Договор купли-продажи предприятия

Оглавление

 

 

Введение

Актуальность. Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых договоров, применяемых в имущественном обороте, в частности в сфере предпринимательской деятельности, купля-продажа предприятия относится к числу наиболее распространенных сделок с недвижимостью.

Цель работы проанализировать договор продажи предприятия.

Из цели вытекают следующие  задачи:

- рассмотреть правовую  природу договора продажа предприятия;

- проанализировать преддоговорные  отношения сторон договора продажи  предприятия;

- проанализировать существенные условия договора;

- проанализировать права  и обязанности сторон по договору;

- проанализировать изменение,  расторжение и признание недействительным  договора купли-продажи предприятия.

Данными вопросами занимались: М.И. Брагинский, О.А. Беляева, В.В. Витрянский, А.А. Веденин, Т.В. Данилочкина, К.Д. Гасников, Т.Л. Левшина, О.М. Козырь, Е.А. Павлодский, С.А. Степанов, Е.А. Суханов, О.Е. Романов, Е.А. Флейшиц и др.

 

 

 

1. Правовая природа  договора продажи предприятия

ГК РФ определяет договор продажи предприятия как разновидность договора купли-продажи.

В соответствии с п. 1 ст. 559 ГК по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Нормы, регламентирующие порядок заключения и исполнения договора продажи предприятия, выделены в гл. 30 ГК в отдельный параграф наряду с общими положениями о купле-продаже, розничной купле-продаже, поставке, поставке для государственных нужд, энергоснабжении, контрактации и продаже недвижимости.

Можно согласиться с  мнением В.В. Витрянского, считающего, что договор продажи предприятия  является отдельным видом договора купли-продажи, а отсылка к нормам, регулирующим договор купли-продажи недвижимости, никак не может служить основанием для вывода о том, что договор продажи предприятия является разновидностью договора купли-продажи недвижимости¹.

Аргументируя данную точку зрения, В.В. Витрянский говорит о том, что «квалифицирующим признаком, позволяющим выделять договор продажи предприятия в отдельный вид договора купли-продажи, является специфика предмета договора, включающего в себя... два рода объектов: во-первых, продаваемое предприятие как единый имущественный комплекс; во-вторых, действия продавца по передаче предприятия в собственность покупателя, а также действия последнего по его принятию и оплате»².

В литературе данная точка  зрения оспаривается, и принимается  лишь частично. Так, Е.А. Павлодский пишет: «Действительно, предприятие как объект договора продажи предприятия является недвижимостью особого рода. Однако действия продавца по передаче предприятия в собственность покупателя и действия покупателя по оплате и принятию предприятия в принципе ничем не отличаются от аналогичных действий покупателя и продавца объектов недвижимости. Составление и подписание передаточного акта, подтверждающего факт исполнения продавцом обязанности по договору купли-продажи, являются обязательным элементом отношений сторон по договору купли-продажи недвижимости (ст. 556 ГК)»³.

Особенности договора продажи  предприятия, позволяющие выделить его в договор купли-продажи отдельного вида, заключаются:

1) в особенностях правового  регулирования преддоговорных отношений  сторон и порядка заключения  договора (обязательное проведение  инвентаризации, аудиторской оценки  и составление бухгалтерского  баланса, государственная регистрация договора купли-продажи предприятия);

2) в особенностях правового  регулирования отношений сторон, возникающих после исполнения  основных обязанностей сторон  по договору (специальный порядок  предъявления требований по качеству  предприятия, расторжения и признания недействительным договора купли-продажи предприятия).

Вышеуказанные особенности  отсутствуют в договоре купли-продажи  недвижимости, так как они обусловлены  спецификой предприятия как объекта  договора продажи предприятия.

Из двух описанных мною точек зрения, я считаю более верной точку зрения В.В. Витрянского, что договор продажи предприятия является видом договора продажи недвижимости. Так как, в ст. 560 ГК РФ закреплено, что при регулировании отношений в части не урегулированными специальными правилами, сначала применяются правила продажи недвижимости, а затем общее правила купли-продажи.

 

2. Преддоговорные отношения сторон договора продажи предприятия

Особенности объекта  в договоре продажи предприятия  обусловили специфику преддоговорных отношений сторон.

Статья 561 ГК предусматривает, что до заключения договора продажи предприятия стороны обязаны совершить следующие действия: провести полную инвентаризацию предприятия, составить и рассмотреть акт инвентаризации; получить и рассмотреть заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; составить и рассмотреть бухгалтерский баланс предприятия; составить перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований и рассмотреть данный перечень. Все документы, полученные в результате совершения вышеуказанных действий, должны прилагаться к договору купли-продажи предприятия (ст. 560 ГК). Надлежащее выполнение сторонами преддоговорных обязанностей является непосредственным условием признания договора продажи предприятия заключенным⁴.

Рассмотрим подробнее, каким образом  должны исполняться те или иные преддоговорные обязанности сторон договора продажи  предприятия.

Основным нормативным документом, регламентирующим проведение инвентаризации, являются Методические указания по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденные Приказом Минфина России от 13 июня 1995 г. N 49. Проводимая инвентаризация должна охватывать все виды имущества и обязательств продаваемого предприятия независимо от того, будет ли соответствующее имущество переходить к покупателю в составе предприятия. Вместе с тем следует иметь в виду, что если стороны намереваются исключить какое-либо имущество или обязательства, указанные в акте инвентаризации, из состава предприятия, они должны сделать специальную оговорку в договоре продажи предприятия, так как в противном случае все имущество, права и обязанности, указанные в акте инвентаризации, в силу п. 2 ст. 561 ГК будут подлежать передаче покупателю.

Заключение независимого аудитора о составе и стоимости  предприятия нельзя путать с актом  оценки предприятия, проводимой независимым  оценщиком. Определение состава  и стоимости предприятий как  имущественных комплексов является сопутствующей аудиту услугой, которая осуществляется имеющей лицензию аудиторской организацией или индивидуальным аудитором (п. 7 ст. 1 ФЗ РФ от 30.12.2008 N 307-ФЗ «Об аудиторской деятельности»). Оценка предприятия независимым оценщиком осуществляется по правилам, установленным ФЗ от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», и не является обязательной в соответствии с требованиями ГК. Однако в том случае, если продается предприятие, собственником которого является РФ, субъект РФ или муниципальное образование, проведение оценки предприятия обязательно в соответствии с требованиями ст. 8 ФЗ от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Составление бухгалтерского баланса предприятия регулируется ФЗ от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете». Данный закон устанавливает, что бухгалтерский баланс является документом бухгалтерской отчетности организации или индивидуального предпринимателя. Составление перечня долгов преследует своей целью разделение долгов, относящихся к деятельности предприятия, и долгов, не связанных с деятельностью предприятия, которые будут исключены из состава предприятия.

Таким образом, столь обширные преддоговорные обязанности сторон необходимы для того, чтобы, с одной стороны, максимально обеспечить интересы покупателя, который должен иметь полное представление о предмете договора, а с другой - обеспечить интересы продавца и третьих лиц, которые пострадают в случае признания договора незаключенным по причине несогласования предмета договора или недействительным по причине заблуждения покупателя относительно предмета договора.

 

3. Договор продажи предприятия

3.1 Заключение договора продажи предприятия

Любой договор считается  заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК).

В соответствии со ст. 560 ГК договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434), с обязательным приложением к нему документов, указанных в п. 2 ст. 561 ГК, т.е. акта инвентаризации, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, бухгалтерского баланса предприятия, перечня всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Следует отметить, что  все приложения к договору являются его неотъемлемой частью, если иное специально не предусмотрено договором.

Несоблюдение требований к форме договора продажи предприятия  влечет за собой специальные последствия: договор признается недействительным.

3.2 Существенные условия договора продажи предприятия

Существенными условиями  договора купли-продажи предприятия являются предмет договора и его цена.

При определении предмета договора продажи предприятия необходимо подробнее рассмотреть вопрос о  том, какие именно имущественные  комплексы могут отчуждаться  по договору продажи предприятия.

В соответствии со ст. 132 ГК РФ предприятием в качестве объекта прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Говоря о характеристиках  предприятия как особого объекта  прав, О.М. Козырь отмечает, что предприятие  признано недвижимостью условно, что  проявляется в том, что по составляющим его элементам этот объект настолько неоднороден, что отнесение его к той или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя из характеристики его как особого имущественного комплекса, но не основываясь на природе составляющих его элементов, многие из которых к недвижимости не относятся. Предприятие является объектом, который выпадает из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является⁵.

Дополняя характеристики предприятия, указанные О.М. Козырь, можно также  отметить такую особенность предприятия, как отсутствие его в качестве определенного объекта гражданских прав в какой-либо иной момент, кроме момента продажи предприятия (или совершения иной сделки). Очевидно, что все элементы, входящие в состав конкретного предприятия, в совокупности характеризуют предприятие как объект гражданских прав только в момент заключения соответствующего договора. Сразу же после заключения договора купли-продажи в составе предприятия будут происходить изменения (погашаться и возникать долги и права требования, использоваться сырье, реализовываться продукция и т.д.), в результате которых невозможно говорить о тождестве продаваемого предприятия и того предприятия, которое будет существовать уже через месяц после заключения договора купли-продажи.

Статья 132 ГК говорит о предприятии как об имущественном комплексе, что отнюдь не означает тождественность данных понятий⁶. В ст. 340 ГК говорится об ипотеке предприятия и иного имущественного комплекса, в ст. 1013 ГК сказано, что объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы.

С.А. Степанов, подчеркивающий невозможность  отождествления предприятия в том виде, в котором его определение содержится в ст. 132 ГК, и имущественного комплекса, считает, что действующее законодательство «распространяет на имущественный комплекс режим недвижимости (ст. 132 ГК)» и тем самым упускает возможность создания иной юридической конструкции имущественного комплекса, в которой имущественный комплекс недвижимостью не является⁷.

Традиционно продажа предприятия  рассматривается учеными как  продажа бизнеса, которая предполагает передачу покупателю в совокупности материальных объектов (недвижимых и движимых вещей) и нематериальных объектов (исключительных прав, прав требования и долгов)⁸.

Вместе с тем очевидно, что  в современном хозяйственном  обороте бизнес, т.е. организованное предпринимательское дело, может  не иметь в своей основе не только недвижимости, но и вообще материального элемента, о чем подробно пишет С.А. Степанов⁹ при характеристике имущественного комплекса как объекта прав.

Нередки ситуации, когда предприниматель  арендует у государства на длительный срок земельный участок со зданиями, осуществляет их капитальный ремонт, закупает оборудование и на этой материальной основе начинает выпуск продукции под собственным коммерческим обозначением и собственными товарными знаками. Таким образом, организованный бизнес вполне может считаться имущественным комплексом, но не предприятием, так как ст. 132 ГК исходит из того, что «основным предпринимательским звеном» любого предприятия является недвижимость, в силу чего все предприятие в целом как объект права рассматривается как недвижимость. При отсутствии в составе предприятия недвижимости, принадлежащей владельцу бизнеса на праве собственности, будут отсутствовать основания регистрировать право собственности на предприятие, равно как и договор купли-продажи предприятия, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним¹⁰.