Договор купли-продажи

В-третьих, отсутствие необходимости государственной регистрации договора купли-продажи воздушного судна как объекта недвижимости предоставляет продавцу возможность совершения повторной продажи воздушного судна после заключения договора купли-продажи, но до государственной регистрации перехода права собственности на него, что негативно сказывается на гражданско-правовом обороте воздушных судов.

В-четвертых, в законодательстве отсутствуют четкие перечни прав на воздушные суда, подлежащих государственной регистрации, а также сделок с воздушными судами и обременении (ограничений) прав на воздушные суда, подлежащих государственной регистрации, что не способствует эффективности гражданско-правового оборота воздушных судов.

Нормы гражданского законодательства не устанавливают запрета на приобретение права собственности на воздушное судно путем любых сделок, направленных на переход права собственности: купли-продажи, дарения, мены, ренты. Однако, в Российской Федерации приобретение воздушного судна в собственность осуществляется чаще всего путем купли-продажи по правилам, установленным для продажи недвижимости.

В виду того, что воздушные суда являются технически сложными вещами, источниками повышенной опасности, повышенные требования должны предъявляться не только к их эксплуатации, безопасности полетов, но и к их гражданско-правовому обороту. Исключения договора купли-продажи воздушного судна как объекта недвижимости из числа сделок, подлежащих регистрации допускает возможность того, что продавец, уже после отчуждения воздушного судна, но до государственной регистрации перехода прав на него, заключит новый договор купли-продажи того же воздушного судна с другим покупателем. Возместив убытки, вызванные непередачей воздушного судна первоначальному покупателю, продавец может исполнить вторую сделку на более выгодных условиях. Безусловно, такая возможность вносит некоторую неопределенность в гражданско-правовой оборот воздушных судов. В связи с этим обоснована целесообразность внесения договора купли-продажи воздушного судна в число подлежащих государственной регистрации договоров.

Таким образом, воздушное судно не может быть признано делимой вещью, поскольку в силу п. ст. 130 ГК РФ оно отнесено к недвижимым вещам и подлежит государственной регистрации. Согласно ст. 133 ГК неделимой вещью признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения. Следовательно, воздушное судно как неделимую вещь невозможно продавать по частям. Этот тезис подтверждается сложившейся судебной практикой.

Представляется, что при купле-продаже воздушного судна как объекта недвижимости не применяются правила определения цены, которые установлены в п. 3 ст. 424 ГК РФ, согласно которым если в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Особенностью договора купли-продажи воздушного судна является необходимость в урегулировании распределения обязанностей сторон относительно подготовки перегонки воздушного судна, технического обслуживания, предполетной подготовки, заправки топливом, аэронавигационного обеспечения, обеспечения таможенного оформления, передачи покупателю сопроводительных документов.

Так же, следует отметить, что целесообразно предусматривать в договоре купли-продажи воздушного судна право покупателя в одностороннем порядке отказаться от принятия воздушного судна и расторгнуть договор в случае, если продавец не может или не хочет устранить недостатки, выявленные в ходе инспекции.

3.3. Особенности купли продажи морских и речных судов

Согласно статье 12 КТМ суда могут находиться в собственности:

- граждан и юридических лиц;

- Российской Федерации, субъектов Российской Федерации;

- муниципальных образований.

При этом суда с ядерными энергетическими установками могут находиться в собственности только Российской Федерации. Таким образом, любой субъект гражданского права может быть собственником морского суда.

Собственник судна вправе по своему усмотрению совершать в отношении судна любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам Российской Федерации и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать судно в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения судном, устанавливать ипотеку судна и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст. 13 КТМ РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 14 КТМ собственник судна вправе также передать его доверительному управляющему по договору доверительного управления судном на срок, не превышающий пяти лет, для осуществления управления судном за вознаграждение в интересах собственника (за исключением судов, находящихся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, которые не могут быть переданы в доверительное управление). При этом сама по себе передача судна в доверительное управление не влечет за собой перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Такая передача судна подлежит обязательной регистрации в Государственном судовом реестре или судовой книге.

