Ипотечное кредитование

 

 

Ипотечное кредитование

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

На сегодняшний день очень многих волнует проблема приобретения собственной жилой площади. Особенно это касается молодых людей, выпускников ВУЗов, только вступающих в жизнь, а также молодых семей и людей, желающих улучшить свои жилищные условия. Очень многие слышали об ипотеке, но не в полной мере представляют себе что это и какие перспективы и возможности предоставляет данный институт. Одно из наиболее приоритетных направлений политики нашего государства – это обеспечение жильем граждан, в особенности, молодые семьи. Основной задачей правительства в развитии и популяризации института ипотеки видится в создании нормативно базы и законодательном регулировании ее реализации. Это необходимо для снижения финансовых рисков участников ипотечных отношений и для повышения доступности ипотеки для граждан. Большая востребованность и не всесторонняя изученность института ипотеки и диктует актуальность данной работы.

Цель работы – всестороннее и по возможности наиболее полное изучение института ипотечного кредитования.

Для того, чтобы достичь цель, поставленную перед работой, необходимо последовательно решить ряд задач:

- Проследить историю развития  ипотечного кредитования;

- Дать понятие ипотечного кредитования;

- Изучить законодательное  регулирование института ипотечного кредитования;

- Определить содержание  исследуемого института и его суть;

- Выявить основные условия  ипотечного кредитования;

- Очертить круг проблем  и путей их решения.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие по поводу ипотечного кредитования.

Предмет исследования – конкретные нормы права, регулирующие отношения, составляющие предмет исследования.

Для достижения цели и решения задач мы применяли такие методы исследования как сравнение, анализ, синтез, дедукция, индукция, абстракция. Помимо общенаучных методов, в работе применялись методы частной науки, среди которых сравнительно-правовой, формально-юридический, функциональный, статистический, исторический и другие.

Теоретическая разработанность темы. Вопросы залога входят в сферу интереса многих ученых-цивилистов. Среди них можно выделить и классиков юридической науки, и современных исследователей: М.М. Агаркова, К.Н. Анненкова, И.А. Базанова, В.А. Белова, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, А.А. Вишневского, А.С. Звоницкого, П.В. Крашенинникова и многих других. Институт залога недвижимого имущества за последние годы нашел теоретическое исследование в работах Д. Б. Раднаевой (2012 г.), А. А. Малова (2011 г.), А. В. Фиошина (2009 г.), Р. Р. Замалеева (2008 г.) и других. Как видим, работ, посвященных ипотеке за последние годы не так много, как хотелось. Вместе с тем, практика законодательного регулирования стремительно меняется, и теоретические разработки очень быстро теряют свою актуальность.

 

 

 

ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

 

1.1 Зарождение  института ипотечного кредитования

 

История развития ипотечного кредитования уходит корнями в древность.

Термин «ипотека» впервые встречается уже в Древней Греции, во времена Солона в VI веке до нашей эры. Разумеется, что система залогов, под которые выдавали кредиты зажиточные граждане, существовала и задолго до того, но до указанного времени предметом залога выступал сам заемщик. Если он не выплачивал долг вовремя, то становился рабом кредитора и должен был отрабатывать полученные средства.

Солон внес предложение изменить предмет залога и использовать в качестве него движимое и недвижимое имущество, обладающее ценностью. Для удостоверения сделки, на земельном участке заемщика ставили специальный столб, который содержал имена кредитора и заемщика, сумму долга. Также на столбе указывалось обязательное условие – с данного участка запрещалось выносить и продавать имущество до погашения долга. Таким образом, мы видим, что данный институт зародился уже в то время, учитывая, что устанавливаемые на земельных участках столбы именовались «hypotheka», что в переводе на русский – столб, подпорка.

Подобный институт был известен также и римскому праву, в котором он прошел путь от самой древней формы залога - фидуции (сделки на доверии) до более прогрессивной - пигнуса (неформального залога) и далее до современной ипотеки. Уже ко II в. до н.э. сложился своего рода «подинститут» обеспечения, который был основан уже не на передаче вещи, а на соглашении сторон. Помимо этого, вместе с простым соглашением сторон как основание возникновения ипотеки она могла быть установлена на основании закона.

Несмотря на то, что у данного института в свое время имелись серьезные недостатки, среди которых и отсутствие принципа гласности, поскольку не предусматривалась регистрация ипотеки, и отсутствие признака специальности (предусматривалось установление ипотеки на все имущество должника), и отсутствие деления вещей на движимые и недвижимые, в Древнем Риме залоговое право стремительно развивалось.

Ипотека, выступая формой залога, обладала всеми чертами акцессорного права:

Во-первых, ипотека устанавливалась лишь для обеспечения права требования к должнику;

Во-вторых, ипотека разделяла судьбу права требования, и в связи с этим, основаниям прекращения ипотеки относились уплата долга и прекращение обязательства с истечением времени.

