Понятие жилища. Общие положения

    Закону о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан, называющему строения по месту пребывания граждан жилыми, предшествовал Закон об основах федеральной жилищной политики, который еще раньше назвал строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках, также жилыми (ст. 9), что усугубляет ошибки в оценке титула строений, не являющихся жилищем в строго функциональном смысле этого понятия, поскольку эти строения, как правило, не являются местом жительства.

    Понимая двусмысленность решения, закрепленного в Законе о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан, объявляющего садово-огородно-дачное строение жилым, законодатель, с его точки зрения, нашел «выход», установив зависимость владельца строения от статуса проживания или пребывания в нем, «с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений» на садовом земельном участке; «с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории» на огородном земельном участке; «с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений» на дачном земельном участке.

    Очевидно, что подобные юридические конструкции базировались на предельно широком понимании жилища, как сооружения, где живут и пребывают люди. Однако полагаем, что понимание жилища должно складываться прежде всего из его ограниченного назначения «в чистом виде» и производных от назначения типовых потребительских качеств - санитарных и технических нормативов, характеристик, предъявляющих повышенные требования к замкнутому пространству, каким является жилище, в отличие от места пребывания, что дает основание вычленить именно жилой дом из смежных с ним объектов, где проживание или пребывание подчинено иным социальным целям.

    Советское законодательство ввело в гражданский оборот понятия «садовый домик», «дача», определяемые также функционально, с определенными, присущими именно им потребительскими свойствами; эти понятия следует сохранить, не трансформируя их в двусмысленное в этом случае понятие «жилое строение». Понятие дачи используется российским законодательством (п. 4 ст. 218 ГК). При этом вне рамок дачного объединения гражданин вправе вести индивидуальное дачное строительство, не будучи связанным исключительно членством в дачном объединении.

В данном контексте Закон об ипотеке вводит в качестве необходимой разграничительной линии такие понятия, как «садовые домики», «дачи» и другие строения и помещения, не отвечающие целям постоянного или преимущественного проживания. Именно на них не распространяются особенности ипотеки жилых домов и квартир (ст. 74), они могут быть предметом ипотеки только на общих основаниях. С указанными нормами вступил в противоречие Закон о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан, назвавший эти строения жилыми. Следовательно, на садовые домики и дачи должны распространяться правила об ипотеке жилых домов, отличающиеся от общих правил, и соответственно не должны распространяться ни нормы гл. 18 ГК о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, ни нормы актов жилищного законодательства.

    Таким образом, объектом конституционно провозглашенного права граждан на жилище является не жилище в широком смысле, а в собственном смысле слова - как место постоянного или преимущественного проживания граждан, в состав которого входит ограниченное число объектов, т.е. включающем не все объекты, в которых могут проживать или пребывать люди. Жилище в собственном смысле этого слова охватывается таким обобщающим понятием, как жилищный фонд, интегрирующим те его разновидности, которые только и являются объектами гражданских прав.

Жилой дом безотносительно к числу квартир в нем является первичной жилой ячейкой, обеспечивающей здоровые жилищные условия для постоянного проживания именно своей цельностью, системностью инженерного решения проблем жизнеобеспечения замкнутого пространства, каким является жилое помещение.

    Жилым домом считается здание (строение) капитальной застройки постоянного типа, предназначенное и пригодное для постоянного проживания, принятое в эксплуатацию в установленном порядке, правоустанавливающие документы на которое признаются государством, заселяемое на постоянной основе.

    Из круга объектов, охватываемых широким понятием «жилище», как его формулирует законодатель, подлежат исключению также те, которые расходятся с его характеристиками как недвижимости. В их числе - жилище нетрадиционного типа (кочевых народностей), передвижные единицы (вагон, фургон, прицеп, баржа), а также самовольно построенные дома (строения), здания (строения), построенные для постоянного проживания, но не принятые в эксплуатацию в установленном порядке.

