Договор найма жилого помещения

Договор поднайма жилого помещения является возмездным. Плата  за поднаем устанавливается соглашением  нанимателя и поднанимателя, она  не лимитирована в отличие от требований ранее действующей ст. 78 Жилищного  кодекса.

Перечисленные выше требования и правила носят общий характер для любой разновидности договора жилищного найма.

Поднаниматель, равно  как и временный жилец, не приобретает, как было сказано выше, самостоятельного права пользования жилым помещением, оставаясь как бы «в тени» фигуры нанимателя перед наймодателем. Это означает, что за его действия, нарушающие условия договора найма, несет ответственность наниматель. Поднаниматель получает нанятую жилую площадь (либо жилое помещение в целом, либо его часть) в пользование. Поднаниматель не обладает никакими распорядительными жилищными правомочиями, условия пользования определяются нанимателем, по его усмотрению.

Пункты 4,5,6 ст. 685 ГК РФ адресованы коммерческому найму.

Срок договора поднайма определяется по усмотрению нанимателя и поднанимателя, но не может быть больше общего срока договора найма - пяти лет.

Если договор найма  досрочно прекращается, следует соответственно прекращение и договора поднайма. Поднаниматель и члены его  семьи должны освободить занимаемую жилую площадь. Он не наделен преимущественным правом на возобновление договора поднайма на новый срок.

Таким образом, в Главе 1 были рассмотрены вопросы возможной (но не всегда реальной) реализации гражданами России своего конституционного права  на жилище на условиях договора найма  жилого помещения. Исследовано понятие договора найма жилого помещения и его разновидностей, основание для заключение договора социального найма, предмет и субъекты договора с учетом изменений, происшедших в жилищном и гражданском законодательствах за годы реформ. Проведенный анализ дает возможность сделать вывод, что жилищные отношения по поводу найма жилого помещения в целом регламентированы достаточно полно с точки зрения правовой защищенности. Что касается договора социального найма, то вследствие длительного «непринятия» Государственной Думой Российской Федерации новой редакции Жилищного кодекса многие вопросы владения и пользования жилыми помещениями, заселенными или заселяемыми на условиях такого договора в новых социально-экономических условиях, остаются не регламентированными.

 

 

 

 

Глава 2. Расторжение  договора найма жилого помещения.

 

Гражданское законодательство устанавливает возможность расторгнуть  договор по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или  договором (ст. 450 ГК РФ). В свою очередь, жилищное законодательство предоставляет право нанимателю жилого помещения с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор социального найма. В тех случаях, когда наниматель и члены его семьи выехали на постоянное место жительства в другой район, договор считается расторгнутым со дня выезда (ч.3 ст. 83 ЖК РФ).

Предусматривая возможность выселения  граждан из занимаемых ими по договору найма жилых помещений, закон  устанавливает две возможности  ее осуществления: с предоставлением  другого жилого помещения и без предоставления. Любое расторжение договора социального найма (за исключением добровольного) и, как следствие, выселение - производится в судебном порядке.

В случаях, указанных в законе, выселяемым гражданам предоставляется другое жилое помещение (ст.85 ЖК РФ):

1) дом, в котором находится  жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу  в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано непригодным  для проживания;

4) в результате проведения капитального  ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

5) жилое помещение подлежит передаче  религиозной организации в соответствии  с Федеральным законом "О  передаче религиозным организациям  имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности".

Предоставляемое гражданам  в связи с выселением другое благоустроенное  жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим  требованиям, находиться в черте  данного населенного пункта и быть размером не меньше ранее занимаемого³. При этом, если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему, соответственно, должна быть предоставлена отдельная квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат; если же наниматель имел излишнюю жилую площадь, жилое помещение предоставляется в размере не менее 12 кв. м жилой площади на одного человека, а нанимателю или членам его семьи, имеющим право на дополнительную жилую площадь и фактически пользовавшимся ею, - с учетом нормы дополнительной площади. Помещение, предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решении суда о выселении нанимателя (ч.3 ст. 89 ЖК РФ).

В соответствии с ч.16 ст.15 Закона Российской Федерации "Об основах  федеральной жилищной политики", если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям по нормам общежития.

Жилищное законодательство предусмотрело ряд ситуаций, при  которых виновное поведение нанимателя или члена его семьи может  служить основанием для расторжения  с ним договора найма жилого помещения  и последующего выселения без  предоставления жилья.

Так, ст. 91 ЖК РФ предусматривает выселение без предоставления другого жилого помещения:

 1. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

2. Без предоставления  другого жилого помещения могут  быть выселены из жилого помещения  граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Разрушение жилого помещения, тем более носящее систематический  характер, в судебной практике встречается  довольно редко. Противоправность поведения лица в данном случае может выражаться не только в активных, но и в пассивных действиях (например, непринятие мер к устранению течи водопроводных труб). В то же время невыполнение нанимателем обязанностей по текущему ремонту не может служить основанием для его выселения.

