Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма

Согласно ст.19 Жилищного  кодекса Российской Федерации жилищный фонд социального использования  представляет собой совокупность предоставляемых  гражданам по договорам социального  найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. Однако при этом важно не то, в каком жилом доме гражданину предоставляется жилое помещение, а бесплатное предоставление жилья по установленной норме по договору социального найма жилого помещения. Бесплатное предоставление жилья (т.е. без оплаты его строительной стоимости) рассматривается как социальное благо⁸.

Юридическим основанием для  вселения в квартиру в государственном  и муниципальном жилищном фонде  социального использования является заключаемый с гражданином договор  социального найма. В соответствии со статьей 63 Жилищного кодекса Российской Федерации договор социального  найма жилого помещения заключается  в письменной форме на основании  решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального  использования. Типовой договор  социального найма жилого помещения  утверждается Правительством Российской Федерации.

В договоре социального найма  указываются все члены семьи  нанимателя, которым предоставляется  бесплатно жилое помещение, конкретизируются права, обязанности и ответственность  сторон. Все члены семьи нанимателя имеют равное право на жилое помещение. К членам семьи нанимателя относятся  его супруг, их дети и родители. Нетрудоспособные иждивенцы, а в некоторых случаях  и иные лица могут быть признаны членами семьи, если они постоянно  проживают совместно с нанимателем  и ведут с ним общее хозяйство. Совершеннолетние члены семьи несут  солидарную с нанимателем ответственность  по договору социального найма жилого помещения (за несвоевременное внесение квартирной платы и оплату коммунальных услуг и др.). Статья 672 Гражданского кодекса российской Федерации и статья 82 Жилищного кодекса Российской Федерации допускают возможность изменения договора социального найма жилого помещения по требованию нанимателя и членов его семьи, с тем, чтобы договор был заключен с одним из членов семьи (например, в случае невозможности нанимателя выполнять свои обязанности по договору в связи с ухудшением состояния здоровья или с изменением материального положения). Если лица перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом нанимателем жилом помещении, за ними сохраняются такие же обязанности и права, какие имеют наниматель и члены его семьи.

При рассмотрении вопроса  об условиях договора социального найма  жилого помещения нельзя не уделить  внимание такому важному аспекту, как  цена договора, которая будет складываться в этом виде договора из платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Законодатель счел необходимым  уделить особое внимание данному  условию, ему посвящена статья 682 Гражданского кодекса Российской Федерации, и еще наиболее широко этот вопрос рассмотрен в разделе седьмом  Жилищного кодекса Российской Федерации  «Плата за жилое помещение и коммунальные услуги». Так в ч.1 ст.153 Жилищного кодекса Российской Федерации четко и однозначно установлено: «Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.», далее в ч.3 ст.155 Жилищного кодекса Российской Федерации данная обязанность еще более конкретизируется: «Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого помещения⁹.

Анализ нормативных правовых актов, принятых в последнее время  и регулирующих жилищные отношения, позволяет констатировать наличие  нового подхода законодателя к определению  как размеров платы за жилое помещение, так и способов их установления. Связано это в первую очередь  с реформированием жилищно-коммунального  хозяйства и снижением значения государственной регламентации  отношений в этой сфере. Государственное регулирование платы за жилое помещение начиная с 2005г. в большей мере направлено на создание системы гарантий для населения, в то время как конкретный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, ее состав, условия и порядок ее внесения устанавливаются собственниками жилых помещений¹⁰.

Жилищный кодекс РФ содержит легальное определение категории  «плата за жилое помещение», характеризуя ее как плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, а также  по содержанию и ремонту общего имущества  в многоквартирном доме (т.е. лестниц, лифтов, чердаков, подвалов, крыш и др.). При этом капитальный ремонт общего имущества проводится за счет собственника жилищного фонда. В свою очередь, для нанимателей жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения, в состав платы за жилое помещение также включается плата за пользование жилым помещением (плата за наем), устанавливаемая собственником жилищного фонда (ст.154 ЖК РФ).

