Договор социального найма

Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма при условии, если они вселены нанимателем в качестве членов своей семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях в судебном порядке членами семьи нанимателя по договору социального найма могут быть признаны и иные лица. При определении лиц, относящихся к супругам, детям и родителям, необходимо руководствоваться нормами семейного законодательства.

К супругам относятся: лица, брак которых зарегистрирован в органах записи актов гражданского состояния; лица, совершившие религиозный брак, приравниваемый к гражданскому браку (на основании пункта 7 статьи 169 Семейного Кодекса РФ). В соответствии со статьей 47 Семейного Кодекса РФ основанием возникновения взаимных прав и обязанностей РФ родителей и детей является происхождение детей, удостоверенное в установленном законом порядке. права детей, родившихся в браке, признанном недействительным, или в течение трехсот дней со дня признания брака недействительным приравниваются к правам детей, родившихся в действительном браке (пункт 3 статьи 30 и пункт 2 статьи 48 Семейного Кодекса РФ). Права усыновленных и усыновителей приравниваются к правам детей и родителей5.

 

2. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

 

Статья 72 Жилищного Кодекса РФ устанавливает право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма. В соответствии с пунктом 1 указанной статьи наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществить обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Для осуществления обмена необходимо согласие всех совместно проживающих с нанимателем членов его семьи (в том числе временно отсутствующих) и наймодателя. Члены семьи нанимателя обмен осуществить не могут, но они вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 72 ЖК РФ требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

В случае если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, спор разрешается в судебном порядке, причем судом может быть вынесено решение об обмене жилого помещения даже при отсутствии согласия на обмен нанимателя или членов его семьи.

При обращении в суд с исковым заявлением о принудительном обмене истцу (гражданину, желающему осуществить обмен жилого помещения, но не достигнувшему соглашения по данному вопросу с другими совместно проживающими членами семьи) необходимо предоставить ряд документов (исковое заявление, поэтажные планы с экспликацией (расшифровкой) на все жилые помещения, участвующие в обмене, выписки из финансового лицевого счета и домовой книги, документы, касающиеся состояния жилого дома, а также документы, подтверждающие необходимость такого обмена жилыми помещениями) и указать предполагаемый вариант обмена. граждане, проживающие в жилом помещении (помещениях), предлагаемом к принудительному обмену (которые будут являться третьими лицами при рассмотрении дела судом), в обязательном порядке должны выразить свое согласие на обмен данными конкретными жилыми помещениями.

На осуществление обмена жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя жилого помещения, по договору социального найма необходимо согласие органов опеки и попечительства. Необходимость согласия органов опеки и попечительства - способ защиты прав указанных граждан. Если предполагаемый обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы несовершеннолетних граждан, а также граждан, признанных недееспособными или ограниченно дееспособными, органы опеки и попечительства отказывают в даче согласия на обмен.

 

3. Случаи изменения договора найма жилого помещения

 

Статья 82 ЖК РФ устанавливает случаи изменения договора найма жилого помещения. В соответствии с пунктом 1 указанной статьи граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений. Речь идет о заключении одного договора найма с одним из граждан, проживающих в такой квартире, который будет являться нанимателем по договору найма, остальные же наниматели жилых помещений (комнат) в такой квартире при объединении в одну семью и заключении одного договора найма на всю квартиру будут являться членами семьи нанимателя.

Для заключения договора найма на жилое помещение в виде квартиры при объединении граждан, пользующихся жилыми помещениями в такой квартире по отдельным договорам найма, в одну семью необходимо согласие всех граждан, совместно проживающих в квартире.

Данный вывод происходит из установленного в статье 69 ЖК РФ равенства прав и обязанностей членов семьи нанимателя жилого помещения с правами и обязанностями нанимателя по договору найма. кроме того, в тексте статьи сказано, что требовать заключения одного договора найма на все жилые помещения вправе "граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью"6.

Статья 83 Жилищного Кодекса РФ устанавливает порядок расторжения и прекращения договора социального найма жилого помещения. Договор социального найма, может быть, расторгнут в любое время по соглашению сторон. Но несмотря на то что сторонами такого договора являются наймодатель и наниматель, расторжение договора социального найма без согласия членов семьи нанимателя не допускается, поскольку, как уже отмечалось выше, члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в соответствии со ст. 69 ЖК РФ имеют равные с нанимателем права и обязанности. Значит, при поступлении в адрес наймодателя заявления нанимателя о расторжении договора социального найма наймодатель обязан удостовериться в согласии всех членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма на расторжение такого договора. А поскольку все члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре социального найма, то граждане, согласие которых необходимо, достоверно известны. Именно причиной необходимости обеспечения прав граждан, являющихся членами семьи нанимателя, и объясняется установление нормы ЖК РФ (п. 3 ст. 69) о необходимости их включения в договор социального найма.

Для расторжения договора в таком случае необходимо, чтобы и наниматель, и все члены его семьи выехали в другое место жительства. Значит, если хоть один член семьи останется проживать в таком жилом помещении, договор не расторгается, а происходит его изменение - нанимателем будет являться оставшийся член семьи.

