Договор найма жилого помещения

Наглядно понятие и элементы договора найма жилого помещения представлены в Приложении 1.

Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме. Образец договора найма жилого помещения представлен в Приложении 2.

Обобщение судебной практики и рекомендации при решении споров, вытекающих из договора найма жилого помещения, изложены в постановлении Пленума ВС РФ от 2.07.2009 "14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации".

2. Договор  социального найма жилого помещения

Договор социального найма жилого помещения заключается на основе сложного юридического состава:

постановка на учет лиц, нуждающихся в жилых помещениях органами местного самоуправления (ст.51, 52 ЖК РФ);

наступление очередности или установленных условий внеочередного получения жилья (ст.57 ЖК РФ);

решение органа местного самоуправления на жилое помещение - официальный документ, подтверждающий права указанных в нем лиц на заключение договора социального найма жилого помещения.

Круг лиц, имеющих право на получение жилых помещений социального пользования в соответствии с жилищным законодательством:

граждане, не имеющие жилых помещений;

граждане, обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. Учетная норма площади жилого помещения - это минимальный размер площади, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Учетная норма устанавливается органами местного самоуправления;

граждане, проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

граждане, имеющие в семье больного, страдающего тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющие другого жилого помещения (перечень таких заболеваний устанавливается Правительством РФ).

Из этого правила предусмотрены исключения - внеочередное предоставление жилого помещения по договорам социального найма:

гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

гражданам, страдающим тяжкими формами хронических заболеваний, перечень которых устанавливается Правительством РФ.

Решения о предоставлении жилых помещений выдаются или направляются гражданам не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решений. Данное решение является основанием заключения договора социального найма в установленный им срок.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (либо действующий от его имени уполномоченный государственный или местного самоуправления орган), либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.

Предметом договора социального найма жилого помещения является жилое помещение, пригодное для постоянного проживания граждан (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Форма договора: письменная, на основании решения о предоставлении жилого помещения.

Сторонами договора найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда являются наниматель - только гражданин и наймодатель - жилищно-эксплуатационная организация, либо соответствующее предприятие, учреждение, организация.

Содержание договора составляют права и обязанности сторон.

Наймодатель имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещения и коммунальные услуги. Размер платы (тариф) устанавливается органами местного самоуправления.

Наймодатель обязан:

передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (ст.65 ЖК РФ).

Наниматель имеет право:

вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

сдавать жилое помещение в поднаем;

разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг (ст.67 ЖК РФ).

Наниматель обязан:

пользоваться предоставленным помещением по прямому назначению, содержать его в надлежащем состоянии;

своевременно вносить квартирную плату и платежи за коммунальные услуги;

производить за свой счет текущий ремонт занимаемого помещения и мест общего пользования;

соблюдать правила внутреннего распорядка, санитарные и противопожарные нормы;

не делать в помещении никаких перепланировок без соответствующего письменного разрешения;

в случае выезда из жилого помещения наниматель обязан сдать наймодателю помещение в исправном состоянии по акту.

Прекращение договора социального найма возможно по соглашению сторон в любое время. Наниматель может расторгнуть договор в любое время с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи. Днем расторжения договора считается день выезда. Договор найма может быть прекращен также в связи со смертью нанимателя, если он жил без семьи. Если же после смерти нанимателя в жилом помещении остались проживать члены его семьи, договор найма не прекращает своего действия. Наймодатель вправе расторгнуть договор только при наличии оснований, установленных законом.

Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений (ст.85 ЖК РФ) по договорам социального найма в случае, если:

дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

жилое помещение признано непригодным для проживания;

в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено, или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличиться, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

Судебное выселение нанимателя и членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения осуществляется за невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальных услуг в течение более шести месяцев без уважительных причин (предоставляется жилое помещение по нормам общежития). Судебное выселение граждан без предоставления другого жилого помещения: разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; использования жилого помещения не по назначению.