    По данным Европейской экономической комиссии ООН, жилище представляет собой предназначенное для жилья здание постоянного типа, его обособленные структуры с соответствующими принадлежностями (комната, ряд комнат) для ведения домашнего хозяйства, которое построено, перестроено, приспособлено и т.п., имеющее общие сообщения с внешней средой (выход на улицу, во двор, земельный участок) и сообщения во внутреннем пространстве здания (коридоры, лестницы, террасы).

    Международный стандарт исключает из состава жилищного фонда примитивные (полупостоянные) и импровизированные строения (бараки и избы). В СССР статистика относила к баракам строения временного типа, рассчитанные на короткий срок службы и предназначенные обычно для общежития. Однако бараки использовались не только как общежития, но и как основной фонд заселения на общих основаниях, подлежащий в последующем освобождению от проживающих. Избы вообще представляют широко распространенную форму застройки. Как в СССР, так и в Российской Федерации и бараки, и избы входили и входят в состав жилищного фонда.

Подчиненное задачам статистики определение не содержит таких не менее важных других социальных критериев пригодности жилой площади к постоянному проживанию, как то: отвечает ли она минимальному социальному стандарту проживания, признается ли государством в качестве жилья, поскольку жилая площадь по своему назначению должна обеспечивать здоровые условия постоянного проживания граждан.

Назначение жилища и других строений фиксируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Его изменение осуществляется в том же порядке, как и устанавливается. Использование жилища не по назначению ведет к негативным последствиям для его собственника (ст. 293 ГК), что оценивается законом как бесхозяйственное содержание жилого дома (жилого помещения), ведущее к его разрушению. Если собственник не изменит своего поведения после предупреждения органом местного самоуправления о необходимости устранить нарушения и к тому же если дом (жилое помещение) разрушается, то после истечения назначенного соразмерного срока для ремонтных работ дом (жилое помещение) по судебному решению может быть продан с публичных торгов. Виновному собственнику лишь выплатят вырученные от продажи средства.

Глава 2. Объекты права собственности и других вещных прав на жилище

                                     2.1. Общие положения

     Круг объектов жилища, определяемых гражданским и жилищным законодательством, в основном совпадает. Жилищное законодательство как комплексное заимствует понятийный аппарат гражданского права в той части, в какой оно регулирует отношения, предметом которых является жилище, находящееся в собственности или переданное в пользование участникам этих отношений. При этом жилищное законодательство восполняет недостаток гражданско-правового регулирования, избегающего давать определения употребляемым понятиям, и наполняет их своим содержанием.

    ГК как базовый закон в системе актов гражданского законодательства, к сожалению, не дал системного исчерпывающего перечня объектов жилища, имеющих самостоятельное значение в хозяйственном обороте, хотя в кодексе содержится не только общая гл. 6 об объектах гражданских прав, но и специальная гл. 18 о самостоятельных объектах жилища как собственности, которая не распространяется на отношения, объектами которых являются места пребывания граждан.

    Выделены новые самостоятельные объекты права собственности и других вещных прав, не получившие развития в ранее действовавшем гражданском законодательстве. Это квартира (ст. 289 ГК) и многоквартирный жилой дом (ст. 290 ГК). Понятие «жилое помещение» используется не только как обобщающее названных двух понятий, но и как самостоятельное, дополняющее их (ст. 288, 673 ГК). Содержание самостоятельного объекта, дополняющее понятия «квартира» и «многоквартирный жилой дом», закон не поясняет и не конкретизирует. Ранее понятие «жилое помещение» употреблялось применительно к отношениям найма и не трактовалось в качестве объекта права собственности на жилой дом.

    О наличии такого самостоятельного объекта, как жилой дом, безотносительно к количеству имеющихся в нем квартир, в общей гл. 6 об объектах гражданских прав не говорится ничего, а в специальной гл. 18 он называется, но косвенно, по частным случаям, во-первых, относительно невозможности размещения в доме промышленного производства (ст. 288) - запрета, который уже был закреплен жилищным законом (ст. 7 ЖК), а во-вторых, по поводу возможного перехода права собственности на жилой дом к другому лицу (ст. 292).

    Все эти объекты без исключения могут быть как объектами права собственности и других вещных прав, так и объектами договорных отношений, что не допускалось ранее гражданским и жилищным законодательством.

