Договор социального найма

Юрченко Е.В., Сарбаш С.В. полагают, что, несмотря на отсутствие правового регулирования, изменение в судебном порядке договора социального найма, в том числе заключенного после 1 марта 2005 года, путем заключения отдельных договоров, возможно. Такая позиция может быть обоснована следующими доводами.

Во-первых, конституционные  положения, в частности п.1 ст.15, ст. ст.17, 18, 40, п.2 ст.55 Конституции, закрепляют недопустимость поворота к худшему, неотчуждаемость прав и свобод человека и гражданина, в том числе права на жилище. Отмена же действовавшего более 20 лет положения умалила свободу граждан в реализации права пользования жилищем.

Во-вторых, "Гражданским  кодексом РФ допускается возможность  изменения договора найма в судебном порядке по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ. В  силу ст.451 ГК РФ изменить договор возможно, когда существенно изменились обстоятельства, их которых исходили стороны при  его заключении. При этом изменение  договора допускается по решению  суда в исключительных случаях, когда  расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий  затраты, необходимые для исполнения договора. Возможность применения таких  положений вытекает из п.3 ст.672 ГК РФ, который предусматривает субсидиарный порядок применения норм гражданского законодательства к договору социального  найма" Юрченко Е.В. Проблемы ограничения  на изменение договора социального  найма жилого помещения/Е.В.Юрченко//Закон. - 2006. - №8. - с.20..

В-третьих, согласно ст.10 ЖК РФ жилищные права и обязанности  возникают из действий участников жилищных отношений. Дело в том, что конфликтные  отношения в семье могут отразиться на выполнении обязательств по оплате и содержанию жилища, что приводит к необходимости раздела лицевых  счетов. Данные обстоятельства могут  быть признаны судом существенными, ибо длительные неплатежи повлекут расторжение договора.

В-четвертых, в силу ст.11 ЖК РФ изменение жилищного правоотношения является одним из способов защиты прав. И поскольку в законе нет  прямого запрета на изменение  договора, то такое изменение договора социального найма можно признать допустимым.

В соответствии с ЖК РФ договор  социального найма может быть изменен при выбытии кого-либо из членов семьи нанимателя. "Следует  отметить, что выбытие нанимателя следует отличать от его временного отсутствия. Даже если такое отсутствие носит длительный характер, наниматель своих прав не утрачивает. В соответствии со статьей 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма" Кириченко О.В. Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере/ О.В.Кириченко// Современное право. - 2007. - №7. - с.32..

Изменение договора имеет  место не только в случае замены нанимателя, но и при изменении  состава членов семьи нанимателя (ч.2 ст.70 ЖК РФ).

"Члены семьи нанимателя  как лица, приобретающие в результате  вселения в жилое помещение  определенные права и обязанности,  обязательно указываются в договоре. Вселение осуществляется по инициативе  нанимателя, но при условии письменного  согласия на это уже проживающих  в жилом помещении членов семьи.  Для вселения в качестве членов  семьи иных лиц, кроме супруга,  а также своих родителей и  детей, необходимо получение согласия  наймодателя. Причем в данном случае законодатель устанавливает право наймодателя запретить вселение и, соответственно, изменение договора социального найма, если после вселения площадь, приходящаяся на каждого проживающего, составит менее учетной нормы. Исключением из правил о получении согласия и норме общей площади являются случаи вселения к родителям их несовершеннолетних детей. Данное правило распространяется как на несовершеннолетних детей нанимателя, так и на детей членов семьи нанимателя" Кириченко О.В. Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере/ О.В.Кириченко// Современное право. - 2007. - №7. - с.32-33.. Для выбытия из жилого помещения чьего-либо согласия не требуется. Данный вопрос решается по воле выбывающего лица.

Помимо выбытия из жилого помещения нанимателя или члена  его семьи, основанием для изменения  договора может служить их принудительное выселение в случаях, когда это  допускается законом. Основанием является судебное решение о выселении. Ст.91 ЖК РФ предусматривает выселение  только виновных граждан, иные проживающие  не могут быть выселены.

Договор изменяется и при  выселении на основании решения  суда граждан, лишенных родительских прав, если совместное проживание этих граждан  с детьми признано невозможным (ч.2 ст.91 ЖК РФ).

Изменение договора социального  найма может иметь место в  случае перехода вещных прав на занимаемое по данному договору жилое помещение. При этом данное изменение касается только субъектного состава, но не может  повлечь за собой изменение условий  договора (ст.64 ЖК РФ).

Изменение договора может  быть связано с объектом найма. Жилое  помещение может претерпеть изменения  в связи с переустройством, перепланировкой, осуществленными как нанимателем, так и наймодателем, в том числе в связи с капитальным ремонтом. "В науке господствует мнение о том, что не любое переустройство и перепланировка влекут за собой изменение договора социального найма. Как правило, считается существенным для договора социального найма изменение площади жилого помещения, его конфигурации, изменение оборудования, т.е. только изменение тех параметров, которые влияют на права и обязанности сторон"Кириченко О.В. Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере/ О.В.Кириченко// Современное право. - 2007. - №7. - с.33..

Основанием для изменения  договора является предоставление нанимателю, проживающему в коммунальной квартире, освободившегося жилого помещения  в порядке, предусмотренном ст.59 ЖК РФ. В данном случае изменяется количество комнат.

"Изменение размера  платы за жилое помещение или  коммунальные услуги в силу  изменения тарифов не может  рассматриваться как изменение  договора социального найма. Не  может рассматриваться как изменение  условий договора изменение размера  платы за содержание и ремонт  жилого помещения по основаниям, предусмотренным в ч.10 ст.156 ЖК РФ" Кириченко О.В. Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере/ О.В.Кириченко// Современное право. - 2007. - №7. - с.33..

Изменение договора следует  отличать от его прекращения и  заключения новых договоров социального  найма. Разграничение ситуаций проводится исходя из того, сохраняется ли право  пользования предоставленным жилым  помещением, либо речь идет о предоставлении иного жилого помещения.

4. Расторжение  и прекращение договора социального  найма жилого помещения

4.1 Общий и  судебный порядок расторжения  договора социального найма

"Договор социального найма обладает существенной спецификой по сравнению с другими гражданско-правовыми договорами, в том числе и так называемым договором коммерческого найма. Определенные особенности имеют основания и последствия прекращения данного договора.

Договор социального найма  может быть прекращен как по воле сторон, так и по обстоятельствам, не зависящим от желания сторон.

Прекращение договора социального  найма по воле сторон включает в  себя его расторжение по соглашению сторон, а также по требованию одной  из сторон" Свит Ю.П. Прекращение  договора социального найма/Ю.П.Свит//Жилищное право. - 2007. - №4. - с.56..

По взаимному согласию договор социального найма может быть расторгнут в любое время (пункт 1 статьи 83 ЖК РФ). Соглашение о его расторжении должно также оформляться письменно. В данном случае, поскольку специальные нормы жилищного законодательства отсутствуют, следует руководствоваться п.1 ст.452 ГК РФ.

"Если с нанимателем  проживают члены его семьи,  расторжение договора социального  найма по воле сторон возможно  только при наличии согласия  постоянно проживающих в жилом  помещении лиц" Грудцына Л.Ю.Жилищное право России: Учебное пособие/Л.Ю. Грудцына. - М.: ООО «Издательство «Элит», 2007. - с.244...

Возможность одностороннего расторжения договора социального  найма предусмотрена как для  нанимателя, так и для наймодателя. Однако если первый может отказаться от договора, известив об этом наймодателя, без объяснения причин, то второй может требовать расторжения договора только в судебном порядке, причем в строго определенных случаях. Как указывалось выше, наниматель может в любой момент отказаться от договора социального найма. При этом не устанавливается даже обязанности предварительно уведомить наймодателя за определенный срок, как это имеет место в договоре коммерческого найма (пункт 1 статьи 687 ГК РФ). Исходя из существа договора социального найма наймодатель не нуждается в предварительном уведомлении, так как на получение социального жилья есть очередь, и сложностей с заключением нового договора не возникает.

"Вместе с тем отсутствие  срока предварительного уведомления  не означает, что правоотношения  сторон прекращаются по получении  наймодателем сообщения нанимателя о расторжении договора. Согласно подпункту "к" пункта 4 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315, при расторжении договора социального найма наниматель должен освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем; оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги. Наймодатель, в свою очередь, обязан в установленный срок принять жилое помещение. Указанные сроки законодательством не предусмотрены и должны определяться исходя из момента, с которого наниматель желает прекратить договор"Свит Ю.П. Прекращение договора социального найма/Ю.П.Свит//Жилищное право. - 2007. - №4. - с.58..

