Договор социального найма

• Введение
• 1. Общие положения и особенности договора найма жилого помещения
• 1.1 Понятие, форма договора коммерческого найма и договора социального найма жилого помещения
• 1.2 Сравнительно-правовая характеристика договора коммерческого найма и договора социального найма жилого помещения.
• 2. Порядок и условия заключения договора социального найма
• 3. Изменение договора социального найма
• 4. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения
• 4.1 Общий и судебный порядок расторжения договора социального найма
• 4.2 Порядок прекращения договора социального найма
• Заключение
• Список использованных источников

Введение

Данная курсовая работа посвящена институту найма жилого помещения, а именно вопросам заключения, изменения и расторжения договора найма жилого помещения.

Конституция Российской Федерации  в статье 40 провозгласила в числе  основных прав и свобод человека и  гражданина право на жилище. Это  важнейшее социально-экономическое  право, поскольку затрагивает основы жизни людей.

В нашей стране проблема удовлетворения гражданами своей потребности  в жилье традиционно была одной  из самых острых и трудно разрешаемых  проблем. "Еще в дореволюционной  России наряду с особняками и усадьбами  было немало зданий, не пригодных для  жилья, в которых ютились городская  и сельская беднота" Гражданское  право: Учебник. Т.2./А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: «ПБОЮЛ Л.В. Рожников», 2001. - с.136. .

В настоящее время наем жилого помещения является распространенной формой возникновения права на проживание. Необходимость "снимать квартиру" вызвана семейными, деловыми или  иными обстоятельствами. В данном случае социальный наем выступает универсальным  способом обеспечения жильем граждан, не обладающих достаточными средствами для того, чтобы приобрести квартиру (иное жилье), но нуждающихся в улучшении  жилищных условий.

Следует отметить, что с  переходом страны к рыночным отношениям жилищная проблема еще более обострилась. Это объясняется множеством причин. Прежде всего - это существенное сокращение строительства государственного и  муниципального жилья. Кроме того, к  тем гражданам, которые состояли в очереди на улучшение жилищных условий, добавились сотни тысяч  беженцев, вынужденных переселенцев, лиц, лишившихся жилого помещения в  результате межнациональных конфликтов. Именно поэтому жилищная политика государства  изменилась. Однако уже сегодня понятно, что "государство экономически не в состоянии обеспечить всех нуждающихся  граждан бесплатным жильем. Жилищная реформа - одно из условий перехода к цивилизованным рыночным отношениям" Семина Т.А. Жилищно-правовая проблема и развитие жилищного законодательства в Российской Федерации/ Т.А.Семина// Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2003.- № 3. - с. 16-17..

Следует отметить, что в  жилищной сфере государством уже  предприняты определенные шаги по осуществлению  преобразований: наниматели жилых помещений  в домах государственного и муниципального жилищного фонда получили возможность  бесплатно приобрести занимаемое жилье  в порядке его приватизации; за членами жилищных и жилищно-строительных кооперативов, которые полностью  выплатили паевые взносы, признано право собственности на жилые  помещения; государством предусмотрены выпуск жилищных сертификатов, выдача субсидий на строительство и приобретение жилья, разрабатываются меры по развитию ипотечного кредитования. Однако указанные усилия по решению жилищной проблемы оказались недостаточно эффективными.

Проблема регулирования  договорных отношений в сфере  социального найма в изменившихся экономических условиях является актуальной для всех регионов Российской Федерации. Проведение государством жилищной политики осложнено как методами ее реализации, так и отсутствием единства правового регулирования в данной области правоотношений. В соответствии со ст.40 Конституции Российской Федерации, принятой всенародным голосованием еще в 1993 г., жилое помещение бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других фондов предоставляется малоимущим и иным указанным в законе гражданам.

Таким образом, как следует  из Конституции РФ, бесплатное предоставление жилья государство гарантирует  не всем, а только тем категориям граждан, которые, с одной стороны, прямо указаны в законе, а с  другой - являются нуждающимися в улучшении  жилищных условий. Новый Жилищный Кодекс гарантирует им такие права, обеспечив, таким образом, заключение договоров социального найма.

