Ипотечное кредитование

Одним из обязательных условий при покупке квартиры в кредит, чаще всего, выступает требование заключить договор комплексного ипотечного страхования, в котором указываются существенные условия: предмет договора, объекты страхования, страховые случаи, сумма, премия, исключения из страховой ответственности, срок действия договора, досрочное прекращение договора, порядок выплаты страхового возмещения (обеспечения), права, обязанности и ответственность сторон договора.

При ипотечном кредитовании заемщик заключает договор страхования от следующих рисков:

- прекращения либо ограничения права собственности на приобретаемый объект недвижимости;

- смерти и утраты трудоспособности заемщика;

- утраты и повреждения предмета залога в результате его физического уничтожения32.

Для того, чтобы сделать институт ипотеки доступным для граждан, была разработана социальная ипотека, где ставка по кредиту составляет 9,5% годовых. Срок кредита от 3 до 30 лет по рублевому кредиту и от 3 до 10 лет - по долларовому. Само жилое помещение продается по льготной цене, которая определяется стоимостью строительства.

Но использовать все преимущества социальной ипотеки могут лишь граждане, которые признанны нуждающимися в улучшении жилищных условий. По социальной ипотеке предъявляются дополнительные требования и к заемщикам. Среди этих требований:

- гражданин должен иметь  работу;

- возрастной критерий (возраст  заемщика не более 57 лет);

- инвалиды и тяжелобольные  не могут быть заемщиками.

На наш взгляд, предъявление этих дополнительных требований вполне оправдано и не представляет серьезных затруднений для тех, кто действительно хочет воспользоваться социальной ипотекой. А список данных требований – всего лишь попытка государства защитить институт ипотеки от злоупотреблений со стороны граждан, желающих ею воспользоваться.

Как видится, система ипотечного кредитования на сегодняшний день неплохо разработана и предоставляет гражданам реальный шанс приобрести жилое помещение, или иные блага, являющиеся предметом договора ипотеки. Однако, есть определенные трудности в реализации предоставленного государством права, о которых мы говорили, но, хочется надеяться, что в скором времени, да и к этому уже есть тенденции, законодательство предпримет необходимые меры для того, чтобы институт ипотеки, прогрессивный и либеральный, стал доступен основной массе населения.

 

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ

 

3.1 Современное  состояние рынка ипотечного кредитования  и основные проблемы

 

Ипотечное кредитование, несмотря на все свои сложности и недостатки – является одним из наиболее проверенных и надежных способов в мировой практике для привлечения в жилищную сферу внебюджетных инвестиций, что, несомненно, ценно для государства. Именно институт ипотеки позволяет согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения. В нашей стране на сегодняшний день создана неплохая нормативная база, направленная на развитие долгосрочного ипотечного кредитования. Это само по себе дает надежду на стремительное развитие института ипотеки в России.

Вопрос становления и развития рынка недвижимости и применения такой формы финансирования инвестиций в недвижимость, как ипотечное кредитование, - один из актуальных на сегодняшний день. Жилищное кредитование должно стать долгосрочным и доступным для граждан. А чтобы рост спроса на жилье не привел только к скачку цен, следует обеспечить конкурентные условия для жилищного строительства33. Обеспечение доступным жильем граждан с разным уровнем дохода, как показывает мировая практика, возможно только с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования34.

Последнее утверждение, высказанное Ю. Б. Шабалиным в своей статье, не является бесспорным. Точнее, посыл в нем заложен действительно правильный, но как показывает сегодняшняя практика, ипотека остается по прежнему недоступной большей части населения. Рассмотрим данные, приведенные с сайта Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Там указано, что до кризиса лишь 3% россиян, имеющих семью, в которой доход на одного члена семьи свыше 25 000 рублей в месяц могли приобрести квартиры по социальным нормам жилья и выше при ипотечном кредите сроком на 20 лет, 5% российских семей с доходами на каждого члена семьи от 15 000 до 25 000 рублей могли приобрести в собственность дополнительно порядка 40 кв. метров, 7% российских семей, члены которых обладают доходами от 10 000 до 15 000 рублей на человека, могли приобрести дополнительную жилую площадь порядка 20 кв. метров. Для остальных граждан ипотечное жилищное кредитование было недоступно35.

