Недвижимость как средство прибыли

- установление амортизационных норм;

- реформирование жилищно-коммунального хозяйства;

- комплексное решение вопросов землепользования и приватизации земли, развития инженерной инфраструктуры и т.д.

2. Общественное воздействие - реакция широких слоев общества, в том числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т.д.

3. Управление определенными объектами недвижимости:

- операционной недвижимостью — недвижимость, которую собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности;

- инвестиционной недвижимостью  — недвижимость, которую собственник  использует для получения максимальной  прибыли.

4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации:

- муниципальной недвижимостью;

- земельными ресурсами;

- лесным фондом;

- недвижимостью в жилищной сфере;

- нежилой недвижимостью.

Управление отдельными объектами, предприятиями и другими имущественными комплексами предполагает их передачу в оперативное управление и хозяйственное  ведение, доверительное управление, аренду в различных формах и т. д.

 

 

3. Содержание деятельности управляющего на объекте недвижимости

 

Профессия «управляющий недвижимостью» востребована только в том обществе, где есть частная собственность и четкое понимание того, что для обеспечения текущей доходности и увеличения капитальной стоимости объекта недвижимости требуется квалифицированное управление.

Управляющий недвижимостью – это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления [8, с. 196].

Исходя из четко сформулированных целей, управляющий разрабатывает  бизнес-план для конкретного объекта. Содержащиеся в нем рекомендации могут иметь несколько вариантов  развития. Они должны быть описаны  таким образом, чтобы при желании  собственник мог сам осуществить  выбор варианта.

Управляющие объектами недвижимости:

• проводят рекламную компанию по объекту управления, рассылая предложения, используя газеты, журналы, распространяемые среди потенциальных клиентов, и личные контакты;
• регулируют отношения собственников с арендаторами и государственными структурами;
• ведут финансовую отчетность;
• подбирают профессиональный обслуживающий персонал;
• осуществляют страхование объекта недвижимости;
• проводят технико-эксплуатационное обследование и приемку;
• заключают любые необходимые договоры по управлению техническим состоянием объектов, одновременно осуществляя контроль за их исполнением и т. д.

Деятельность управляющего недвижимостью  предполагает эффективное взаимодействие не только с собственником и пользователем  недвижимости как основными субъектами рынка недвижимости, но и с подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт объектов недвижимости, поставляют электроэнергию, воду, тепло. В обязанности управляющего входит создание собственного коллектива работников, обслуживающих вверенный объект.

Работа с объектом производственной недвижимости представляет собой достаточно сложный процесс, состоящий из нескольких этапов.

1. Отношения с собственниками  объектов недвижимости играют  ключевую роль в успехе управления  объектом, ибо от сложившихся  отношений в основном будет  зависеть результат. Деятельность  управляющего в отношениях с  собственником должны быть легитимны  и прозрачны, а взаимоотношения  между собственником и управляющим  соответственно оформлены [1, с. 373].

Правоотношения между собственником  и управляющим прописаны только в ГК РФ, где содержатся лишь общие  положения. В результате сохраняется  возможность одностороннего отказа от договора учредителем управления и в то же время невозможность одностороннего отказа доверительного управляющего. Управляющий не может распоряжаться доверенным имуществом, за исключением случаев, предусмотренных договором. Когда управляющая компания оказывается чьим-либо должником, на имущество, которым она управляет, обращается взыскание.

2. Формирование цели и стратегии  коммерческого использования объекта  недвижимости. Целью может быть  перепродажа объекта недвижимости  или получение постоянного дохода. В большинстве случаев в качестве  цели ставится рост доходов,  уменьшение расходов и повышение  ликвидности объекта недвижимости. Для этих целей управляющий определяют центры доходов и расходов, выявляет и исключает неэффективные информационные и денежные потоки и т.д. в процессе развития проекта управления объектом недвижимости, по мере возникновения внешних и внутренних факторов (продажа долей собственности, долги собственника и т.п.) стратегия развития проекта управления объектом недвижимости будет меняться.

3. Анализ ситуации, планирование  и отчетность. Приступая к работе  управляющего объектом недвижимости, менеджер должен вовлечь в  процесс управления объектом  персонал, который на начальном  этапе может быть не заинтересованным  в действиях управляющего. Методы  могут быть разные: от объяснения  людям целей и задач доверительного  управления объектом недвижимости  до применения систем денежного  вознаграждения, а при необходимости  и увольнения с согласия собственника  активно сопротивляющихся переменам  работников.

Как правило, приступая к работе, управляющий сталкивается с низким качеством финансового анализа, неэффективным документооборотом, нарушениями в бухгалтерском  учете, излишками малоценного имущества  и т.д. определение путей реорганизации  предприятия от производственной структуры  к управляющей недвижимостью  с конкретным выделением направлений  возможно только, проведя обстоятельный  анализ. Как показывает практика развития недвижимости, на первом этапе коммерческого  использования объектов недвижимости весь доход должен инвестироваться в сами объекты, на втором — доходы могут быть распределены между собственником и инвестициями в объект недвижимости, и только на третьем этапе весь доход может поступать в распоряжение собственника.