3. Коммерческий  наем жилого помещения

Понятие договора коммерческого найма дано в п.1 ст.671 ГК РФ, согласно которому одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Для заключения договора коммерческого найма жилых помещений нет необходимости соблюдения административных процедур, достаточно только достижение между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

Особенностью субъектного состава договора коммерческого найма жилого помещения государственного (муниципального) жилищного фонда предлагается считать такие категории нанимателей, которые не подпадают под действие договора социального найма жилого помещения. В сферу применения этого договора входят также граждане, состоящие на учете по улучшению жилищных условий, желающие и имеющие возможность за дополнительную стоимость, превышающую оплату проживания по договору социального найма, проживать в жилом помещении, предоставляемом государством либо муниципалитетом. В условиях нуждаемости в жилых помещениях представляется обоснованным и необходимым использовать договор коммерческого найма жилого помещения государственного и муниципального жилищного фонда для обеспечения жилыми помещениями лиц, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Отношения по договору коммерческого найма жилого помещения регулируются нормами гл.35 ГК РФ.

Договор коммерческого найма заключается в простой письменной форме (ст.674 ГК РФ). Несмотря на то, что жилые помещения являются недвижимым имуществом, государственная регистрация такого договора не требуется.

Срок договора: срочный, определен договором (ст.683 ГК РФ). В ГК РФ установлены два вида такого договора: краткосрочный - до одного года и долгосрочный - от одного года до пяти лет. Если срок в договоре не определен, то договор считается заключенным на 5 лет. При краткосрочном договоре, нанимателю не предоставляется целый ряд прав (на вселение граждан, постоянно проживающих с ним, а также временных жильцов, на сдачу жилого помещения в поднаем, на заключение договора на новый срок преимущественно перед другими лицами).

Объектом (предметом) договора коммерческого найма жилого помещения может быть жилое помещение, отвечающее ряду требований:

соответствие требованиям строительных норм и правил, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям и т.д.;

дома (помещения) после их строительства, либо переоборудования регистрируются именно как жилые дома уполномоченными на то органами;

жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) (п.1 ст.673 ГК РФ).

Стороны договора: наймодатель и наниматель. Наймодатель - любой субъект гражданского права, являющийся собственником жилого помещения, или управомоченное им лицо.

Как правило, договор коммерческого найма жилого помещения заключается между физическими лицами. Юридические лица могут участвовать в договоре жилищного найма только в качестве наймодателей. В соответствии с п.2 ст.671 ГК в случаях, когда жилое помещение предоставляется во владение и (или) пользование юридическим лицам, должен заключаться договор аренды жилого помещения (при возмездном характере договора) либо иной договор, к примеру, договор безвозмездного пользования имуществом (при безвозмездности отношений). При этом согласно п.2 ст.671 ГК юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан, что необходимо отражать в тексте договора жилищного найма.

Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным использованием жилых помещений, не связанным с проживанием граждан, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст.168 ГК (п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В соответствии со ст.677 ГК нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.

В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон.

Помимо нанимателя в жилом помещении могут постоянно проживать и другие граждане, которые обязательно должны быть указаны в договоре. В отличие от договора социального найма, по которому постоянно могут проживать с нанимателем только члены его семьи, по договору коммерческого найма постоянно проживать и пользоваться могут любые лица. Однако эти лица имеют с нанимателем только равные права по пользованию жилым помещением, а обязанности (ст.677 ГК РФ) несет сам наниматель.

Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступать и как сонаниматели. В этом случае возникает множественность лиц в обязательстве, где с одной стороны выступает наймодатель - физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, хозяйственного ведения, а с другой стороны в качестве нанимателя выступают два и более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п.4 ст.677 ГК РФ). В таком случае наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате, от каждого из них.

Коммерческий наем - всегда возмездный договор. Размер оплаты за пользование жилым помещением, в отличие от договора социального найма, устанавливается по соглашению сторон. Законом не установлены конкретные виды и способы внесения платы за пользование жилым помещением. Чаще всего плата по договору жилищного найма производится деньгами, как в виде периодических платежей, так и в виде определенной твердой денежной суммы, вносимой единовременно. Однако совершенно очевидно, что сторонами договора коммерческого найма жилого помещения могут быть избраны иные способы и формы внесения платы. Это может быть, в частности, предоставление нанимателем наймодателю определенных услуг, передача в собственность либо в пользование обусловленных договором вещей, возложение на нанимателя предусмотренных договором затрат на улучшение нанимаемого жилого помещения и т.п. Стороны вправе также использовать сочетание названных форм оплаты либо определить иные формы и порядок оплаты предмета договора.