Недвижимость-однаизактуальныхиактивнообсуждаемыхтемсовременнойцивилистики.Особоеположениенедвижимостипоотношениюкостальномуимуществуобъясняетсяегосоциальнойзначимостью:во-первых,кнедвижимостиотнесенымногиеприродныересурсы,во-вторых,объектынедвижимостиимеют,какправило,высокуюстоимость,в-третьих,осуществлениеправнанедвижимостьвбольшейстепенизатрагиваетинтересыгражданиюридическихлиц,нежелиосуществлениеправвотношениидвижимогоимущества.Особенностинедвижимыхвещейкакобъектовгражданскихправобусловливаютустановлениеособогорежимаправовогорегулирования.
Впоследниегодынаблюдаетсязаметныйинтересквопросамправовогорегулированияоборотанедвижимогоимущества.Этообстоятельствообъективногохарактера.РынокнедвижимостивРоссиипережилпериодстановления,ивнастоящеевремясуществуетнеобходимостьосмыслитьвсе,кчемупришлаэкономическаяиправоваямысльвобластиоборотанедвижимогоимущества.
Составнойчастьюособогоправовогорежиманедвижимогоимуществаявляетсяобязательнаягосударственнаярегистрацияправнанего(сделокснимиобремененийнедвижимогоимущества).Цельтакойрегистрации-установлениепрочнойсистемыоборотанедвижимости.Мировойопытпоказывает,чтодлязащитыправчастныхсобственниковнанедвижимостьнеобходимосоздатьформальнуюрегистрационнуюсистему,котораягарантировалабынадежностьигласностьгражданскогооборота,былабыдоступнадлявсехучастниковгражданскихотношенийисодержалабыобъективнуюинформациюонедвижимости.РазвитиевРоссиирыночныхотношений,основанныхнаправесобственности,повлеклозасобойнеобходимостьсозданияновойсистемыправовогорегулированиявсференедвижимостии,преждевсего,новойсистемыгосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним.
Государственнаярегистрацияправнанедвижимоеимуществоисделокснимпредставляетсобойэлементпублично-правовогорегулированиявчастноправовыхотношениях.Однакопервоевыполняетвторичнуюрольпоотношениюкпоследним.Цельтакогорегулированиявтом,чтобыобеспечитьстабильностьвгражданскихотношениях.Требованиеоботраженииизмененийвещно-правовогоположенияучастниковвединомгосударственномреестреявляетсяреализациейпринципапубличностивоборотенедвижимости.Слово"государственная"означает,чторегистрациядолжнаосуществлятьсяспециальноуполномоченнымифедеральнымигосударственнымиорганами.ТакимиорганамивнастоящеевремяявляютсяФедеральнаярегистрационнаяслужбаиееструктурныеподразделения.
Идеяпубличностипорожденажесткойпотребностьюпрактикипредотвратитьслучаинедобросовестногоповторногоотчужденияоднойитойжевещи,устранитьмногочисленныеипродолжительныеспорыпоповодунедвижимости.Регистрацияправиихограничений(обременений)вединомгосударственномреестреобеспечиваетвысокуюстепеньясностиправовыхотношенийигарантируетнадежностьприобретаемыхправнанедвижимоеимущество.Объективнаянеподвижностьнедвижимостипозволяетводномместевестизаписьоправахнанедвижимыевещи,расположенныенадругойтерритории.Зарегистрированныесведениядаютвозможностьустановитьправообладателяитемсамымобеспечитьуверенностьтретьихлиц,вступающихвправоотношенияпоповодунедвижимости,втом,чтодругойсторонойвправоотношениивыступаетименноправообладатель.Длядоказательствасуществованиясвоегоправананедвижимостьправообладателюдостаточнопредставитьдокументозарегистрированномправе.
Такимобразом,потребностьвформированииединойсистемырегистрацииправнавсевидынедвижимогоимуществаисовершаемыхвотношенииэтогоимуществасделокбылапродиктована,впервуюочередь,повышениемзначимостисделокснедвижимымивещамивгражданскомобороте,атакженеобходимостьюопределенностиправовогостатусаотдельныхобъектовнедвижимости,установленияединогопорядкапроведениягосударственнойрегистрации,однозначноститолкованияправилееосуществлениясубъектамиРоссийскойФедерациииорганамиместногосамоуправления,повышениязащитыправиинтересовучастниковгражданскогооборота.
Осуществляетсяправовоерегулированиегосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделокснимврамкахустановленнойвзаконодательствекомпетенции.Вчастности,этакомпетенциявключаетвсебяизданиенормативныхактовисовершениеопределенныхдействийюридическогохарактераспециальносозданнымигосударственнымиорганами.
Врядеслучаеводниитежеорганыосуществляюткактехническуюрегистрацию,такирегистрациюправнанедвижимость.Речьидетотакназываемойусловнойилизаконнойнедвижимости(морские,воздушныесудаит.д.).
Смоментомгосударственнойрегистрациисвязываетсявозникновение,переходипрекращениеправнанедвижимоеимущество.Такимобразом,государственнаярегистрацияимеетнетехническое,аюридическоезначение.Приотчуждениинедвижимогоимуществагосударственнаярегистрацияопределяетмомент,скоторогоуприобретателявозникаетправособственности.Другимисловами,именносэтогомоментановыйсобственникможетосуществлятьправомочиявладения,пользования,распоряжениянедвижимымимуществом.Сэтогомоментаусобственникавозникаетрискслучайнойгибелиилиповреждениянедвижимогоимуществанезависимооттого,когдабылаосуществленафактическаяпередачаимущества.Приэтомисполнениедоговораотчуждениянедвижимогоимущества,втомчислепередачанедвижимостиотчуждателемипринятиенедвижимостиприобретателеммогутосуществлятьсякакдогосударственнойрегистрациипереходаправ,такипосле.
Следуетотметить,чтотребованиегосударственнойрегистрациипереходаправасобственностинанедвижимоеимуществосамопосебенелишаетстороныконкретнойсделкиправаоговоритьтакойпереходвыполнениемопределенныхусловий(например,передачейобъектанедвижимостиотпродавцакпокупателю,зафиксированнойвактеприема-передачиилиусловияопредварительнойоплатеимущества,подлежащегопередаче).Еслиэтиусловиянебыливыполнены,тоотказпродавцаотрегистрациидолженсчитатьсяправомерным.
Правовойрежимнедвижимогоимуществаоснованнанеобходимостиобеспечитьособуюустойчивостьправнаэтоимущество,установитьспециальныйпорядокраспоряженияим.Поэтомувсоответствиисост.131ГКРФправособственностиидругиевещныеправананедвижимыевещи,ограниченияэтихправ,ихвозникновение,переходипрекращениеподлежатгосударственнойрегистрациивединомгосударственномреестре.
Актуальностьвыбраннойтемыобусловленатем,чтоважностьинститутарегулирующегогосударственнуюпорядоксовершениясделокснедвижимымимуществом,подчеркиваетсяитем,чтогосударственнаярегистрацияявляетсяединственнымдоказательствомсуществованиязарегистрированногоправа.Такимобразом,знаниеособенностейпорядкасовершениярегистрационныхдействий,правильноеихпониманиеиприменениеможетявлятьсяусловиемдлянаиболееэффективногоиюридическибезопасногоучастиягражданиюридическихлицвгражданскихиадминистративныхправоотношениях.
Цельюнастоящегоисследованияявляетсяизучениеособенностейпорядкагосударственнойрегистрациисделокснедвижимостью,атакжеособенностейрегистрациинекоторыхвидовсделокснедвижимостью.
Длядостижениявышеуказаннойцели,выделеныследующиеосновныезадачи:
-датьпонятиегосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимущество,
-изучитьправовоерегулированиегосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним,
-выделитьсистемуоргановгосударственнойрегистрации:полномочия,ответственностьзанарушениявходегосударственнойрегистрации.
-проанализироватьэтапыгосударственнойрегистрации,
-выявитьприостановлениеиотказвгосударственнойрегистрации,
-рассмотретьдоговордолевогоучастиявстроительствемногоквартирныхдомовипроблемыегогосударственнойрегистрации,
-проследитьсовременныезаконодательныепротиворечиявсферегосударственнойрегистрациидоговораипотеки,
-проработатьвопросы,связанныесоспорамиогосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимущество.
Приизученииданнойпроблемы,авторопиралсянаряддействующихнормативныхактовРоссийскойФедерации:КонституциюРоссийскойФедерации,Гражданскийкодекс,Федеральныйзакон"Огосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним"идр.
Вработебудетпроанализированвесьмассивзаконодательствапосвященногогосударственнойрегистрациисделокснедвижимостью(какдействующего,такиранеедействующего)научныетрудыиисследования(О.Н.Садиков,В.В.Витрянский,М.И.Брагинский)комментариикдействующемузаконодательству(П.В.Крашенниников,А.М.Эрдлевский,А.Ю.Кобалкинаидр.),периодическиеиздания.
