Залоговое право

      Вполне естественно, что для достижения целей, для которых вводится регистрация ипотеки, необходима единая система учета прав на земельные участки. В числе нормативных актов посвященных этой проблеме следует отметить Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 г. № 2130. В нем в частности, предусматривается необходимость единой системы регистрации и оформления документов о правах на недвижимость. Указом Президента от 27 декабря 1991 г. № 232 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР крестьянским хозяйством было предоставлено "право залога земли в банках", а банкам разрешена выдача кредитов под залог земли. В Указе Президента № 2130 было сказано, что регистрация недвижимости и сделок с ней возложена на комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы, которым поручено подготовить предложения по созданию единой государственной системы регистрации недвижимости и проект Положения о поземельной книге и порядке ее введения.

     В большей мере ипотека получила развитие в сфере жилищных отношений. Здесь она основывается на правилах части 2 ст. 6 и части 1 ст. 25 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики", которыми прямо допущены залог "недвижимости в жилищной сфере" и получение кредита на строительство и приобретение жилья под залог недвижимости, то есть ипотека.

                                                2.2 Заклад

        Залоговое право может быть установлено как с передачей закладываемого имущества от залогодателя к залогодержателю, так и с оставлением предмета залога у залогодержателю. "Передача вещи облегчает для кредитора обращение на эту вещь взыскания, если не окажется необходимым: кредитору не нужно будет в этом случае отыскивается вещь, которой может не оказаться в фактическом владении залогодателя", - так характеризуют преимущества заклада Новицкий и Лунц. Чаще всего залог недвижимости производится простой передачей вещи во владение кредитора. Факт нахождения вещей у кредитора не может служить доказательством того, что эти вещи заложены, потому что закон для удостоверения этой сделки.

       В литературе уже давно высказано мнение, что заклад является актом, устанавливающим чисто личную связь между контрагентами, в виду того, что учреждаемое им правомочие осуществляются между двумя определенными лицами, без возможности сингулярного преемства в правовом положении одного и другого. В учении о закладе движимости можно считать необходимым волеизъявлении со стороны залогодателя для установления вещного обеспечения, так как даже и те случаи, где вещь, находящаяся в руках кредитора по поводу определенной сделки и без формального закладного договора служит для него объектом преимущественного удовлетворения, могут быть отнесены к добровольному залогу, молчаливо установленному самим актом передачи вещи.

      Есть так же мнение, что необходим путь простого обмена волеизъявления, а нужна непременно передача вещи кредитору в виде ручного заклада . При этом заклад устанавливает право отношение со ipso, в котором содержится долговая связь, и вещное обеспечение, соединенные вместе. Тождественное явление при залоге в кредитных установлениях, которые в силу залоговой подписки или простой заемной расписки приобретают одновременно и требования об оплате известной суммы и право взыскания на определенный объект.

      История залогового права показывает, что право на получение заложенного имущества во временное владение в случае просрочки долга надлежало кредитору в силу, например, германской формы залога, которая известна под названием Neure Satzung.

       Несоответствие этой меры интересам, например, поземельной собственности обнаруживается уже в дореволюционной России, когда кредитору было не всегда удобно и допустимо вступление во владение заложенным имением, так как управление подобным имением предполагало знание и опят. Кроме того, безусловное применение этой меры ко всем случаям залога стало невозможным ввиду существовавшего в России крепостного права и порождавшегося им деления имений на населенные и ненаселенные.

       В литературе высказывалась отрицательная оценка конструкции права залогодержателя потребовать досрочного прекращения заклада. Отмечалось, что право залогодателя сразу потребовать прекращение залога, без исполнения основного обязательства, неоправданно ухудшает положение залогодержателя. Например, по мнению В.М. Будилова, когда речь идет об отвлеченном хранении чужого имущества, то ненадлежащее исполнение хранителем своих обязанностей вполне может быть основанием для расторжения договора. Из этого Будилов делает вывод, что право требовать прекращения залога, не связанное с обязанностью исполнить обеспечиваемое обязательство, игнорирует служебную, дополнительную роль залога.

