Договор купли продажи недвижимого имущества

Как видим, при определении дефиниции недвижимости законодатель использует два подхода: во-первых, дает признаки недвижимости (земля, неразрывная связь с землей, невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению) и, во вторых, указывает на конкретные объекты, которые по правовому статусу являются недвижимыми вещами (земельные участки, обособленные водные объекты, воздушные и морские суда и пр.). Если второй способ определения недвижимости не влечет трудностей в применении на практике, поскольку его предмет конкретизирован как объект гражданского оборота, то определение недвижимости при помощи использования несколько абстрактных признаков - "прочная связь с землей", "невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению" - может вызвать трудности у правоприменителя. Действительно, в законодательстве отсутствует определение этих понятий, да и дать такие понятия, видимо, невозможно. Использованные законодателем формулы имеют оценочный характер и фактически отданы на усмотрение правоприменителя (суда, учреждения юстиции, уполномоченного регистрировать права на недвижимость и сделки с нею, и пр.). Об этом свидетельствуют и материалы судебно-арбитражной практики, в которой разрешаются вопросы по определению того, каковы критерии "прочной связи с землей" и степени несоразмерности ущерба назначению вещи при ее перемещении.

2.2. Особенности других  элементов договора купли-продажи недвижимого имущества.

Из всех способов заключения договора в простой письменной форме, предусмотренных ст. 434 ГК, применительно к продаже недвижимости выбран один. Такой договор заключается в виде подписываемого сторонами одного документа с обязательным изложением в нем существенных условий, предусмотренных ст. 554, 555 ГК.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Следовательно, соглашение об изменении или расторжении договора продажи недвижимости по общему правилу также должно иметь форму подписываемого сторонами единого документа.

В ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Статья 550 ГК содержит специальные последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, отличающиеся от общих, предусмотренных п. 1 ст. 162 ГК. Несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет применение к нему последствий недействительности ничтожной сделки (п. 2 ст. 162, ст. 166 - 168 ГК), что позволяет сделать вывод о том, что совершение сделки (купли-продажи) в отношении объекта недвижимости при нарушении соответствующих требований закона к форме договора, не порождает никаких юридических последствий.

Применительно к договору продажи недвижимости в ГК имеются специальные правила о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, исключающие применение некоторых общих положений ГК о государственной регистрации сделок и договоров, а именно: положение о том, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 164); и положение о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433).

Цена договора, как и его предмет, отнесена к существенным условиям договора. Исходя из абз. 1 п. 1 ст. 424 ГК цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. При необходимости стороны могут поручить определение цены специализированным коммерческим организациям – оценщикам в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

ГК РФ устанавливает ряд дополнительных требований к порядку определения цены на недвижимость.

Во-первых, при продаже здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Если земельный участок продается вместе со зданием, сооружением или другой недвижимостью, то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Если же земельный участок передается на праве аренды и т.п., то в цену здания, сооружения и другой недвижимости включается лишь цена этого права. Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости.

Во-вторых, если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества.

Еще одним существенным условием договора продажи недвижимости является цена отчуждаемого имущества. Отчуждение недвижимости по договору продажи предполагает возмездность в качестве одного из главных признаков этого договора. По сути, возмездность является одним из признаков договора купли-продажи, в том числе и купли-продажи недвижимости. Суть возмездности заключается в том, что участник правоотношения получает встречное имущественное предоставление взамен отчуждаемого имущества. Возмездность договора продажи недвижимости и находит свое отражение в цене этого договора. В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должна быть предусмотрена цена этого имущества. При отсутствии в договоре условия о цене недвижимости, согласованного сторонами в письменной форме, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, которые установлены в п. 3 ст. 424 ГК РФ, при купле-продаже недвижимости не применяются.

Второй важный аспект регулирования цены по договору продажи недвижимости заключается в том, что цена отчуждаемой недвижимости (здания, сооружения или пр.), находящейся на земельном участке, включает в себя и цену передаваемой с этой недвижимостью части земельного участка или права на нее. Это правило является диспозитивным, если иное не установлено законом или договором, заключаемым сторонами. Продавец и покупатель могут договориться о том, что цена земельного участка определяется отдельно, независимо от цены объекта недвижимости, который находится на этом земельном участке. Таким образом, неуказание в договоре купли-продажи недвижимости цены земельного участка, на котором находится этот объект недвижимости, не является основанием для квалификации договора как незаключенного24.