Методологическуюосновуисследованиясоставляютобщенаучныеметодыпознания:диалектический,историко-правовой,сравнительногоправоведения,логический,изучениядокументов,методсистемногоподхода.Принимаявовниманиезадачи,стоящиепереднаукойгражданскогоправавнастоящеевремя,иневозможностьисследованийирешенияпоставленныхзадачпосредствомиспользованияисключительноотраслевойправовойматерии,приосуществленииправовогоанализаввыпускнойквалификационнойработетакжеширокоприменялисьчастнонаучныеметоды.Приоритетомчастноправовыхметодовпознанияявилсясравнительно-правовойметод.Нормативныеакты,регулирующиедоговорренты,нетолькорассматривалисьвхронологическомпорядке,ноисопоставлялисьмеждусобой.
Структураработыобусловленацельюизадачами.Выпускнаяквалификационнаяработасостоитизвведения,трехразделов,заключения,спискаиспользованныхнормативно-правовыхактов,специальнойлитературыиматериаловсудебнойпрактики.
Глава1.Общаяхарактеристикагосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним
1.1.Понятиеисущностьгосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимущество
ВРоссийскойФедерациидействуетопределенныйпорядокоформленияправнанедвижимоеимущество-этогосударственнаярегистрацияправисделоксним.
Согласност.131ГражданскогокодексаРФонапредставляетсобойюридическийактпризнанияиподтверждениягосударствомвозникновения,ограничения(обременения),переходаилипрекращенияправнанедвижимоеимущество.
Единственнымдоказательствомсуществованияправананедвижимостьвыступаетгосударственнаярегистрация.Зарегистрированноеправонанедвижимоеимуществоможетбытьоспоренотольковсудебномпорядке.
Регистрацииподлежат:правособственности,правохозяйственноговедения,правооперативногоуправления,правопожизненногонаследуемоговладения,правопостоянногопользования,ипотека,сервитуты,доверительноеуправление,аренда,сделкисземлейидругимнедвижимымимуществом.ГосударственнаярегистрацияправпроводитсянавсейтерриторииРоссиивЕдиномгосударственномреестреправнанедвижимоеимуществоисделоксним
.
ПомимоГражданскогокодексаРФвопросырегистрациирегламентируютсяФедеральнымизаконами"Огосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним","Обипотеке(залогенедвижимости)"идругиминормативно-правовымиактами.
Понятиегосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществодановст.2ФЗРФ"Огосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним",принятогоГосударственнойДумой17июня1997года,вкоторойгосударственнаярегистрацияопределяетсякак"юридическийактпризнанияиподтверждениягосударствомвозникновения,ограничения(обременения),переходаипрекращенияправнанедвижимоеимуществовсоответствиисГражданскимкодексомРоссийскойФедерации".
Передтем,какприступитькрассмотрениюсамогопонятиягосударственнойрегистрации,следуетпрояснитьнекоторыеаспекты.Ипервыйизних:чтопонимаетзаконодательподнедвижимымимуществом?Вп.1ст.130ГКРФзакрепленоследующееобщееопределениенедвижимости:все,чтопрочносвязаноземлей,объекты,перемещениекоторыхбезнесоразмерногоущербаихназначениюневозможно.Нокромеэтого,кнедвижимостиможноотнестиобъекты,неотвечающиеданномукритерию-воздушныеиморскиесуда,судавнутреннегоплавания,космическиеобъекты,атакже(ст.132ГКРФ)предприятиекакимущественныйкомплекс.Недвижимость-юридическоепонятие,иимуществоможетбытьотнесенокнедвижимостизаконом,чтоимеетбольшоезначениедляопределения,подлежатлигосударственнойрегистрацииправананегоисделкисним.
Однакоданноеопределениеотражаетлишьодинизаспектовпонятиягосударственнойрегистрации-регистрация,какактгосударственногооргана.
Вместестеманализнаучныхработкакпогражданскому,такипоадминистративномуправу,свидетельствуетотом,чтовопределениисущностигосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществосредиученыхнетединства.Так,государственнаярегистрацияправнанедвижимоеимуществорассматриваетсякакненормативныйактгосударственногооргана,юридическийфактвфактическомсоставе,влекущемвозникновение,изменениеилипрекращениеправнаобъектнедвижимости,комплексноесредствогосударственногорегулированияпредпринимательскойдеятельностинарынкенедвижимости
.
Рассмотрениевопросаопонятиинедвижимостивсвязиспроблемамигосударственнойрегистрацииправнанегоопределяетсярядомобстоятельств.Во-первых,решениеотом,относитсялиданныйобъекткнедвижимомуимуществу,всегдадолжнопредшествоватьрешениювсехдругихвопросов,подлежащихрассмотрениюрегистрирующиморганом.Во-вторых,внаучнойдискуссиипоповодукритериевотнесенияобъектакнедвижимостивопросоправовомзначениирегистрациизанимаеточеньважноеместо.
Государственнуюрегистрациюможнорассматриватьвдвухаспектах:какспецифическуюдеятельностьгосударстваикакрезультатэтойдеятельности.Приэтомгосударственнаярегистрациякакдеятельностьневсегдазаканчиваетсягосударственнойрегистрациейввидерезультата,посколькурезультатомэтойдеятельностиможетбытьотказвгосударственнойрегистрации.
Любаядеятельностьопределяется,преждевсего,еецелямиисодержанием.Вопросоцеляхгосударственнойрегистрациирассмотренранее.Применительножекопределениюдеятельности,помнениюавтора,имеютзначениетольконепосредственныецели,накоторыеэтадеятельностьвкаждомслучаенаправлена.Приэтомнужноотметить,чтогосударственнаярегистрациякакдеятельностьможетрассматриватьсявузкомиширокомсмысле.Вширокомсмыслегосударственнаярегистрацияправнанедвижимостьможетбытьопределенакакоднаизфункцийгосударства,осуществляемаяегоспециальнымиорганамивцеляхзашитыимущественныхправучастниковгражданскогооборота.Кгосударственнойрегистрациивэтомсмыслеотноситсянетолькодеятельностьрегистрирующегоорганапорассмотрениюконкретныхдокументов,ноидеятельностьгосударствапоорганизациисистемырегистрации,установлениюпринциповведенияреестра,автоматизациирегистрационныхпроцессов,методовотраженияизащитыинформации,атакжедеятельностипопредоставлениюинформацииогосударственнойрегистрацииправнанедвижимость.
Такоеопределениепозволяетраскрытьпонятиегосударственнойрегистрацииправнанедвижимостькакформыгосударственнойдеятельности.Ононеобходимо,посколькузаконкретнымиактамигосударственногоорганавсегданужновидетьобщуюнаправленностьвсехэтихактов,общиецелифункционированиясистемы,созданнойдляосуществленияданнойдеятельности.
Вместестемприведенноеопределениенераскрываетсодержательнуюсторонугосударственнойрегистрации,неуказывает,вчемименносостоитэтадеятельностьгосударства.Издесьнеобходимообратитьсякпонятиюрегистрациивузкомсмысле,т.е.рассмотреть,чтожепредставляетсобойдеятельностьрегистрирующегоорганавкаждомконкретномслучае.Вэтомсмыслегосударственнаярегистрацияправпредставляетсобойпроцессрассмотрениязаявления(требования)заинтересованноголица,адресованногогосударственномуоргануовнесениисведенийоегоправенаобъектнедвижимогоимуществавустановленныезакономформы(государственныйреестр).Этотпроцесссостоитизприемапредставленныхзаявителемдокументов,ихправовогоанализасточкизренияустановленияоснованийдлярегистрациилибоотказаврегистрации,принятиясоответствующегорешения,отраженияэтогорешениявформах,установленныхзаконом,ивыдачидокументовзаявителюсуведомлениемопринятомрешении.
Еслиопределениегосударственнойрегистрациикакформыдеятельностипозволяетустановитьобщуюнаправленностьработыизадачивсехрегистрирующихорганов,тоопределениегосударственнойрегистрациивузкомсмыслеподводиткпониманиюнепосредственнойцелирегистрирующегоорганаприрассмотрениикаждогообращения.Сточкизренияавтора,этуцельможноопределитькакустановлениеналичияоснованийдлявнесениясоответствующейзаписивгосударственныйреестрправнанедвижимоеимущество.Внегативномжеаспектеэтацельможетбытьсформулированакакустановлениеналичияилиотсутствияоснованийдляотказаврегистрации
.
Итак,регистрацияправнанедвижимостьвузкомсмысле-этодеятельностьгосударствавлицеегоспециальныхорганов,представляющаясобойпроцессрассмотрениязаявлений(требований)заинтересованныхлицовнесениисведенийобихправахнаобъектынедвижимогоимуществавгосударственныйреестрправнанедвижимость.Основнымсодержаниемэтогопроцессаявляетсяустановлениерегистрирующиморганомоснованийдлявнесениявреестртребуемыхсведений.
Государственнаярегистрациявыступаетвкачествеоднойизформпримененияправа.Онасостоитвпринятииактапримененияправакакдокументальнооформленногодействиягосударственногооргана.Вюридическойлитературеформыреализацииправаклассифицируютсяпоразличнымоснованиям
:
а)похарактеруправовыхсвязеймеждусубъектамиправа-вобщихиконкретныхправовыхотношениях;
б)посубъектномусоставу-индивидуальнаяиколлективнаяформы;
в)повнешнемупроявлению-активнаяипассивнаяформы;
г)пометодувоздействия-добровольноеипринудительноеосуществлениеправа;
д)поправовомуположениюсубъектов-гражданско-правоваяиадминистративно-правоваяформыит.д.
Даваяоценкурегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделокснимсучетомположенийуказаннойклассификации,отметим,чтоонареализуетсявконкретныхправовыхотношенияхвиндивидуальнойактивнойформе,осуществляетсядобровольновадминистративно-правовойформе.РезультатомправоприменительнойдеятельностиорганапорегистрацииправявляетсяпринятиерешенияоналичииилиотсутствииоснованийдлявнесениявЕдиныйгосударственныйреестрсведенийоправахнаконкретноенедвижимоеимущество,которыеимеютобязательнуюсилупредписания,втомчислеидляправообладателя.
Следуетотметить,чтоширокоеопределениерегистрацииимеетзначение,преждевсего,длятеориигосударственногоуправления.Правоврядлинуждаетсявтакомопределении.Дляправовыхопределенийнеобходимаболеевысокаястепеньконкретностикаквопределениицелей,такисодержаниядеятельности.Вэтомпланенамболееподходитузкоеопределениегосударственнойрегистрации.
Еслидлярегистрирующегоорганарегистрация-этопроцесс,тосточкизрениязаявителя-это,преждевсего,целькаксубъективноепредставлениеорезультатеэтогопроцесса.Этацельможетбытьдостигнутаилинедостигнута.Всвязисэтимперейдемковторомуаспекту-кгосударственнойрегистрациикакодномуизвозможныхрезультатоввзаимодействиярегистрирующегоорганаизаявителя.
Анализзаконодательствапозволяетсделатьвыводотом,чтотермин"государственнаярегистрацияправнанедвижимоеимущество"вЗаконеорегистрациииспользуетсяименновэтомпоследнемзначении.Когдавзаконеговоритсяотом,чтоправавозникаютсмоментарегистрации(п.2ст.8ГКРФ),правананедвижимостьисделкиснедвижимостьюподлежатрегистрации(п.1ст.131,п.1ст.165ГКРФ),договорсчитаетсязаключеннымсмоментарегистрации(п.3ст.433ГКРФ),торечь,разумеется,идетнеопроцессе,аорезультате.Именновэтомаспектедановышеприведенноеопределениевст.2Законаорегистрации.
Большинствоисследователейвыделяютдваподходакхарактеристикеправовойприродыактапримененияправа
:
-какненормативногоактагосударственногооргана;
-какюридическогофактавфактическомсоставе,влекущемвозникновение,изменениеилипрекращениеправнаобъектнедвижимости.
ЗаписьвЕГРП,неявляясьпосвоейправовойприродененормативнымактом(подобнотому,какнеявляютсяненормативнымиактыоргановрегистрацииактовгражданскогосостояния,действиянотариусовидр.),представляютсобойособыйюридическийфакт,которыйвместессоответствующимправовымоснованиемобразуетсложный"фактическийсостав",ивэтомсмыслесмоментагосударственнойрегистрацииправаможноговоритьоюридическойнеразрывностигосударственнойрегистрацииизарегистрированногоправа".Такимобразом,есликачествоюридическогофактазагосударственнойрегистрациейпризнаетсявсеми,топризнаниегосударственнойрегистрациейненормативнымактомявляетсяспорным.
Государственнаярегистрация-этоюридическийфакт,скоторымзаконсвязываетопределенныеюридическиепоследствия.Длятогочтобыопределитьправовуюприродуэтогофакта,обратимсякпринятойвтеорииправаклассификацииюридическихфактов.Разумеется,данныйюридическийфактявляетсяюридическимдействием,анесобытием.Этодействиегосударственногооргана,адействиелюбогоорганавсегдапредставляетсобойакт.Актыделятсянанормативныеииндивидуальные(ненормативные).Вполнеочевиднымпредставляетсято,чторегистрацияправанаобъектнедвижимостиявляетсяиндивидуальным(ненормативным)актомгосударственногооргана.Данныйвидюридическихактоввнаукеадминистративногоправаименуетсяиндивидуальнымиправоприменительнымиактамиоргановгосударственногоуправления
.
Актгосударственнойрегистрациивкачествеюридическогодокументахарактеризуетсяформализациейсвоегосодержания.Однаковотличиеотиныхправоприменительныхактов,актгосударственнойрегистрациинесодержиттакихтрадиционныхэлементов,каквводная,описательная,мотивировочнаяирезолютивнаячасти.Согласноабз.5п.1ст.13Законаорегистрациигосударственнаярегистрацияправосуществляетсянепутемизданияакта,апутемвнесениязаписейвЕГРПнанедвижимоеимуществоисделоксним.Возможно,такаяспецифическаяформаактарегистрациидалаоснованиедляотказаотпризнанияегоненормативнымактомгосударственногооргана.Однако,какпредставляется,ненормативныйактможетбытьоформленпо-разному,важно,чтобыегоформасоответствовалазакону.ПризнаваязазаписьювЕГРПтолькокачествоюридическогофакта,последователирассматриваемойпозицииоставляютзакадромвопросопроисхожденииэтойзаписи,котораяпоявляетсяврезультатедействиягосударственногооргана,осуществляемоговопределенномпроцессуальномпорядке,чтохарактерноименнодляненормативногоакта.Крометого,Законорегистрациисамназываетгосударственнуюрегистрацию"актомпризнанияиподтверждениягосударством"определенныхобстоятельств
.
Следуетотметить,чтодискуссияоправовойприродеактагосударственнойрегистрациибылапривязана,восновном,квопросуопорядкерассмотрениявсудеделопризнаниинедействительнойгосударственнойрегистрацииправнанедвижимостьиотказавтакойрегистрации.Признаниегосударственнойрегистрациииотказаврегистрацииненормативнымиактамирегистрирующихоргановснеобходимостьювлеклоотнесениесоответствующихделккатегориивытекающихизадминистративныхправоотношенийииныхпубличныхправоотношений(ст.29АПКРФ).Втожевремятакойподходвполнеобоснованновызывалсомнения,таккак,фактически,втакихделахисследуются,преждевсего,гражданско-правовыеотношения,послужившиеоснованиемдлярегистрацииилиоснованиемотказа.Однако,какпредставляется,длярешениязадачиобоснованияпередачисоответствующихделизоднойколлегииарбитражногосудавдругуюврядлистоилостроитьтакуюсложнуюипротиворечивуюконцепцию.
Всвязиссудебнойпрактикойрассмотренияспоров,связанныхсгосударственнойрегистрацией,возникаетвопросопринципиальнойвозможностипредъявленияискаопризнаниинедействительнойрегистрацииправананедвижимость.Такоеутверждениепредставляетсяслишкомкатегоричным.Втожевремяонобудетабсолютноверным,еслинепризнаватьзагосударственнойрегистрациейкачестваненормативногоакта.Действительно,еслиоснованиемдлярегистрацииправапослужиласделка,тооспариватьнужноименносамозарегистрированноеправоитооснование(сделку),накоторомэтарегистрацияпроизведена.Однаковполнеможнопредставить,чторегистрирующийорганпровелрегистрациювообщебезкаких-либооснований,носоответствующаязаписьсуществует,ионавсоответствиисост.2Законаорегистрацииявляется"единственнымдоказательствомсуществованиязарегистрированногоправа".Очевидно,чтоникакогоправавданномслучаенесуществует,иобжаловатьвэтомсмысленечего.Нонеправомерносовершеннаязаписьдолжнабытькаким-тообразомудаленаизреестра.Сделатьэтовозможнотольконаоснованиисудебногорешения,атакоерешениеможетбытьпринято,какпредставляется,тольковпорядкеобжалованияненормативногоактагосударственногооргана.
Итак,государственнаярегистрациякакюридическийфактпредставляетсобойненормативныйактгосударственногорегистрирующегооргана.
Следующимважнымпризнаком,определяющимюридическийфакт,являютсятепоследствия,которыеонвлечет.Какмыувидимдалее,взависимостиотоснованиявозникновенияправафактгосударственнойрегистрацииможетиметьразличноезначение.Фактгосударственнойрегистрацииможетбытьконечнымэлементомюридическогосостава,приводящимксамомувозникновениюправа.Фактрегистрацииможетбытьнеобходимымдляреализацииужевозникшегоправа.Нонезависимоотправовогозначенияфактарегистрации,вкаждомконкретномслучаеегосущностьсостоитвпризнанииэтогоправагосударствомипредоставленииэтомуправутойзащитысостороныгосударства,котораяобеспечиваетсясистемойрегистрацииправнанедвижимость.Спецификаразличныхоснованийвозникновенияправасостоитлишьвопределениимоментавозникновенияправа.Однаковозможностьреализациилюбогоправананедвижимостьвполномобъеме(ипреждевсего,вотношениираспоряжения)независимоотоснованияеговозникновенияпоявляетсялишьсмоментагосударственнойрегистрацииэтогоправа.Государствонеможетзащищатьправа,окоторыхононезнает.Единственнымдержателеминформацииоправахнанедвижимостьявляетсясистемарегистрирующихорганов.Поэтомуключевымвопределениигосударственнойрегистрациикакактагосударственногоорганаиобщимдлявсехтакихактовявляетсято,чтоэтоактпризнаниягосударствомрегистрируемогоправа,обеспечивающийвозможностьреализацииэтогоправаегообладателем.
