Жилищный комплекс города

Оглавление     Введение………………………………………………………………………...3

1. Структура и краткая характеристика жилищного хозяйства города…....4

2. Управление жилищным фондом города…………………………………..8

3. Основные направления государственной и муниципальной

жилищной политики…………………………………………………………..12

Заключение…………………………………………………………….………16

Литература …………………………………………………………..………….17

Приложение……………………………………………………………………..18

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Важнейшей и самой крупной  составной частью городского хозяйства  является жилищный комплекс города.

Жилище - это одно из главнейших материальных условий жизни человека наряду с пищей, одеждой, водой, воздухом и т. п. Потребность человека в жилье возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т. е. носит постоянный характер, видоизменяясь с возрастом, появлением семьи и т. д.

Жилищная  проблема является одной из важнейших  задач Российского  государства  и общества. Конституция  РФ  провозглашает человека, его  права и свободы высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина является обязанностью государства. Это относится  и к праву граждан иметь  и пользоваться жилищем. Надлежащее жилье входит составной частью в  понятие достойного жизненного уровня человека. Жилищный фонд России составляет в настоящее время более 2,5 млрд. кв. м площади.

Жилищная  реформа, развитие рынка жилья являются важнейшими условиями перехода к  новым социально-экономическим  условиям жизни, от их осуществления  во многом зависят успехи Российского  государства, его развитие, повышение  жизненного уровня населения.

Регулирование жилищных отношений  носит довольно сложный характер и осуществляется главным образом  на базе сочетания  принципов жилищного  и гражданского законодательства. Все  это повышает необходимость углубленного изучения основных жилищно-правовых категорий  в сфере регулирования жилищных отношений, без знания которых невозможно правильное применение действующего законодательства.

 

1. Структура и краткая характеристика жилищного хозяйства города.

Жилищное хозяйство города — это крупная отрасль непроизводственной сферы, предназначенная для сохранности и улучшения использования жилищного фонда, бесперебойного обеспечения населения коммунальными услугами, необходимыми для его жизнедеятельности, дальнейшего повышения уровня благоустройства и развития городов.

Жилищное хозяйство города включает жилищный фонд, нежилые здания и помещения общественного, социального  и иного назначения, а также  предприятия и организации, эксплуатирующие  и обслуживающие жилищный фонд и  нежилые здания.[2, с.76]

В настоящее время жилищный фонд городов страны характеризуется  высоким уровнем износа, неоправданно большим сроком службы, морально устаревшей планировкой и аварийным состоянием инженерного оборудования.

Ежегодно от 7 до 9 млн м² общей площади жилых домов становится непригодной для проживания, почти 1/3 часть жилищного фонда имеет износ более 60% — это установленный соответствующими органами ООН предел, после которого жилье считается опасным для жизни. Вследствие этого развитие жилищного фонда городов в РФ и обеспечение его сохранности является приоритетной задачей муниципальных властей.

Муниципальные органы власти ответственны за обеспечение населения  города соответствующими жилищно-коммунальными услугами, за достижение установленных нормативов и стандартов по созданию «Здорового дома», жилищной обеспеченности, а также за обеспечение надежности и устойчивости функционирования инженерной инфраструктуры.

В соответствии с Жилищным кодексом (ЖК РФ) от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ жилищный фонд города представляет собой совокупность всех жилых помещений, находящихся  на его территории.

Жилым признается изолированное  помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного  проживания граждан (соответствует  установленным санитарным и техническим  правилам и нормам, иным требованиям  законодательства).

Порядок признания помещения  жилым помещением и требования, которым  должно отвечать жилое помещение, устанавливаются  Правительством Российской Федерации  в соответствии с ЖК РФ, другими  федеральными законами.

К жилым помещениям города относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры.

Объекты нежилого фонда могут  располагаться как в отдельных  зданиях, так и на первых этажах жилых  домов, где чаще всего размещаются  предприятия торговли, бытового обслуживания, различные учреждения и организации, непосредственно связанные с  обслуживанием населения.

Нежилые помещения разделяются  по функциональному назначению на офисные, торговые, складские, производственные. Их функционирование не должно создавать неудобства для жильцов.

