Договор ренты и его виды в гражданском праве Российской Федерации

Переход России к рыночным отношениям предопределил появление в новейшем гражданском законодательстве института договора ренты. Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 1. Отв. ред. Е. А. Суханов. - М., БЕК, 2003. С. 349-352.

 

Итак, договора ренты являются новеллой ныне действующего Гражданского кодекса РФ. В новом Кодексе впервые были представлены все виде ренты: постоянная рента, пожизненная рента и разновидность пожизненной ренты - пожизненное содержание с иждивением. Было дано и четкое определение ренты: рента - это правоотношение сторон, при которых одна сторона (рентополучатель) платно или бесплатно передает другой стороне (рентоплательщику) свое имущество в обмен на получение ренты, а именно гарантированного рассроченного дохода в денежной сумме либо предоставления платежей в натуральной форме или в виде ухода, работы, услуг, оплаты ритуальных услуг. Особенностью этих договоров является неопределенность срока действия и некоторый риск досрочного прекращения этого договора при существенном нарушении рентоплательщиком исполнения своих обязательств.

 

Большинство заключающих договор ренты исходит из соображения выгоды (со стороны рентоплательщика) и острой необходимости (со стороны рентополучателя). Рентополучателями, как правило, являются одинокие или одинокопроживающие нетрудоспособные по возрасту или болезни граждане, которые ничего кроме этой жилплощади предложить не могут, и продать эту недвижимость они также не могут, так как иного места жительства у них нет. Боясь оказаться бездомными, они либо влачат нищенское существование, либо заключают договора пожизненной ренты, которые гарантируют им право проживания и возможность получать постоянный доход. То есть для многих пожилых граждан договор ренты - это единственная возможность достойно прожить оставшиеся дни. Рента http://renta2004.ru/info.htm

 

К сказанному хотелось бы добавить, что для многих людей заключение договора ренты с пожилым человеком - это, в свою очередь, единственная возможность приобрести жилье, т.к. далеко не всем в наше время по карману купить квартиру, а ипотеку оформить не так просто, да и кредит - удовольствие не из дешевых.

 

Актуальность выбранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор ренты в последние годы в нашей стране в связи с вышеуказанными обстоятельствами и с ростом цен на недвижимость приобретает все большее значение.

 

Цель данной работы - рассмотрение особенностей договора ренты, его разновидностей и рисков, связанных с его заключением.

 

Для выявления цели сформулированы задачи.

 

Во-первых, необходимо изучить основные теоретические положения, напрямую касающиеся выбранной темы. В этой связи возникают три следующие задачи, решение которых составит содержание первой главы работы:

 

1) изучение  договора в контексте гражданского  права;

 

2) характеристика  договора ренты, выявление его  сущности и особенностей;

 

3) рассмотрение  механизма обеспечения выплаты  ренты.

 

Во-вторых, необходимо рассмотреть более подробно виды договоров ренты. С учетом того, что наибольшей популярностью пользуется договор пожизненного содержания с иждивением, я считаю целесообразным рассмотреть также на практических примерах основные, т.е. наиболее распространенные риски, связанные с данным видом договоров. В этой связи возникают еще три задачи, решение которых составит содержание второй главы работы:

 

1) рассмотрение  договора постоянной ренты;

 

2) рассмотрение  договора пожизненной ренты;

 

3) рассмотрение  договора пожизненного содержания  с иждивением и рисков, связанных с его заключением.

 

При написании работы мной были использованы законодательные акты, регулирующие данный вид договора, в частности, Гражданский кодекс РФ и комментарии к нему, а также учебная литература по гражданскому праву (учебники Суханова Е.А., Гуева А.Н., Садикова О.Н.), публикации в Интернет на данную тему и материалы судебной практики, опубликованные в средствах массовой информации, в частности, в журнале «Домашний адвокат».

Глава 1. Понятие и сущность договора ренты

§1. Договор в гражданском праве

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ) Гражданский кодекс РФ. Официальный текст с изменениями и дополнениями. - М., Элит, 2004..

Необходимо учитывать, что термин "договор" используется для обозначения не только юридического факта (двусторонней и многосторонней сделки), но и обязательственного правоотношения, возникающего из договора. Разграничение указанных понятий имеет практическое значение. Решая вопрос о том, вправе ли арбитражный суд взыскивать установленную законодательством или договором пеню за просрочку платежа после истечения срока действия договора, Высший Арбитражный Суд РФ пришел к выводу, что истечение срока действия договора, как правило, не прекращает возникшего на его основе обязательственного правоотношения. Договором также называют документ, в котором фиксируется юридический факт -- соглашение.

Договор -- это всегда сделка, но не всякая сделка является договором. Односторонние сделки не могут быть договором, поскольку для него необходимо волеизъявление не менее чем двух сторон. Именно поэтому на договоры распространяются правила лишь о двусторонних и многосторонних сделках (п. 2 ст. 420 ГК).

Свобода договора. Одним из основных начал гражданского законодательства ГК определил принцип свободы договора (п. 1 ст. 1 ГК), который находит закрепление и развитие во многих других статья Гражданского кодекса. Суть этого принципа заключается в том, что субъекты гражданских правоотношений самостоятельно распоряжаются своими правами, приобретая и осуществляя их своей волей и в своем интересе. Граждане и юридические лица сами решают, заключать им договор или нет, выбирают своих будущих контрагентов. Никого нельзя обязать вступить в договорные отношения. Исключения составляют случаи, когда это предусмотрено законом, либо сами субъекты добровольно возложили на себя такую обязанность.

Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Необходимо лишь, чтобы он не противоречил закону (ст. 8 ГК).

Содержание договора определяется по усмотрению сторон, если иное не предусмотрено законом, другими правовыми актами.

Классификация договоров представляет собой деление их на определенные группы с учетом тех или иных критериев (свойств, признаков договоров). Таких критериев немало, автор остановится лишь на тех, которые имеют непосредственное отношение к теме работы.

Договоры имущественные и организационные. Имущественные договоры касаются материальных благ и характеризуются большим разнообразием. Это могут быть отношения, связанные с передачей имущества (купля-продажа), выполнением работ (подряд), оказанием услуг (перевозка, страхование). Организационные договоры не порождают непосредственно имущественных последствий, они лишь создают для этого необходимые предпосылки.

Консенсуальные и реальные договоры. Для заключения консенсуального договора достаточно достичь соглашения по всем существенным условиям договора. С этого момента договор считается заключенным. Для заключения же реального договора необходима, кроме того, передача имущества.

Двусторонние и многосторонние договоры. В зависимости от того, волеизъявление скольких сторон необходимо для заключения соответствующего договора, договоры могут быть двусторонними и многосторонними. Для заключения двустороннего договора необходимо волеизъявление двух, для многостороннего -- более чем двух сторон.

Одностороннеобязывающие и двустороннеобязывающие договоры. При заключении одностороннеобязывающих договоров у одной стороны возникают только права, у другой -- только обязанности. Двустороннеобязывающие (взаимные) договоры порождают права и обязанности у обеих сторон. Абсолютное большинство договоров -- взаимные: купли-продажи, поставки, перевозки и другие.

Договоры возмездные и безвозмездные. Возмездность или безвозмездность договора обусловливается его характером (договоры купли-продажи -- возмездные договоры; дарения -- безвозмездные). В соответствии с п. 3 ст. 423 ГК РФ договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Содержание договора принято раскрывать через совокупность согласованных сторонами условий. Условия договора (юридического факта) конкретизируют соответствующее правоотношение, его субъектов, объект (условия о предмете, сроках и порядке исполнения обязанностей и т. п.). Каждое условие договора имеет свое собственное содержание. Содержание совокупности всех условий того или иного договора и составляет его содержание.