      С такой постановкой вопроса не согласен А.А. Вишневский, который считает, что независимо от того, является ли хранение вещи следствием специального договора хранение либо договора заклада, у залогодержателя в силу закона возникают обязанности принимать меры к сохранности предмета залога. Кроме того, объем действий, необходимых для выполнения этой обязанности, определяется не характером договора, а необходимостью сохранения вещи. Что же касается дополнительной роли залога и его неразрывной связи с основным обязательством, то, по мнению Вишневского, следует иметь ввиду, что связь эта преимущественно односторонняя: существование залога зависит от ссуды обеспеченного им обязательства, а не наоборот.

      В Российской Федерации заклад характеризуется передачей заложенного имущества (вещи) залогодержателю во владение. Так же выделяются особый твердый залог, при котором предмет залога остается у залогодателя под замком, либо с наложением знаков, свидетельствующих о закладе на оставляемую у залогодателя индивидуально-определенную вещь. Так как предмет залога находится у залогодержателя, то законодательство специально регламентирует его права и обязанности. Так, в обязанности залогодержателя входит:

1. страхование  предмета залога на его полную  стоимость за счет и в интересах  залогодателя;

2. принятие мер  для сохранности предмета заклада;

3. информирование  залогодателя в случае возникновения угрозы уплаты ли повреждения предмета заклада;

4. направление  залогодателю отчета о пользовании  предметом заклада, если такое  использование допускается законодательством;

5. возвращение  предмета заклада после исполнения  залогодателем или третьим лицом обеспеченного залогом обязательства.

     При закладе залогодержатель имеет право пользоваться предметом залога в тех случаях, предусмотренных договором о залоге. Приобретенные таким образом доходы и иные имущественные выгоды направляются на покрытие расходов на содержание предмета заклада, а так же засчитывается в счет погашения процентов по долгу или самого долга по обеспеченному закладом обязательству. Однако, если возникнет реальная угроза предмету заклада не по виде залогодержателя, он вправе потребовать замены предмета заклада, а если залогодатель откажется, то залогодержатель может обратить взыскание на предмет заклада до наступления срока исполнения обеспеченного закладом обязательства.

      Однако залогодержатель несет ответственность за утрату, недостачу или повреждение предмета залога, если не докажет, что это не произошло по его вине. Залогодержатель несет ответственность за утрату и недостачу предмета заклада в размере стоимости утраченного (недостающего), а за повреждение предмета заклада - в размере суммы, на которую понизилась стоимость заложенной вещи. Таким образом, залогодержатель обязан в полном объеме возместить залогодателю убытки, причиненные утратой, недостаточной или повреждением предмета заклада.

      Залогодатель имеет право в любое время потребовать прекращение залога, если залогодержатель хранит или использует предмет заклада ненадлежащим образом. Перемещение заклада может быть досрочным, если залогодатель исполнит до срока обеспеченное закладом обязательство.

      Особым видом заклада является залог вещей в ломбард, которые осуществляют прием у граждан в залог движимого имущества, предназначенного для личного пользования. Ломбарды должны иметь лицензию на такого рода деятельность. Договор о залоге вещей в ломбарде оформляется выдачей ломбардом залогового билета. Затем закладываемые вещи предаются ломбарду, который обязан страховать в пользу залогодателя свой счет прием в залог вещей в полной сумме их оценки. При этом ломбард не имеет права пользоваться или распоряжаться заложенными вещами.

        Ломбард несет полную ответственность за утрату и повреждение заложенных вещей, если не докажет, что утрата или повреждение заложенных вещей произошли вследствие непреодолимой силы, умысла или грубой неосторожности залогодателя. Если сумма кредита не возвращена в установленный срок, то ломбард имеет право, основываясь на исполнительной надписи нотариуса, продать это имущество в соответствии со ст. 350 ГК. После этого требования ломбарда к залогодателю погашаются, если же сумма от продажи заложенной вещи недостаточна для покрытия всего долга залогодателя. 

                                           2.3 Залог прав

      Распространение общегражданских правил о передаче залоговых прав и требований обусловливаются придаточным (дополнительным) характером залога. Как придаток к требованию, как принадлежность последнего, лишенная самостоятельного значения, залог не может оказывать никакого влияния на передаваемость требования, так как вся сила рассматриваемой передачи заключается в переводе на другое лицо не только залога, сколько самого требования, ради которого залог установлен. По мнению Л.В. Гантовера, "с передачей требования на приобретателя его переходит непосредственно и залог, обеспечивающий это требование". В данном случае залог подводится под общее понятие принадлежности требования и подчиняются его действию общего начала.

        Перевод на другое лицо требования влечет, таким образом, и перевод на это лицо залога, обеспечивающее требования. Залог, который бы оставался за прежним кредитором в то время, как требование перешло к другому лицу, оказался бы правом, лишенным всякого содержания, а следовательно и смысла. Допуская передачу залоговых требований, практика распространяет на нее и те общегражданские последствия, которые связаны с передачей требования вообще.

        Таким образом, передача требования (цессия) - правовая сделка, в силу которой требование проходит из имущества кредитора в состав имущества нового. Все юридические отношения между уступателем (цедентом) требования и его приобретателем (цессионарием), между цедентом и должником и между цессионарием и должником должна подчинятся гражданским законам.

        В дореволюционной России закон запрещал передачу по надписям закладных, все равно, будут ли объектом права движимые и недвижимые имущества. Хотя нередко Сенат приходил к выводу о возможности передачи "закладных крепостей" другому лицу с согласия законодателя. Все же запрещалась передача закладных по надписям, а в основе этого запрещения лежал исключительно интерес самого залогодателя. Г.Ф. Шершеневич возражал против этого положения российского законодательства, считая, потому что вещное право впервые связанные с данным субъектом.

      Очевидно, что с точки зрения залоговых отношений залог арендных прав имеет смысл прежде всего постольку, поскольку речь идет об использовании именно блага, вытекающего из арендных прав, но не их обременении. В силу этого перевод на залогодержателя заложенного арендного права не следует рассматривать как замещение залогодержателя места арендатора в договоре аренды. Ведь речь идет о залоге арендных прав, а не "места в договоре аренды", то есть объектом залога следует здесь не субъект, а содержание арендного правоотношения.

      В литературе получил положительную оценку с точки зрения защиты интересов кредитора-залогодержателя такой вид залога прав, как залог права собственности на квартиру в строящемся доме. В качестве положительных для залогодержателя аспектов этого вида залога отмечаются такие, как обход проблем, связанных с выселением жильцов, обычно возникающих в случаях, когда передается в залог собственно квартира, а не право собственности на квартиру в строящемся доме. Кроме того, все полученное залогодателем в счет исполнения его должником своего обязательства становится предметом залога. Если залогодатель получает от своего должника денежные суммы в счет исполнения обязательства, то он обязан перечислить соответствующие суммы в счет исполнения обязательства,, обеспеченного залогом прав. Данную конструкцию Е.И. Колюшин характеризует как перемену предмета залога, вследствие чего залог прав превращается в залог вещей. В Российской Федерации законодательно закреплена возможность прав. Предметом ее могут быть принадлежащие залогодателю права владения и пользования, в том числе права арендатора и иные имущественные права. Кроме того, право с определенным сроком действия может быть предметом залога только до истечения срока его действия. В случае перехода права собственности на заложенное имущество или права хозяйственного ведения им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества право залога сохраняет силу. Причем залогодержатель вправе передать свои права по договору о залоге другому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требования в соответствии со ст. 382-390 ГК. Однако, уступка залогодержателем своих прав по договору о залоге другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом.