Договор купли-продажи жилых помещений

Договор продажи жилого помещения является консенсуальным (для его заключения достаточно соглашения сторон, считается заключенным с момента подписания его сторонами), но эта консенсуальность сопряжена с государственной регистрацией (ст. 164, ч. 2 ст. 558 ГК РФ); возмездным (то есть сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей) и взаимным (каждая из сторон договора наделена и правами и обязанностями)34.

Также следует отметить, что такое понятие, как «договор купли-продажи жилых помещений» носит теоретический (обобщающий) характер и фактически не используется на практике. Стороны такого рода договоров обычно называют их «договор купли-продажи квартиры», «договор купли-продажи жилого дома» применительно к виду жилого помещения, подлежащего отчуждению. Не использует данное понятие и судебная практика28.

2. Элементы договора купли-продажи  жилых помещений

2.1 Стороны договора купли-продажи жилых помещений

Стороны по договору купли-продажи жилого помещения - продавец и покупатель, ими могут быть как юридические, так и физические лица. В качестве продавца обычно выступает собственник недвижимого имущества, однако им также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора30.

Благодаря обязательной государственной регистрации права собственности на жилое помещение, правомочия собственника подтверждаются «титулом», то есть свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом. Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества с помощью информации, содержащейся в выписке из Единого государственного реестра прав, выдаваемой регистрирующим органом, которая подтверждает правомочия собственника26. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» реализовал принцип открытости реестра, провозглашенный ст. 131 ГК РФ, установив в ст. 7 данного ФЗ объем информации, который могут получить третьи лица30.

На сторону договора купли-продажи жилого помещения - юридическое лицо, уставом или законодательством Российской Федерации может быть наложено ограничение на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Обычно продажа дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец - акционерное общество - должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам27. Так, крупной сделкой считается сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более % балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, за исключением сделок, совершаемых в процессе обычной хозяйственной деятельности общества, сделок, связанных с размещением посредством подписки (реализацией) обыкновенных акций общества, и сделок, связанных с размещением эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в обыкновенные акции общества.

Согласно п. 2 ст. 79 Федерального закона «Об акционерных обществах», решение об одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет от 25 до 50 % балансовой стоимости активов общества, принимается всеми членами совета директоров (наблюдательного совета) общества единогласно, при этом не учитываются голоса выбывших членов совета директоров (наблюдательного совета) общества. Согласно же п. 3 данной статьи, решение об одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет более 50 % балансовой стоимости активов общества, принимается общим собранием акционеров большинством в 3/4 голосов акционеров - владельцев голосующих акций, принимающих участие в общем собрании акционеров5.

Если в качестве продавца выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения (применительно к казенному предприятию - правом оперативного управления), оно не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК РФ и п. 1 ст. 297 ГК РФ)21.

Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, согласно ст. 294 ГК РФ, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с ГК РФ6. Право хозяйственного ведения имуществом является вещным правом, производным от права государственной или права муниципальной собственности на данное имущество. Входящие в его содержание права владения, пользования и распоряжения, по своему названию идентичные соответствующим правам, принадлежащим собственнику, имеют иное, более ограниченное по заложенным в них возможностям, юридическое значение по сравнению с правами собственника16. Так, согласно п. 2 ст. 295 ГК РФ, предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Казенное предприятие и учреждение, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества (п. 1 ст. 296 ГК РФ)6.

Право оперативного управления имуществом является производным от права собственности на данное имущество. Оно включает в себя права владения, пользования и распоряжения имуществом. Заключенные в указанных правах возможности, которыми располагает обладатель права оперативного управления, более ограничены по сравнению с возможностями, имеющимися у обладателя права хозяйственного ведения. Данные ограничения устанавливаются не только законом, но также находятся в зависимости от целей деятельности обладателя права оперативного управления, заданий собственника и назначения имущества. В качестве обладателей права оперативного управления могут выступать две категории организацией, являющихся юридическими лицами: казенное предприятие как коммерческая организация (ст. 115 ГК РФ) и учреждение как некоммерческая организация (ст. 120 ГК РФ). В связи с существующим различием в правовом статусе названных организаций ГК РФ вводит определенные различия и в содержание права распоряжения имуществом, закрепленным за казенным предприятием (ст. 297 ГК РФ) и учреждением (ст. 298 ГК РФ)17.

Так, согласно п. 1 ст. 297 ГК РФ, казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества6.

Учреждения же могут отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК РФ)34.

Проданное государственными или муниципальными предприятиями, а также учреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно как из сферы хозяйственного ведения (соответственно из оперативного управления), так и из государственной (муниципальной) собственности или частной собственности, если учредителем учреждения является частный собственник26.