В 2012 году ситуация немного иная. Процентные ставки по ипотечным кредитам вновь выросли, однако это не мешало выдаче кредитов. За 2012 год было выдано 691,7 тыс. ипотечных кредитов, что в общей сумме составило 1032 млрд. рублей. По сравнению с 2011 годом в 2012 году в 1,3 раза выдано больше кредитов и на 1,4 раза выданная сумма больше аналогичной за 2011 год. Как отмечают аналитики агентства по ипотечному и жилищному кредитованию, такие объемы выдачи являются рекордными за всю историю ведения статистики данных показателей (т.е. с 2006 года см. Приложение № 1)36.

Имеются и другие исследования в данной сфере. К примеру, Национальное агентство финансовых исследований в 2008 году провело исследование, в соответствии с которым стало известно, что основным препятствием для участия в ипотеке населения страны, в первую очередь, являются невысокие доходы (33% ответов), высокие процентные ставки на ипотечные кредиты (27%) и неуверенность в том, что их доход будет стабильным (19%). Очевидно, что главная проблема ипотечного кредитования только на треть связана с банками и их условиями. Более значимыми насущными проблемами являются повышение уровня жизни населения и стабилизация экономической ситуации в стране в целом.

Каждый пятый опрошенный россиянин подчеркнул, что достаточно важными факторами, которые усложняют развитие ипотечного кредитования, считаются процессы на рынке недвижимости - быстрые темпы роста цен (15%), отсутствие веры в его стабильность (9%)37.

Ипотека имеет все шансы стать основным фактором в развитии жилищного строительства и обеспечении граждан жильем по доступным ценам, но только при условии поддержки государства,  так как у банков нет «длинных денег» и кредитные ставки сегодня недоступны основной массе населения РФ38.

В Бюджетном послании Президента Российской Федерации Федеральному Собранию от 25.05.2009 «О бюджетной политике в 2010 - 2012 годах» сказано, что возможность улучшения жилищных условий не должна быть привилегией лишь немногочисленной группы лиц с очень высокими доходами39.

Таким образом, мы видим, что несмотря на то, что ситуация в сфере благосостояния граждан, роста заработных плат, уменьшения процентных ставок не меняется, интерес к ипотеке возрастает. Это можно объяснить тем, что гражданам, молодым семьям, взрослым людям, перебивающимся по съемным квартирам, хочется свой угол. И это правильно, ведь у каждого должен быть свой дом, а заработать на квартиру честным трудом и купить ее в России практически нереально. Поэтому население толпами закабаляет себя ипотечным кредитованием и, к сожалению, далеко не все в итоге, проработав 25 лет на выплату кредита, счастливы. К сожалению, следует констатировать, что условия ипотечного кредитования достаточно жесткие.

 

3.2 Пути решения  проблем

 

Анализируя все вышеизложенное, мы, как и многие авторы, приходим к выводу, что России необходимо разработать собственную схему реализации института ипотеки. Под этим понимается, во-первых, необходимость по сокращению субъектного состава отношений по приобретению жилья по типу привычных с советских времен жилищных строительных кооперативов, когда между государством и гражданами не встает никакой другой субъект экономической деятельности. Возможны еще формы социальной ипотеки, предполагающие государственное и совместное с гражданами финансирование строительства, когда государство гарантирует кредиты и частично их оплачивает.

Учитывая, что система социальной ипотеки, да и в целом института ипотеки, находится в стадии становления, государство может вместе с этим создавать некоторые стимулирующие условия для ее развития и брать на себя определенные рисков.

В связи с этим, видится необходимость:

- усовершенствования законодательных  основ, обеспечивающих отношения, возникающие  по поводу института ипотеки;

- регулирования механизма  привлечения долгосрочных финансовых  ресурсов;

- создания подходящей  налоговой среды для ипотечного  жилищного кредитования граждан;

- организации эффективных  условий работы кредитных организаций  на рынке ипотечных кредитов.

Очевидно, что основной функцией государства в процессе становления системы ипотечного кредитования является создание прозрачной и эффективной правовой базы с целью полного регулирования и обеспечения прав кредиторов - залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилое помещение с помощью ипотеки. Задача, прежде всего, состоит в том, чтобы установить оптимальный баланса прав, делающий систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан-заемщиков.