Объектом исследования являются жилищные правоотношения, возникающие  при заключении, изменении и расторжении  договора социального найма.

В качестве предмета исследования курсовой будут рассмотрены нормативно-правовые акты, регулирующие договор социального  найма жилого помещения.

Цель данной работы - выявить  правовые проблемы, возникающие при  заключении, изменении и расторжении  договора социального найма и  предложить пути их решения.

При изучении материала  мы применили следующие частно-научные методы: формально-логический, сравнительно-правовой, аналитический, метод системного анализа, технико-юридический метод.

При подборе материала  для данной работы предпочтение было дано нормативно-правовым актам: Жилищному  Кодексу РФ от 29.12.2004 (далее ЖК РФ), Гражданскому Кодексу ч.1 от 30.11.1994 и  ч.2 от 26.01.1996 (далее ГК РФ). Для выявления  пробелов в регулировании данных отношений мы использовали работы таких  видных цивилистов, как Жуйкова В.М., Грудцыной Л.Ю., Юрченко Е.В., Тихомирова М.Ю., Свита Ю.П. и других. Курсовая выполнена на основе действующего законодательства Российской Федерации с использованием практики Верховного Суда РФ.

1. Общие положения  и особенности договора найма  жилого помещения

1.1 Понятие, форма  договора коммерческого найма  и договора социального найма  жилого помещения

Договор найма жилого помещения  является центральным институтом жилищного  и гражданского права России.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник  жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п.1 ст.671 ГК РФ). Нанимателем по такому договору может быть только физическое лицо (гражданин Российской Федерации, иностранный гражданин, лицо без гражданства). "Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено на основе договора аренды и только для проживания граждан" Стольникова М.В. Справочник адвоката по жилищным делам: Учебное пособие/ М.В. Стольникова. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005. - с.193..

Приведенное определение  договора найма жилого помещения  является универсальным и охватывает две разновидности такого договора.

Первая - договор коммерческого  найма, предметом которого являются объекты жилищного фонда, находящиеся  в частной, государственной или  муниципальной собственности. Правовая природа этого института регулируется нормами гражданского законодательства, а именно ст. ст.671, 673-688 ГК РФ.

Вторая разновидность  указанного договора - договор социального  найма, заключаемый в отношении  только тех объектов, которые входят в состав государственного или муниципального жилищного фонда. Данному институту  посвящены как нормы гражданского, но в большей степени нормы  жилищного законодательства, а именно раздел третий ЖК РФ.

Договор найма жилого помещения  должен быть заключен в письменной форме (ст.674 ГК РФ), при несоблюдении указанного условия сделка признается недействительной. Оба договора являются консенсуальными, двусторонними, возмездными, взаимными.

1.2 Сравнительно-правовая  характеристика договора коммерческого  найма и договора социального  найма жилого помещения.

Следует отметить, что изучаемые  институты имеют общие черты, но в основном мы будем выявлять различия между ними, чтобы понять значимость и особый правовой характер договора социального найма жилого помещения, а также в силу недостаточной  урегулированности коммерческого найма нормами ГК РФ выявить возможность применения к нему положений договора социального найма, если это не противоречит его сущности и законодательству:

По договору социального  найма жилое помещение предоставляется  в государственном или муниципальном  жилищном фонде (п.1 ст.672 ГК РФ, ст.49 ЖК РФ). В ГК РФ не содержится указания, из какого жилищного фонда предоставляются  помещения по договору коммерческого  найма.

Оба обязательства возникают  из соглашения сторон, однако договор  социального найма жилого помещения  отягощен административным актом - решением органа местного самоуправления (части 3, 4 ст.57 ЖК РФ).

Возмездность предполагает наличие платы за пользование жилыми помещениями (ст. ст.671, 678, 682 ГК РФ, п.5 ч.3 ст.67, ст.153-156 ЖК РФ). В отношении коммерческого найма плата устанавливается по соглашению сторон, а при социальном найме плата детально регулируется статьями 154-156, 159, 160 ЖК РФ.