В зависимости от формы  собственности жилищный фонд муниципального образования подразделяется на:

1) частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

3) муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В управлении жилищным фондом муниципальных образований принимают  участие:

• комитеты и управления социальной защиты населения — в части начисления и предоставления льгот и жилищных субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг и контроля за выплатой;

• жилищные комитеты и управления — в части учета нуждающихся в улучшении жилищных условий, распределения и предоставления муниципального жилья, контроля за его ис-пользованием и приватизацией;

• комитеты и управления ЖКХ — в части обеспечения технической эксплуатации и разработки нормативной документации по переходу на новые условия оплаты жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ);

• комитеты и управления муниципальным имуществом — в части передачи в аренду муниципального жилищного фонда, покупки объектов жилищного и нежилого фонда у юридических и физических лиц, организации и проведения торгов по продаже объектов муниципального жилищного фонда, передачи и приемки в собственность объектов недвижимости жилищной сферы от ведомств и других собственников, оформления имущественных прав, распоряжения нежилыми помещениями в домах муниципального фонда;

• строительные комитеты и департаменты — в части планирования и организации строительства нового жилья на территории муниципального образования, в том числе по муниципальному заказу.

Объекты муниципального жилищного  фонда в основном используются в  форме передачи внаем (имущественный  или коммерческий), аренды, хозяйственного ведения и оперативного управления, продажи. [2, с. 80]

В зависимости от целей  использования различают:

1) жилищный фонд социального использования — совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

3) индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

По мере роста благосостояния населения требования к объему и  качественным характеристикам жилых  помещений города повышаются, соответственно изменяется и структура жилищного  фонда города.

 

2. Управление жилищным фондом города.

Управление жилищным фондом — это организация содержания и ремонта жилья, а также предоставления коммунальных услуг самостоятельно или по договорам с подрядными жилищно-эксплуатационными организациями.

Объектом управления жилищным фондом города является многоквартирный  жилой дом или совокупность жилых  домов.

Важнейшим условием успешного  реформирования жилищного комплекса  является участие граждан в этом процессе, превращение жителя из пассивного потребителя услуг и жалобщика  на их низкий уровень в полноправного  собственника жилищного фонда, который  сможет оказывать влияние на качество и стоимость жилищно-коммунальных услуг и выступать в роли заказчика  на них.[3, с.34]

Одна из важных задач современных  жилищных реформ — постепенная передача управления жилыми домами и прилегающими к ним территориями следующим  объединениям собственников жилья:

• жилищные и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и иные специализированные потребительские кооперативы;

• товарищества собственников жилья (ТСЖ);

• объединения (ассоциации) ТСЖ, ЖСК для совместного управления общим имуществом многоквартирных домов.

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом (ЖСК) признается добровольное объединение граждан и (или) юридических  лиц на основе членства в целях  удовлетворения потребности граждан  в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в доме.

Порядок организации и  деятельности кооперативов определяется ЖК РФ и федеральным законодательством.

Согласно ст. 135 ЖК РФ Товариществом  собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение  собственников помещений в многоквартирном  доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

ТСЖ является юридическим  лицом с момента его государственной  регистрации, имеет печать со своим  наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

ТСЖ создается без ограничения  срока деятельности, если иное не предусмотрено  уставом товарищества; отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим  ему имуществом, но не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества.

Основным преимуществом непосредственного управления многоквартирным домом является отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или расходов, связанных с привлечением к управлению управляющей компании, так как управление в этом случае осуществляется непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома.

Однако это является и  главным недостатком такого вида управления в том случае если в  доме проживает достаточно большое  количество жильцов и площадь  общего пользования является значительной. Ведь чем больше дом — тем больше может возникнуть проблем с его  управлением и разногласий между  жильцами, а найти такого управляющего, который по своей инициативе решал  бы массу вопросов, достаточно сложно.

Выбор непосредственного  управления оптимален в небольших  домах, где объем работы по управлению многоквартирным домом — минимален.

Управление многоквартирным  домом с помощью привлечения  управляющей компании является одним из трех способов управления, предлагаемых ЖК РФ.

При управлении многоквартирным  домом управляющей компанией  между сторонами заключается  письменный договор, в котором стороны закрепляют перечень работ и услуг, осуществляемых управляющей компанией, и их стоимость, права, обязанности и ответственность сторон.

Основным требованием  при формировании или выборе управляющей  компании должна являться ориентированность  на удовлетворение нужд нанимателей  и собственников жилья.

В роли подрядчиков по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту  жилищного фонда могут выступать  жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК); ремонтно-эксплуатационные управления (РЭУ); жилищно-эксплуатационные организации (ЖЭО) всех форм собственности и организационно-правовых форм.