4. Содержание объекта недвижимости. Обеспечение полноценной эксплуатации  объектов недвижимости в течение  всего нормативного срока службы  достигается за счет своеобразного  «инструментария», куда входят технические  нормы и правила, методы исследования  и оценки состояния отдельных  конструктивных элементов. Анализ  деятельности по содержанию объекта  недвижимости в зарубежных странах  показывает, что одним из главных  инструментов является технический  паспорт объекта недвижимости. Под  этим сходным названием понимается  инструкция по эксплуатации и  обслуживанию недвижимости. Необходимо  отметить существенную разницу  между двумя этими понятиями.  Эксплуатирует объект пользователь  — арендатор, предприниматель  и т.д., в этом смысле эксплуатация  является синонимом использования.  Для нормального содержания объекта  необходимо иметь четкое представление  об условиях эксплуатации: предельные  значения нагрузок и их характер, разрешенные и запрещенные действия  пользователя. Обслуживают же объект  специализированные организации,  выполняющие те или иные виды  работ (санитарная уборка, вывоз  мусора и твердых бытовых отходов,  ремонт и т.д.).

 

 

4. Показатели эффективности управления недвижимостью

 

Эффективность использования объекта  недвижимости зависит от процесса формирования доходов и расходов, возникающих  при эксплуатации вверенного объекта.

Деятельность управляющего недвижимостью  в первую очередь направлена на формирование арендной платы от сдаваемых помещений  и ее структуры как основного  источника дохода от объекта недвижимости.

Особое внимание управляющий недвижимостью  должен уделять формированию структуры  затрат на содержание объекта недвижимости, ибо их величина влияет на эффективный  доход не только впрямую, но и косвенно через привлекательность объекта  недвижимости [2, с. 368].

Величина арендной платы устанавливается  в объеме, позволяющем покрыть  затраты, связанные с содержанием  и эксплуатацией объекта недвижимости, и получить прибыль.

Лимитную величину арендной платы, как правило, формируют три группы затрат:

,

где К_пл – коммунальные платежи;

О_б – отчисления в бюджет и внебюджетные фонды;

З_о.н. – затраты управляющего по содержанию объекта недвижимости.

Первая группа затрат К_пл определяется по фактическому потреблению ресурсов и ставкам за их единицу. В договорах аренды может быть предусмотрено условие, по которому арендатор самостоятельно проводит коммунальные платежи за арендуемое помещение. Реализация этих условий возможна, если в договоре указывается номер счетчика (или расчетный способ определения затрат ресурса) и адресность платежей оплаты стоимости потребляемого ресурса.

Управляющая компания, как правило, имеет лицензии на торговлю теплом, электроэнергией и услугами связи. Это позволяет арендаторам относить коммунальные расходы на себестоимость  продукции.

Сдача в аренду нежилых помещений - одно из направлений предпринимательской  деятельности для управляющего недвижимостью, который является плательщиком налогов  на добавленную стоимость, прибыль, содержание жилищного фонда и  объектов социально-культурной сферы.

В соответствии с действующим законодательством  объект недвижимости учитывается на балансе управляющей компании, являющейся плательщиком налогов на имущество  и на землю.

Налоги на нужды образовательных  учреждений, отчисления в фонды (пенсионный, занятости, медицинского страхования  и социального страхования), налоги на пользователей автодорог (если по условиям арендного договора предусмотрено  оказание арендатору дополнительных услуг), на содержание правоохранительных органов, на уборку мусора и территории, прилегающей  к арендуемому зданию (помещению) составляют отдельную группу затрат.

Управляющий ответственен за охрану окружающей среды и поддержание  ее в рамках требований Комитета по окружающей среде, что связано с  определенными затратами, возмещение которых должно быть предусмотрено  арендной платой.

 

Вторая группа, связанная с отчислением  в бюджет и внебюджетные фонды О_б, формируется на основании обязательности расчетов с бюджетом. Состав их определяется в соответствии с видом недвижимости: 

где   – отчисления в бюджет по объекту недвижимости (части переданной в аренду);    

 ,

  – ежегодные отчисления, формируемые  в управляющей компании на оплату капитального ремонта сданных в  аренду помещений:

 ,

  – балансовая стоимость арендуемого  имущества, являющейся основой расчета  обязательных платежей управляющей  компании;

  – норма амортизационных отчислений в коэффициентах;

n₁ – норма накладных расходов подрядчика, принявшего на себя ведение работ по капитальному ремонту, %;

n₂ - планируемая прибыль подрядчика, %;

n₃ - налог на добавленную стоимость по работам капитального ремонта сдаваемого в аренду имущества %;

Н_им – налог на имущество;

 – отчисления в бюджет по земельному участку в целом или его части, приходящейся на долю арендуемого объекта недвижимости.  

Н_им (годовая величина платежа) определяется произведением остаточной стоимости имущества, переданного в аренду, на ставку налога на имущество, установленную законодательством [3, с. 264].

Составляющая, формируемая по обязательным платежам за землю, использует величину земельного участка (S_i), арендуемого полностью, или приходящуюся в расчете на арендуемую площадь нежилого помещения:

 , 

S_i – площадь земельного участка в квадратных метрах, приходящаяся на арендуемую площадь помещения;

Н_зем. – нормативная ставка за землю, установленная по данному участку;

Н_уб.  – плата за уборку территории – по ставкам, установленным для данной территории местными органами власти.

Третья группа затрат З_о.н., связанная с расходами управляющей компании на содержание объекта аренды, определяется по методу калькулирования затрат. Они могут включать в себя:

• прямые затраты (З):

- на материалы;

- на аренду офисного помещения или при наличии собственного офисного помещения ^— амортизацию;

- на амортизацию оборудования;

- на заработную плату;

- на отчисления во внебюджетные фонды;