Договор купли-продажи жилых помещений

- прием документов, необходимых  для государственной регистрации  прав и отвечающих требованиям  законодательства, регистрация таких  документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

- правовая экспертиза  документов и проверка законности  сделки;

- установление отсутствия  противоречий между заявляемыми  правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

• внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
• совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

 

Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации  подлежит как сам договор продажи  жилого помещения, так и переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю.

Необходимо отметить, что при заключении договора купли-продажи  недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. До момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.).  Только с момента регистрации перехода права собственности покупатель вправе совершать сделки с приобретенным жилым помещением.

 В соответствии  с пунктом 2 статьи 223 Гражданского  кодекса Российской Федерации  в случаях, когда отчуждение  имущества подлежит государственной  регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Статьей 551 Кодекса предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

В заключении  хотелось бы отметить некоторые важные аспекты, связанные с заключением и  реализацией договора купли-продажи  недвижимости в общем.

По договору купли-продажи  недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять объект недвижимости и уплатить за него определенную денежную сумму.

Существенными условиями  договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена.

Сторонами в договоре купли-продажи недвижимости – продавцом  и покупателем – могут выступать  любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица, государство.

Такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Кроме того, Гражданским кодексом РФ предусмотрена обязательная регистрация перехода прав по договору купли-продажи нежилых помещений. Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи нежилых помещений, а переход права собственности на здание (сооружение) по такому договору от продавца к покупателю.

Договор купли-продажи  недвижимости считается заключенным  с момента его подписания, а  не с момента регистрации перехода права собственности. До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.

Для осуществления государственной  регистрации стороны должны представить  в соответствующий государственный  орган достаточный пакет документов, подтверждающих их полномочия и права на предмет сделки.

Срок государственной  регистрации по общему правилу составляет один месяц, однако на практике применяется  ускоренная процедура регистрации  перехода прав на нежилые помещения, что позволяет значительно сократить сроки государственной регистрации перехода прав на недвижимость.

Передача проданного объекта недвижимости продавцом  и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом  или иным документом, подписанным  обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

Переход в результате исполнения договора купли-продажи недвижимости, строения находящихся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. Так, например, покупатель здания, сооружения одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Купля-продажа объектов недвижимости государственной или  муниципальной собственности лежит  за пределами гражданско-правовых отношений и регулируется законодательством РФ о приватизации. Круг субъектов, имеющих право на приобретении в собственность сданных в аренду зданий, сооружений, помещений, а также земельных участков под приватизированными предприятиями, находящихся в аренде или фактическом владении, строго ограничен.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованных источников и литературы

Библиография:

1. Скловский К. "Договор купли-продажи: вещный эффект" ("Российская юстиция", 1998, № 10).
2. Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного  отчуждателя (Ученые записки Свердловского юридического института. Т.2. Свердловск, 1947.).
3. Хвостов В.М. Система римского права. М., 1996.
4. Скловский К., "Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике" ("Хозяйство и право", 1997, № 10).
5. О. Старостина “Отражение затрат по коммунальным платежам ("Аудиторские ведомости", № 3, март 1999 г.).
6. А. Тихенко "Надо действовать на перспективу" (Российская юстиция. 1996. № 5).
7. Макаров Г. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок (Хозяйство и право, 1997, № 5.).
8. Гражданское право. Ч.1, изд.2 (Под ред. А.П.Сергеева и Ю.К.Толстого. - М., 1997).
9. А. Лопатников  “Налоги на недвижимость” (“Закон”,1999,№ 4).
10. Скловский К., "Защита владения, полученного по недействительной сделке" ("Хозяйство и право", 1998, № 12).
11. Беспалов Ю."Обеспечение права ребенка на жилище" ("Российская юстиция", 1997, № 12) .
12. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. — М., 1995.    
13. П.Крашенинников “Недвижимость и учреждения юстиции” (“Закон”,1999,№ 4).
14. Барышева Т.В. “Жилье: права граждан и их защита” (Проект “Правовая культура”, выпуск 3).
15. О.Козырь “Понятие недвижимого имущества” (“Закон”,1999,№ 4).
16. Мамишов З. "Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно" ("Российская юстиция", 1996, № 8).
17. Р. З. Лившиц  “Судебная практика как источник права” М.1998 г.
18. С.Н.Братусь, А.Б.Венгеров. Судебная практика в советской правовой системе. М.,1995.
19. "Правовые последствия самовольной постройки" (Утка В., "Российская юстиция", 1999, № 3).

 

Список нормативных  актов:

 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая) (с изменениями от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г.) //  Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г., № 32, ст. 3301, Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. N 5, ст. 410.
2. Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. № 73-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 11 мая 1998 г., N 19, ст. 2069
3. Семейный кодекс РФ от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ (с изменениями от 15 ноября 1997 г., 27 июня 1998 г., 2 января 2000 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 1 января 1996 г. №N 1, ст. 16
4. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 5 мая 1995 г. № 70-Ф3// Собрание законодательства Российской Федерации от 8 мая 1995 г., N 19, ст. 1709
5. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (в редакции от 28 марта 1998 г.) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1983 г., № 26, ст. 883
6. Гражданский процессуальный кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г. (в ред. на 28 апреля 1993 г.) (с изм. и доп. от 28 апреля, 30 ноября, 31 декабря 1995 г., 21 августа, 26 ноября 1996 г., 17 марта, 16 ноября 1997 г., 25 июня 1998 г., 4 января 1999 г.)// Ведомости Верховного Совета РСФСР, 1964,  № 24, ст. 407
7. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральной  жилищной политики" (с изменениями от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г.,10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г.) // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 21 января 1993 г., № 3
8. Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации, 20 ноября 1995 г., № 47, ст. 4473.,
9. Постановления ВС РФ от 27 декабря 1991 года № 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" (с изменениями от 23 мая 1992 г., 27 января, 21 июля 1993 г.  // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР от 16 января 1992 г., № 3, ст.89.
10. Указа Президента РФ № 1181 "О мерах по обеспечению застройки не завершенных строительством жилых домов" // Собрание законодательства Российской Федерации от 14 февраля 1994 г., № 7, ст. 693
11. Закон РФ "О закрытом административно-территориальном образовании" (с изменениями от 28 ноября 1996г., 31 июля 1998 г., 2 апреля, 31 декабря 1999 г.) принят 14 июля 1992 г. № 3297-1 .//  Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ от 20 августа 1992 г., № 33, ст. 1915
12. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. № 30, ст. 3594
13. Закон Российском Федерации от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР от 11 июля 1991 г., N 28, ст. 959, "Российской газете" от 10 января 1993 г. № 5.

¹ Г.Ф. Шершеневич. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.).// Москва, Спарк,1995, с.98

² О. Козырь “Понятие недвижимого имущества” // “Закон”,1999 г. № 4.

³ Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 21 января 1993 г., N 3, ст. 99

⁴ О.Козырь “Понятие недвижимого имущества” //“Закон” 1999  г., № 4 .

⁵ Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 21 от 13 ноября 1997 г. // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. № 1. С. 81.

⁶ Собрание законодательства Российской Федерации, 20 ноября 1995 г., N 47, ст. 4473.,

⁷ Утка В. "Правовые последствия самовольной постройки" // "Российская юстиция", 1999 г. , № 3

⁸ Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г., № 1

⁹ Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. № 11 "О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами // Сборник постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации", Москва, издательство "Юридическая литература", 1994 г.

.

¹⁰ Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. № 11 "О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами // Сборник постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации", Москва, издательство "Юридическая литература", 1994 г.

¹¹ Закон РФ "О закрытом административно-территориальном образовании" (с изменениями от 28 ноября 1996г., 31 июля 1998 г., 2 апреля, 31 декабря 1999 г.) принят 14 июля 1992 г. № 3297-1 .//  Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ от 20 августа 1992 г., № 33, ст. 1915

¹²Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594

¹³ Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 23 декабря 1992 г.//  Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 1993, N 5

¹⁴ Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594