То же самое происходит, если эти субъекты выступают в качестве покупателя, то есть одновременно происходит и смена собственника, и возникновение права хозяйственного ведения (права оперативного управления). Соответственно государственной регистрации подлежит одновременно и переход права собственности, и возникновение иных вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления)22.

Сделки по отчуждению закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения недвижимого имущества другим лицам, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводящие к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, судебная практика признает недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ (недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам), независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или предприятием самостоятельно23.

Гражданское законодательство Российской Федерации не содержит каких-либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости. Специальным законодательством возможно установление специальных правил, касающихся покупателей жилых помещений24.

Также существуют особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и покупателей недвижимости. Например, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга32. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки11 (п. 3. ст. 35 Семейного Кодекса Российской Федерации; п. 2 ст. 181 ГК РФ).

Так, истица и ответчик состояли в зарегистрированном браке 15 лет. Ответчик – член ЖСК и собственник однокомнатной квартиры, продал её. Истица подала иск о признании договора недействительным и признании за ней права собственности на квартиру, так как спорная квартира приобретена ответчиком в период брака за счет общих средств и является их совместной собственностью. Согласия на продажу она не давала. Судебно-почерковедческая экспертиза установила, что текст заявления нотариусу о согласии истицы на продажу квартиры и подпись под ним выполнены не ею, а другим лицом. Суд требования удовлетворил, указав: истец и ответчик состояли в браке с 1991 по 2006 года. По справке ЖСК пай был выплачен в 1996 году, то есть в период брака. В основу решения положены результаты судебно-почерковедческой экспертизы23.

2.1.1 Права и обязанности сторон

Основной обязанностью продавца, общей для всех договоров купли-продажи, является передача жилого помещения покупателю. Право собственности у покупателя, как правило, возникает с момента передачи вещи (п. 1 ст. 223 Гражданского Кодекса Российской Федерации). Однако у покупателя жилых помещений право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей жилого помещения28.

Следует различать передачу права собственности и фактическую передачу вещи (жилого помещения) по акту передачи или иному документу о передаче. Поэтому основную обязанность продавца стоит рассматривать, как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество, и ввести его во владение недвижимостью - фактически передать жилое помещение31.

Переход права собственности на жилое помещение к покупателю по договору купли-продажи данного вида недвижимости подлежит государственной регистрации28.

Если же одна из сторон уклоняется от выполнения указанной обязанности, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 Гражданского Кодекса Российской Федерации)7.

То же происходит и в том случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации договора, требующего государственной регистрации. Несмотря на то, что договор считается заключенным только после его регистрации, суд вправе вынести решение о регистрации, если сделка совершена в надлежащей форме (ст. 165 ГК РФ).

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает порядок представления документов на государственную регистрацию прав в зависимости от соблюдения нотариальной формы сделки. Так, в ст. 16 данного Федерального закона установлено, что если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения, заявление о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки). В случае, если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие23.

Обязанность передать право собственности на жилое помещение означает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременениями. Так, согласно ст. 131 ГК РФ (государственная регистрация недвижимости) и п. 1 ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничения (обременения) вещных прав на недвижимость подлежат государственной регистрации наряду с государственной регистрацией самих прав21.

Существуют специальные правила, связанные с исполнением продавцом обязанности передать, а покупателем - принять проданную вещь, так как в силу особых естественных свойств жилого помещения (неотделимость от земельного участка, на котором оно расположено), его невозможно передать обычным способом - путем вручения покупателю. Передача жилого помещения осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, который служит доказательством состоявшейся передачи и исключает возможные споры, связанные с установлением этого юридически значимого факта. Акт приемки-передачи жилого помещения оформляется в письменном виде с целью устранить возможные в будущем споры об исполнении обязанности продавца передать вещь свободной от вещей прежнего собственника и проживающих с ним лиц; со всеми принадлежностями; от возможных претензий покупателя по поводу недостатков передаваемого имущества, которые могли быть обнаружены при обычном осмотре; в некоторых может служить доказательством добросовестности, а также недобросовестности покупателя19.

Согласно п. 2 ст. 556 ГК РФ, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора купли-продажи жилых помещений, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передачи жилого помещения, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора7. То есть передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение или уточнение договора.19

Также передаточный акт не может рассматриваться и как неотъемлемая часть договора. Подписание акта о передаче жилого помещения имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю. Продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче жилого помещения с момента вручения данного вида недвижимости покупателю и подписания акта (иного документа о передаче), с этого же момента, если иное не предусмотрено договором, риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя. Однако возникновение права собственности связывается не с фактической передачей вещи, а с моментом регистрации права, что соответствует смыслу ст. 223 ГК РФ. То есть передача жилого помещения может предшествовать регистрации, а может и следовать за ней22.