Государственнаярегистрациякакактгосударственногооргана.
Еслирегистрациякакпроцессвключаетвсебямногостадий:отприемазаявлениядовыдачидокументовзаявителю,тонамнужновыявитьвэтомпроцессето,чтоявляетсясобственногосударственнойрегистрацией.Инымисловами,необходимоопределитьмомент,когдаданныйактгосударствасчитаетсясовершенным
.
ВсоответствиисЗакономорегистрации(п.3ст.2)"датойгосударственнойрегистрацииправявляетсяденьвнесениясоответствующихзаписейоправахвЕдиныйгосударственныйреестрправ".Такимобразом,моментом,когдагосударственнаярегистрацияосуществлена,следуетсчитатьвнесениевнадлежащейформезаписиобэтомправевустановленныеформыгосударственнойрегистрации.
Вэтомсмыслепроцессгосударственнойрегистрацииможноразделитьнаподготовкукрегистрации,собственнорегистрациюивыдачудокументаорегистрации.Говоритьосвершившейсярегистрациидоудостоверениязаписиорегистрацииуполномоченнымлицомнельзя.Любойактгосударственногооргана,втомчислененормативный,должениметьнадлежащуюписьменнуюформу.Длярегистрациитакаяформаустановленаввидезаписивреестре.Решениеорегистрации,неоформленноенадлежащимобразом(ввидеустныхзаявлений,резолюцийнадокументахипр.),неможетбытьпризнаноактомрегистрации.
Напрактикевозникаетвопрососоотношениизаписивреестреидокумента,удостоверяющегофактгосударственнойрегистрации,выданногозаявителю.Особенноостроэтотвопросвстаеттогда,когдавыданныйдокументнесоответствуетданнымреестра.
Помнениюавтора,данныйвопросимееттолькооднорешение-первичнойявляетсязаписьвреестре.Следуетотметить,чтовсоответствиисп.3ст.131ГКРФвыдачазаявителюдокумента,удостоверяющегофактгосударственнойрегистрации,вообщенеявляетсяобязательнымэлементомпроцессарегистрации.Согласноэтойнормерегистрирующийорганобязанвыдатьтакойдокументтолькопоходатайствуправообладателя.Приотсутствиижетакогоходатайства,пологикезакона,действиярегистрирующегоорганамогутограничитьсявнесениемзаписивреестр.Статья14Законаорегистрацииговоритотом,чтоудостоверяетсяпутемвыдачисвидетельстваисовершенияспециальнойзаписипроведеннаягосударственнаярегистрация.Здесьмывидим,чтозакончеткоразделяетсамугосударственнуюрегистрациюиподтверждениееепроведения.Именнопоэтомувслучаевыдачисвидетельстваорегистрацииприотсутствиизаписивреестресвидетельствоявляетсяничтожным.
Следовательно,представляетсянеправильнойпрактикапредъявленияисковопризнаниинедействительнымисвидетельствогосударственнойрегистрации
.
Возможныварианты,когдаотсутствиезаписивреестреприналичииузаявителясвидетельствамогутбытьвызванытехническойошибкойрегистрирующегооргана.Законорегистрациипредусматриваетвозможностьисправлениятакойошибкисамимрегистрирующиморганом(ст.21).СложностьположениявСанкт-Петербурге,вомногихдругихсубъектахФедерациисостоитвтом,чтофункциипорегистрациинеоднократнопередавалисьотоднихорганизацийкдругим,иорган,осуществляющийрегистрациювнастоящиймомент,невсегдаспособенисправитьподобногородаошибки.Влюбомслучае,втомчислеивоизбежаниеподделокдокументоворегистрации,должнасуществоватьпрезумпцияистинностиданныхреестрапоотношениюкдругимдокументам.Порядокжевнесенияизмененийвреестрдолженбытьжесткорегламентированиограниченслучаями,когдавнесениетакихизмененийвызваноявнымитехническимиошибками,аисправлениянемогутзатронутьчьих-либоправ.Именнопоэтомудляиныхслучаевст.21Законаорегистрациипредусматриваетсудебныйпорядокисправленияошибок.
Намирассмотреныразличныевариантыопределенийгосударственнойрегистрацииправнанедвижимость.Всеони,понашемумнению,имеютправонасуществование,посколькураскрываютразличныестороныодногоявления.Врядлиимеютперспективупопыткисформулироватьобщееопределениегосударственнойрегистрации,котороесоединилобывсепризнакиприведенныхопределений.Однако,еслитеориядопускает,аврядеслучаевдажетребуетсуществованиянесколькихразноплановыхопределенийпонятия,товзаконеэтонедопустимо.Сучетомприведенныхвышесоображенийзаконодательноеопределениерегистрациимоглобыбытьусовершенствовано.
Соответствующаянормазаконаорегистрациимоглабыиметьследующуюредакцию
:
Государственнаярегистрацияправнанедвижимоеимущество-этоактпризнанияэтогоправа(либоегоизменения,обременения,переходаилипрекращения)государствомвлицерегистрирующегооргана,обеспечивающийвозможностьреализацииэтогоправаегообладателемиоформляемыйввидезаписиозарегистрированномправевгосударственныйреестрправнанедвижимоеимущество.
1.2.Правовоерегулированиегосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним
Совершенствованиенормативно-правовойбазы,втомчислевсферахгосударственнойрегистрацииправ,кадастровыхотношенийикадастровойдеятельности,осуществляетсясучетомправоприменительнойпрактики.Вчастности,врамкахсозданияединойфедеральнойсистемыгосударственнойрегистрацииправнанедвижимостьигосударственногокадастровогоучетанедвижимости,принятыФедеральныйзаконот21декабря2010г.№334-ФЗ,предусматривающий,вчастности:
-возможностьпредставленияуказанныхзаявленийнетолькоприличномобращениизаявителяворган,осуществляющийгосударственнуюрегистрациюправ,ноипосредствомпочтовогоотправления;
-возможностьодновременногопредставленияворган,осуществляющийгосударственнуюрегистрациюправ,заявленийогосударственномкадастровомучетеземельногоучасткаигосударственнойрегистрацииправнанего;
-внесениевЕГРПактуальныхсведенийобобъектенедвижимостибеззаявленияправообладателя(указанныеположениядо1января2013г.неприменяютсявотношениизданий,сооружений,помещений,объектовнезавершенногостроительства).
Крометого,внастоящеевремяосуществляетсяработанадпроектомфедеральногозакона,предусматривающегообъединениепроцедуркадастровогоучетаобъектовнедвижимостиигосударственнойрегистрацииправнаних.
Внастоящеевремяпредоставлениеуслугипопостановкеобъектовнедвижимостинагосударственныйкадастровыйучетосуществляетсявэлектронномвиде.Возможностьсовершенствованиядействующихмеханизмовформированияипредоставленияпакетадокументов,необходимыхдляпостановкинакадастровыйучет,внастоящиймоментпрорабатываетсяМинэкономразвитияРоссии
.
ВнастоящеевремяосуществляетсяпоэтапныйпереходкоказаниюгосударственныхуслугРосреестравэлектронномвидесцельюповышениякачествапредоставлениятакихуслуг.
ВэлектронномвидепосредствомПорталагосударственныхуслугРосреестра(www.portal.rosreestr.ru–далее-Портал)предоставляютсяследующиеуслуги:
-предоставлениесведений,содержащихсявЕдиномгосударственномреестреправнанедвижимоеимуществоисделоксним(ЕГРП);
-предоставлениесведений,содержащихсявгосударственномкадастренедвижимости(ГКН);
-размещеныпубличныекадастровыекарты,причемприказомМинэкономразвитияРоссииот11апреля2011г.№162дополненсоставсведенийпубличнойкадастровойкарты;
-постановкаобъектовнедвижимостинагосударственныйкадастровыйучет.
Услугапогосударственнойрегистрацииправвэлектронномвидевнастоящеевремянепредоставляется.Проблемасводитсякотсутствиюнормативноустановленныхпроцедурпереводавэлектроннуюформуправоустанавливающихдокументовпоранееучтеннымобъектамнедвижимости,выданныхорганами,которыхнасегодняшнийденьнесуществует.
ВместестемвнастоящеевремяМинэкономразвитияРоссиипрорабатываютсяпоправкивФедеральныйзаконот21июля1997г.№122-ФЗ"Огосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним",необходимыедляпереводавэлектронныйвидуслугипорегистрацииправ.
ПриэтомиспользованиесервисаинформационнойсистемыпредварительнойподготовкидокументовнаПорталеобеспечиваетпользователямвозможностьсамимзаполнятьинаправлятьнеобходимыедлярегистрацииправдокументывэлектронномвиде.УказанныйсервиснеустраняетнеобходимостиличногопосещенияофисаРосреестразаявителем,темнеменее,упрощаетзаполнениедокументов,сокращаетвремяожиданиявофисахРосреестра.
