Договор найма жилого помещения

Срок внесения платы за пользование жилым помещением должен быть указан в договоре.

Договором могут быть установлены права и обязанности как нанимателя, так и наймодателя найма жилого помещения. Так, в основные обязанности наймодателя входит:

передача нанимателю свободного жилого помещения в состоянии, пригодном для проживания;

договор найма жилого помещения;

осуществление надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

предоставление или обеспечение нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;

обеспечение проведения ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении, и т.п.

Основными обязанностями нанимателя являются:

использование жилого помещения только для проживания;

обеспечение сохранности жилого помещения и поддержание его в надлежащем состоянии; наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя;

своевременное внесение платы за жилое помещение;

самостоятельное внесение коммунальных платежей, если иное не установлено договором, и т.п.

Наниматель имеет право:

заключать договор на новый срок в приоритетном порядке (ст.684 ГК РФ). Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо, не позднее чем за три месяца до истечения срока, известить о заключении договора на тех же, либо на иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в найм. Если эта обязанность наймодателем не выполнена, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока с нанимателем заключил договор найма с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещение убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст.684 ГК РФ). Данная норма не относится к договорам краткосрочного найма, т.е. договорам, заключенным на срок до одного года. Преимущественного права на возобновление договора на новый срок наниматели по таким договорам по общему правилу не имеют, за исключением случаев, когда самим договором краткосрочного найма стороны установили иное;

производить замену нанимателя (заменить себя в договоре другим лицом, постоянно проживающим с нанимателем с согласия наймодателя), а также согласовать размер платы за жилое помещение;

расторгнуть договор;

давать согласие на переоборудование жилого помещения на условиях, указанных в законе.

Договором может быть предусмотрена также ответственность нанимателя, при этом следует учитывать, что по общему правилу (п.3 ст.677 ГК) наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все проживающие в жилом помещении несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем

Условия и порядок расторжения договора коммерческого найма жилого помещения определяются в ст.687 ГК РФ. В частности, договор коммерческого найма может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя; так же, как и по договору социального найма, наниматель по договору коммерческого найма вправе с согласия проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть заключенный договор, но, в отличие от ЖК РФ, ГК РФ обязывает нанимателя предупредить наймодателя о намерении расторгнуть договор за 3 месяца. По требованию наймодателя договор коммерческого найма также может быть расторгнут только в судебном порядке и по исчерпывающему перечню оснований.

Последствием расторжения договора коммерческого найма жилого помещения является выселение нанимателя и всех граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора, без предоставления другой жилой площади.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Таким образом, проведенное исследование свидетельствует о сложности и многочисленности проблем гражданско-правового регулирования договора найма жилого помещения.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающим.

Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем могут выступать граждане и юридические лица, а нанимателем - только физическое лицо.

Форма договора найма жилого помещения может быть только письменная. Срок договора найма жилого помещения может быть как определенный, так и неопределенный.

Действующее законодательство различает договоры социального (в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования) и коммерческого (в иных разновидностях жилищного фонда) найма жилого помещения.

Названные выше виды договора найма жилого помещения различаются между собой: основаниями их заключения; формой собственности наймодателя на сдаваемое в наем жилое помещение; размером жилого помещения, являющегося предметом договора; сроком действия договора; способом определения оплаты за пользование жилым помещением; условиями договора; правомочиями сторон договора; источниками их правового регулирования.

Оба вида договора регулируются гл.35 ГК, однако к договору социального найма относятся только семь из восемнадцати статей. Кроме них указанный вид договора регулируется ЖК Ф, Законом РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 г. и рядом других нормативных актов.

 

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 30.11.2011) // СЗ РФ. - 1996. - №5. - Гл.35. - Ст.410.

2. Жилищный кодекс  Российской Федерации от 29.12.2004. №188-ФЗ (ред. от 29.06.2012) // СЗ РФ. - 2005. - №1 (часть 1). - Ст.14.

3. Закон РФ "О  введение в действие Жилищный  кодекса Российской Федерации" от 29.04.2004 №189-ФЗ (ред. от 04.06.2011) // СЗ РФ. - 2005. - №1 (часть 1). - Ст.14.

4. Постановление  Пленума ВС РФ от 2.07.2009 "О  некоторых вопросах, возникших в  судебной практике при применении  Жилищного кодекса Российской  Федерации" // Бюллетень Верховного  Суда РФ от 02.07.2009. - №14.

5. Андреев И.А. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т.2/И.А. Андреев [и др.]; Под общ. ред. С.А. Степанова. - М.: Проспект; 2011. - 439 с. - С.159-161.

6. Волкова М.А. Гражданское право. Часть 2. Учебный  курс / М.А. Волкова. - М.: МПСЭИ, 2010. - 54 с.

7. Грудцына Л.Ю. Научно-практический комментарий  к Жилищному кодексу Российской  Федерации / Л.Ю. Грудцына. - М.: ЮРКОМПАНИ, 2009. - 408 с.