В литературе высказывалось предложение о расширении круга существенных условий договора продажи недвижимости. По мнению П.В. Скибы, в законодательстве должно быть закреплено положение, согласно которому к числу существенных условий договора купли-продажи недвижимости следует относить условие о качестве, так как недвижимое имущество является вещью, единственной в своем роде, и замена ее невозможна25. По всей видимости, высказанное предложение продиктовано благими намерениями: защитить права добросовестного приобретателя, пострадавшего от продажи ему некачественного недвижимого имущества. Вместе с тем, как представляется, это предложение не может быть принято. Во-первых, у приобретателя недвижимости есть правовые способы защиты своих прав. В описываемой ситуации добросовестный покупатель по собственному выбору вправе прибегнуть либо к возмещению убытков, либо к расторжению договора. Во-вторых, законодательное закрепление положения, согласно которому условие о качестве недвижимости является существенным условием договора ее купли-продажи, сужает возможности добросовестного приобретателя. В этом случае несоблюдение условия о качестве не влечет заключения договора и перехода к приобретателю прав в отношении отчуждаемого имущества. Между тем в некоторых ситуациях добросовестному приобретателю может быть интересно приобрести недвижимое имущество даже ненадлежащего качества при условии возмещения ему понесенных убытков. И, в третьих, отсутствие или наличие в договоре условия о качестве никак не связано с исполнением договора, поскольку ненадлежащее исполнение обязательства по передаче качественного нежилого помещения возможно и при наличии закрепления в договоре условия о качестве.

При несогласовании сторонами условий о цене договор о продаже недвижимости считается незаключенным. При этом правило о цене на аналогичные здания, сооружения и иную недвижимость, предусмотренное п. 3 ст. 424 ГК, применению не подлежит (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2.3. Содержание договора купли-продажи недвижимого имущества.

Содержание договора купли-продажи недвижимого имущества составляется прав и обязанностей сторон данного соглашения.

Основная обязанность продавца по договору купли-продажи недвижимого имущества фактически представляет собой передачу недвижимого имущества от продавца к покупателю. Представленная ответственность является общей для всех договоров купли-продажи недвижимого имущества. На покупателя по договору купли-продажи собственности на недвижимое имущество возникает с момента регистрации перехода права собственности, которые могут совпадать или не совпадать с фактической передачей недвижимости. Таким образом, в договоре купли-продажи недвижимого имущества необходимо достаточно четко различать передачу права собственности и фактическую передачу недвижимого имущества по акту передачи.

Таким образом, необходимо отметить тот факт, что основной обязанностью продавца предпочтительно рассматривать как ответственность покупателя, передать право собственности на проданное недвижимое имущество, и ввести его во владение недвижимостью26.

При приобретении статуса владельца недвижимого имущества у покупателя возникают определенные и конкретные права. Прежде всего, это касается возможности использовать собственные методы для защиты своих законных интересов на недвижимое имущества. Тем не менее, с момента передачи недвижимого имущества, связанно с ним бремя содержания имущества. Это важно для определения риска случайной гибели имущества на момент передачи недвижимого имущества. В то же время, стороны могут установить в договоре купли-продажи недвижимости и другие условия риска случайной гибели недвижимого имущества.

В этом случае, если одна из сторон отказывается подписать акт передачи имущества, он считается как отказ продавца от обязанности передать имущество или покупатель - принять имущество.

При исполнении договора купли-продажи недвижимого имущества сторонами до тех пор, пока существует передача зарегистрированного права собственности к покупателю, правовые отношения между третьим лицом и стороны договора не изменяются. Продавец остается собственником имущества до государственной регистрации перехода права к покупателю. Это означает, что он несет все риски и бремя содержания недвижимого имущества. Ему же принадлежат все доходы приносимые недвижимостью.

Передаточный акт по договору купли-продажи недвижимого имущества не может рассматриваться как дополнение или уточнение договора. Если стороны, указывали, что в связи с отсутствием передаточного акта недвижимости к договору купли-продажи недвижимого имущества, то это не служит основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение представленного договора27.

Что касается прав сторон договора купли-продажи недвижимости, они соответствуют обязательствам сторон. Покупатель имеет право требовать передачи недвижимого имущества. Продавец имеет право потребовать оплаты переданного имущества. Обе стороны имеют право требовать друг от друга государственной регистрации перехода права собственности.28

Таким образом, в соответствии с подписанием договора продажи недвижимости Продавец имеет право потребовать от покупателя выплатить определенную сумму денег (цена) недвижимости. Продавец обязан осуществить следующие действия:

1. продавец обязан передать покупателю на основании передаточного акта реального имущественного или иного документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ)
2. продавец обязан не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и государственной регистрации договора купли / продажи недвижимого имущества, если предметом договора купли / продажи недвижимого имущества является недвижимое имущество жилого назначения (п. 3 ст. 551, п. 2 ст. 559 ГК РФ);
3. продавец обязан возместить покупателю убытки, вызванные задержкой государственной регистрации (п. 3 ст 551 ГК РФ).;
4. продавец обязан не уклоняться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче недвижимого имущества (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

В то же время покупатель имеет право на:

1. в случае передачи продавцом недвижимого имущества, которые не соответствует договору купли / продажи недвижимого имущества о его качестве, по своему выбору потребовать от продавца следующих действий - соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков недвижимого имущества, компенсацию за свои расходы (статья 557, пункт 1 ст 475 ГК РФ.);
2. в случае существенного нарушения требований к качеству недвижимости отказаться от договора купли / продажи недвижимого имущества и потребовать возврата уплаченной за имущество суммы денег.
3. в случае отказа продавца от государственной регистрации перехода права собственности или государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества в судебном порядке требовать возмещения убытков, вызванных задержкой государственной регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Даже ущерба не освобождает стороны от обязанности по государственной регистрации договора купли / продажи недвижимого имущества29.