Договор социального найма

 

 

Содержание

 

ВВедение	3
1. Жилищный договор социального найма	5
1.1. Права и обязанности наймодателя и нанимателя жилого помещения по договору социального найма	7
1.2. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма	12
1.3. Случаи изменения договора найма жилого помещения	14
заключение	16
Список литературы	18

 

Введение

 

Отношения по обеспечению граждан жилыми помещениями, пользованию жилыми помещениями на условиях социального найма занимают особое место в сфере жилищных правоотношений. Статья 40 Конституции Российской Федерации гласит: "Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами".

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - наймодатель - обязуется передать другой стороне - нанимателю - жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем. Наймодателем при этом выступает собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, а нанимателем может быть только физическое лицо. При этом иностранным гражданам и лицам без гражданства жилое помещение по договору социального найма не предоставляется, если иное не предусмотрено международным договором.

Жилищный кодекс РФ предоставляет право состоять на учете малоимущим гражданам, которые признаны нуждающимися в жилых помещениях. Порядок признания гражданина малоимущим в каждом субъекте РФ определяется по специально принятому закону. При этом учитываются доходы, приходящиеся на каждого члена семьи, а также стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

С 1 марта 2005 года введен новый порядок постановки на учет граждан, которые желают получить жилье по договору социального найма. Социальное жилье предоставляется в порядке очередности исходя из времени принятия граждан на учет. Новый ЖК РФ сохранил лишь внеочередное предоставление жилья, причем это касается только трех категорий граждан. Вне очереди жилые помещения предоставляются: гражданам, чьи жилые помещения признаны непригодными для проживания и ремонта или не подлежат реконструкции; детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей; гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний.

Целью данной контрольной работы является: жилищный договор социального найма.

Задачи: права и обязанности наймодателя и нанимателя жилого помещения по договору социального найма; право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма; случаи изменения договора найма жилого помещения.

 

 

1. Жилищный договор социального найма

 

Договор социального найма является разновидностью обычного договора найма жилого помещения. Основными отличиями договора социального найма являются1: а) предоставление жилого помещения в домах государственного жилищного фонда либо в домах муниципального жилищного фонда; б) бессрочный характер договора. Если договор обычного найма жилого помещения заключается сроком до 5 лет, то для договора социального найма среди оснований его прекращения отсутствует такое основание, как истечение срока его действия. 

Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции, обеспечивая условия для осуществления гражданами права на жилище, в соответствии со статьей 2 Жилищного кодекса Российской Федерации:

- содействуют развитию  рынка недвижимости в жилищной  сфере в целях создания необходимых  условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище,

- используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений,

- в установленном  порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда,

- стимулируют жилищное строительство,

- обеспечивают защиту  прав и законных интересов  граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда,

- обеспечивают контроль  за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью  жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства,

- обеспечивают контроль  за соблюдением установленных  законодательством требований при  осуществлении жилищного строительства.

Итак, порядок и условия предоставления жилых помещений по договору социального найма определяются органами государственной власти Российской Федерации. С введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации значительно уменьшилось число граждан, имеющих право на получение жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора социального найма: установлены основания признания нуждающимися в жилых помещениях с учетом материального положения граждан2. А именно жилые помещения по договору социального найма могут быть предоставлены малоимущим гражданам, признанным в установленном порядке нуждающимися в жилых помещениях, а также иным категориям граждан, определенным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации (также признанным нуждающимися в жилых помещениях).

Данное положение является новым. В ранее действовавшем Жилищном кодексе РСФСР не существовало разграничений в материальном положении граждан, но устанавливались такие понятия, как первоочередное и внеочередное предоставление жилых помещений. Новый Жилищный кодекс РФ упрощает такую систему, установив, что жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением следующих категорий граждан, которым жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди (статья 57 ЖК РФ):

- граждане, жилые  помещения которых признаны в  установленном порядке непригодными  для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат,

- дети-сироты и  дети, оставшиеся без попечения  родителей, лица из числа детей-сирот  и детей, оставшихся без попечения  родителей, по окончании их пребывания  в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы,

- граждане, страдающие  тяжелыми формами хронических  заболеваний, указанных в соответствующем  перечне, установленном Правительством  Российской Федерации.

 

1. Права и обязанности наймодателя и нанимателя жилого помещения по договору социального найма

 

Статья 65 Жилищного Кодекса РФ устанавливает права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма. В соответствии с пунктом 1 статьи 65 наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Праву наймодателя жилого помещения по договору социального найма требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги корреспондирует обязанность нанимателя своевременно вносить указанные платежи (за жилое помещение и коммунальные услуги), установленная статьей 67 Жилищного Кодекса РФ3.

Невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя. Расторжение договора социального найма жилого помещения по данному основанию может осуществляться только в судебном порядке, что соответствует требованию статьи 40 Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища.

Статья 66 Жилищного Кодекса РФ устанавливает ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма. В соответствии с пунктом 1 указанной статьи наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

Пункт 2 статьи 66 устанавливает последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг. В указанных случаях наниматель по своему выбору вправе требовать: - уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме,

Нанимателем может быть только гражданин. В качестве пользователя жилым помещением наниматель имеет право: 

а) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц. Вселение осуществляется с согласия (в письменной форме) членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласие остальных членов семьи и наймодателя не требуется; 

б) сдавать с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, часть жилого помещения, а в случае временного выезда - все жилое помещение в поднаем на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации; 

в) разрешать по взаимному согласию с проживающими совместно с нанимателем членами семьи и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении гражданам в качестве временных жильцов на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации; 

г) осуществлять с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма жилого помещения другим нанимателем, в порядке и на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации; 

д) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг. 

Наниматель имеет иные права, предусмотренные законодательством. 

Наниматель обязан надлежащим образом использовать предоставленное ему по договору социального найма жилое помещение4. В качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан: 

а) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации; 

б) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей; 

в) обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче; 

г) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме(квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать иные требования; 

д) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию; 

е) производить текущий ремонт жилого помещения; 

ж) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента заключения договора социального найма жилого помещения в соответствии с законодательством; 

з) информировать наймодателя в установленные договором социального найма жилого помещения сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением; 

и) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ; 

к) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка; 

л) при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг. 

Наниматель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством. 

Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права пользования жилым помещением. 

Статья 69 Жилищного Кодекса РФ устанавливает права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма. В соответствии с пунктом 1 статьи 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, дети и родители.