Договор купли-продажи жилых помещений

Обязанности покупателя являются обычными для любого договора купли-продажи, за исключением обязанности принять недвижимое имущество по передаточному акту и зарегистрировать переход права собственности в соответствии со ст. 551 ГК РФ30.

2.2 Существенные условия договора (содержание)

2.2.1 Предмет

Согласно ч. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ существенным условием любого гражданско-правового договора признается его предмет. Предметом договора в нашем случае является жилое помещение. Именно предмет договора является тем отличительным признаком, который позволил выделить этот вид договора купли-продажи33.

Ввиду того, что жилые помещения относятся к недвижимости, необходимо определить, что понимается под недвижимым имуществом. Общее определение недвижимости содержится сегодня в п. 1 ст. 130 ГК РФ, в соответствии с которой, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства6.

Согласно ст. 19 ЖК РФ, жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации9. Жилищный фонд подразделяется: 1) в зависимости от формы собственности на: 1. частный жилищный фонд; 2. государственный жилищный фонд; 3. муниципальный жилищный фонд; 2) в зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на: 1. жилищный фонд социального использования; 2. специализированный жилищный фонд; 3. индивидуальный жилищный фонд; 4. жилищный фонд коммерческого использования35.

В ст. 15 ЖК РФ дано определение жилого помещения, им признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)9.

Собственник жилого помещения имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться им, в том числе продавать недвижимость, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы44.

Ст. 558 ГК РФ к жилых помещениям относит жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относит следующие виды жилых помещений: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната41.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.37

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.40

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.9

При отчуждении жилого дома с хозяйственными постройками возникает вопрос: являются ли они частью жилого дома либо это отдельные объекты недвижимости, продажа которых должна осуществляться по отдельному договору купли-продажи.

В п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30.11.1990 № 14 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом» говорится, что различного рода хозяйственные постройки являются подсобными строениями и составляют с домом единое целое. Поэтому при отчуждении жилого дома они переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора об отчуждении дома не был обусловлен их снос или перенос прежним собственником13.

Также, согласно ст. 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное6.

Правила определения предмета договора купли-продажи жилого помещения применительно к общим нормам по продаже недвижимости детализированы в ст. 554 ГК РФ33. В договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить жилое помещение (жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната38), подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие местонахождение жилого помещения. При отсутствии этих данных в договоре условие о жилом помещении, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным7. Сведения, определяющие местонахождение устанавливаются на основании данных, указывающих расположение жилого помещения на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества17.

Так, конкурсный управляющий ЗАО «Центр художественного проектирования» обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ЗАО «Магазин «Медведь» о признании незаключенным договора купли-продажи жилого помещения площадью 150 м2, расположенного в здании по улице Бауманская в г. Москве. В обоснование иска истец сослался на то, что сторонами не были согласованы существенные условия договора. А именно: договор не содержит данных, позволяющих определенно установить расположение помещения в составе недвижимого имущества, а также условия о порядке, сроках и размерах платежей. Решением Арбитражного суда г. Москвы требование удовлетворено по основаниям, указанным истцом. Постановлением апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменено и принято новое решение об отказе в удовлетворении искового требования. Федеральный арбитражный суд Московского округа постановление апелляционной инстанции оставил без изменения. В протесте первого заместителя Председателя ВАС РФ предлагается постановления апелляционной и кассационной инстанций отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе. Президиум ВАС РФ считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям. По договору купли-продажи, нотариально удостоверенному ЗАО «Центр художественного проектирования» продало ЗАО «Магазин «Медведь» упомянутое жилое помещение. Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении искового требования, суд апелляционной инстанции сослался на то, что в п. 1 договора указан адрес объекта, то есть определено расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. Данный вывод нельзя признать законным и обоснованным. В силу ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимость, в том числе определяющие её расположение на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных договор не заключен. Рассматриваемый в деле договор не содержит сведений о том, какие конкретно площади в здании являются предметом купли-продажи25.

Определяя предмет договора купли-продажи жилого помещения, необходимо определить - может ли самовольная постройка жилого помещения быть предметом данного договора.

В ст. 222 ГК РФ дано определение самовольной постройки, которой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки6.

То есть самовольная постройка в силу императивного указания закона изъята из гражданского оборота и не подлежит государственной регистрации, в том числе и как объект незавершенного строительства.

Таким образом, сделки с указанными объектами ничтожны (ст. 168, ст. 169 ГК РФ)23.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан6.

Так, решением арбитражного суда отказано Администрации г. Белгорода в удовлетворении иска к ООО ПКФ «Аскон» о признании права муниципальной собственности на самовольную постройку (жилой дом), расположенную по адресу г. Белгород, пр. Б. Хмельницкого, д. 58 площадью 5570,9 кв. метра, инвентарный номер 401, кадастровый номер 31 16 00 00 401\1\23 1004\А1 (далее также – спорный объект).