Крометого,Федеральнымзакономот27июля2010года№210-ФЗ"Оборганизациипредоставлениягосударственныхимуниципальныхуслуг"(далее–Закон№210)установлензапретдлягосударственныхимуниципальныхорганов,атакжеподведомственныхиморганизаций,участвующихвпредоставленииуслуг,требоватьотзаявителя
:
-осуществлениядействий,втомчислесогласований,необходимыхдляполучениягосударственныхимуниципальныхуслугисвязанныхсобращениемвиныегосударственныеорганы,органыместногосамоуправления,организации,заисключениемполученияопределенногозаконодательствомуслуг;
-представлениядокументовиинформации,которыенаходятсявраспоряженииорганов,предоставляющихгосударственныеуслуги,органов,предоставляющихмуниципальныеуслуги,иныхгосударственныхимуниципальныхорганов,либоподведомственныхимгосударственнымимуниципальныморганам.
ВсвязисэтимМинэкономразвитияРоссииосуществляетсяразработкаизмененийвнормативныеправовыеакты,регулирующиепредоставлениегосударственныхуслугРосреестравчастисовершенствованияпредоставлениягосударственныхуслугРосреестрасучетомположенийЗакона№210.
1.3.Органыгосударственнойрегистрации:полномочия,ответственностьзанарушениявходегосударственнойрегистрации
Системурегистрацииикадастровогоучетанедвижимостиобъединятк2012году.
Федеральнаяслужбагосударственнойрегистрации,кадастраикартографии(Росреестр)завершитформированиеединойсистемырегистрацииправнанедвижимостьикадастровогоучетак2012году,следуетизконцепциисозданияэтойсистемы
.
Вдокументеуказывается,чтоцельюсозданияновойсистемыявляетсяобъединениедвухсуществующихвданныймоментсистем-государственногокадастранедвижимости(ГКН)иЕдиногогосударственногореестраправнанедвижимоеимуществоисделоксним(ЕГРП).
Предполагается,чтоприпомощиновыхправилединыхучетно-регистрационныхёпроцедурбудетпредотвращенодублированиесведенийвЕГРПиГКН,создающеенеудобстванасегодняшнийдень.
Созданнаясистемабудетакжесопутствоватьпереходукгосударственномуучетузданий,помещенийиобъектовнезавершенногостроительствавгосударственномкадастренедвижимости.
Внастоящеевремязаконодательствомвыявленанеобходимостьнеоднократногообращениязаявителейвсоответствующиеорганы.Отсюдаследуетбольшаяпотерявремениизначительныенеудобствадлягражданиорганизаций.
Одновременнодляработысновойсистемойбудутпреобразованыорганизационныеструктурысистемрегистрацииправикадастровогоучета,вкоторыебудутвходитьцентральныйаппаратРосреестраиеготерриториальныеорганывсубъектахРФ,атакжефедеральныеучреждения,находящиесявведомственномподчиненииРосреестра.
ФункциямиРосреестраиподведомственныхемуучрежденийтеперьстанутприемзаявленийнагосрегистрациюправ,экспертизапоступившихдокументов,государственныйземельныйконтроль,мониторингземель,геодезическийнадзор,метрологическийнадзорвобластигеодезииикартографииинадзорзадеятельностьюсаморегулируемыхорганизацийоценщиков
.
Крометого,новаяконцепцияпредполагаетсозданиенаэлектронныхносителяхединойфедеральнойинформационнойсистемынедвижимости(ЕФИСН),котораяобъединитданныеЕГРПиГКНиприпомощикоторойонибудутраспространятьсянавсейтерриторииРФ.
Предусматривается,чтовведениеЕФИСНпозволитсоздать"институтмассовойоценкинедвижимости"иввестиналогообложениенаосноветакойоценки.Поплану,переходнаЕФИСНдолженосуществитьсядо1января2014года.
ВнастоящеевремярегистрациюправасобственностивнашемрегионеосуществляютотделыУправленияФедеральнойслужбыгосударственнойрегистрации,кадастраикартографиипоТульскойобласти.
Государственнаярегистрацияправнанедвижимоеимуществоисделокснимпризванаобеспечитьпубличностьгражданскогооборотанедвижимыхвещей,инымисловами,стремитьсяспомощьюправовыхиорганизационныхмероздоровитьиупорядочитьрынокнедвижимогоимущества,которыйсталбурноразвиватьсявРоссиипоследние15лет,сконцентрироваввсеегофункциипоинвентаризации,учету,регистрации,использованиюиналогообложениювсистемеединогогосударственногооргана
.
Потребностьвсозданииединойсистемыгосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделокснимбылавызванатакжетем,чтопредметомдоговоров,правапокоторымподлежатобязательнойгосударственнойрегистрации,являютсяобъекты,представляющиеособуюценностьдлясубъектовгражданскогооборота.Вотсутствиестабильностиипрозрачностирынканедвижимостивысокастепеньрисканесениясущественныхубытковучастникамигражданскогоправовогооборотанедвижимости.Вконечномитогепотребностиучастниковоборотанедвижимостиопределилицелиизадачигосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимущество,втомчислеиправасобственности.ОсновнымицелямигосударственнойрегистрацииправасобственностинанедвижимоеимуществоявляютсястановлениеиразвитиенатерриторииРоссийскойФедерациисистемыгосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним,обеспечивающейгосударственныегарантиизарегистрированныхправ,атакжеполнотусведенийозарегистрированныхправахнанедвижимоеимуществоисделкахсним.
Ответственностьрегистрирующегоорганазанарушениепорядкагосударственнойрегистрации
Занеобоснованный,тоестьнесоответствующийоснованиям,указаннымвстатье23настоящегоФедеральногозакона,отказвгосударственнойрегистрации,неосуществлениегосударственнойрегистрациивустановленныесрокиилииноенарушениепорядкагосударственнойрегистрации,установленногонастоящимФедеральнымзаконом,атакжезанезаконныйотказвпредоставленииилизанесвоевременноепредоставлениесодержащихсявгосударственныхреестрахсведенийидокументов,иныхпредусмотренныхнастоящимФедеральнымзакономдокументовдолжностныелицарегистрирующихоргановнесутответственность,установленнуюзаконодательствомРоссийскойФедерации
.
Регистрирующийорганвозмещаетущерб,причиненныйотказомвгосударственнойрегистрации,уклонениемотгосударственнойрегистрацииилинарушениемпорядкагосударственнойрегистрации,допущеннымпоеговине.
Глава2.Порядокгосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним
2.1.Единыйгосударственныйреестр
ГосударственнаярегистрацияправпроводитсянавсейтерриторииРоссийскойФедерациипоустановленнойнастоящимФедеральнымзакономсистемезаписейоправахнакаждыйобъектнедвижимогоимуществавЕдиномгосударственномреестреправнанедвижимоеимуществоисделоксним(далеетакже-Единыйгосударственныйреестрправ).
ДатойгосударственнойрегистрацииправявляетсяденьвнесениясоответствующихзаписейоправахвЕдиныйгосударственныйреестрправ.
Государственнаярегистрацияправосуществляетсяпоместунахождениянедвижимогоимуществавпределахрегистрационногоокруга,еслииноенеустановленоФедеральнымзаконом.
Отказвгосударственнойрегистрацииправлибоуклонениесоответствующегоорганаотгосударственнойрегистрациимогутбытьобжалованызаинтересованнымлицомилисудебнымприставом-исполнителемвсуд,арбитражныйсуд.
Единыйгосударственныйреестрправнанедвижимоеимуществоисделоксним—правананедвижимоеимуществоисделкиснимподлежатгосударственнойрегистрациивЕдиномгосударственномреестреправ.Единыйгосударственныйреестрправвключаетинформациюосуществующихипрекращенныхправахнаобъектынедвижимогоимущества,данныеобуказанныхобъектахисведенияоправообладателях.НеотъемлемойчастьюЕдиногогосударственногореестраправявляютсядела,включающиевсебяправоустанавливающиедокументынанедвижимоеимущество,икнигиучетадокументов
.
Делоправоустанавливающихдокументовоткрываетсянакаждыйобъектнедвижимогоимущества.Вделопомещаютсявседокументы,поступающиедлярегистрацииправнауказанныйобъект.
Книгиучетадокументовсодержатданныео:принятыхнарегистрациюдокументахобобъектенедвижимогоимущества,правообладателях,регистрируемомправеизаявителях;выданныхсвидетельствахогосударственнойрегистрацииправ;выпискахисправкахизЕдиногогосударственногореестраправ,обиныхдокументах.РазделыЕдиногогосударственногореестраправ,содержащиезаписиоправахнаобъектнедвижимогоимущества,возникновении,переходеипрекращениитакихправ,обограничениях(обременении),идентифицируютсявуказанномреестрекадастровымномеромобъектанедвижимогоимущества.Делоправоустанавливающихдокументовидентифицируетсятемженомером,чтоисоответствующийразделЕдиногогосударственногореестраправ.Есливустановленномпорядкеобъектунедвижимогоимуществанеприсвоенкадастровыйномер,идентификацияобъектанедвижимогоимуществавЕдиномгосударственномреестреправосуществляетсяпоусловномуномеру,которыйприсваиваетсяемуорганом,осуществляющимгосударственнуюрегистрациюправ,наоснованиинормативногоправовогоактасубъектаРоссийскойФедерации.Единыйгосударственныйреестрправ,делаправоустанавливающихдокументовикнигиучетадокументовявляютсявечными.Ихуничтожение,аравноизъятиеизнихкаких-либодокументовилиихчастейнедопускаются.
