Договор купли продажи недвижимого имущества

Все указанные обстоятельства свидетельствуют о необходимости особого внимания со стороны законодателя к нуждам оборота недвижимого имущества и определяют специфику предмета возмездного отчуждения недвижимости. Это, в свою очередь, повлияло на правила, которыми регламентируется оборот недвижимых вещей.

Известно, что недвижимость может быть использована в принципиально различных целях: либо для удовлетворения потребностей граждан в жилье, либо для удовлетворения производственных, хозяйственных потребностей или решения предпринимательских задач, то есть с целью извлечения прибыли. Это обстоятельство также не может игнорироваться законодателем.

Поэтому российское законодательство устанавливает различные юридические режимы оборота недвижимого имущества в зависимости от того, для каких целей оно используется: для социальных (жилищных) целей либо для извлечения прибыли. Оборот жилых помещений (жилищного фонда) регулируется в основном нормами жилищного права, которые предоставляют значительные гарантии лицам, проживающим в таких жилых помещениях. В российском праве Жилищный кодекс РФ регулирует отчуждение недвижимости, относящейся к жилищному фонду (хотя отдельные нормы, регулирующие отчуждение жилой недвижимости, будучи рамочными нормами, содержатся и в ГК РФ).

В свою очередь, оборот недвижимости коммерческого характера подчинен общим правилам гражданского законодательства; нормы жилищного права не влияют на условия отчуждения такого имущества.

Особые режимы оборота недвижимого имущества установлены и в отношении купли-продажи специфических недвижимых вещей, используемых часто в коммерческих целях, т.е. воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, а также космических объектов.

Особый порядок установлен для отчуждения недвижимого имущества из публичной в частную собственность. В этом случае, в силу ст. 217 ГК РФ, действует приватизационное законодательство2. В частности, отчуждение недвижимого имущества коммерческого предназначения из государственной (муниципальной) собственности в собственность физических или юридических лиц должно производиться в соответствии с Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества". Нарушение правил продажи имущества публичным собственником частному лицу влечет недействительность соответствующих сделок отчуждения недвижимого имущества.

 

1.2. Правовое регулирование  договора купли-продажи недвижимого имущества.

 

Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимого имущества осуществляется в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации, Земельным Кодексом Российской Федерации, а также другими нормативными правовыми актами Российской Федерации, определяющими порядок купли-продажи отдельных видов объектов недвижимости.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Рассматривая особенности сделок по приобретению/отчуждению недвижимого имущества, необходимо обратить особое внимание на так называемый «предварительный» договор купли-продажи имущества, который представляет собой особый тип современного и широко используемого типа договоров, применяемого предприятиями, выступающих в качестве посредников в сделках по купле- продаже недвижимости. Однако, необходимо отметить тот факт, что предварительный договор купли-продажи недвижимости является достаточно неоднозначным феноменом, а также, что его использование предполагает значительную осведомленность сторон сделки купли-продажи недвижимости. Судебная постсоветская практика по спорам, которые связаны с заключением предварительного договора в значительной степени противоречива3.

Важно отметить тот момент, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества представляет собой неким документально оформленным намерением определенных сторон заключить в недалеком будущем договор купли-продажи конкретного объекта недвижимого имущества на тех условиях, которые будут указаны в предварительном договоре, исключая по возможности определенные ситуации, которые также могут возникнуть в будущем.

Для более четкого представления, образец предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества представлен в приложении .

Точно также, сторонами по представленному предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть любые физические и юридические лица, представители властных структур различного уровня.

Как отмечается, сам по себе предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества должен отвечать ряду условий, причем в обязательном порядке:

Во-первых, должны присутствовать указания на конкретный предмет договора, которые позволят его четко идентифицировать.

Во-вторых, должны в обязательном порядке присутствовать существенные условия основного договора купли-продажи недвижимого имущества, которые включают в себя такие аспекты, как цена, порядок проведении оплаты, а также порядок передачи объекта недвижимости в собственность иному лицу.

В-третьих, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества в обязательном порядке должен содержать срок, в течение которого все участвующие стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества. Если в договоре данный срок не указан, то основной договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключен в течение одного года с момента заключения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.

Также, особенностью предварительного договора является то, что данный договор не подлежит, в отличие от основного, обязательной государственной регистрации.

Условие о задатке в предварительном договоре купли-продажи недвижимости. Довольно часто в предварительные договора купли-продажи недвижимости включаются условия о задатке. Однако вопрос о том, может ли задаток обеспечивать исполнение предварительного договора дискуссионный. Судебная практика по этому вопросу не отличается единообразием. При этом судебная практика арбитражных судов и судом общей юрисдикции прямо противоположна.

Продавцом по предварительному договор купли-продажи недвижимости может быть только собственник отчуждаемого имущества, Если продавец по предварительному договору на момент его заключения не обладал правом собственности на отчуждаемое имущество, то предварительный договор является ничтожной сделкой.

Окончательная цена недвижимого имущества должна быть определена в предварительном договоре. Если окончательная цена в предварительном договоре не определена, договор считается не заключенным, так как условие о цене является существенным условием предварительного договора.

 Если по условиям  предварительного договора покупатель оплатил продавцу полную стоимость недвижимости, но основной договор заключен не был, покупатель вправе требовать возврата уплаченной суммы. Предварительный договор не влечет переход права собственности на недвижимое имущество, однако, он порождает обязанность сторон заключить основной договор в установленный срок. Если сторона, предварительного договора, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор другую сторону4.

В предварительном договоре купли-продажи недвижимости должно содержаться детальное описание отчуждаемого объекта.

Покупная цена предмета договора должна быть четко определена, при этом в договоре следует указать, что цена является окончательной и изменению не подлежит.

Необходимо установить конкретный срок заключения основного договора и срок передачи недвижимого имущества покупателю.

 Установить какая  сторона несет расходы по оформлению  основного договора.

Закрепить обязанность продавца получившего аванс возвратить его в определенный срок, если основной договор не будет заключен, а так же ответственность за просрочку его возврата5.

Государственной регистрации прав на недвижимое имущество посвящен Закон о регистрации6. После подписания договора купли-продажи необходимо осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходимо:

1.   Написать заявление о государственной регистрации прав

2. Представить лично или посредством почтового отправления заявление о регистрации прав и документы, необходимые для ее проведения, в территориальный орган Росреестра по месту нахождения недвижимого имущества, права на который заявляются.

3. Дождаться результата. Регистрационные действия начинаются  со дня приема документов на  государственную регистрацию прав.

Документы должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями и подписями сторон7.

Одна из важных бумаг, которая потребуется для купли или продажи недвижимости, - кадастровый паспорт на квартиру, дом или землю. Без его оформления ни одна сделка не будет считаться действительной. Кроме того, он потребуется при получении разрешения на перепланировку квартиры, а также при оформлении права наследования. Что такое кадастровый паспорт на квартиру и как его оформить?

Понятие «кадастровый паспорт» официально закреплено в Российской Федерации с 01 марта 2008 года, когда вошел в обращение закон «О государственном кадастре недвижимости». Таким образом, кадастровый паспорт на квартиру – это выписанные из государственного реестра данные об объекте недвижимости, которые требуются при регистрации права собственности и проведении с ней различных сделок.

Кроме того, если договор совершен под условием, то вместе с вышеназванным пакетом документов для государственной регистрации нужно представить еще и документы, подтверждающие выполнение заявленных условий. Тоже в двух экземплярах — подлинники, копии.

Передача денег от покупателя продавцу. Если предусмотрена оплата наличными, то участники сделки обычно обращаются за помощью к банку, оформляя, например, договор аренды банковской ячейки.

Изменению и расторжению договора посвящена глава 29 Гражданского кодекса (ГК). Вообще расторжение договора - это частный случай прекращения договора. Рассмотрим порядок расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества.

Если необходимо признать сделку с недвижимостью недействительной, следует помнить, что заявление о признании сделки ничтожной и другие исковые документы необходимо продать в суд в течение одного года со времени, когда вам стало известно об обстоятельствах, на основании которых данная сделка может быть признана недействительной или оспоримой.

По общему правилу расторгнуть можно только уже заключенный, действительный договор, который еще не был исполнен и, следовательно, еще действует. Однако это правило не применимо к сделкам купли-продажи недвижимости, поскольку сама процедура заключения таких договоров имеет определенную специфику. Дело в том, что при заключении любых договоров купли-продажи недвижимости государственной регистрации подлежит переход права собственности.

Сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными с момента их регистрации, а не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения8.

Согласно п. 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Значит, расторгнуть зарегистрированный договор купли-продажи жилого помещения, когда был зарегистрирован и переход права собственности, практически невозможно.

Стоит учитывать, что право собственности на объекты недвижимого имущества возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи недвижимого имущества по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ. В данном случае можно трактовать следующим образом - фактически с момента государственной регистрации в ЕГРП имущественного права за покупателем9.

Споры, вытекающие из предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 ГК РФ

На рынке недвижимости в настоящее время одним из основных видов гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте, является договор купли-продажи.

 

 

1.3. Особенности формы  договора купли-продажи недвижимого  имущества.

 

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ничтожность) (ст. 550 ГК РФ). Указанные требования исключают возможность заключения такого договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной либо иной связи10.

В том случае, если во время исполнения договора продажи недвижимости, стороны достигнут соглашения об изменении его условий, то такое соглашение также должно быть совершено в той же форме - в форме единого документа, подписанного сторонами. Законодатель не определяет, должно ли быть зарегистрировано соглашение об изменении условий договора о продаже недвижимости. Судебная практика вполне справедливо исходит из того, что соглашение об изменении условий договора продажи недвижимости должно быть подчинено тем же правилам, что и основной договор, а именно - должно быть зарегистрировано в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы)11.

Нотариального удостоверения договоров продажи недвижимости не требуется. В то же время нотариальное удостоверение таких договоров не противоречит действующему законодательству, а с точки зрения экономической необходимости зачастую даже и целесообразно. Это обусловлено тем, что: