Договор найма жилого помещения

Основные данные о работе

Содержание

Основные данные о работе 1

Содержание 2

Введение 3

Основная часть 5

1 Понятие и элементы договора  найма жилого помещения. 5

2 Содержание договора найма  жилого помещения. 19

Заключение 27

Глоссарий 28

Список использованных источников 32

Приложения 34

Введение

Договор найма жилых помещений – один из самых распространенных гражданско-правовых договоров. В современном мире найм жилья занимает прочное место среди других гражданско-правовых действий с недвижимостью.

Договор найма жилого помещения  впервые получил правовое регулирование в Гржданском Кодексе РСФСР (1964 г.) и законе «Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г.». Дoговoр найма РСФСР 1984г. oбъединил догoвор найма жилoго пoмещения с иными жилыми пoмещениями. Законодательство неоднократно вносило коррективы в правовую природу договора найма. В ГК РСФСР (1964 г.) данный договор был определён в качестве одного из видов гражданско-правового договора. С течением времени понятие договора найма не раз видоизменялось в результате чего он стал предметом правового регулирования Жилищного Кодекса РСФСР (1983 г.).

На основании Закона РСФСР «О внесении изменений и дополнений в жилищный кодекс РСФСР», который  был принят в 1991 году, вносится значительная корректива. Теперь пользование жилыми помещениями разрешалось осуществлять как по договору найма, так и по договору аренды. Вскоре, после того как были внесены изменения и дополнения в Жилищное законодательство РСФСР из договора найма жилого помещения был выделен договор, для заключения которого не требовалось быть нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Кардинальным поворотом стало  принятие новой Конституции, а также  ряда Законов (таких как Закон  РСФСР от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах жилищной политики»). Гражданским Кодексом 1996 года был разделён договор найма жилого помещения на договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилом фонде социального использования (договор социального найма жилых помещений) и просто договор найма жилого помещения (договор коммерческого найма жилых помещений).

Принятый 22 декабря 2004 года Жилищный Кодекс РФ отчасти изменил регламентацию  отношений, связанных с предоставлением  жилых помещений по договору социального  найма. Теперь жилые помещения по договору социального найма предоставляются только малоимущим и иным указанным в законе гражданам. Так же подверглось значительной корректировке содержание договора социального найма.

Учитывая высокую стоимость  жилья в России, не каждый гражданин может себе позволить такую дорогостоящую покупку. Ввиду этого многие люди прибегают к найму жилых помещений (комнат, квартир, жилых домов). Вторая сторона в таких отношениях, т.е. собственник жилья, сданного в наём, получают дополнительных доход. Ведь в большинстве случаев жильё сдаётся не из-за избытка, а из-за потребности в источнике дополнительного дохода.

Сдача жилья в наём производится путём заключения договора коммерческого  найма, который ранее именовался договором аренды. Договор найма жилого помещения не требует нотариального удостоверения, но в силу ст.674 ГК должен быть заключен в письменной форме. Однако, владельцу квартиры желательно нотариально удостоверить данный гражданско-правовой договор, чтобы в дальнейшем законно обезопасить себя от сложностей, которые могут возникнуть в ходе сдачи жилья в наём.

Основная часть

1 Понятие и элементы договора найма жилого помещения.

1.1. Общая характеристика, виды договоров  найма жилого помещения.

Основным договором, благодаря  которому любое жилое помещение может передаваться во временное возмездное владение, является договор найма жилого помещения. Он считается важнейшим институтом в системе жилищного законодательства.

Договор найма жилого помещения  многие юристы считают одним из основных институтов жилищного законодательства. Благодаря ему достигается реализация ключевого назначения такого объекта гражданского оборота, как жилое помещение.

Ч.1 ст.671 ГК РФ определяет договор найма  жилого помещения, как договор, по которому  одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Исторически сложилось, что наём жилого помещения являлся разновидностью аренды. Однако с течением времени происходило постепенное его обособление, возникла необходимость в отдельном правовом регулировании отношений, которые были связаны с наймом жилья. И всё же в основном гражданское право регулирует коммерческий наём жилых помещений. А договор социального найма жилого помещения и вовсе регулируется нормами жилищного права, гражданско-правовые положения применяются к нему только в некоторых случаях.

Целевое назначение жилого помещения  – один из признаков самостоятельности отношений по найму жилья. К примеру, юридическое лицо не может быть нанимателем по договору найма жилого помещения. Им жилое помещение дается по договору аренды и использовать юридическое лицо его может исключительно для проживания граждан.

Договор найма жилого помещения является двусторонним, консенсуальным и возмездным. Его консенсуальность заключается в том, что права и обязанности наймодателя и нанимателя возникают в том случае, когда участники договора достигают соглашения по всем пунктам договора и закрепляются в требуемой законом форме. Возмездность означает предоставление имущества за определённую плату. Двусторонность договора найма жилого помещения состоит в том, что на наймодателя возлагается обязанность выполнить определённые действия или осуществить определённую деятельность, а наниматель, в свою очередь, обязуется произвести оплату за владение жилым помещением. Эти характеристики относятся ко всем видам договоров найма жилого помещения.

Гражданский Кодекс выделяет два самостоятельных  договора: договор социального найма (договор найма жилого помещения в государственном муниципальном жилищном фонде социального пользования) и договор коммерческого найма (договор, где наймодатель выступает в качестве предпринимателя, целью которого является извлечение прибыли). Данные разновидности договора найма жилого помещения имеют сходные черты. Оба вида являются выражением отношений по предоставлению жилых помещений в пользование ха определенную плату. У договора коммерческого найма и договора социально найма много общих характеристик. В обоих случаях предметом договором выступает жилое помещение.

1.2. Договор социального найма  жилого помещения. Договор коммерческого  найма жилого помещения.

Гражданский Кодекс определяет коммерческий и социальный найм жилых помещений. По первому, собственник жилого помещения должен предоставить другой стороне – гражданину жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания. Процедура заключения договора коммерческого найма значительно проще процедуры заключения договора социального найма. Наниматель не проходит такое количество стадий (постановка на учёт нуждающихся в жилищных условиях, получение жилого помещения, получения ордера на вселение и т.д.), а так же намного проще по кругу объектов договора, срокам действия, порядку расторжения и др. Договор социального найма представляет собой определённое соглашение по которому жилое помещение, находящееся в государственном и муниципальном жилищном фонде дается для постоянного проживания гражданам, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. Договор социального найма часто путают с приватизацией. Однако, между ними есть существенная разница – приватизированная квартира считается собственностью гражданина, а вот согласно договору социального найма, жильё находится в собственности государства, т.е. в муниципальной собственности).

В соответствии со ст.672 ГК РФ определяется область применения договора социального  найма – государственный и  муниципальный жилищный фонд социального  использования. Таким образом, прочие помещения, которые пригодны для жилья остаются возможными объектами договора коммерческого найма.

Ст.673 ГК РФ подробно регламентирует понятие  объекта договора найма жилого помещения. Им может быть любое изолированное  жилое помещение, которое пригодно для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).  Определение «жилое помещение» обобщает такие понятия, как жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната (ст.16 ЖК РФ). Любое, из перечисленных, жилое помещение должно соответствовать определенным в законодательстве требованиям. Такие требования выдвигает жилищное законодательство. В соответствии с ч.2 ст.15 ЖК РФ жилым помещением является изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Признание жилого помещения непригодным для проживания происходит путём предъявления определённых санитарных и технических требований. Основания, а также порядок признaния жилого помещения непригодным для проживания устанавливаются Правительством РФ (ч.3 ст.15 ЖК РФ).

Договор социального найма является разновидностью договора найма жилого помещения. Социальный найм жилья отличается от коммерческого найма тем, что договор социального найма является следствием социальной политики российского государства. Власть в лице полномочных органов даёт нуждающимся  в государственном и муниципальном жилищном фонде жилую площадь путём заключения договора социального найма жилого помещения. Отношения сторон в данном договоре стоятся на безвозмездных началах. Другими словами, квартиросъёмщик производит оплату только лишь за жилищно-коммунальные услуги и не совершает дополнительных выплат за проживание в жилом помещении, которые, к примеру, в договоре коммерческого найма составляет прибыль собственника. Закон чётко регламентирует договор социального найма жилого помещения в ст.672 ГК РФ. Все, проживающие по договору вместе с нанимателем, члены семьи являются сонанимателями независимо от того, был ли заключён договор между нами и нанимателем или нет. Наниматель и его члены семьи наделяются одними правами и несут одинаковую обязанность по договору социального найма жилого помещения наравне с нанимателем. Договор может быть заключён с любым членом семьи по требованию нанимателя. Те же санкции применяются и в том случае, если наниматель умирает или выбывает из жилого помещения (п.2 ст.686 ГК РФ).

Порядок и условия договора социального  найма жилого помещения заключается на тех же основаниях, что и обыкновенный договор найма жилого помещения. К договору социального найма жилого помещения применяются ст.674, 675, 678, 680, п.1-3 ст.685 ГК РФ. То есть данный договор заключается в письменной форме. Смена собственника, сдаваемого в наём жилого помещения, не влечёт расторжения или какого-либо изменения договора. Новый собственник автоматически становится наймодателем на условиях ранее заключённого договора найма. Обязанности нанимателя также не меняются от вида договора найма. Возвращаясь к ст.678 ГК РФ, наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению, поддерживать его в надлежащем виде, обеспечивать сохранность жилья. Без согласия наймодателя наниматель не имеет права переустраивать, а также реконструировать жилое помещение. Данная статья также регулирует своевременность оплаты за жилое помещение, внесение коммунальных платежей.

Договор социального найма заключается  только на жилое помещение, принадлежащее  государственному и муниципальному фонду социального использования. Гражданин, претендующий на получение жилого помещения из фонда социального использования должен нуждаться в улучшении жилищных условий и постоянно проживать в данном населённо пункте. Также гражданин должен состоять на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий. После должно быть принято решение соответствующим органом об обеспечении жилым помещением данного гражданина и его семьи и выдан ордер на вселение в указанное жилое помещение. Основания предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда изложены в главе 9 Жилищного Кодекса РФ.

Более распространенный вид гражданско-провового  договора – это договор коммерческого  найма. Он заключается исключительно  в целях получения прибыли  от предоставления жилого помещения  за определённую плату. В данном случае, жилое помещение может принадлежать как к частному жилищному фонду, так и находиться на балансе государственного или муниципального фонда использования. Однако, чаще всего, объектами договоров коммерческого найма выступают жилые помещения, находящиеся в домах частного жилищного фонда.

В договоре коммерческого найма в  качестве нанимателя может выступать  только физическое лицо (т.е. гражданин), так как предоставляемое жилое  помещение предназначается для  проживания. Если же в качестве нанимателя выступает юридическое лицо, то в данной ситуации помещение предоставляется на основе договора аренды или иного договора. Согласно п.2 ст.671 ГК РФ, юридические лица имеют право использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Особенных условий для заключения договора коммерческого найма жилого помещения  не требуется. В отличие от договора социального найма, где ещё нужно  доказать нуждаемость в жилом  помещении, а позже выполнить  ряд административных действия для  получения ордера на вселение в жилое помещение. Сторонам договора коммерческого найма достаточно согласовать все существующие условия договора.