ВыпискаизЕГРП,котораяпредоставляетсялюбомуобратившемуся,содержитследующуюинформацию:
-наименованиеоргана,осуществляющегогосударственнуюрегистрациюправ;
-датаподписаниявыписки,атакжеисходящийномер;
-кадастровый(илиусловный)номеробъектанедвижимости;
-назначениеобъектанедвижимости;
-площадь;
-адрес(местоположение);
-данныеоправообладателе(правообладателях,еслизарегистрированоправообщейсобственности);
-видзарегистрированногоправа;
-зарегистрированныеограничения(обременения)права,втомчиследатаиномерихгосударственнойрегистрации,срокинакоторыеониустановлены,атакжеданныеолицах,впользукоторыхониустановлены;
-ФИОилинаименованиелица,обратившегосязавыпиской
.
Взаписяхобограничениях(обременении)правауказываетсясодержаниеограничения(обременения),срокегодействия,лица,впользукоторыхограничиваютсяправа,суммавыданногокредитадляипотеки(залога),суммарентыприотчуждениинедвижимогоимущества,наименованиедокумента,наоснованиикотороговозникаетограничение(обременение)права,времяегодействия,содержаниесделоксотложеннымисполнением,стороныпотакимсделкам,срокииусловияисполненияобязательствпосделкам,ценысделок.
Призаявленииогосударственнойрегистрацииправа,ограничения(обременения)праваилисделкисобъектомнедвижимостивграфу“Особыеотметки”Единогогосударственногореестраправвноситсязаписьоданномзаявлении,котораяуказываетнасуществованиеправопритязаниявотношенииданногообъекта.
Кромеэтого,сцельюуточненияиупрощенияпорядкагосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним,порядкагосударственногокадастровогоучетаобъектовнедвижимости,атакжепредоставлениясведенийизЕГРПикадастранедвижимостипредлагаетсявнестивсоответствующиезаконодательныеактыизменения,касающиесятакже,вчастности:
порядкаведенияЕдиногогосударственногореестраправнанедвижимоеимуществоисделокснимвэлектронномвиде;
порядкаисроковпринятиярешенийоприостановлениииотказевгосударственнойрегистрации,атакжепорядкаисроковуведомлениязаявителейобэтихрешениях;
упрощенияпроцедурыгосударственнойрегистрацииправнавновьсозданныеобъекты,вт.ч.посредствомустановлениявозможностизапросадокументов,подтверждающихфактсозданияобъекта,самимгосударственнымрегистраторам;
особенностейпроведениягосударственнойрегистрацииправнаоснованиирешенийтретейскогосуда(предполагаетсянаделитьорганнормативно-правовогорегулированиявсферерегистрацииправполномочиямипоустановлениюэтихособенностей);
возможностиипорядкаисправлениятехническихошибок,допущенныхпригосударственнойрегистрацииправ;
возможностипредоставлениясведений,указанныхнапубличнойкадастровойкартеввидеэлектронногодокумента,атакжепредоставлениявэлектронномвидекопийдокументов,наоснованиикоторыхсведенияобобъектенедвижимостивнесенывгосударственныйкадастрнедвижимости;
увеличениясрокадействиявременногохарактерасведенийгосударственногокадастранедвижимости(сдвухдопятилет)вотношенииземельныхучастков(т.е.увеличениясрокаосуществлениягосударственнойрегистрацииправнаних,вслучаепропускакоторогоучастокснимаетсяскадастровогоучета);
порядкаведенияЕдиногогосударственногореестранедвижимости(неврамкахединойфедеральнойинформационнойсистемы,какпредполагалосьранее,анаосновесведенийЕГРПигосударственногокадастранедвижимости)
.
2.2.Этапыгосударственнойрегистрации
Государственнаярегистрацияправпроводитсявследующемпорядке:
а)приемдокументов,представленныхдлягосударственнойрегистрацииправ,регистрациятакихдокументов;
б)правоваяэкспертизадокументовипроверказаконностисделки;
в)установлениеотсутствияпротиворечиймеждузаявляемымиправамииужезарегистрированнымиправаминаданныйобъектнедвижимогоимущества,атакжедругихоснованийдляотказаилиприостановлениягосударственнойрегистрацииправ;
г)внесениезаписейвЕдиныйгосударственныйреестрправнанедвижимоеимуществоприотсутствииуказанныхпротиворечийидругихоснованийдляотказаилиприостановлениягосударственнойрегистрацииправ;
д)совершениенадписейнаправоустанавливающихдокументахивыдачаудостоверенийопроизведеннойгосударственнойрегистрацииправ.
е)Государственнаярегистрацияпереходаправанаобъектнедвижимогоимущества,егоограничения(обременения)илисделкисобъектомнедвижимогоимуществавозможнаприусловииналичиягосударственнойрегистрацииранеевозникшихправнаданныйобъектвЕдиномгосударственномреестреправ.
Государственнаярегистрацияправпроводитсянепозднеечемвмесячныйсроксодняприемазаявленияидокументов,необходимыхдлягосударственнойрегистрации,еслииныесрокинеустановленыфедеральнымзаконом,аипотекижилыхпомещений-непозднеечемвтечениепятирабочихднейсуказанногодня.
Отказвприемедокументов,представленныхдлягосударственнойрегистрацииправ,недопускается.
Государственнаярегистрацияправнанедвижимоеимуществоисделоксним,атакжепредоставлениеинформацииозарегистрированныхправахосуществляетсянаплатнойосновевразмерах,установленныхсубъектамиРФ.
Регистрационнаяпроцедураначинаетсясприемадокументовнагосударственнуюрегистрациюправрегистраторомотзаявителя(илипредставителятакового).
Длярегистрацииправ(обремененииправ,сделок)предоставляютсяследующиедокументы
:
-заявлениеогосударственнойрегистрацииправаи(или)сделкивпроизвольнойформе,нособязательнымуказаниемнеобходимойрегистраторуинформацииозаявителеизаявляемомимправеи(или)сделке;
-правоустанавливающийдокумент,соответствующий,помимовсегопрочего,формальнымтребованиямЗакона
:
а)акты,изданныеорганамигосударственнойвластиилиместногосамоуправленияврамкахихкомпетенцииивпорядке,которыйустановлензаконодательством,действовавшимвместеизданиятакихактовнамоментихиздания;
б)договорыидругиесделкивотношенииобъектовнедвижимости,совершенныевсоответствиисзаконодательством,действовавшимвместерасположенияобъектовнедвижимостинамоментсовершениясделки;
в)акты(свидетельства)оприватизациижилыхпомещений,совершенныевсоответствиисзаконодательством,действовавшимвместеосуществленияприватизациинамоментеесовершения;
г)свидетельстваоправенанаследство;
д)вступившиевзаконнуюсилусудебныерешения;
е)акты(свидетельства)оправахнаобъектынедвижимости,выданныеуполномоченнымиорганамигосударственнойвластивпорядке,установленномзаконодательством,действовавшимвместеизданиятакихактовнамоментихиздания;
ж)иныеактыпередачиправнанедвижимоеимуществоисделокснимзаявителюотпрежнегоправообладателявсоответствиисзаконодательством,действовавшимвместепередачинамоментеесовершения;
з)приложениякправоустанавливающемудокументу,например,планземельногоучастка,участканедри(или)планобъектанедвижимостисуказаниемегокадастровогономера.
-документобоплатерегистрации,-услугГУГБРигоспошлины(вслучаях,установленныхзаконом);
-документ,удостоверяющийличностьзаявителя,егоксерокопия,нотариальноудостоверенныйпереводдокументов,удостоверяющихличность,исполненныхнаиностранномязыке.
Полномочияпредставителяюридическоголицаподтверждаютсяследующимидокументами:
-подлинникомилинотариальнозавереннойкопиейучредительныхдокументовсовсемизарегистрированнымиизменениямиидополнениями;
-нотариальнозавереннойкопиейсвидетельстваогосударственнойрегистрацииюридическоголица;
уведомлением(справкой)налоговойинспекцииотом,чтоюридическоелицосостоитнаучетевналоговойинспекции(суказаниемидентификационногоналоговогономера),либонотариальноудостовереннойкопиейкартыопостановкенаналоговыйучет,выданной(оформленной)непозднее,чемзадвамесяцадообращениявбюро;
-протоколомобизбранииилиприказомоназначениинадолжностьруководителя,имеющегоправовсилузакона,устава,положениядействоватьотимениюридическоголицабездоверенности;
-доверенностью,подписаннойруководителемискрепленнойпечатьююридическоголица.
Вдоверенности,выдаваемойотимениюридическоголица,должнабытьуказанадатаеесовершения,четкоопределеныполномочияпредставителя.Доверенность,выданнаяназаключениесделки,подлежащейнотариальномуудостоверению,должнабытьнотариальноудостоверена(п.2ст.185ГКРФ).Доверенность,выдаваемаявпорядкепередоверия,должнабытьнотариальноудостоверена(п.3ст.187ГКРФ).Доверенность,удостовереннаянотариальнонатерриторииСанкт-Петербурга,должнабытьвыполненанаспециальномзащищенномбланке.
Полномочияпредставителяюридическоголица.действующегоподоверенностиотимениправообладателя-физическоголибоюридическоголица,подтверждаются
:
-доверенностью,выдаваемойюридическимлицом,дляосуществлениядействийотимениивинтересахдоверителей,котораядолжнабытьнотариальноудостоверена;
-основнойдоверенностью,выдаваемойюридическомулицу;
-нотариальноудостовереннойкопиейуставаюридическоголицаидокументами,подтверждающимиполномочияпредставителя;
-нотариальноудостовереннойкопиейлицензиинаосуществлениериэлтерскойдеятельности,выданнойилизарегистрированнойуполномоченныморганомСанкт-Петербурга.
Вслучаесомненийвотношенииправомерностипредоставленныхдокументоврегистраторможетобратитьсявправоохранительныеорганы,вЖЭКиидругиеучреждениядляпроведенияпроверки.Ответвышеперечисленнымиорганамипредоставляетсяв10-дневныйсрок.
Еслиприпроведенииюридическойэкспертизывозникаютзамечания,которыеможноинужноустранить,заявителюпредоставляетсяправовмесячныйсрок(пописьменномузаявлению—всрокдотрехмесяцев)привестивеськомплектдокументоввсоответствиесуказаннымитребованиями.Приэтомгосударственнаярегистрацияправприостанавливается.
Регистрацияможетбытьприостановленаинаоснованиизаявленияправообладателяилиуполномоченногонатоимлицаприналичииунегодоверенности,гдевписьменнойформеуказываютсяпричиныисрок,необходимыйдляприостановления.Вэтомслучаерегистрацияможетбытьприостановленанеболее,чемнатримесяца.Подачатакогозаявленияпрерываеттечениесрока,указанноговыше.Срок,истекшийдоподачиуказанногозаявления,незасчитываетсявновыйсрок.
Регистрацияприостанавливаетсянаоснованииопределенияилирешениясуда,чтосопровождаетсявнесениемсоответствующейотметкивЕГРП.
Отказвгосударственнойрегистрациивозможенвслучаях,когда
:
-правонаобъектнедвижимостинеподлежитгосударственнойрегистрации;
-сзаявлениемобратилосьненадлежащеелицо;
-акторганавластиопредоставленииправнаобъектнедвижимостипризнаннедействительнымсмоментаегоиздания;
-лицо,выдавшееправоустанавливающийдокумент,неуполномоченораспоряжатьсяправомнаданныйобъект;
-документыпоформеилисодержаниюнесоответствуюттребованиямзаконов;
-документсоставленбезуказаниялицомопределенныхусловий,ограничивающихегоправа;
-правоустанавливающийдокументсвидетельствуетоботсутствииузаявителяправнаданныйобъектнедвижимости;
-присутствуюттехническиеошибкивзаписяхдокументов.Неявляетсяоснованиемдляотказавгосударственнойрегистрацииотсутствиеилинезаконченностьработпокадастровомуучетуземельногоучасткаилиналичиесудебногоспораограницахземельногоучастка.Недопускаетсяприрегистрациинезаконченностьработпоучетузданий,сооруженийиихотдельныхчастей.
Приотказевгосударственнойрегистрацииправзаявителювписьменнойформевсрокнеболеепятиднейпослеокончаниясрока,установленногодлярассмотрениязаявления,направляетсясообщениеопричинеотказа,икопияуказанногосообщенияпомещаетсявделоправоустанавливающихдокументов.Отказврегистрацииправможетбытьобжалованзаинтересованнымлицомвсуд.
Вслучае,еслиприрегистрацииправдопущенатехническаяошибка,ееисправлениеосуществляюттогда,когданетоснованийполагать,чтотакоеисправлениеможетпричинитьущербилинарушитьзаконныеинтересыправообладателейилитретьихлиц,которыеполагалисьнасоответствующиерегистрационныезаписи.Еслипредполагается,чтоисправлениетакойошибкиможетпричинитьвредилинарушитьинтересыправообладателейилитретьихлиц,которыеполагалисьнасоответствующиерегистрационныезаписи,такоеисправлениеможетпроизводитьсяпорешениюсуда.
Техническиеошибкивзаписяхисправляютвтрехдневныйсрокпорешениюрегистратораправпослеихобнаруженияилиполученияотлюбоголицавписьменнойформезаявленияобошибкевзаписях.Участникиотношенийприрегистрациивтакойжесроквписьменнойформеполучаютинформациюобисправлениитехническойошибки
.
ПослепризнанияподанныхдокументовсоответствующимиустановленнымтребованиямрегистраторвноситнеобходимыезаписивЕГРП.Сэтогомоментаправо(обременениеправа)-возникновение,переходилипрекращениетакового—и(или)сделкасчитаютсязарегистрированными.
Государственнаярегистрациявозникновенияипереходаправнаобъектнедвижимостиудостоверяетсясоответствующимсвидетельством.
2.3.Приостановлениеиотказвгосударственнойрегистрации
Государственнаярегистрацияправприостанавливаетсягосударственнымрегистраторомпривозникновенииунегосомненийвналичииоснованийдлягосударственнойрегистрацииправ,атакжевподлинностипредставленныхдокументовилидостоверностиуказанныхвнихсведений.Государственныйрегистраторобязанпринятьнеобходимыемерыпополучениюдополнительныхсведенийи(или)подтверждениюподлинностидокументовилидостоверностиуказанныхвнихсведений.Государственныйрегистраторобязанвденьпринятиярешенияоприостановлениигосударственнойрегистрацииправвписьменнойформеуведомитьзаявителя(заявителей)оприостановлениигосударственнойрегистрацииправиобоснованияхпринятиятакогорешения.Заявителивправепредставитьдополнительныедоказательстваналичияунихоснованийдлягосударственнойрегистрацииправ,атакжеподлинностидокументовидостоверностиуказанныхвнихсведений.
Государственнаярегистрацияможетбытьприостановленапоследующимоснованиям
:
-решениерегистратора;
-заявлениеправообладателяиучастниковсделок;
-решение,определениесуда;
-всилууказаниявзаконе.
Приостановлениерегистрациипорешениюрегистратора
Представленныедокументынепозволяютрегистраторусполнойуверенностьюустановитьфактналичияоснований,необходимыхдлягосударственнойрегистрации.Возникшиеурегистраторасомнениядолжныиметьподсобойобъективныеоснования.Такаяситуациявозможна,когданагосударственнуюрегистрациюпредставленыневсетребуемыедокументы.
Сомнениярегистраторанедолжныбытьбеспредельнымиибеспредметными.Онидолжныслужитьвыполнениюосновнойзадачиправовойэкспертизы-установлениюбесспорногоправананедвижимоеимуществовотсутствиепредусмотренныхзакономоснованийдляотказавгосударственнойрегистрации.
Срокприостановления,установленныйзаконом–одинмесяц.Именнотакойсрокпредставлензаявителямдляпредставлениядополнительныхдоказательствналичияоснованийдлягосударственнойрегистрации,атакжедаетсягосударственномурегистраторудляполучениядополнительныхсведений,необходимыхдляосуществлениягосударственнойрегистрациизаявленныхправ(например,направлениезапросаворгангосударственнойвласти,местногосамоуправления,обладающийнеобходимойинформацией,направлениезапросавсудопорядкеисполнениясудебногорешенияит.д.)
.
Вслучае,еслипричины,указанныевуведомленииоприостановлениигосударственнойрегистрациинеустраненывустановленныйзакономсрок,государственныйрегистраторобязанвынестирешениеоботказевпроведениигосударственнойрегистрации.
Государственнаярегистрацияприостанавливается,есливпроцессепроведениягосударственнойрегистрациивозникаетсомнениевподлинностипредоставленныхдокументов.Приэтомгосударственнаярегистрацияправнаоснованиисудебногоактаможетприостанавливатьсягосударственнымрегистраторомтолькопривозникновенииунегосомненийвподлинностипредставленныхдокументов.
Лицу,отчьегоименивыданадоверенность,направляетсязапросспросьбойподтвердитьподлинностьдокументаилиодобритьзаключаемуюотегоименисделку.Решениепорезультатамправовойэкспертизыпринимаетсявзависимостиотполученногоответаилиегоотсутствия.Отметим,чтодоверенностьнагосударственнуюрегистрациюдолжнабытьудостоверенанотариально,еслииноенеустановленофедеральнымзаконом.
Регистраторобязанприостановитьрегистрацию,уведомивобэтомвписьменнойформезаявителя,инаправитьдокументынаподтверждениеподлинности.Срокприостановлениявданномслучаенедолженпревышатьодногомесяца.Порезультатампроверкипринимаетсярешениеорегистрацииправилиоботказеврегистрации.
Оприостановлениирегистраторобязануведомитьзаявителяипринятьмерыпополучениидополнительныхсведений.Приэтомзаявителивправепредставитьдополнительныедоказательстваналичияунихоснованийдлягосударственнойрегистрацииправ,атакжеподлинностидокументовидостоверностиуказанныхвнихсведений.
Максимальныйсрок,накоторыйможетбытьприостановленагосударственнаярегистрация,составляет1месяц.Этотсрокневключаетмесячныйсрок,указанныйвп.3статьи13Федеральногозакона«Огосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним»срок(тоестьсрокнапроведениесобственногосударственнойрегистрации).Еслипоистечениимесячногосрокапрепятствиявгосударственнойрегистрациинебудутустранены,торегистраторобязанотказатьзаявителювгосударственнойрегистрации,сделатьобэтомсоответствующуюзаписьвкнигеучетадокументов.