    Если вводится новое понятие - такое, как «многоквартирный жилой дом», то, очевидно, что должна быть и его противоположность - «индивидуальный жилой дом». Но о существовании последнего как самостоятельного объекта права собственности и других вещных прав мы узнаем не из головного закона отрасли гражданского законодательства, каким является ГК, а из головного закона другой отрасли российского законодательства, жилищного, Закона об основах федеральной жилищной политики (ст. 7), а также Закона об ипотеке (ст. 74), регулирующего отношения ипотечного кредитования жилищного строительства, т.е. решающего узкую, частную задачу регулирования.

    При таком размещении нормативного материала может сложиться впечатление, что понятие «индивидуальный жилой дом» не имеет общего значения как самостоятельный объект права собственности и правомерна его замена другими понятиями, объектами, например «квартира», «жилое помещение».

    Однако такая подмена необоснованна. Это наглядно можно проиллюстрировать в случае с приватизацией индивидуального или одноквартирного жилого дома.

    С передачей в собственность проживающих в таком жилом доме единственной квартиры создается впечатление, что образуется общая собственность граждан и государства (муниципального образования) на дом в целом. В действительности общая долевая собственность в результате приватизации единственной квартиры индивидуального жилого дома у ее участников не образуется; дом целиком переходит в собственность проживающих в нем граждан и именно им он принадлежит на праве собственности. Общая долевая собственность с государством (муниципальным образованием) возникла бы лишь в том случае, если бы у государства (муниципального образования) оставалась в собственности еще какая-то часть общей площади квартиры (дома), поскольку доля в общем имуществе дома (несущие конструкции дома, его инженерная часть и т.п.) определяется пропорционально общей площади жилого помещения. Но в данном случае оно без остатка перешло к другим собственникам.

     Чтобы исключить иллюзию возникновения при приватизации индивидуального жилого дома общей с государством (муниципальным образованием) собственности, должна быть использована соответствующая терминология: речь должна идти не только о жилом помещении или квартире, как это сделано в Законе о приватизации жилищного фонда, а именно об индивидуальном жилом доме.

    Жилой дом, безотносительно к количеству имеющихся в нем квартир, сложное образование, оставаясь в целом технологически неделимым, единым инженерным сооружением, может быть технически и санитарно делим на составляющие ячейки, не теряющие связи с общим интегрирующим домовым хозяйством и тем самым обеспечивающим жизнедеятельность людей в квартирах. В отличие от ГК 1964 г. и ЖК, ГК РФ предусмотрел юридическое деление права собственности на жилой дом на квартиры, не ограничиваясь при этом признанием права собственности на квартиру. Оно продолжено дальнейшим делением квартиры на жилые помещения (комнаты), а также в границах права собственности на реальный объект - на бесконечные идеальные доли в общей собственности множества субъектов, части квартиры, где причитающаяся собственнику доля катастрофически не совпадает с реальными размерами занимаемой им фактически общей с остальными собственниками площади.

     Кроме реальных самостоятельных объектов права собственности на жилище сохраняются и идеальные доли в общей собственности на жилище, правила регулирования которых имеют общий характер.

    ГК оставил место для субъективизма в толковании соотношения идеальной части многоквартирного жилого дома в общей собственности на него с реальными самостоятельными объектами права собственности.

    Часть дома как объект права собственности сохраняет самостоятельное значение в тех случаях, когда идеальной части в праве собственности не соответствуют точно размеры жилых помещений; когда собственники не прибегают к разделу и выделу своей доли из общей собственности на жилой дом или используют такую традиционную форму взаимоотношений, как договор о порядке пользования площадью жилого дома между сособственниками, которым границы пользования могут быть определены и не в соответствии с причитающимися участникам общей собственности долями с возможными последующими взаиморасчетами.

    Когда объектом права собственности является недостроенный, вновь создаваемый многоквартирный дом, не завершенный строительством, не принятый в эксплуатацию в установленном порядке, возможно установление в полной мере идеальной части дома как объекта права собственности безотносительно к площади будущих квартир или нежилых помещений, не имеющих индивидуальной определенности либо вообще несозданных.