Возможность конструирования понятия «судно», равно как и «морское судно» как единых гражданско-правовых категорий в настоящее время в науке права исключена. Это обусловлено тем, что в силу исторических, социально-политических и экономических факторов каждая отрасль законодательства, регулирующая определенную совокупность отношений в сфере мореплавания, устанавливает собственный перечень физических параметров объекта, претендующего на звание судна, подчас противоречащий параметрам, устанавливаемым другой отраслью законодательства. Поэтому возможность идентификации объекта в качестве судна зависит, прежде всего, от целей его использования, выявление которых позволяет определить законодательный акт, содержащий перечень физических характеристик судна, подлежащий применению.

Установленные особенности правового регулирования имущественных отношений в сфере мореплавания свидетельствуют о наличии принципиальных отличий между гражданско-правовыми режимами объектов, признаваемых законом морскими судами: в отличие от морских судов, используемых в целях торгового мореплавания, морские суда, используемые для государственной некоммерческой службы, являются объектами, ограниченными в обороте (и защищены от обращения на них взыскания), в то время как военно-морские суда не только являются объектами, ограниченными в обороте (и защищенными от взыскания), но и не обладают свойствами недвижимого имущества.

Включение российским законодательством морского судна в категорию недвижимого имущества объясняется необходимостью формирования системы публичного порядка установления прав на морские суда, как объекты, обладающие особой экономической ценностью и общественной значимостью, в силу чего особенности гражданско-правового режима морского судна как объекта недвижимого имущества исчерпываются обязательностью государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на него, в то время как гражданско-правовой режим вещей, относящихся к недвижимому имуществу в силу своих естественных свойств (земельных участков, зданий, сооружений) характеризуется большим числом специфических черт, не свойственных правовому режиму вещей движимых (наличие юридической связи между земельным участком и расположенными на нем постройками, особенности защиты прав на постройки и т.д.).

Основанием распространения на морское судно правового режима недвижимого имущества является юридический факт создания (постройки) судна, обладающего качеством предназначенности для использования в целях торгового мореплавания. При этом совершение акта государственной регистрации возникновения права собственности на морское судно не может рассматриваться основанием распространения на данный объект гражданско-правового режима недвижимого имущества, необходимую предпосылку а должно приниматься за включения морского судна в гражданско-правовой оборот.

Государственная регистрация права собственности на вновь построенное морское судно не является основанием изменения правового режима морского судна как вещи, определяемой родовыми признаками, на правовой режим вещи, определяемой индивидуально-определенными признаками, поскольку морское судно обладает признаками индивидуально определенной вещи в силу самого факта государственной регистрации в его создания. Роль акта морского судна индивидуализации заключается в наделении объекта рядом дополнительных индивидуально определенных признаков (порт приписки, государство регистрации, регистрационный номер и т.д.). 6. Правой режим названия судна, выполняющего в определенных случаях гарантийную или и рекламную функции услуг или с работ, предоставляемых эксплуатации производимых судна, и их судовладельцем характерные производителей таким помощью средствам морского товаров индивидуализации как фирменное наименование, товарный знак и коммерческое обозначение, не тождественен ни одному из правовых режимов производителей, подлежащих средств индивидуализации товаров и охране в соответствии с правовой действующим российским законодательством. Вместе с тем, представляются принципиально применимыми ряд принципов и начал, выработанных институтом исключительных прав, при регулировании отношений, складывающихся между субъектами гражданского оборота по поводу названия морского судна в случаях выполнения названием судна функций средств индивидуализации товаров и их производителей.