Несмотря на то, что некоторые положения римского права об ипотеке значительным образом повлияли на становление современного залогового права, в России ипотека не является простой рецепцией римского института, о чем свидетельствуют, в частности, широкое распространение на Руси займов (закладов); ссуд под залог недвижимости, при которых в нотариальном порядке совершался акт, который утверждался старшим нотариусом и вносился в реестр крепостных дел (закладную крепость); у залогодержателя с момента внесения такой записи возникало вещное право, а права собственника в части распоряжения имуществом, соответственно, ограничивались1.

В соответствии с этим, многие ученые залоговое право относили, да и сейчас некоторые авторы относят к числу вещных прав. Но, забегая вперед, хотелось бы заметить, что ипотечное кредитование имеет только некоторыми признаки вещного права, что не является достаточным для отнесения данного института к вещному праву. Наиболее удачно определение залога как вещного способа обеспечения исполнения обязательств.

Вообще же, на территории нашей страны ипотека появилась в XIII веке одновременно с развитием торговых отношений и заемных обязательств и, по сути, была одним из первых видов кредитования. В юридических актах XV века отмечались случаи залога земли для обеспечения договора займа. Согласно Соборному Уложению, предметом залога могли выступать вещи, которые принадлежали лицу на праве собственности. Поэтому нельзя было закладывать поместья. Если должник не выполнял обязательство, которое было на него наложено, в установленный срок, то заложенные вещи становились собственностью кредитора.

Как отмечает Д. А. Шевчук, до революции Россия являлась одним из лидеров в сфере ипотечного кредитования. Первые банки, которые выдавали кредиты под залог недвижимости на долгий срок, возникли в России в 50-х годах XVIII столетия. Получение ипотечных кредитов являлось делом дворянским, ипотечное кредитование осуществляли созданные государством казенные дворянские банки, функционировавшие таким образом: помещик, которому были необходимы деньги, обращался в банк за кредитом под залог своего имения. Специальные комиссии проводили оценку недвижимости вместе с крепостными душами, и на основании этого Банк выдавал ссуды на 15, 28 лет либо 33 года. Как правило, сумма кредита равнялась 60 - 70% стоимости закладываемого имущества2. Таким образом, ипотека активно применялась и развивалась.

Однако, Гражданский кодекс 1922 года упразднил деление имущества на движимое и недвижимое, в связи с чем ипотека прекратила свое существование почти на 80 лет. Возрождение данного института началось лишь в середине прошлого века, поскольку было вызвано необходимостью восстановления разрушенных войной зданий.

Таким образом, современное неудовлетворительное состояние института ипотечного кредитования вызвано тем, что почти восемьдесят лет на территории нашей страны он не развивался. Следовательно, законодателю необходимо учесть опыт прошлого, учесть удачные законодательные конструкции римского права и современные реалии нашей страны и создать комплекс ипотечного законодательства, который бы позволял не на кабальных, а на цивилизованных условиях гражданам приобрести собственное жилье.

 

1.2 Правовое регулирование  ипотечного кредитования

 

Характеристику правового регулирования залога недвижимого имущества целесообразно начать с общей характеристики законодательства о залоге. Относительно правового регулирования отношений залога, следует отметить, что законодатель разработал достаточно большой массив законодательных актов. Так, отношения залога регулируются Гражданским Кодексом РФ3, Законом РФ «О залоге»4, ФЗ «Об ипотеке»5. Вопросы залога регулируют указы президента, Постановления Правительства РФ, особо следует отметить Постановление Пленума ВАС РФ6, хотя он и не является источником права, но значительно влияет на единообразное применение судами норм законодательства о залоге.

Необходимо отметить, что значительные особенности правового регулирования имеет договор ипотеки. Так, отношения ипотеки урегулированы ФЗ «Об ипотеке» и положения Закона РФ «О залоге» здесь применяются лишь в части, в которой данный закон не противоречит закону об ипотеке. Помимо этого, в последние годы было принято множество других законов и подзаконных актов относительно недвижимого имущества. В отдельных диссертационных исследованиях (например – Д. Б. Раднаевой7, А. А. Малова8, А. В. Фиошина9 и др.) выявлен ряд противоречий, явившихся результатом такой бурной законотворческой деятельности. Несмотря на наличие новелл, введенных Законом об ипотеке, многие аспекты оказались вообще неурегулированными. В этой связи, немаловажное для значение имеют официальные разъяснения (Постановления Пленумов высших судебных инстанций) и сложившаяся судебная практика, которая с одной стороны не является скудной, но с другой - ее недостаточно, чтобы полноценно урегулировать вопросы, не решенные на законодательном уровне. Думается, что существующие основы правового регулирования ипотеки - это не базовые нормативные акты, детально регулирующие гражданско-правовой договор, а только созданная нормативно-правовая база для ее совершенствования.