Условия договора. Условия договора делятся на три вида: существенные, случайные и обычные. К существенным относят такие условия, которые необходимы и достаточны для признания договора заключенным. Поэтому если в договоре отсутствует какое-либо из существенных условий, нет и самого договора. И, наоборот, если в договоре есть все существенные условия, он считается заключенным даже тогда, когда иных условий, кроме существенных, в нем не оказалось.

Поскольку возникновение договора связывается с достижением сторонами согласия по его существенным условиям, важно определить их круг. Указания на этот счет приведены в ст. 432 ГК. Она относит к числу существенных следующие условия: а) о предмете договора, б) прямо названные в законе или иных правовых актах как существенные (необходимые) для данного вида договоров и все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Обычными называют условия, воспроизводящие диспозитивную норму закона, а случайными - те, которые предусматривают не закрепленное в законе правило. Случайные условия расширяют содержание договора. Гражданское право России. Курс лекций. Часть первая. Под ред. О.Н. Садикова. - М.: Юрид. лит., 1996. С.283-285.

С заключением договора последний вступает в силу и на его основе возникает обязательственное правоотношение. Сторонам предоставлено право распространить условия договора на свои отношения, которые предшествовали заключению договора.

Окончание срока действия договора прекращает обязательственное правоотношение, если это предусмотрено законом или договором. При отсутствии такого условия в договоре окончание срока его действия приурочивается к моменту исполнения сторонами своих обязанностей.

Требования, предъявляемые к форме договора. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Письменная форма обязательна:

1) если договоры  заключаются между юридическими  лицами;

2) если договоры  заключаются между юридическими лицами и гражданами;

3) если договоры  заключаются гражданами между  собой на сумму, превышающую не  менее чем в десять раз установленный  законом минимальный размер оплаты  труда;

4) если письменная  форма предусмотрена законом  для договоров, заключаемых гражданами  между собой независимо от  их суммы;

5) для внешнеэкономических  договоров. Некоторые договоры, заключаемые  в письменной форме, нуждаются  в нотариальном удостоверении.

Договоры должны быть нотариально удостоверены в двух случаях:

1) когда  нотариальное удостоверение договора  предусмотрено законом;

2) когда  стороны своим соглашением обусловили  нотариальное удостоверение заключаемого  ими договора.

Способы заключения договора. Договор в письменной форме может быть заключен следующими способами:

1) путем  составления одного документа;

2) путем  обмена документами, выражающими  волю сторон. Обмен документами  производится посредством почтовой, телетайпной, телефонной, электронной  или иной связи. Необходимо лишь, чтобы соответствующая связь обеспечивала возможность достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Указанные документы подписываются сторонами.

Заключение договора. Поскольку договор является соглашением сторон, он заключается при наличии предложения одной стороны заключить договор и согласия другой принять такое предложение. Предложение заключить договор, если оно отвечает определенным требованиям, называется офертой. Ответ лица, которому адресована оферта, о полном и безоговорочном согласии принять предложение заключить договор, называется акцептом.

Изменение и расторжение договора. По обоюдному согласию стороны изменяют и расторгают договор, если иное не предусмотрено законом или договором.

Договор может быть изменен или расторгнут в судебном порядке по требованию одной из его сторон. Основаниями таких требований служат:

1) существенное  нарушение договора контрагентом;

2) иные случаи, предусмотренные законом или  договором. Существенным признается  нарушение, влекущее для другой стороны ущерб, при котором она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

§2. Понятие и особенности договора ренты

Согласно п. 1 ст. 583 ГК по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Гуев А.Н. Гражданское право. В 3-х тт. Том 2. - М., Инфра-М, 2003. С. 88.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента) (п. 2 ст. 583 ГК).

Сторонами договора ренты являются:

а) получатель ренты (рентный кредитор) - лицо, передающее свое имущество в собственность другого лица с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты);

б) плательщик ренты (рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту).