Договор купли-продажи жилых помещений

 

Содержание

 

Введение                                                                                                                          2-3

1 Понятие договора купли-продажи  жилого помещения                                           4-5

2 Существенные условия договора                                                                                  6

   2.1    Предмет договора купли-продажи жилого помещения                                  6-9

   2.2    Цена в договоре купли-продажи жилого помещения                                      10

   2.3    Перечень лиц,  сохраняющих право пользования  жилым помещением    11-12

3  Виды договоров купли-продажи  жилых помещений                                          13-16

4  Права и обязанности                                                                                               17-19

5  Процедура заключения договора                                                                          20-22

6 Форма договора купли-продажи  жилого помещения                                               23

    6.1  Государственная регистрация                                                                        23-25

Заключение                                                                                                                  26-27

Список использованных источников и литературы                                                28-30

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

После многих десятилетий  стремления государства решить жилищную проблему только за счет средств государства, радикальных изменений, несмотря на целый ряд положительных сдвигов, к середине восьмидесятых годов достичь так и не удалось.

С переходом к рыночной экономике основная ставка была сделана  на то, чтобы потребность в жилье  удовлетворялась не только за счет общественных (государственных, муниципальных) фондов потребления, но и за счет жилья, которое бы находилось в частной собственности граждан. В этих целях с начала девяностых годов была развернута приватизация жилищного фонда. Многие из граждан стали собственниками жилья. Люди стали свободно продавать и покупать квартиры.

Таким образом, можно  отметить, что в качестве полноценного объекта гражданских прав недвижимое имущество стало возвращаться в  российский гражданский оборот с  начала 90-х годов.

Основу правового регулирования оборота жилых помещений, на сегодняшний день составляют в первую очередь нормы  Гражданского кодекса России, которые в настоящее время получают развитие и в иных нормативных актах. Следует сказать, что эти акты относятся как к сфере частного права, так и к праву публичному.

Гражданский кодекс РФ заложил  основу такого соотношения, принципиально  отличающегося от того, которое существовало в советском праве, когда недвижимость практически перестала быть объектом гражданских прав, была почти полностью исключена из гражданского оборота (возможность купли-продажи только жилых домов и дач и составляли “оборот” жилых помещений, допускавшийся Гражданским кодексом РСФСР 1964 года).

Создавая основу частноправового  режима недвижимости,  Гражданский кодекс  предусматривает принятие публично-правовых норм, например, в статье 131 ГК РФ устанавливает, что порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен регулироваться специальным федеральным законом. Таким образом, одним из существенных элементов публично-государственного регулирования недвижимости и гарантии защиты интересов собственников является государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним.

Нормы частного права  ввели понятие недвижимого имущества, определили условия и порядок возникновения и прекращения прав на недвижимость, установили  титулы на недвижимое имущество (право собственности, вещные права, и иные права, перечисленные непосредственно в законе, а также обязательственные права), определили виды сделок, которые  могут совершаться с недвижимым имуществом, закрепили определенные правила в отношении заключения и исполнения этих сделок.

Гражданское законодательство не устанавливает общих ограничений  оборота недвижимости. Лишь в отношении  земель и других природных ресурсов такие ограничения возможны. Оборот их осуществляется в той мере, в которой он допускается специальным законодательством - законами о земле и других природных ресурсах (пункт 3 статьи 129 ГК РФ). Круг сделок с жилыми помещениями охватывает практически все договоры, и  в первую очередь те, предметом которых является отчуждение вещи или передача ее в пользование. Наибольшее практическое значение имеют, несомненно, договоры купли-продажи жилых помещений, рассматриваемой в данной работе.

Сегодня, когда наряду ГК РФ приняты и действуют специальные  федеральные законы о государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, об ипотеке, об оценочной  деятельности, Градостроительный кодекс, обширное жилищное законодательство, можно сказать, что правовой режим оборота недвижимости, и частности, оборота жилых помещений, в целом сложился, как в нормах частного права, так и в публично-правовых аспектах.

Актуальность избранной  темы объясняется, прежде всего, тем, что  договор купли-продажи жилого помещения в последние несколько лет в нашей стране в связи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. Об актуальности данной темы свидетельствует и то, что на правовую природу таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости от того, принадлежит помещение частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое помещение и т.д.

Целью данной работы является рассмотрение особенностей договора купли-продажи жилого помещения.

Структура данной курсовой работы состоит из введения, шести  глав, заключения и списка использованных источников и литературы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.  Понятие договора купли-продажи жилого помещения

 

Выделение в главе 30 ГК РФ особых правил, посвященных продаже  жилых помещении, обусловлено рядом  обстоятельств. Во-первых, жилые помещения, как и большинство объектов недвижимости, неразрывно связаны с теми земельными участками, на которых они расположены. Во-вторых, поскольку жилые помещения,  по сравнению с другими объектами гражданского права, обладают, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей. В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью жилых помещений  законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Наконец, в-четвертых, жилые помещения являются индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними отношений.