Таким образом, структуру  платы за жилое помещение можно  представить в следующем виде:

1. Плата за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме
2. Плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом
3. Плата за наем (для нанимателей жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения)

В договоре социального найма, как и в иных двусторонних договорах, стороны (наниматель и наймодатель) имеют каждый свои права и обязанности, которые закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации (ст.676, ст.678), а так же в Жилищном кодексе Российской Федерации (ст.65, ст.67) и неисполнение которых влечет за собой последствия установленные законодательством.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Наймодатель жилого помещения согласно типовому договору¹¹ социального найма обязан:

• предать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
• принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
• обеспечить предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанный обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

Основанием ответственности  наймодателя по договору социального найма является невыполнение наймодателем любой из его юридических обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством или договором социального найма жилого помещения (при наличии в соответствующем деянии признаком состава правонарушения). В ч.1 ст.66 ЖК РФ установлено, что наймодатель несет ответственность, предусмотренную законодательством. Имеется в виду, и в частности законодательство об административных правонарушениях. Например, КоАП¹² РФ предусматривает административную ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений (ст. 7.22), нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23).

Если наймодатель не исполняет такие юридические обязанности, как своевременное проведение капитального ремонта переданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, находящихся в жилом помещении устройств, предназначенных для оказания коммунальных услуг, то ЖК РФ наделяет нанимателя правами, реализация которых повлечет негативные для наймодателя гражданско-правовые последствия имущественного характера.

Наниматель жилого помещения  в силу закона и договора приобретает  ряд прав и обязанностей в отношении  жилого помещения переданного по договору социального найма.

Обязанности нанимателя жилого помещения установлены в статье 678 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в статье 67 Жилищного кодекса Российской Федерации. Таким образом, в соответствии с  действующим законодательством  наниматель жилого помещения согласно типовому договору социального найма обязан:

1. Соблюдать правила пользования жилыми помещениями
2. Использовать жилое помещение в соответствии с его назначением
3. Поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей жилого помещения или оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать меры к их устранению и в случае необходимости сообщить о них Наймодателю или в соответствующую управляющую организацию
4. Содержать в чистоте и порядке жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства
5. Производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения
6. Не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством Российской Федерации
7. Своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам. В случае невнесения в установленный срок платы за жилое помещение и (или) коммунальный услуги наниматель уплачивает наймодателю пени в размере, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, что не освобождает нанимателя от уплаты причитающихся платежей
8. Переселиться с членами своей  семьи в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской  Федерации, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя), в предоставляемое наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям
9. При расторжении договора социального найма жилого помещение освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги

Ответственность нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, регулируется общими правилами ст.68 ЖК РФ и другими нормативными правовыми актами, в частности, ГК РФ, КоАП РФ.

Наниматель обладает правом: вселять новых членов семьи, в занимаемое помещение; изменять договор найма; поселять временных жильцов и поднанимателей; сохранять договор найма жилого помещения перемене собственника дома; обменивать занимаемое жилое помещение на другое жилое помещение; сохранять при временном отсутствии жилое помещение; прекратить действие договора найма жилого помещения; получить другое жилое помещение в домах государственного или муниципального жилищного фонда по снованиям, указанным в законе; приватизировать жилое помещение¹³.

Согласно ст.680 ГК РФ и  ст.80 ЖК РФ наниматель жилого помещения и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры – менее нормы предоставления. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд. Данные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением, ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи. В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Действующий Жилищный кодекс четко регламентирует основания для расторжения договора социального найма жилого помещения, данные основания подразделяются на две категории: расторжение договора по инициативе нанимателя и расторжение договора по инициативе наймодателя. Причем, расторжение договора по инициативе наймодателя носит исчерпывающий характер, и должно производиться в обязательном судебном порядке.

Расторжение договора социального  найма жилого помещения по требования наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1. Невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев
2. Разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действие которых он отвечает
3. Систематического нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении
4. Использование жилого помещения не по назначению

Кроме того, договор социального  найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко  проживавшего нанимателя.

Важной гарантией конституционного права граждан на жилище является указание в законе, что договор  социального найма жилого помещения  в домах государственного и муниципального жилищного фонда может быть расторгнут по требованию наймодателя лишь по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке.

2. Правовое регулирование процедуры предоставления гражданам жилых помещений по договору социального найма

1. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма

Право на получение жилья  по договору социального найма имеют граждане:

• признанные органом местного самоуправления (с учетом их дохода и подлежащей налогообложению собственности) малоимущими;
• нуждающиеся в жилье и состоящие на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий («очередники»);
• иные категории граждан в соответствии с законодательством (вставшие в очередь льготники до 02.2005 года, госслужащие и др.).

Малоимущие граждане –  это граждане, признанные таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Самой многочисленной категорией лиц, которым предоставляется жилье по договору социального найма, являются граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.