Несмотря на несоответствие характеристик строящегося судна критериям недвижимого имущества, перечисленным в ст. 130 ГК РФ, а также отсутствие строящегося судна в перечне объектов незавершенного строительства, на которые в соответствие со ст.25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997г. распространяется гражданско-правовой режим недвижимости, гражданско-правовой режим строящегося судна может быть охарактеризован как режим недвижимого имущества, в силу распространения на строящееся судно такого режима положениями статьи 374 КТМ РФ, допускающими ипотеку строящегося судна. При этом основанием распространения гражданско-правового режима недвижимого имущества на строящееся судно, является юридический факт закладки киля судна, предназначенного для использования в целях торгового мореплавания или проведения равноценных работ. 

3.4. Особенности купли продажи природных объектов

Недвижимое «по своей природе» имущество составляют: природные ресурсы и остальные объекты, которые прочно связаны с земельными участками и не могут быть перемещены без несоразмерного ущерба им. Причинение несоразмерного ущерба объекту имеет место, если в результате перемещения ущерб выразился в изменении его первоначального назначения и (или) в результате ущерба существенно уменьшилась ценность объекта. Регистрация права на объект для признания его недвижимостью не требуется.

Заключение

Подводя итоги дипломной работы, следует отметить:

Договор купли-продажи недвижимости - это соглашение, в силу которого продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное недвижимое имущество и оплатить его (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Квалифицирующим признаком данного договора является его предмет - недвижимое имущество, т.е. вещи, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Именно особый предмет договора обусловил необходимость его специального регулирования.

Делению имущества на недвижимое и движимое в гражданском праве России придается чрезвычайно важное значение. Только в части первой ГК имеется свыше 30 статей, в той или иной мере связанных с характеристикой правового режима недвижимого имущества в действующем праве. Ключевыми статьями, однако, являются ст. 130 и ст. 131 ГК, в которых дается понятие недвижимого и движимого имущества, определяются их отдельные виды и содержатся требования о государственной регистрации недвижимости.

Нормативные акты о договоре купли-продажи недвижимого имущества приведены в Гражданском кодексе отдельным параграфом, исходя из специфики каждого договора в отдельности, предопределяющей особенности и уникальности данного договора, которые позволяют отнести его к отдельному виду: договору купли-продажи.

Согласно договора, продавец передает покупателю недвижимое имущество. К недвижимому имуществу относятся:

земельные участки,

участки недр,

обособленные водные объекты,

все объекты прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Закон может отнести к недвижимости и иное имущество (ст. 130 ГК).

Специфика недвижимости – четкая и прочная связь с землей, особая ценность, непотребляемость в процессе использования и т. п. – указывают на необходимость определения специального свода правил, регулируемого участие таких объектов в имущественном обороте. В 1-й части ГК предусмотрен ряд четких правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности на недвижимость и иных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав на основании договора (ст. 131).

Требования к форме договора купли продажи недвижимости сводятся к тому, что договор должен быть оформлен и заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного обеими сторонами (ст. 550). В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме данного договора, влечет за собой его недействительность.

Обратим ваше внимание на то, что государственной регистрации подлежит не сам договор купли продажи, а факт перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю согласно этого договора (ст. 551). Договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами. Обязанность государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость от продавца к покупателю заключается в том, что после регистрации прав покупатель согласно перечисленным условиям договора купли продажи становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. А так же это относится к случаям, когда стороны (продавец, покупатель) задолго до государственной регистрации выполнили обязанности указанные в договоре.

Из текста Государственного Кодекса (ст. 550), договор купли продажи земельного участка не нуждается в нотариальном удостоверении. По законодательству, действовавшему ранее, некоторые договоры на сделки с недвижимостю, в частности жилым домом или его частью, требовали квалифицированной (нотариальной) формы. Однако введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ней делает излишним нотариальное удостоверение договора в таких случаях. Вместе с тем до тех пор, пока не будет принят и введен в действие федеральный закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для соответствующих договоров купли-продажи сохраняют силу правила об их обязательном нотариальном удостоверении, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК РФ.