Договор ренты и его виды в гражданском праве Российской Федерации

 

Расторжение договора представляет собой волевой акт, направленный на прекращение неисполненного надлежащим образом договора и тем самым - возникших из него обязательств на будущее время. Институт расторжения договора, предусмотренный современным гражданским законодательством РФ, является новым правовым инструментом, предназначенным для эффективного регулирования гражданского оборота. Договор, может быть, расторгнут по соглашению сторон либо по инициативе одной из сторон.

 

В случае расторжения договора ренты по соглашению сторон проблем, как правило, не возникает. Если же инициатором расторжения договора выступает лишь одна сторона, то разрешать данное дело чаще всего приходится суду. Инициатором, как правило, является получатель ренты, поскольку, являясь более слабой стороной, он более защищен законодателем Соменков С. А. Расторжение договора по соглашению сторон // Право и экономика. -1999. -№ 7. -С. 31..

 

Таким образом, в работе был проанализирован договор ренты. Порядок его заключения, изменения и расторжения. Выявлены различия видов договора ренты, проанализирована судебная практика по рассмотрению споров возникающих при рентных отношениях.

 

На наш взгляд цель работы достигнута, задачи решены.

 

Список литературы

 

 

1. Конституция  Российской Федерации (принята всенародным  голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках  к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ) // Российская газета 25 .12.1993; СЗ РФ. 26.01.2009 N 4 ст. 445.

 

2. Гражданский  кодекс Российской Федерации (часть  вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД  ФС РФ 22.12.1995) (ред. от 17.07.2009) // СЗ РФ. 29.01.1996. N 5. ст. 410; Российская газета. N 131п 20.07.2009

 

3. Гражданский  кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964) (утратил силу)// Ведомости ВС РСФСР 1964. N 24. ст. 407

 

4. Гражданский  процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002 №138 -ФЗ (с изм.и доп.от 09.11.2009)//СЗ  РФ 18.11.2002 № 46 ст.4532; СЗ РФ 16.02.2009 № 7 ст.771

 

5. Федеральный  закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 15.07.2009) "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним" (принят ГД  ФС РФ 17.06.1997)// СЗ РФ 28.07.1997 N 30 ст. 3594; СЗ РФ" 20.07.2009 N 29 ст. 3611

 

6. Федеральный закон от 12.01.1996 N 7-ФЗ(ред. от 17.07.2009) "О некоммерческих организациях"(принят ГД ФС РФ 08.12.1995) (с изм. и доп. на 01.01.2010)// СЗ РФ, 15.01.1996, N 3, ст. 145

 

7. Богатырёв  Ф.О. Основание и последствие расторжения  договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты / Ф.О. Богатырёв // Комментарий судебной практики. Выпуск 9 Под ред. К.Б. Ярошенко. Юридическая литература. - 2004

 

8. Брагинский  М.И., Витрянский В.В., Суханов Е.А., Ярошенко К.Б. Комментарий части  второй ГК РФ. М., 2008. С. 54

 

9. Васильева  М.В., Новопашина У.С. Нотариальное  оформление документов для граждан  и организаций // М. НОРМА-ИНФРА-М 2007. - 176с

 

10. Гражданский  кодекс Нидерландов / Пер. на русск. яз. М. Ферштмана. Лейден 1996

 

11. Губин  Е.П. Квартирный вопрос: договор ренты требует тщательного исполнения // Независимая газета. - 2001. - 23 февраля. - С. 8

 

12. Гражданское  право: Учебник / Под ред. проф. Е.А. Суханова. М., 1998. Т.1. С.313, 322

 

13. Договор  ренты и его виды. // Журнал «Недвижимость  и цены»- 2005.-№46 (143).

 

14. Дудко  А.Г. Договор в условиях существенного  изменения обстоятельств // Хозяйство  и право. -1999. -№ Ц.-С. 32

 

15. Дудко  А.Г. Существенное изменение обстоятельств  как основание изменения или  расторжения договора // Вестник  МГУ. Серия 11 (Право). - 2000. - № 1. - С. 100

 

16. Ем B.C. Договор  ренты // Законодательство, 2005 № 5 С. 41

 

17. Золотько  Н. Рентный договор: рискуют все // Домашний адвокат. -2007. -№ 21. -С. 17

 

18. Зульфугарзаде  Т. Э., Жинов А. В. Правовое регулирование  сделок, предусматривающих отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты // Право: теория и практика. - 2006. - № 11. - С. 43

 

19. Иоффе  О.С. Обязательственное право // М. 1975. С. 295

 