На сегодняшний день институт залога и залога недвижимости как его разновидности не лишены противоречий и пробелов. Актуальными для сторон залоговых отношений являются те практические проблемы правового регулирования, возникновение которых повлекло принятие изменений в законодательство о залоге40. В частности, изменения предусматривают, что заложенное имущество, в том числе и недвижимое, может быть реализовано во внесудебном порядке с помощью исполнительной надписи нотариуса. При этом в качестве одного из условий совершения исполнительной надписи законодатель предусмотрел признак «бесспорности», в отсутствие которого нотариус обязан отказать в совершении исполнительной надписи.

Создается впечатление, что институт обращения взыскания на заложенное имущество с помощью исполнительной надписи нотариуса не будет в силах в связи с этим обеспечить баланс интересов сторон залоговых отношений, поскольку на стадии обращения к нотариусу между сторонами уже, как правило, существует спор по существу, а нотариус не имеет полномочий разрешать подобный спор. Думается, единственной возможностью для защиты сторонами залоговых отношений своих интересов, по-прежнему остается судебное рассмотрение.

В связи с этим, считаем необходимым внести изменения в пункт 5 статьи 349 ГК РФ, а также часть 7 статьи 90 Основ законодательства о нотариате, предусмотрев, что при поступлении возражений залогодателя нотариус не вправе совершать исполнительную надпись и должен разъяснить залогодержателю его право обратиться за разрешением спора в суд.

Конев Е. Ю. указывает на следующее противоречие в ипотечном законодательстве. Как правило, залогодатель земельного участка имеет право без согласия залогодержателя не только распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями, которые располагаются на заложенном земельном участке, но и без согласия залогодержателя возводить их в установленном порядке, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Но здесь же законодатель устанавливает правило, в соответствии с которым ипотека распространяется и на эти объекты недвижимости. Как видим, ч.1 ст. 65 Закона «Об ипотеке», которая устанавливает это правило, вступает в противоречие с теорией ипотечного права, в соответствии с которой ипотека может распространяться только на то имущество, которое является предметом договора.

В связи мы видим необходимость исключить подобную возможность и сохранить п. 1 ч. 1 ст. 65 Закона «Об ипотеке» в следующей редакции: «На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке»41.

Законодательство об ипотеке, к сожалению, полно коллизий, неточностей и пробелов, однако для более глубокого их изучения необходимо проводить отдельное исследование.

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Рассмотрев историю развития ипотечного кредитования, мы отметили, что данный институт зародился еще до нашей эры. В Древней Греции применяли особые столбы, для того, чтобы отметить заложенный участок, именуемые созвучно – ипотека. Нормы об ипотеке получили развитие и свой расцвет в римском праве, откуда в порядке рецепции были восприняты многими государствами. Однако, следует обратить внимание, что на Руси ипотека развивалась своим особенным путем и восприятие норм не было слепым копированием. С 13 века коммерческий оборот сделал ипотеку необходимой. В имперский период ипотека в России была развита лучше, чем в какой-либо другой стране. Впрочем, с приходом советской власти это изменилось, и на 80 лет ипотека исчезла.

Разумеется, долгие годы отсутствия института даром не прошли. Современное правовое регулирование вопроса достаточно спорно. Учитывая, что институт современной ипотеки молод, а принятый ФЗ «Об ипотеке» и массив актов Президента и Правительства часто противоречат нормам ФЗ «О залоге» и даже ГК РФ, в научной литературе высказывается обеспокоенность данной ситуацией и многочисленные предложения по преодолению сложившихся коллизий.

Понятие ипотеки разработано законодателем и приведено в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», вместе с тем, на наш взгляд, в целях улучшения правового регулирования и минимизации коллизий с законом О залоге и ГК РФ, следует изложить понятие ипотеки в п. 1 ч. 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке» следующим образом: «Договор о залоге недвижимого имущества (договор ипотеки) - это соглашение сторон (являющееся способом обеспечения основного обязательства), по которому одна сторона - залогодержатель (кредитор по основному обязательству, обеспеченному ипотекой) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства, а также в иных случаях, предусмотренных федеральным законом, получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по основному обязательству из стоимости заранее определенного заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными законом».