Возвращаясь к ФЗ «Об ипотеке», следует отметить, что данный Федеральный Закон регулирует множество вопросов, связанных с ипотекой. Он дает определение договору ипотеки, указывает, что может являться предметом ипотечных отношений, регулирует порядок заключения, изменения и расторжения договора ипотеки и многое другое. Не возникает вопросов, что указанный акт имеет действительно большое значение в правовой регламентации ипотеки.

В дополнении к указанному выше Закону «Об ипотеке», был принят Федеральный закон N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»10. Названный акт создает нормативную базу для развития вторичного рынка ипотечных кредитов и позволяет инвесторам, обеспечивающим рефинансирование кредиторов по ипотечным кредитам, а также специализированным организациям - ипотечным агентам осуществлять деятельность, связанную с обращением ипотечных ценных бумаг. Анализируемый закон подготовил нормативную базу для выпуска производных от ипотеки двух ценных бумаг - облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия. Данный акт позволяет банкам реализовывать указанные ценные бумаги и в итоге быстрее окупать выданные ипотечные кредиты, несомненно, это будет фактором, положительно влияющим на развитие ипотечного кредитования. Как видим, сфера регулирования Закона широка: она распространяется на облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия и не затрагивает закладные.

Также невозможно обойти стороной Федеральный закон от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»11, который регулирует вопросы ипотечного жилищного кредитования военнослужащих. Названный акт дает возможность военнослужащим приобрести жилье в собственность, применяя инструменты ипотечного кредитования в любое время по истечении трех лет участия в накопительно-ипотечной системе, не дожидаясь окончания срока службы. Военнослужащие также имеют возможность выбрать месторасположение жилого помещения и его размер. 

В 1997 году был принят Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»12. Важными являются и законы «Об оценочной деятельности в РФ»13, «Об исполнительном производстве»14, «О несостоятельности (банкротстве)»15, ГПК РФ16, АПК РФ17 и пр.

Таким образом, правовая база исследуемого института достаточно обширна. Наконец-то издан отдельный закон, который регулирует вопросы ипотечного кредитования, издано постановление Пленума ВС РФ, унифицирующее судебную практику. Вместе с тем, сам комплекс законодательства сложно назвать внутренне логичным и выверенным. Некоторые нормы об ипотеке нуждаются в корректировке и реформировании, о чем будет рассказано в следующих частях работы.

 

 

ГЛАВА 2. ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

 

2.1 Понятие и стороны ипотечного кредитования

 

Согласно ч. 1 ст. 1 Закона РФ «Об ипотеке», «по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом».

Залог недвижимости, именуемый ипотекой, является разновидностью залога. Этим и объясняется то, что формулировка договора ипотеки в Законе «Об ипотеке», приведенная выше, по своей сути, идентична формулировке договора залога, изложенной в ст. 334 Гражданского кодекса РФ18. Ипотека - это комплексное обеспечительное средство, ведь она защищает обязательство в целом. Она аккумулирует разнонаправленные интересы участников гражданских правоотношений, создавая условия для одновременного удовлетворения разнообразных целей и интересов. Если для кредиторов ипотека выполняет функцию обеспечения возврата кредитов, то для залогодателей ипотека является средством, позволяющим привлекать денежные средства. Как видно, данный договор создает выгоду для обеих сторон.

Ипотека является акцессорным обязательством, что выражается в обеспечении только действительного требования, вытекающего, к примеру, из договора займа, кредитного договора, купли-продажи, иного. Мнимое же требование обеспечиваться залогом не может.19

Мы не разделяем мнение тех авторов (например, М. М. Агаркова20, И. Б. Новицкого21 и др.), которые считают, что залог обладает наиболее характерным свойством вещных прав - правом следования, причем как право истребовать заложенную вещь от третьего лица. Вместе с тем, соглашаясь с позицией Д. Б. Раднаевой, думаем, что не совсем логична позиция, например, А. А. Вишневского22, который усматривает определенную связь права следования и права истребования вещи из владения третьего лица (она имеется, однако это не позволяет уровнять эти два понятия понятиями). В соответствии с этим, Д. Б. Раднаева предлагает авторское определение залога недвижимости и соответствующее изменение законодательства, с целесообразностью введения которого мы согласны. Так, она предлагает п. 1 ч. 1. ст. 1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» изложить в следующей редакции: «Договор о залоге недвижимого имущества (договор ипотеки) - это соглашение сторон (являющееся способом обеспечения основного обязательства), по которому одна сторона - залогодержатель (кредитор по основному обязательству, обеспеченному ипотекой) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства, а также в иных случаях, предусмотренных федеральным законом, получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по основному обязательству из стоимости заранее определенного заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными законом»23.