20. Калинина  И.В. Последствия ненадлежащего исполнения  обязательств плательщиком ренты / И.В. Калинина // Адвокат. - 2006. - №4

 

21. Колесникова  Л. «Подписала бабушка договор  ренты...» // Вечерняя Казань / № 132(2239) / Социальные проблемы

 

22. Контонистова  Е. В. Отказ от договора // Учет. Налоги. Право. - 2003. - № 45. - С. 66

 

23. Краснюк В. Как разбогатеть бедному родственнику? // Интерфакс-АИФ. - 2006. - 20 мая. - С. 1

 

24. Литовкин  В.Н. Комментарий к Гражданскому  кодексу РФ, части второй (постатейный). М., 2007. С.162

 

25. Макаров  Г. Правовые способы защиты граждан  от посягательств на их права при совершении жилищных сделок // Хозяйство и право. - 2007. - № 5. - С. 157

 

26. Мезенцев  Н. Обратный ход ренты // Домашний  адвокат. - 2005. - № 17. - С. 14

 

27. Махноносов  Э. По воле, а не по праву // «Недвижимость  и цены». - 2003. - № 41 (октябрь). - С. 12

 

28. Натаров  С.В. Гражданско-правовая ответственность  за нарушение договора пожизненного  содержания с иждивением /С.В.Натаров// Юрист. - 2007. - №5

 

29. Романец  Ю.В. Рента и пожизненное содержание  с иждивением //Российская юстиция. -2008.-№6.-С. 24

 

30. Саватье  Р. Теория обязательств: Юридический  и экономический очерк. // М., 1972. С.223-225

 

31. Соменков  С. А. Расторжение договора по  соглашению сторон // Право и экономика. -1999. -№ 7. -С. 31

 

32. Сорк  Д. Рента: Юридический практикум // Директор. - 2006. - № 9. - С. 58

 

33. Цыбуленко 3. Рента и пожизненное содержание  с иждивением // Российская юстиция, 1997, № 7, С. 22

 

34. Обзор  судебной практики Верховного  Суда Российской Федерации по  гражданским делам (1-ое полугодие 2009 года) (вопросы применения норм материального права) // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2009. - № 2(7). - С. 18-22

 

35. Обзор  судебной практики Верховного  Суда Российской Федерации по  гражданским делам (2-ое полугодие 2008 года) // Бюллетень Верховного  Суда Российской Федерации . 2008. - № 3(7). - С. 17-20

 

36. Обзор  судебной практики Верховного  Суда Республики Татарстан по  гражданским делам (1-ое полугодие 2007 года) (вопросы применения норм  материального права) // Бюллетень  Верховного Суда Республики Татарстан. - 2007. - № 2(7). - С. 20-21

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Договор ренты. Общие положения, условия и виды

 

 

«По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ)».

 

В гл.33 ГК РФ договор ренты сконструирован как реальный. В соответствии со ст.584 ГК РФ договор подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Однако, как и любой реальный договор, договор ренты считается заключённым с момента передачи вещи. Даже если стороны составили документ и заверили его у нотариуса, до момента передачи вещи плательщику ренты этот договор не считается заключённым, вследствие чего права и обязанности по договору не могут возникнуть.

Следующее свойство договора ренты это то, что договор является односторонним. К такому выводу приводит анализ гл.33 ГК РФ, в соответствии с которой после передачи имущества получатель ренты не несёт по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами. Обязанность получателя ренты передать имущество реализуется в момент заключения договора, ибо данный договор сконструирован в ГК РФ как реальный договор. Поскольку получатель ренты, не несёт ни каких обязанностей, ответственность на него по данному договору ГК РФ также не возлагается. Казалось бы, указанные выше положения являются очевидными. Однако подробный анализ гл.33 ГК РФ приводит к другим выводам.

Согласно п.2 ст. 582 ГК РФ в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передаётся бесплатно, - правила о договоре дарения постольку, поскольку иное не установлено правилами гл.33 и не противоречит существу договора ренты. И здесь возникает не простая ситуация.

С одной стороны отношения сторон по передачей имущества напрямую не урегулированы в гл.33 ГК РФ, и ст.585 ГК РФ отсылает регламентацию данных отношений к главам, регулирующим куплю-продажу и дарение. В этом случае к отношениям сторон по договору ренты будут применяться, в частности, ст.456 ГК РФ « Обязанности продавца по передаче товара», ст.460 «Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц». Ст. 463 «Последствия неисполнения обязанности передать товар» и т.д. Таким образом, на получателя ренты возлагаются обязанности передать имущество плательщику ренты в обусловленный срок и обусловленном количестве и качестве, свободным от прав третьих лиц, а также передать принадлежности и документы, относящиеся к имуществу. За неисполнение этих обязанностей получатель ренты несёт ответственность, предусмотренную соответственно правилами о купле- продаже и дарении.