В отличие от Типового договора ЖК РФ не связывает право нанимателя расторгнуть договор с исполнением  каких-либо обязанностей. В связи  с этим возникает вопрос о моменте  прекращения договора социального  найма.

Жилищный кодекс устанавливает, что в случае выезда нанимателя и  членов его семьи в иное место  жительства договор социального  найма жилого помещения считается  расторгнутым со дня выезда (пункт 3 статьи 83 ЖК РФ). Однако данное положение  нельзя рассматривать как норму, направленную на установление момента  прекращения договора социального  найма. Скорее это положение указывает  на то, что смена места жительства является основанием прекращения правоотношений сторон, даже если наниматель об этом не заявил. В последнем случае наймодатель может признать в судебном порядке нанимателя утратившим право пользования жилым помещением.

Свобода нанимателя расторгнуть  договор социального найма ограничивается необходимостью получения письменного  согласия всех проживающих совместно  с ним членов семьи (пункт 2 статьи 83 ЖК РФ). Требование о получении  согласия членов семьи нанимателя объясняется  тем, что они обладают относительно самостоятельным правом пользования  жилым помещением, которое не может  быть прекращено по соглашению между  нанимателем и наймодателем. При отсутствии согласия членов семьи на расторжение договора наниматель может отказаться от своего права пользования жилым помещением. При этом договор социального найма не прекратится, а лишь изменится - нанимателем станет кто-либо из дееспособных членов семьи выбывающего нанимателя (пункт 2 статьи 82 ЖК РФ).

"От расторжения договора  по инициативе нанимателя следует  отличать случаи, когда договор  социального найма расторгается  в связи с обменом жилого  помещения или его заменой.  В этой ситуации инициатива  также исходит от нанимателя, но его воля направлена, прежде  всего, на получение иного жилого  помещения. При этом нет необходимости  в предъявлении требования о  расторжении договора социального  найма"Грудцына Л.Ю.Жилищное право России: Учебное пособие/Л.Ю. Грудцына. - М.: ООО «Издательство «Элит», 2007. - с.248...

По инициативе наймодателя договор социального найма может быть расторгнут только в судебном порядке, и только при наличии обстоятельств, исчерпывающий перечень которых содержится в пункте 4 статьи 83 ЖК. Основаниями для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя являются:

1) невнесение нанимателем  платы за жилое помещение и  (или) коммунальные услуги в  течение более шести месяцев;

2) разрушение или повреждение  жилого помещения нанимателем  или другими гражданами, за действия  которых он отвечает;

3) систематическое нарушение  прав и законных интересов  соседей, делающее невозможным  совместное проживание в одном  жилом помещении;

4) использование жилого  помещения не по назначению.

Следует отметить, что "при  расторжении договора социального  найма в связи с невнесением  нанимателем платы за жилье или  коммунальные услуги нанимателю должно быть предоставлено другое жилое  помещение, размер которого определяется по нормам общежития, то есть не менее 6 квадратных метров на человека (пункт 1 статьи 105 ЖК). При этом законодательство не предусматривает, что предоставляемое  жилое помещение должно быть благоустроенным  применительно к условиям данного  населенного пункта и находиться в его пределах; также не определена фондовая принадлежность указанных  помещений. Уровень благоустройства  таких жилых помещений должен соответствовать требованиям, предъявляемым  к жилым помещениям. То есть предоставляемое  при выселении жилое помещение  должно быть изолированным, пригодным  для постоянного проживания, относиться к недвижимому имуществу (пункт 1 статьи 15 ЖК РФ)" Свит Ю.П. Прекращение  договора социального найма/Ю.П.Свит//Жилищное право. - 2007. - №4. - с.60.. Отсутствие указания на предоставление жилого помещения  в пределах населенного пункта не означает, что жилое помещение  может быть предоставлено за его пределами. Что касается выселения в связи с неоплатой жилья или коммунальных услуг, то в данном случае прекращение одного договора социального найма предполагает заключение такого же договора, но уже в отношении иного жилого помещения. Следовательно, помещения для выселения за неуплату должны составлять часть социального жилищного фонда.