8. Мокроусова Л.М. Договоры коммерческого найма  жилого помещения / Л.М. Мокроусова // Нотариус. - 2003. - №2. - С.13.

9. Молчанов А.А. Гражданское право в схемах. Общая  и Особенная части: учебное пособие / А.А. Молчанов. - М.: Эксмо, 2009. - 544 с. - С.232-239

10. Пиляева В.В. Гражданское право в схемах  и определениях: учебное пособие / В.В. Пиляева. - М.: КПОРУС, 2010. - 192 с. - С.56-57; 150-151

11. Садовникова  Е.В. Правовая характеристика договора  коммерческого найма жилого помещения / Е.В. Садовникова // Право и экономика. - 2010. - с.5-9.

12. Сергеев А.П. Жилищное право / А.П. Сергеев. - М.: КНОРУС, 2009. - 160 с.

13. Суханов Е.А. Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное  право Е.А. Суханов. - М.: Волтерс Клувер, 2008. - 720 с.

 

                                                                

 

 

 

 

 

                                                          Приложения 1

 

                        Договор найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ)

                                                          Схема 188

                   Понятие и элементы договора  найма жилого помещения 

 

 

 

 

                                                          

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                  Договор социального найма жилого помещения. Схема 189.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                            

                                                       

                                                              Схема 190

                                    Содержание договора социального  найма

 

 

 

 

 

                            

                   ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН      

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                               Схема 191

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

   Понятие  и элементы договора коммерческого  найма жилого 

                                          помещения. Схема 192.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                     Схема 193

    Содержание  договора коммерческого найма  жилого помещения

                                                      Схема 193

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                 Схема 194

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                              Схема 195

      Поднаниматели, временные жильцы и иные лица, не имеющие

          самостоятельного права пользования  жилым помещением

                 ПОДНАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

 

 

 

 

 

 

 

 

                        ВРЕМЕННЫЕ ЖИЛЬЦЫ

                       

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                          Приложения 2

Договор найма жилого помещения

(образец)

Город Хабаровск, Хабаровского края, Российская Федерация

Девятнадцатого апреля две тысячи четырнадцатого года

Мы, гр. Иванова Ольга Алексеевна, 17.01.1958 года рождения, проживающая в г. Хабаровске, по ул. Мира, в доме №124, кв.11 (паспорт серии III_АИ, N 605849, выдан ОВД г.Хабаровска 20.02.74), именуемая в дальнейшем "Наймодатель", с одной стороны, и гр. Смольников Николай Борисович, 12.06.1970 года рождения, проживающий в г. Владивостоке, по ул. Белинского, в доме №28, кв.44 (паспорт серии XXIV_АИ, N 848488, выдан ОВД г. Владивостока 11.09.95), именуемый в дальнейшем "Наниматель", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Наймодатель предоставляет, а Наниматель принимает во  временное владение и пользование (наем) жилое помещение (квартиру) под  номером девятым, находящееся в  городе Хабаровске, по ул. Мира, в доме №17. Кадастровый номер квартиры - 66: 41: 00 0/12546/Б/21 0/0048_1.

Указанная квартира расположена на втором этаже пятиэтажного панельного дома и состоит из трех комнат общей полезной площадью 67,4 кв. м, в том числе жилой площадью - 48,4 кв. м, что подтверждается справкой Бюро технической инвентаризации города Хабаровска от 10.03.02 за №014987877. Инвентаризационная оценка квартиры составляет 1080000 (Один миллион восемьдесят тысяч) рублей.

2. Передаваемая внаем  квартира принадлежит Наймодателю  на праве собственности на  основании договора купли-продажи  от 01.02.2004 г. Право собственности  подтверждает свидетельство о  государственной регистрации: серия 24 АН № 003020.

3. Сдаваемая внаем квартира  находится в состоянии, полностью  отвечающем требованиям, предъявляемым  к эксплуатируемым жилым помещениям, используемым для целей проживания.

4. Настоящий договор заключен  сроком на 3 (три) года с момента  подписания настоящего договора.

5. Плата за наем квартиры  определяется сторонами в 50000 (Пятьдесят  тысяч) рублей, уплачиваемых Нанимателем  Наймодателю следующим образом: 12000 (Двенадцать тысяч) рублей уплачивается  непосредственно при подписании  настоящего договора, а оставшаяся  сумма 38000 (Тридцать восемь тысяч) рублей выплачивается Наймодателю  периодическими платежами до  полной выплаты ежемесячно не  позднее 5_го числа каждого месяца  в рублевом эквиваленте из  расчета 50 долларов США в месяц  по курсу ЦБ РФ на момент  очередного платежа. Получение указанных  сумм Наймодатель подтверждает  расписками, выдаваемыми им Нанимателю.

В размер платы за наем квартиры включены расходы по оплате коммунальных услуг, электроэнергии и содержанию дома.

6. В случае продажи  Наймодателем указанной квартиры  до истечения срока действия  настоящего договора настоящий договор сохраняет свою силу без изменения его условий.