Земельный участок как объект гражданских прав

Земли промышленности и иного  специального назначения, занятые федеральными энергетическими системами, объектами  использования атомной энергии, федеральным транспортом, путями сообщения, объектами федеральной информатики  и связи, объектами, обеспечивающими  космическую деятельность, объектами  обороны и безопасности, объектами  оборонного производства, объектами, обеспечивающими  статус и защиту Государственной  границы Российской Федерации, другими  объектами, отнесенными к ведению  Российской Федерации в соответствии со статьей 71 Конституции Российской Федерации, являются федеральной собственностью.

3. Общая характеристика  прав на земельный участок

3.1.  Вещные права на земельные участки

Действующее гражданское  законодательство в ст. 216 ГК РФ предусматривает четыре вида вещных прав на земельные участки: право собственности; право постоянного (бессрочного) пользования; право пожизненного наследуемого владения; право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

Наиболее распространенным вещным правом на сегодня является право собственности, а связано это с тем, что Конституция РФ, принятая в 1993 году впервые закрепила данное право. В связи с чем разумно будет остановиться именно на нем. Так, основные характеристики содержания права собственности одинаковы для любой формы собственности и определены в ст. 209 ГК РФ. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Напомним, что владение - это юридически обеспеченная возможность  хозяйственного господства собственника над вещью. Пользование - это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств, в процессе ее личного или производительного потребления. Распоряжение - это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи¹⁰.

Владение, пользование и  распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой  их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Собственник может передать свое имущество в доверительное  управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества  в доверительное управление не влечет перехода права собственности к  доверительному управляющему, который  обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или  указанного им третьего лица.

По общим правилам собственник  несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (т.е. обязан нести  расходы, связанные с содержанием  имущества, в частности своевременно вносить платежи за землю), а также риск случайной гибели или случайного повреждения этого имущества (ст. 210, 211 ГК РФ). Исключения из указанных правил могут быть предусмотрены законом или договором.

Общим для всех земельных  участков в Российской Федерации, за исключением тех из них, на которые  распространяется правовой режим бесхозяйной  вещи, является то, что они находятся  в чьей-либо собственности - физических или юридических лиц, государства, муниципальных образований. Лица, имеющие  в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом  постольку, поскольку соответствующие  земли на основании закона не исключены  из оборота или не ограничены в  обороте (п. 1 ст. 260 ГК РФ).

Если иное не установлено  законом, то право собственности  на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого  участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся  на нем растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над  и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено Законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц (п. 2 и 3 ст. 261 ГК РФ).

Согласно ст. 263 ГК РФ, собственник  земельного участка может возводить  на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать  строительство на своем участке  другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных  и строительных норм и правил, а  также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или  договором, то собственник земельного участка приобретает право собственности  на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное  им для себя на принадлежащем ему  участке. Последствия самовольной  постройки, произведенной собственником  на принадлежащем ему земельном  участке, определяются ст. 222 ГК РФ.

Собственностью граждан  и юридических лиц являются земельные  участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным гражданским и  земельным законодательством Российской Федерации¹¹.

Субъектами права частной  собственности на земельные участки  могут быть граждане (в том числе  иностранные граждане и лица без  гражданства) и юридические лица (в том числе с иностранными инвестициями и иностранные юридические  лица), которые на основании Конституции  РФ и ГК РФ вправе по своему усмотрению распоряжаться принадлежащими им земельными участками (использовать для бытовых, предпринимательских и иных целей, совершать различные сделки, в том числе по отчуждению) в той мере, в какой их оборот допускается в соответствии с Кодексом и Вводным законом, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Наиболее общие ограничения  оборотоспособности земельных участков закреплены в ст. 27 Кодекса. Специальные  ограничения могут быть введены  также другими федеральными законами. Например, ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения, в том числе для иностранных  лиц¹². Следует отметить, что существует и общая собственность, субъекты которой, как и любые другие собственники, обладают правомочиями, установленными ст. 209 ГК РФ, однако реализуют их вместе, сообща. К таким субъектам общей (совместной или долевой) собственности относятся, в частности, члены крестьянского (фермерского) хозяйства, созданного в соответствии с федеральным законом¹³.

3.2.  Обязательственные права на земельные участки

В настоящее время ученых все больше интересуют проблемы, связанные  с рассмотрением земельных участков как объектов обязательственных  прав, тех или иных сделок (купли-продажи, аренды, ипотеки и других), изучение оборота земельных участков, рынка  земли, то есть отношений динамики¹⁴.

Как известно, в Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Земельного Кодекса РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с земельным и гражданским законодательством.

Аренда (имущественный наем) земельных участков регулируется общими положениями гражданского законодательства об аренде, однако особенности сдачи  этих участков в аренду могут быть установлены законом¹⁵.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется  предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция  и доходы, полученные арендатором  в результате использования арендованного  имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Согласно ст. 607 ГК РФ, в  аренду могут быть переданы земельные  участки и другие вещи, которые  не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е. непотребляемые вещи. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным  сторонами, а соответствующий договор  не является заключенным. В связи  с этим следует обратить внимание на то, что только в результате государственного кадастрового учета (п. 2 ст. 70 Кодекса) каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют  однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить  его качественную и экономическую  оценки. Государственный кадастровый  учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Поэтому  любой земельный участок может  стать объектом аренды лишь после  того, как в отношении него осуществлен  государственный кадастровый учет. По результатам кадастрового учета в Единый государственный реестр земель включаются следующие основные сведения о земельных участках: кадастровые номера; местоположение (адрес); площадь; категория земель и разрешенное использование земельных участков; описание границ земельных участков, их отдельных частей; зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения); экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю; качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель; наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками¹⁶.

Включение в договор аренды указанных выше сведений из Единого  государственного реестра земель позволяет  определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Право сдачи имущества, в  том числе земельного участка, в  аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также  лица, управомоченные законом или  собственником сдавать имущество  в аренду как следует из ст. 608 ГК РФ.

Права юридических лиц  и граждан - арендаторов земельных  участков определяются в договорах  аренды в соответствии с ГК РФ и  с учетом особенностей, установленных ЗК РФ, а также казенные предприятия, являющиеся арендаторами земельных участков.

Статья 22 ЗК РФ содержит нормы, определяющие земельно-правовые особенности аренды земельных участков, которые следует рассматривать в качестве специальных по отношению к общим нормам ГК РФ об аренде имущества. Например, согласно п. 1 указанной статьи, иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом.

По истечении срока  договора аренды земельного участка  его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды такого участка, за исключением  случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 Кодекса. Данное правило  п. 3 ст. 22 Кодекса основывается на диспозитивной  норме, содержащейся в первом предложении  п. 1 ст. 621 ГК РФ, в соответствии с  которой преимущественное право  на заключение договора аренды на новый  срок имеет арендатор, надлежащим образом  исполнявший свои обязанности, если иное не установлено законом или  договором аренды.

Арендатор, обладающий указанным  преимущественным правом, обязан письменно  уведомить арендодателя о желании  заключить новый договор в  срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - то в разумный срок до окончания  действия договора. Если арендодатель откажет такому арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключит договор аренды с другим лицом, то арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Определение размера арендной платы осуществляется по соглашению сторон в договоре аренды земельного участка, это следует из правил ст. 424, ст. 614 ГК РФ, согласно которым порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п. 2 - 4 ст. 614 ГК РФ, арендная плата устанавливается  в виде: 1) определенных в твердой  сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной  доли полученных в результате использования  арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в  собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных  договором затрат на улучшение арендованного  имущества. Стороны могут предусматривать  в договоре аренды сочетание указанных  форм арендной платы или иные формы  оплаты аренды.