Понятие договора продажи  жилых помещений прямо в Гражданском  кодексе не предусмотрено. Его можно  вывести на основе легального определения  договора купли-продажи недвижимости. (п.1.ст.549 ГК РФ).

"По договору купли-продажи  недвижимого имущества (договору  продажи недвижимости) продавец  обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок,  здание, сооружение, квартиру или  другое недвижимое имущество  (ст.130). Тем более, как видно из текста нормативного определения, в не исчерпывающий перечень недвижимого имущества, подлежащего передаче по договору продажи недвижимости, специально включена квартира - наиболее распространенный вид жилого помещения. Таким образом,  на основе общего определения договора купли-продажи, данного в ст.454 ГК РФ, в сочетании со специальным определением договора купли-продажи недвижимости  и ст.558 ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договора купли-продажи жилого помещения следующим образом:

По договору продажи  жилого помещения продавец обязуется  передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры,  а покупатель обязуется принять это имущество  по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор продажи жилого помещения является видом договора продажи недвижимости и соответственно подвидом общего договора купли-продажи.

 В силу п.5.ст.454  ГК РФ к порядку его заключения, а также к правам и обязанностям сторон применяются правила параграфа 7 гл.39 ГК РФ, а в части не нашедшей регулирования в этом параграфе,- общие положения о купле-продаже.

Основным признаком, позволяющим  выделить этот  вид договора, является  его предмет - жилое помещение, рассматриваемый в следующей главе курсовой работы.

Договор купли-продажи  жилого помещения является консенсуальным, но эта консенсуальность сопряжена с государственной регистрацией. Договор считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонами и одновременной его государственной регистрации (ст.164, ч.2.ст.558 ГК РФ).

Договору продажи жилого помещения присущи общие для  всех договоров купли-продажи черты, а именно возмездность и взаимность.

Статья 558 ГК РФ в основном охватывает случаи так называемой "вторичной" купли-продажи жилых помещений, поскольку передача государственных или муниципальных жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации осуществляется согласно Закону РСФСР от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в РСФСР". Кстати, следует отметить, что само наименование "договор купли-продажи жилых помещений" носит лишь теоретический (или обобщающий) характер и на практике фактически не используется. Стороны такого рода договоров обычно называют их "договор купли-продажи квартиры" или "договор купли-продажи жилого дома" применительно к конкретному виду жилого помещения, подлежащего отчуждению. Не использует данный термин (название таких договоров) и судебная практика.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Существенные условия договора

 

2.1 Предмет  договора купли-продажи жилого  помещения

 

Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет (ст. 432 ГК РФ ).

Ввиду того, что жилые  помещения относятся к недвижимости, необходимо первоначально определить, что понимается под недвижимым имуществом.

Категория недвижимого  имущества (недвижимости) была известна российскому законодательству еще  с начала XVIII века. Сам термин “недвижимое  имущество” был впервые использован  в Указе Петра I о единонаследии 1714 года. В Своде законов Российской империи (действовавшем до революции 1917 года) общего определения недвижимости не давалось, названная категория  определялась через примерное перечисление земли, различных угодий, домов¹.

В советском  гражданском праве категории недвижимости вообще не было. ГК РСФСР 1922 г. содержал специальное примечание к статье 21, согласно которому “с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено.”²

Деление имущества как  объекта гражданских прав  на движимое и недвижимое было восстановлено в Основах гражданского законодательства СССР и республик 1991 г (ОГЗ СССР), применявшихся в этой части норм на территории Российской Федерации в 1992-1994 гг. Пункт 2 статьи 4 ОГЗ СССР определил, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то, что с ними прочно связано. В перечень (причем, не исчерпывающий) того, что прочно связано с земельными участками, были включены здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы, многолетние насаждения. Таким образом, в основу разграничения имущества  на недвижимое и движимое  был положен основной традиционный для российского права критерий физический, природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности вещи к перемещению, критерий прочности связи с землей. По данному критерию  и в силу не исчерпывающего перечня перечисляемых объектов недвижимости квартиры и иные жилые помещения естественно попали под категорию недвижимости.

Общее определение недвижимости содержится сегодня в статье 130 ГК РФ 1994 г. В определении недвижимости используются те же критерии, что и в Основах.

Недвижимыми в силу связи  с землей статья 130 ГК РФ считает  также здания, сооружения и многолетние  насаждения.

Вслед за введением общего понятия недвижимого имущества в специальных законодательных актах появились понятия “недвижимости в жилищной сфере” и “недвижимости в градостроительстве”, которые определялись путем исчерпывающего перечисления объектов.

Так, Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральной  жилищной политики" (с изменениями от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г.,10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г.)³ ввел понятие недвижимости в жилищной сфере.

В соответствии со статьей 1 Закона под недвижимостью в жилищной сфере понимается недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инфраструктуры жилищной сферы.

Согласно этой же статье Закона жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.