"Договору социального  найма, в отличие от коммерческого,  не свойственен принцип свободы  договора. Кроме того, являясь публичным  по своей юридической природе,  договор социального найма относится  к договорам присоединения. Это  объясняется тем, что существование  типовых договоров ведет к  фактическому отсутствию согласования  условий договоров между сторонами"  Кириченко О.В. Коммерческий и  социальный наем в жилищной  сфере / О.В.Кириченко // Современное  право. - 2007. - №7. - с.25..

Объектом договоров является жилое помещение - изолированное  помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодным для постоянного  проживания граждан, отвечает установленным  санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч.2 ст.15 ЖК РФ). В договорах устанавливаются различные требования к их объектам, хотя общими являются изолированность и пригодность жилого помещения. Жилое помещение по договору социального найма должно соответствовать требованиям Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения". Жилые помещения предоставляются из разных жилищных фондов. Договор коммерческого найма может быть заключен в любом жилищном фонде, исключая фонд социального использования жилья. А о статусе жилых помещений по договору социального найма будет сказано ниже более подробно.

"Размер предоставляемого  жилого помещения по договору  коммерческого найма не ограничен,  зависит от желания и финансовых  возможностей нанимателя, а по  договору социального найма помещение  предоставляется в пределах определенной  жилищным законодательством нормы  (ст.50 ЖК РФ)"Кириченко О.В. Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере / О.В.Кириченко // Современное право. - 2007. - №7. - с.26..

Сторонами договоров выступают  наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя по договору коммерческого найма ГК РФ называет собственника или управомоченное им лицо (п.1 ст.671 ГК РФ), нанимателем же может быть только физическое лицо. По договору социального найма наймодателем является собственник помещения государственного или муниципального жилищного фонда, а именно действующие от его имени уполномоченные государственные органы, органы местного самоуправления либо иные лица (ст.60 ЖК РФ).

"Существенные отличия  усматриваются в определении  круга лиц, пользующихся жилым  помещением вместе с нанимателем.  В жилищном законодательстве используется понятие "члены семьи нанимателя", которые должны быть обязательно указаны в договоре социального найма, их перечень является существенным условием договора" Стриженко Г. Право собственности и иные права граждан на жилые помещения / Г.Стриженко // Законность. - 2005.- № 7. - с.20-21.. При регулировании отношений коммерческого найма законодатель отказался от термина "члены семьи нанимателя", заменив его категорией проживающих совместно с нанимателем граждан (ст.677 ГК РФ).

Права и обязанности  наймодателя по договору социального найма во многом схожи с правами и обязанностями наймодателя по договору коммерческого найма (ст.65 ЖК РФ). Но в отличие от положений ст.676 ГК РФ в ст.65 ЖК РФ отсутствует обязанность наймодателя передать жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, предусматривается лишь требование о том, чтобы помещение было свободно от прав третьих лиц. Одной из важнейших обязанностей наймодателя по договору социального найма является капитальный ремонт жилого помещения. Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, при капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену изделий на более долговечные и экономичные, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии. Необходимо отметить также, что перечень обязанностей наймодателя по ст.65 ЖК РФ не является исчерпывающим. Наймодатель по договору коммерческого найма в случае нарушения своих обязанностей несет гражданско-правовую ответственность, а по договору социального найма наймодатель несет как гражданско-правовую, так и административную ответственность (ст.66 ЖК РФ, ст. ст.6.4, 7.22, 7.23 КоАП РФ). Права и обязанности нанимателя по договору социального найма установлены в статье 67 ЖК РФ, причем перечень их является открытым. Специфическим правом нанимателя по договору социального найма является право на замену (ст.81 ЖК РФ) и обмен (ст. ст.72, 75 ЖК РФ) жилого помещения, в то время как в гражданском законодательстве такое право не предусмотрено.

2. Порядок и  условия заключения договора  социального найма

Согласно статье 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник  жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующее от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.