В случаях систематического разрушения или порчи жилого помещения  виновные в этом наниматель, члены  его семьи, другие совместно проживающие  с ним лица могут быть выселены судом без предоставления другого жилого помещения, если ранее принятые к ним меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными⁴.

Использование жилого помещения  не по назначению означает, что наниматель и члены его семьи пользуются им в качестве подсобного (например, мастерской) или разводят в нем животных и др.

Систематическое нарушение  правил общежития - это наиболее распространенное основание для выселения. Следует  иметь в виду, что столь серьезное  последствие расторжения договора найма может иметь место лишь в отношении непосредственного нарушителя порядка. Если, к примеру, таковым является только один член семьи нанимателя, то другие его родственники или сам наниматель не могут быть выселены. Необходимо также учитывать что даже если лицо действительно нарушало установленные правила поведения, но не признается виновным по причине невменяемости, в силу болезни, выселить его из занимаемого помещения нельзя. Конфликтная ситуация должна разрешиться другим путем.

В частности, если лицо, страдающее душевной болезнью, проживает в общей коммунальной квартире, то либо ему, либо его соседям в зависимости от ситуации может быть предоставлено другое помещение.

Выселение без предоставления другой жилой площади в связи  с лишением родительских прав производителя  при наличии двух обязательных условий:

1. должно иметься вступившее  в законную силу решение суда  о лишении родительских прав  конкретных лиц;

2. поведение таких  лиц должно создавать невозможность  их дальнейшего проживания вместе  с несовершеннолетними детьми, в  отношении которых они лишены родительских прав⁵.

Если виновным является только один из родителей, лишенный родительских прав, второй родитель не может быть выселен из занимаемого помещения.

Обратиться с иском  в суд о выселении может  прокурор, опекун, районный отдел народного образования и др.

Гражданский кодекс Российской Федерации содержит положения о  расторжении договора найма жилого помещения, относящиеся к коммерческому  найму, и применяемые к социальному  найму, если для его расторжения  не установлены иные правила.

Наниматель жилого помещения  вправе с согласия постоянно проживающих  с ним лиц в любое время  расторгнуть договор найма, письменно  предупредив наймодателя об этом за три месяца (п.1 ст. 687 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

- невнесения нанимателем платы за жилое помещение в течение шести месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа:

- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. Важной новеллой является правило п. 4 ст. 687 ГК РФ о возможности отсрочки судом принятия решения о расторжении договора найма и предоставлении нанимателю срока не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма. При этом по просьбе нанимателя суд в решении может отсрочить его исполнение на срок не более одного года.

- использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение прав и интересов соседей. В таких случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранить нарушение.

Если же наниматель или  другие граждане, за действия которых  он отвечает, и после этого продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

Гражданский кодекс Российской Федерации называет случаи, когда  по требованию любой из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке:

- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случаях его аварийного содержания;

- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством Российской Федерации.

В качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения ГК РФ предусматривает выселение из жилого помещения нанимателя и других граждан на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ).

Таким образом, кроме  добровольного расторжения по инициативе нанимателя, договор найма жилого помещения (оба его вида) может быть расторгнут только в судебном порядке, но жилищное и гражданское законодательство по-разному трактуют последствия решения суда: жилищное законодательство указывает с предоставлением или без предоставления другого жилого помещения происходит выселение, гражданское законодательство такого уточнения не дает, поэтому можно считать, что граждане, проживающие по договору социального найма более защищены.

 

 

 

Заключение.

 

     Анализ  данной темы позволяет нам  сделать ряд выводов. Соблюдение установленного законом порядка лишения жилища социально незащищенных категорий граждан имеет большое значение для защиты их жилищных и интересов, обеспечения устойчивости права пользования жилым помещением.

     В данной  работе мы используем понятие "прекращение" договора социального найма жилого помещения потому что этот термин является более широким, родовым понятием по отношению к "расторжению" договора и "выселению". Причем выселение нанимателей из жилых помещений может быть как результатом прекращения жилищных правоотношений, так и не сопровождать их прекращение.

     Расторжение  договора может иметь место  только по инициативе одной  из сторон, но при этом наниматель  жилого помещения по договору  социального найма обладает большей самостоятельностью, чем наймодатель и ограничен в своих действиях только получением согласия на расторжение договора от членов его семьи. Права же наймодателя на расторжение договора жилищного найма и выселение нанимателя ограничены целым рядом условий, предусмотренных законом, и подлежащих обязательному соблюдению (ч. 4 ст. 83 ЖК РФ). Эти ограничения вытекают из правила о том, что никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном законом, в связи с чем расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя является исключительной мерой и допускается лишь по основаниям, строго установленным законом, и только в судебном порядке.