Данный договор относится к числу договоров, которые заключаются в письменной форме с нотариальным удостоверением (независимо от вида договора ренты), а договор, который предусматривает отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит ещё и государственной регистрации (ст. 584 ГК).

Требование об обязательном нотариальном удостоверении ренты очень и очень важно, потому что такие договоры обычно заключаются людьми, требующими особой социальной защиты (пенсионерами, инвалидами). Нотариус перед тем, как удостоверить сделку, должен проверить чистоту намерений плательщика ренты, объяснить последствия заключения этого договора. Таким образом, можно предотвратить судебные разбирательства.

Закон не ограничивает плательщика ренты в праве распоряжаться приобретенной в собственность недвижимостью, кроме ограничений, связанных с обеспечением пожизненного содержания (ст. 604 ГК). Объект недвижимости не исключается из гражданского оборота. Плательщик ренты может его продать, подарить или иным образом осуществить отчуждение новому приобретателю, после чего освобождается, от исполнения своих обязательств по выплате ренты при условии, что он их добросовестно исполнял. Однако для нового приобретателя недвижимость обременена — обязательства плательщика ренты переходят на нового приобретателя, если прежний плательщик ренты до момента передачи собственности не нарушал договора. Поэтому новых приобретателей имущества плательщик ренты должен предварительно известить, что данный объект недвижимости обременен рентой. На передачу обремененного рентой имущества новому приобретателю не требуется согласия получателя рентных платежей.

Однако если отчужденное имущество поступает в общую собственность или разделяется между несколькими лицами, то множество сособственников не отвечает интересам получателя постоянной ренты. Тогда он вправе по ст. 593 ГК требовать выкупа ренты первоначальным плательщиком.

Правила ст. 586 адресованы добросовестному плательщику. Если плательщик до отчуждения нарушал принятое на себя обязательство, получатель ренты вправе требовать от него, чтобы и он наряду с новым приобретателем нес субсидиарную, дополнительную ответственность. На этот случай стороны могут установить в договоре не дополнительную, а солидарную ответственность. Поэтому дополнительная ответственность вступает в силу лишь тогда, когда стороны не используют свое право на введение солидарной ответственности прежнего и нового плательщиков ренты.

 

Существенным условием договора ренты является способ обеспечения обязательства по уплате ренты. Выплата ренты получателю должна быть безусловно обеспечена. Механизм такого обеспечения различается в зависимости от характера передаваемого имущества.

1. Если передается  объект недвижимости (например, земельный  участок); получатель ренты наделяется  законом правом залога недвижимости (ипотека), Хотя получатель ренты  приобретает это право в силу  закона, тем не менее, требуется договорное оформление залога. Такое положение получателя ренты связано исключительно с объектами недвижимости.

2. При передаче  движимых вещей способы обеспечения  рентных платежей фиксируются  только договором ренты, причем  стороны поставлены перед дилеммой: либо они используют на выбор любые предусмотренные законом или договором (ст. 329 ГК) способы обеспечения исполнения обязательств (помимо залога также неустойку, удержание имущества должника, поручительство, банковскую гарантию, задаток и др.), либо договорятся о необходимости застраховать в пользу получателя риск ответственности за неисполнение, либо ненадлежащее исполнение обязательств плательщика. Это существенное условие договора ренты. Страхование риска ответственности за нарушение договора допускается лишь в случаях, установленных законом, это именно такой случай.

3. Если плательщик  ренты, под которую выделялись  получателем ренты движимые веши, не принял меры к обеспечению  выполнения своих обязательств (например, страхование риска ответственности), а равно если обеспечение утрачено или условия обеспечения ухудшились без вины получателя ренты, последний вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор ренты, а также взыскать образовавшиеся в связи с этим убытки (ст. 593 ГК).

 

Виды договора Ренты.

 

ГК выделяет три разновидности договора ренты:

1. постоянную  ренту;

2. пожизненную  ренту;

3. пожизненное  содержание с иждивением.

 

Субъектами договора постоянной ренты являются получатель ренты и её плательщик. Получателями постоянной ренты могут быть граждане, а также некоммерческие организации. К лицам, получающим постоянную ренту, относятся граждане любого возраста, а из числа юридических лиц — лишь некоммерческие организации, притом только те, деятельность которых по выплате рентных платежей соответствует целям их деятельности, названным в учредительных документах, и не противоречит закону.