 

Заключение

 

Договор социального найма является разновидностью обычного договора найма жилого помещения. Порядок и условия предоставления жилых помещений по договору социального найма определяются органами государственной власти Российской Федерации.

Проведенный в данной работе анализ существующего гражданского и жилищного законодательства, а также имеющейся судебной практики позволяет сделать следующие выводы: с принятием нового Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. I и II, жилищное законодательство обрело новую жизненную силу, а договор найма жилого помещения, как основа, сердцевина жилищных правоотношений, в новых экономических условиях получил конкретный юридический статус; договор социального найма по-прежнему опирается на Жилищный кодекс 1983 года, что делает его менее защищенным, так как в ЖК РСФСР не учтены многие факторы, появившиеся в жилищной сфере за годы реформ.

Тем не менее, в вопросах сохранения права пользования жилым помещением при временном отсутствии нанимателя и (или) членов его семьи, в вопросах обмена, бронирования жилого помещения, изменения условий договора, расторжении договора и выселения наниматели по договору социального найма имеют больше прав и более защищены.

К договору найма жилого помещения предъявляются следующие требования: договор найма жилого помещения должен учитывать интересы обеих сторон: как наймодателя, так и нанимателя; во избежании неправильных толкований и для разрешения различных споров относительно прав и обязанностей сторон необходима письменная форма его заключения; поскольку договор найма жилого помещения является возмездным, то все вопросы, связанные с платой за жилое помещение, должны быть четко регламентированы в договоре; в договоре социального найма плата за жилое помещение лимитирована действующим законодательством, в коммерческом договоре  плата - по соглашению сторон; договор социального найма жилого помещения - бессрочный, договор коммерческого найма - срочный; кроме случаев добровольности нанимателей и членов его семьи договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке с обязательным указанием о выселении с предоставлением другого жилого помещения или нет; договор коммерческого найма расторгается также по решению суда, и наниматель и постоянно проживающие с ним граждане подлежат выселению.

Права на жилые помещения, возникающие из договоров социального и коммерческого найма, не подлежат государственной регистрации.

Список литературы

1. Конституция Российской Федерации. - М., 1995. - 64 с.
2. Жилищный кодекс РСФСР. Официальный текст по состоянию на 1 марта 1997 года. Вступительная статья к.ю.н. П.В. Крашенинникова. -М.: Издательская группа ИНФРА - М - НОРМА, 1997. - 106 с.
3. Закон Российской Федерации от 24.12.92 № 4218-1 (ред. от 21.04.97.) "Об основах федеральной жилищной политики". Жилищное законодательство России. Сборник нормативных документов с комментариями. Составитель Примаков Д.В. - М.: Агентство БИЗНЕС-ИНФОРМ, 1998, -с. 161-166.
4. Жилищное законодательство. Сборник нормативных актов и документов. Составители Крашенинников П.В., Славинская Г.А., Федосова Е.Г. - М.: Издательство «СПАРК», 1996.- 536 с.
5. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). Изд. третье, исп. и доп./ Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор доктор юридических наук, профессор О.Н. Садиков - М.: Юридическая фирма Контракт; ИНФРА-М, 1998. - 799 с.
6. Право. Курс лекций. Под общей редакцией В.А.Варывдина. - М.: "Ноосфера", 1999. - 348 с.
7. Полный сборник кодексов Российской Федерации. Издательство ЗАО "Славянский дом книги", 1999. - 768 с.    
8. Правоведение в 2 ч. / Под ред. Ю.Л. Шевченко, В.П.Сальникова. – М.: ГЭОТАР-МЕД, 2001. – Ч. 1.
9. Крашенинников П.В. Наем жилого помещения /Гражданский кодекс Российской Федерации.Часть вторая.М.:Международный центр финансово-экономического развития, 1996.
10. Сонин  С. Договор социального найма жилья.// Юрист  №11,  2001 г.
11. Юрченко  Е.В.  Понятия и правовая природа договора социального найма жилого помещения. // Юрист  №9,  2005 г.
12. Латынова  Е.  Спорные метры на судейский глазок. // Домашний адвокат  №10,  2001 г.

1 Юрченко  Е.В.  Понятия и правовая природа договора социального найма жилого помещения. // Юрист  №9,  2005 г.

 

2 Жилищное законодательство. Сборник нормативных актов и документов. Составители Крашенинников П.В., Славинская Г.А., Федосова Е.Г. - М.: Издательство «СПАРК», 1996.

 

3 Полный сборник кодексов Российской Федерации. Издательство ЗАО "Славянский дом книги", 1999.

 

4 Крашенинников П.В. Наем жилого помещения /Гражданский кодекс Российской Федерации.Часть вторая.М.:Международный центр финансово-экономического развития, 1996.

 

5 Крашенинников П.В. Наем жилого помещения /Гражданский кодекс Российской Федерации.Часть вторая.М.:Международный центр финансово-экономического развития, 1996.

 

6 Правоведение в 2 ч. / Под ред. Ю.Л. Шевченко, В.П.Сальникова. – М.: ГЭОТАР-МЕД, 2001. – Ч. 1.