Иск мотивирован тем, что, разрешение на реконструкцию принадлежащего ответчику спорного объекта не получено, в силу ст. 222 ГК РФ, созданный ответчиком в результате произведенной реконструкции объект недвижимости является самовольной постройкой, права собственности на которую у ответчика нет, а закон предусматривает возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка при условии, что постройка не нарушает права и охраняемые законом интерес других лиц, не создает угрозу жизни.

По мнению истца, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.05.2008 г. правообладателем (собственником) земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, Белгородская область, город Белгород, проспект Б. Хмельницкого, д. 58 является городской округ «Город Белгород».

Суд не согласился с доводами истца о том, что земельный участок, где осуществлена постройка спорного объекта, находится у истца в собственности, по следующим причинам.

Истец в исковом заявлении ссылается на выписку из ЕГРП, в которой указан земельный участок с кадастровым номером 31:16:01 16 013:0021, площадью 3214 кв.м., а правообладателем (собственником) истец, по состоянию на 04.05.2008 (ст. 7 Закон о госрегистрации).

Судом предложено истцу представить доказательства расположения спорного объекта на территории земельного участка, находящегося в собственности истца.

Как следует из выписки из ЕГРП, представленной в суд на основании запроса арбитражного суда, собственником земельного участка с кадастровым номером 31:16:01 16 013:0021, на момент рассмотрения данного спора, действительно является истец, а площадь данного земельного участка составляет 3214 кв.м. Назначение данного земельного участка - эксплуатация жилого здания, правообладателем на праве постоянного (бессрочного) пользования является Муниципальное образовательное учреждение дополнительного образования для детей СДЮСШОР «Спартак», адрес (место нахождения) постоянного действующего исполнительного органа данного юридического лица: Белгородская обл., г. Белгород, пр-т Б. Хмельницкого, 61.

Площадь спорного объекта, превышает площадь земельного участка, собственником которого является истец. Являясь собственником, ответчик произвел реконструкцию принадлежащего ему объекта недвижимости, в результате которой возник новый спорный объект площадью 5570,9 кв.м., о чем Городским бюро технической инвентаризации составлен технический паспорт по состоянию на 13.09.2006 г.

Истцом не представлено никаких доказательств того, что спорный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 31:16:01 16 013:0021.

Как следует из Постановления Администрации города Белгорода от 19.10.2001 №2073 «О предоставлении земельного участка» изъятый земельный участок площадью 7828,0 квадратных метров, ранее предоставленный Белгородскому областному Совету профсоюзов (свидетельство на землю бессрочного (постоянного) пользования от 03.02.1993, постановление Главы администрации города от 17.01.1994 №75) предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование, в связи с переходом права собственности на жилые помещения ООО производственно-коммерческой фирме «Аскон», по результатам работ по установлению и согласованию границ земельного участка находящегося под фактически существующими жилыми помещениями для их дальнейшей эксплуатации по пр. Б. Хмельницкого, 58.

В соответствие с кадастровой выпиской от 22.12.2008 №16/08-04-8899-С о земельном участке с кадастровым номером 31:16:0116013:4 (предыдущий номер: 31:16:01 16 13:0027), местоположение: Белгородская область, г. Белгород, ул. Б. Хмельницкая, дом 58, площадью 7828 кв.м., сведения о регистрации прав на данный земельный участок отсутствуют.

Таким образом по адресу г. Белгород, пр-т Б. Хмельницкого, д. 58, расположены несколько земельных участков, в частности с кадастровым номером 31:16:01 16 013:0021, площадью 3214 кв.м. принадлежащем истцу на праве собственности и с кадастровым номером 31:16:01 16 013:4 площадью 7828 кв.м. права на который в ЕГРП не зарегистрированы.

Учитывая доказательства, указанные выше, судом установлено, что спорный объект расположен на земельном участке, площадью 7828 кв.м., кадастровый номер 31:16:01 16 013:4. Доказательств обратного суду, лицами, участвующими в деле, в материалы дела не представлено (ст. 9 ГК РФ, ст. 9, ст. 65 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение неразграниченными землями осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Поскольку лица, участвующие в деле, не представили суду документов, подтверждающих право федеральной, областной или муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 31:16:01 16 013:4, он входит в состав неразграниченных земель.

Также суд посчитал необходимым обратить внимание на то, что в сообщении об отказе в предоставлении запрашиваемой информации на запрос арбитражного суда от 11.12.2008 №С5/1888 из управления Федеральной регистрационной службы по Белгородской области от 18.12.2008 №01/236/2008-302 указано, что в ЕГРП, отсутствуют записи о регистрации прав на земельный участок площадью 7828 кв.м., с кадастровым номером 31:16:01 16 013:4 расположенным по адресу: Российская Федерация, Белгородская область, г. Белгород, просп. Б. Хмельницкого, д. 58.

В соответствии с п.1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актам, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.