Ипотека в РФ

Немаловажным представляется уточнение, сделанное Законом об ипотеке, в соответствии с которым  предметом ипотеки может быть только то недвижимое имущество, права  на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. Например, чтобы  обременить ипотекой предприятие как  имущественный комплекс, необходимо пройти процедуру его регистрации  в порядке, установленном ФЗ⁴.

Особое внимание следует  обратить на требование об описании предмета ипотеки. В силу п.2 ст.9 Закона предмет  ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места  нахождения и достаточным для  идентификации этого предмета описанием. Также в договоре об ипотеке должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации  прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего  это право залогодателя. Таким  образом, при формулировании предмета ипотеки необходимо сослаться на свидетельство о праве собственности  на недвижимое имущество, являющееся предметом  договора ипотеки, а также на договор  аренды в случае, если предметом  ипотеки является право аренды.

Законодательство не дает расшифровки того, что подразумевается  под «достаточным для идентификации  описанием». Понятие «достаточности»  оценочное, в связи с чем для  грамотной формулировки описания необходимо обратиться к практике заключения договора ипотеки. Представляется, что в случае ипотеки земельного участка достаточным  будет следующее описание: адрес  земельного участка, его площадь, кадастровый  номер, а также целевое назначение земли и вид ее разрешенного использования.

Законом не запрещено указывать  несколько объектов недвижимости в  одном договоре об ипотеке. Тем не менее сторонам по договору следует  указать очередность обращения взыскания на имущество, составляющее предмет ипотеки в случае неисполнения обязательства по основному договору. Если же в договоре ипотеки, предметом которого является несколько объектов недвижимости, отсутствует очередность обращения взыскания, то право выбора такой очередности принадлежит кредитору-залогодержателю⁵.

 

Оценка предмета ипотеки

 

Оценка предмета ипотеки  является обязательной и проводится в соответствии с законодательством  об оценочной деятельности. Оценка определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается  в договоре об ипотеке в денежном выражении. Оценка может быть поручена и коммерческой организации оценщиков. На практике банки, занимающиеся ипотечным  кредитованием, сотрудничают с крупными риэлтерскими компаниями, имеющими собственные  отделы оценки недвижимого имущества. Спорным моментом является указание в договоре нескольких разных оценок предмета ипотеки: например, оценка независимого оценщика, оценка органа технической  инвентаризации, оценка сторон и т.д. Это может быть вызвано разными  причинами, например с целью минимизации  налогов. Тем не менее ранее данное обстоятельство становилось причиной признания судами договора ипотеки  незаключенным, поскольку полагалось, что стороны не согласовали существенное условие договора – оценку предмета. Вопрос был решен Президиумом  ВАС в информационном письме от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором  об ипотеке». В п.19 высказаны следующие  рекомендации: при указании сторонами  в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой  договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.

 

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой

 

Под существом обеспеченного  залогом требования понимаются существенные условия договора, который послужил основанием возникновения основного  обязательства. Поэтому в тексте договора об ипотеке следует четко  перечислить существенные условия  договора, которым было оформлено  основное обязательство (указать предмет, срок, размер обеспечиваемого ипотекой обязательства и т.д.). При этом следует указать также наименование сторон основного договора, его номер, дату и место заключения. В соответствии с п. 4 ст. 9 Закона обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в  договоре об ипотеке с указанием  его суммы, основания его возникновения  и срока исполнения. Если сумма  основного обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок  и другие необходимые условия  ее определения. В том случае, когда  обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке  должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры  либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Согласно п.6 ст.9 Закона, если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это указывается в  договоре об ипотеке.

 

Особенности ипотеки  земельных участков

 

Ипотека земельных участков из состава сельскохозяйственного  назначения допускается лишь для  обеспечения исполнения кредитных  договоров, связанных непосредственно  с осуществлением или развитием  сельскохозяйственного производства. Городские земли, на которых в соответствии с градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооружений, не могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка

При общей собственности  на землю коллектива сельскохозяйственного  предприятия ипотека может быть установлена только на принадлежащий  гражданину земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся  в общей собственности⁶.

Не допускается ипотека  части земельного участка, которая  с учетом ее размера не может быть использована в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории.

Залогодержателем по договору ипотеки земельного участка и  по договору залога закладной на земельный  участок может быть банк, имеющий  лицензию на осуществление ипотечных  операций, выданную Центральным банком России.

Здания, сооружения, которые  находятся или будут возведены  на закладываемом земельном участке  и принадлежат залогодателю, могут  быть заложены одновременно с участком по той же закладной.

Если в закладной на земельный участок не предусмотрено, что находящиеся или возводимые на этом участке и принадлежащие  залогодателю здания и сооружения заложены тому же залогодержателю, то в случае обращения залогодержателем взыскания  на этот участок залогодатель сохраняет  право на принадлежащее ему находящееся  на этом участке здание или сооружение и приобретает сервитут (право  ограниченного пользования) в отношении  определенной части участка, необходимой  для использования здания или  сооружения в соответствии с его  назначением.

Если ипотека установлена  на земельный участок, на котором  находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а  другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к покупателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

В случае несвоевременного погашения ипотечного кредита или  других «прегрешений» собственника его земельный участок может  быть отчужден. Эта процедура называется «обращение взыскания».

В настоящее время в  нашей стране отсутствует ссудно-договорное право и законодательство об ипотеке  и поземельных книгах. Важную роль в ипотеке играет также договорная документация по земельным участкам. Развитие ипотеки невозможно без  точного обмера земельных участков и создания кадастровых и поземельных  книг⁷.

 

Особенности ипотеки  предприятий

 

Предметом ипотеки предприятия  является предприятие в целом  как единый имущественный комплекс. В состав заложенного имущества  предприятия входят все принадлежащие  ему как юридическому лицу на праве  собственности или полного хозяйственного ведения материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая  продукция, права требования, патенты  и другие исключительные права, а  также долги предприятия.

В составе заложенного  имущества предприятия включаются: полученные доходы; приобретенное им имущество; произведенные залогодателем  улучшения имущества, а также  приобретенные предприятием долги  в период ипотеки. Договор о залоге предприятия может распространяться как на все его активы, так и  на часть активов баланса.

Передача предприятия  в ипотеку допускается при  наличии согласия собственника имущества  предприятия или уполномоченного  им органа либо на основании решения органа, уполномоченного учредительными документами предприятия. Договор ипотеки предприятия, заключенный с нарушением этого требования, недействителен.

Ипотекой предприятия  может быть обеспечено денежное обстоятельство, сумма которого составляет не менее  половины стоимости активов предприятия.

Не допускается передача в ипотеку предприятия, в отношении  которого возбуждено дело о банкротстве  либо принято решение о ликвидации или реорганизации.

Ипотекой предприятия  обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем  через год после заключения договора ипотеки.

Состав имущества, передаваемого  в ипотеку предприятия, и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации имущества предприятия. Акт инвентаризации, бухгалтерский  баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества  предприятия являются обязательными  приложениями к закладной.

Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять  взаймы и иным образом распоряжаться  имуществом, вносить изменения в  состав имущества предприятия, переданного  в ипотеку, если это не влечет уменьшения общей стоимости его активов, указанной в закладной, и не нарушает других условий договора ипотеки.

Ипотекой предприятия  обеспечиваются главным образом  долгосрочные инвестиционные кредиты. Поэтому залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового  положения предприятия.

 

Особенности ипотеки  жилых домов и квартир

 

Ипотека жилого дома или  квартиры допускается для обеспечения  погашения ссуды, предоставленной  для строительства, реконструкции  или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) может быть предметом ипотеки также, если гражданин - его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение.

Дача, садовый домик и  другие строения, не предназначенные  для постоянного проживания, могут  быть предметом ипотеки на общих  основаниях. Специальные правила, установленные  для жилых домов (квартир), на них  не распространяются.

Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры), не могут быть предметом ипотеки⁸.

В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащий  залогодателю на праве собственности.

Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки  и другие кредитные учреждения, имеющие  специальную лицензию.

Продажа заложенного жилого дома (квартиры) на публичных торгах не является основанием для выселения  покупателем проживающих в этом жилом доме (квартире) залогодателя и членов его семьи. Между собственником, приобретающим жилой дом (квартиру), и проживающими в нем такими лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для  данной местности.

Лица, проживающие в жилых  домах (квартирах) на условиях договора найма жилого помещения, договора аренды или иных основаниях, предусмотренных  законом, не подлежат выселению при  продаже заложенного дома (квартиры) с публичных торгов. Ранее заключенный  с ними договор найма жилого помещения, договор аренды или иной договор  на проживание сохраняет силу.

Такие лица имеют право  на преимущественную покупку занимаемого  ими жилого дома (квартиры).

Если иное не предусмотрено  договором об ипотеке, залогодатель вправе сдать нанимателю находящуюся  в жилом доме свободную квартиру лишь с согласия залогодержателя.

Однако он вправе сдать  такую квартиру нанимателю без согласия залогодержателя по срочному договору аренды жилого помещения на срок, истекающий не позднее погашения ссуды. В  этом случае собственник, приобретший  жилой дом (квартиру) на публичных  торгах, по истечении предусмотренного договором срока не обязан возобновлять этот договор аренды.

 

Государственная регистрация ипотеки

 

Ипотека подлежит государственной  регистрации учреждениями юстиции  в едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом  о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация  ипотеки осуществляется по месту  нахождения имущества, являющегося  предметом ипотеки. Государственная  регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя.

Для государственной регистрации  ипотеки должны быть представлены

- нотариально удостоверенный  договор об ипотеке и его  копия;

- документы, названные  в договоре об ипотеке в  качестве приложений;

- доказательства уплаты  регистрационного сбора;

- документ, подтверждающий  возникновение обеспеченного ипотекой  обязательства.

Если в договоре об ипотеке  указано, что права залогодержателя  удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию  ипотеки, представляются также: закладная  и ее копия; документы, названные  в закладной в качестве приложений, и их копии.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня  поступления необходимых для  ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию  ипотеки⁹.

Государственная регистрация  ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке  в едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество.