Задачи по "Жилищному праву"

Задача № 10.

Супруги Воробьевы проживали в  приватизированных ими двух смежных  комнатах (18 кв. м. и 14 кв.м.) трехкомнатной коммунальной квартиры. Третью комнату размером 18 кв. м. занимала по ДСН пенсионерка Н., 85 лет. После ее смерти Воробьевы подали заявление в комитет муниципального жилья с просьбой передать или продать им освободившуюся комнату. В ответе, полученном ими указывалось, что у них нет оснований на бесплатное получение комнаты в наем. Комната же будет предана очереднику по социальному найму. В продаже им этой комнаты было отказано.

Не согласившись с таким решением, Воробьеву подали иск в суд  на комитет муниципального жилья  с требованием обязать последних  передать или продать им освободившуюся комнату в коммунальной квартире.

Обоснован ли отказ комитета муниципального жилья Воробьевым в  предоставлении освободившейся комнаты  по социальному найму?

Если учетная норма  равна 16 кв. метрам, то соответственно супруги Воробьевы могут быть признаны в качестве нуждающихся  в жилых помещениях и согласно гл. 7 ГК РФ Основания и порядок  предоставления жилого помещения по договору социального найма есть основания для бесплатного получения  данной высвободившейся комнаты  в наем.

Задача № 11.

Астахова вступила в брак с Николаевым А., и в течение  трех месяцев супруги проживали  в трехкомнатной квартире размером 70 кв.м жилой площади, нанимателем которой являлся отец Николаева А. – Николаев В. Из-за обострившихся взаимоотношений с родителями мужа Астахова выехала из квартиры, а затем обратилась в суд с иском о разделе жилого помещения и выделении ей комнаты площадью 18 кв.м, указывая на то, что она вселилась в жилое помещение как член семьи и была в нем прописана.

Отец мужа, Николаев В., с  требованиями о разделе жилого помещения  не согласился, указывая, что ни он, ни члены его семьи (жена и две  совершеннолетние дочери) не давали согласия на вселение Астаховой.

Суд удовлетворил требование истицы.

Правильно ли разрешено  дело?

Кто имеет право  на жилое помещение наряду с нанимателем?

Согласно ст. 31 ГК РФ Права  и обязанности граждан, проживающих  совместно с собственником в  принадлежащем ему жилом помещении

1. К членам семьи собственника  жилого помещения относятся проживающие  совместно с данным собственником  в принадлежащем ему жилом  помещении его супруг, а также  дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные  иждивенцы и в исключительных  случаях иные граждане могут  быть признаны членами семьи  собственника, если они вселены  собственником в качестве членов  своей семьи.

2. Члены семьи собственника жилого  помещения имеют право пользования  данным жилым помещением наравне  с его собственником, если иное  не установлено соглашением между  собственником и членами его  семьи. Члены семьи собственника  жилого помещения обязаны использовать  данное жилое помещение по  назначению, обеспечивать его сохранность.

3. Дееспособные и ограниченные  судом в дееспособности члены  семьи собственника жилого помещения  несут солидарную с собственником  ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным  жилым помещением, если иное не  установлено соглашением между  собственником и членами его  семьи.

Действие положений части 4 статьи 31 не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что  в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели  равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом  или договором

4. В случае прекращения семейных  отношений с собственником жилого  помещения право пользования  данным жилым помещением за  бывшим членом семьи собственника  этого жилого помещения не  сохраняется, если иное не установлено  соглашением между собственником  и бывшим членом его семьи.  Если у бывшего члена семьи  собственника жилого помещения  отсутствуют основания приобретения  или осуществления права пользования  иным жилым помещением, а также,  если имущественное положение  бывшего члена семьи собственника  жилого помещения и другие  заслуживающие внимания обстоятельства  не позволяют ему обеспечить  себя иным жилым помещением, право  пользования жилым помещением, принадлежащим  указанному собственнику, может  быть сохранено за бывшим членом  его семьи на определенный  срок на основании решения  суда. При этом суд вправе обязать  собственника жилого помещения  обеспечить иным жилым помещением  бывшего супруга и других членов  его семьи, в пользу которых  собственник исполняет алиментные  обязательства, по их требованию.

На основании ст. 292 ГК РФ члены  семьи собственника, проживающие  в принадлежащем ему жилом  помещении, имеют право пользования  этим помещением на условиях, предусмотренных  жилищным законодательством, и могут  требовать устранения нарушений  их прав на жилое помещение от любых  лиц, включая собственника помещения.

По правилам ст. 31 ЖК РФ, члены семьи  собственника жилого помещения имеют  право пользования данным жилым  помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением  между собственником и членами  его семьи.

Вышесказанное означает, что прописанные  в квартире члены семьи собственника в силу закона имеют равное с собственником  право пользования квартирой, и  если между ними не заключено соглашение, предоставляющее собственнику право  без их согласия вселять в квартиру «временных жильцов», то они вправе возражать против такого вселения и  требовать устранения нарушений  своих прав, поскольку вселение новых  пользователей ухудшает условия  их проживания.

