам защищать свои потребительские права, поэтому  необходимо на практике обеспечить права  потребителей на просвещение в области  защиты прав потребителей: школьное образование по изучению основ потребительского права, публикации и рубрики в средствах массовой информации, создание органов по защите прав потребителей, в т.ч. и общественных, где интересы граждан должны представлять юристы. Необходимо, чтобы ими осуществлялись такие виды деятельности как информационные, образовательные, просветительские, консультативные, юридические.

Если досудебное разрешение конфликтов по договорам купли-продажи  можно возвести в ранг обычая, т.к. около 60 % их рассматривается в добровольном порядке, то в судебной системе эти дела рассматриваются очень долго и зачастую много несправедливых решений.

Есть надежда, что институт мировых судей упростит систему  рассмотрения небольших дел, какими являются договоры купли-продажи.

Считаю также, что привилегированное  положение покупателя в договоре розничной купли-продажи не стыкуется  с тем положением, что все стороны  по всем договорам равны.

Законодатель установил, что продавец почти всегда не прав и он должен нести весь груз ответственности. Наверняка не все продавцы пытаются ущемить права и интересы потребителей, да и возросший потребительский экстремизм подтверждает это. Необходимо законодательно соотнести степень ответственности обеих сторон, исходя из опыта накопленных отношений.

Действующий Гражданский  кодекс Российской Федерации является солидной нормативной базой для  коренной перестройки системы гражданского права в целом, а с ней и  области договорных отношений.

Гражданский кодекс прямо  называет около тридцати законов, из которых примерно двадцать приходится на долю актов, посвященных договорам купли-продажи (законы о поставках товаров для государственных нужд, энергоснабжения, подряде для государственных нужд и др.). Наряду с ними следует принять с целью развития правового регулирования договоров купли-продажи большое число и других законов, таких как закон о розничной торговле, оптовой торговле, об ограничении монополистической деятельности в области поставок энергоресурсов, о внешнеэкономических сделках.

 Все вышеперечисленные выводы и предложения, могут быть использованы в правотворческой деятельности по совершенствованию законодательства регулирующего деятельность договора купли-продажи, а так же в практике различного имущественного оборота. А теоретические положения, сформулированные в данной работе, могут найти применение для дальнейшего исследования проблем договора купли-продажи.