Если прописанные в квартире лица не являются членами семьи собственника, а проживают в ней, например, по договору найма, то в этом случае квартира (или часть ее) уже передана собственником  в их законное владение и пользование (ст. 671 ГК РФ), в связи с чем право  на вселение в нее временных жильцов  теперь принадлежит этим нанимателям (ст. 680 ГК РФ). У собственника при  этом остается лишь право запретить  вселение иных лиц при условии  несоблюдения норм законодательства об общей площади жилого помещения, приходящейся на одного человека. Таким  образом, и в этой ситуации собственник  не может единолично вселить в  квартиру иных лиц, так как она  уже предоставлена для проживания нанимателей. Из сказанного следует  вывод, что неограниченное распоряжение принадлежащим собственнику жилым  помещением возможно, если оно свободно от прав других лиц — членов семьи, нанимателей, пользователей. На этих правовых нормах, в частности, основаны положения  «Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с  регистрационного учета по месту  пребывания и по месту жительства»  Перечня документов, являющихся основанием для вселения граждан в жилые  помещения, представляемых в органы регистрационного учета, при вселении граждан в жилые помещения  на срок свыше 90 дней гражданами представляются: согласие гражданина, проживающего по договору социального найма, найма, безвозмездного пользования, граждан, совместно с ним проживающих  совершеннолетних граждан, по месту  жительства, и собственника жилого помещения на вселение гражданина в  качестве временно проживающего; согласие собственника (собственников) и совершеннолетних граждан, совместно с ним (с ними) проживающих по месту жительства в данном жилом помещении, на вселение гражданина в качестве временно проживающего.

По условиям задачи согласие собственника и граждан совместно с ним  проживающих получено не было, соответственно суд должен отказать истице в заявленных требованиях.

Задача  № 12.

Занимающий комнату в коммунальной квартире Кротов систематически пьянствовал, устраивал дебоши, не участвовал в  уборке мест общего пользования. Соседи по квартире, а также жильцы нескольких других квартир, которые Кротов залил  водой, предъявили к нему иск о  выселении за невозможностью совместного  проживания.

В ходе рассмотрения дела истцы изменили свои исковые требования и согласились  на обмен Кротовым занимаемой им комнаты. Кротов представил в суд вариант  обмена. Однако в дело вступили жильцы квартиры, в которую Кротов должен въехать по обмену. Они заявили, что  категорически возражают против вселения в их квартиру пьяницы и  дебошира.

Какое решение должен вынести суд?

Квартира коммунального заселения (коммунальная квартира) – квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и/или собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством.

Ст. 91 ЖК РФ регулирует порядок выселения нанимателя и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения, если жилое помещение относится к жилым помещениям, предоставляемым по договору социального найма.

Такому выселению могут быть подвергнуты как наниматель и все члены его семьи, так и отдельные граждане, которые используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.

Прежде чем произвести выселение, наймодатель должен предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранения указанных нарушений. В случае если допущенные нарушения влекут разрушение жилого помещения, наймодатель обязан предоставить гражданам разумный срок для устранения этих нарушений.

Если допущенные нарушения не будут устранены, наймодатель вправе обратиться в суд с заявлением о выселении нанимателя и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения.

Такое выселение осуществляется исключительно на основании решения суда.

Статья 35 ЖК РФ регулирует порядок выселения гражданина из жилого помещения, право пользования, которым прекратилось у него по тем или иным обстоятельствам, а также гражданина, нарушающего правила пользования жилым помещением, если гражданине являются собственниками этого жилого помещения. Согласно п. 1 данной статьи гражданин, право пользования жилым помещением которого прекратилось, обязан освободить это жилое помещением, т.е. прекратить пользоваться им, в срок, установленный собственником жилого помещения.

Право пользования жилым помещением может прекратиться по основаниям, которые предусмотрены ЖК РФ, другими федеральными законами, например ГК РФ, договором или решением суда. Если гражданин в добровольном порядке не прекратил пользоваться жилым помещением, то его собственник вправе обратиться в суд с иском о выселении гражданина, в данном случае собственники совместно проживающие. В этом случае гражданин будет выселен в принудительном порядке на основании решения суда.

Пункт 2 ст. 35 ЖК РФ устанавливает порядок выселения из жилого помещения гражданина, который использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение. Порядок, установленный комментируемым пунктом, применяется к двум категориям пользователей жилых помещений:бывшие члены семьи собственника, проживающие в жилом помещении на основании решения суда в связи с отсутствием у них других жилых помещений; отказополучатели, пользующиеся жилым помещением на основании завещательного отказа.

Если указанные граждане нарушают правила пользования жилым помещением, то собственник жилого помещения вправе предупредить их о необходимости устранения таких нарушений. Кроме того, если нарушения, допущенные гражданами, влекут разрушение жилого помещения, то собственник вправе одновременно с предупреждением установить таким гражданам срок для проведения необходимого ремонта жилого помещения. Естественно, ремонт в данном случае должен осуществляться за счет средств гражданина, пользующегося жилым помещением и допустившего его разрушение. Если гражданин после предупреждения продолжает нарушать правила пользования жилым помещением либо в установленный собственником срок не произвел необходимого ремонта, то собственник вправе обратиться в суд с иском о выселении гражданина из жилого помещения. В случае соответствующего решения суда гражданин будет выселен из жилого помещения в принудительном порядке.

По условию задачи, не ясно является ли коммунальная квартира в собственности граждан проживающих в ней или граждане заселены по договору социального найма.

Если это договор социального найма, то решение суда выносится на основании ст. 91 ЖК РФ, если проживающие в коммунальной квартиру граждане являются собственниками жилого помещения, то суд вынесет решение на основании ст. 35 п. 2 ЖК РФ.

Задача  № 13.

Зюзина заключила договор коммерческого  найма с Сорокиной сроком на два  года. Зюзина исправно вносила плату  за жилье и коммунальные услуги согласно условиям договора. Через год после  заключения договора состоялись выборы в Государственную Думу, и Зюзина проголосовала за экологическую  партию. Узнав об этом, Сорокина, убежденная сторонница КПРФ, заявила, что не может  общаться с человеком, который так  безответственно относится к  будущему России. Через два года, по истечении срока договора, она  отказалась продлить договор с Зюзиной, сказав, что больше не собирается сдавать квартиру. Но через шесть месяцев она заключила новый договор с сотрудником КПРФ.

Права ли Сорокина?

Какие действия необходимо предпринять Зюзиной?