Такимобразом,порешениюрегистраторарегистрацияприостанавливаетсявслучае
:
-непредставлениявучреждениеюстициикакого-либоиздокументов,необходимыхпозаконудлярегистрации;
-направлениявуполномоченныеорганизацииписьменногозапросаобобъектенедвижимогоимуществаиправахнанего;
-направленияпредставленныхдокументовнаподтверждениеподлинностивиздавшийихорган;
-направленияпредставленныхуставныхиучредительныхдокументов,свидетельстворегистрацииюридическихлицнаподтверждениедостоверностисодержащихсявнихсведенийворган,зарегистрировавшийданноеюридическоелицо;
-направлениядокументов,подтверждающихполномочияруководителейорганизаций,представителейфизическихиюридическихлиц(доверенностей,выписокизпротоколовобщихсобраний,приказовоназначенииит.п.)наподтверждениеихподлинности.
Приостановлениеипрекращениерегистрациипоходатайствузаявителей
Дляприостановлениярегистрациитребуетсяписьменноезаявлениеправообладателя,сторонсделкисуказанием:
·причин(например,временноеотсутствиенеобходимыхдокументов);
·срокаприостановления.
Предельныйсрокприостановлениянедолженпревышатьтрехмесяцев,причемсрок,истекшийдоподачизаявления,незасчитываетсявновыйсрок.Приостановлениепозаявлениюправообладателяпредполагаетсяодинраз.Срок,которыйуказываетсязаявителем,можетбытьлюбой,непревышающийтрехмесяцев.Повторноеобращениеправообладателя,сторонсделкисзаявлениемоприостановлениигосударственнойрегистрации,недопускается.
Обязательнымусловиемприостановлениягосударственнойрегистрацииявляетсяуведомлениеобеихсторондоговораоприостановлениигосударственнойрегистрацииправиобоснованияхпринятиятакогорешения.
Приостановлениегосударственнойрегистрацииипотекипозаявлениюоднойизсторонсделкипоприобретениюжилогопомещениянедопускаются.
Регистрацияможетбытьприостановленанасрокнеболеемесяцанаоснованиизаявленияоднойихсторондоговораовозвратедокументов,еслидругаясторонанеобращаласьсподобнымзаявлением.Есливтечениеуказанногосроканебудутустраненыпричины,препятствующиерегистрации,регистраторобязанотказатьврегистрации.
Доистечениямесячногосрокарегистрации,зановоначавшегосяпослеприостановления,вЕГРПдолжныбытьвнесенысоответствующиерегистрационныезаписилибопринятообоснованноерешениеоботказе.
Приостановлениерегистрациинаоснованиирешения,определениясуда
Нанеопределенныйсрокможетбытьприостановленагосударственнаярегистрацияправнаоснованиирешенияилиопределениясуда.Неопределеннымсрокявляетсяпотому,чтоегопродолжительностьнезависитниотдействийгосударственногорегистратора,ниотдействийправообладателя.Оназависитотокончанияпроизводствавсудеподелу,связанномусрегистрируемымправом.ПриостановлениегосударственнойрегистрацииправподанномуоснованиюсопровождаетсявнесениемсоответствующейотметкивЕдиныйгосударственныйреестрправ.Государственнаярегистрацияприостанавливается,еслисудебныйактоналожениизапрета,наложенииарестапоступитврегистрирующийорганпригосударственнойрегистрациисделки,переходаправананедвижимоеимуществоиесливотношениизаявленныхправнесовершеныопределенныерегистрационныедействия
.
Еслипослепринятиязаявления,нодовнесениязаписивЕГРПвучреждениеюстициипоступитрешение(определение,постановление)оналоженииарестаилизапрета,регистрацияприостанавливаетсядоснятияарестаилизапрета(п.4ст.19Законаорегистрации).
Возможныситуации,когдасудебныйорганможетпринятьрешение(определение)оналоженииарестанаобъектнедвижимогоимуществаилизапретесовершатьопределенныедействиясобъектомнедвижимогоимуществавтечениесрока,установленногонарегистрацию,нодопринятиярешенияорегистрациилибооботказеврегистрации.Втакихслучаяхгосударственнаярегистрацияправприостанавливаетсядоснятияарестаилизапретавпорядке,установленномзаконодательством.
Взаконе«Огосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним»содержитсяимперативноеправилоотом,чтогосударственныйрегистраторобязанвсрокнеболеечемпятьрабочихднейсодняприостановлениягосударственнойрегистрацииправвписьменнойформеуведомитьзаявителя(заявителей)оприостановлениигосударственнойрегистрацииправиобоснованияхприостановлениягосударственнойрегистрацииправ.
Приостановлениерегистрациивустановленныхзакономслучаях
Всилупрямогоуказаниявзаконерегистрацияприостанавливаетсявследующихслучаях.
1)Всоответствиисост.21Законаобипотекеоснованиемдляотложениягосударственнойрегистрацииипотекиявляется:
-наличиесудебногоспораоправахнанедвижимоеимущество,являющеесяпредметомипотеки;
-наличиесудебногоспорапоповодуобращениявзысканиянанедвижимоеимущество,являющеесяпредметомипотеки.
Регистрацияипотекиприостанавливаетсядоразрешениясудомспорапосуществу.
2)Всоответствиисп.1ст.24Законаорегистрациирегистрацияприостанавливаетсядляпроверкисоблюденияпреимущественногоправапокупкидоливправеобщейсобственностиприеевозмездномотчуждениипостороннемулицу.Есливучреждениеюстициипредставленоизвещениеостальныхсособственниковопродажедоли(инепредставленихотказотпокупкидоли),торегистратордолженприостановитьрегистрациюдоистечениямесяцасодняизвещения.
Регистрационныедействиямогутвозобновитьсядоокончаниясрокаприостановлениявслучаепрекращенияобстоятельств,послужившихоснованиемприостановления.Вчастности,государственнаярегистрациявозобновляетсясодня
:
-получениядополнительныхдоказательств(документов,сведений),устраняющихсомнениярегистратора;
-сведений,подтверждающихподлинностьдокументов;
-решенияилиопределениясудаоботменеприостановлениягосударственнойрегистрации;
-заявленияправообладателяовозобновлениигосударственнойрегистрации,приостановленнойпоегозаявлению.
Дополнительныедокументыпредставляютсясзаявлениемирегистрируютсявкнигеучетадокументов.Государственнаярегистрацияосуществляетсяссоблюдениемпринципастаршинства(приоритетаранеезаявленногоправа):независимоотобщегосрокарегистрации,количестваприостановленийидополнительнопредставленныхдокументовномеррегистрационнойзаписисоответствуетпорядковомуномерупервоначальногозаявления.Есливтечениесроковприостановлениядругоелицозаявиторегистрациисвоегоправанаданныйобъектнедвижимости,вопроснеможетбытьразрешендопринятиярешенияоранеезаявленномправе.
Вцеломследуетотметить,чтопроцедураприостановлениядолжнаспособствоватьразрешениювопросаоналичиибесспорногоправаиустранениюимеющихсявпредставленныхдокументахнедостатков.
Отказвгосударственнойрегистрациииегообжалование
Законорегистрациисодержитисчерпывающийпереченьоснованийкотказуврегистрацииправ.Наличиеперечняозначает,чтодолжностноелицообязанодействоватьвстрогомсоответствииспредписаниямизакона.Этоследующиеслучаи
:
1)правонаобъектнедвижимогоимущества(жилоепомещение)неявляетсяподлежащимгосударственнойрегистрации;
2)сзаявлениемогосрегистрацииобратилосьненадлежащеелицо;
3)документы,представленныенарегистрацию,поформеилисодержаниюнесоответствуюттребованиямдействующегозаконодательства;
4)актгосударственногоорганаилиорганаместногосамоуправленияпризнаннедействительнымсмоментаегоиздания;
5)лицо,выдавшееправоустанавливающийдокумент,неуполномоченораспоряжатьсяправомнаданноенедвижимоеимущество;
6)лицо,имеющееправа,ограниченныеопределеннымиусловиями,составилодокументбезуказанияэтихусловий;
7)правоустанавливающийдокументобобъектенедвижимогоимущества(жилогопомещения)свидетельствуетоботсутствииузаявителяправнанего;
8)правообладательнепредставилзаявлениеииныенеобходимыедокументынарегистрациюранеевозникшихправ;
9)представленыневседокументы;
10)имеютсяпротиворечиямеждузаявленнымииужезарегистрированнымиправами.
Вслучаепринятиярешенияоботказеврегистрациизаявителювсрокнепозднеепятиднейпослеистечениясрокагосрегистрациидолжнобытьнаправленописьменноесообщениеопричинах.Заявительилииноезаинтересованноелицоможетобжаловатьотказвсудеиливарбитражномсуде.Следуетпомнить,чторегистратор,принявшийрешениеоботказе,невправеотменитьсвоерешениедажевтомслучае,есливыяснится,чтооннеправильноотказалврегистрации.Вэтомслучаеможнообжаловатьотказвсудеилиподатьновоезаявлениеорегистрации.Приотказеврегистрацииуплаченнуюпошлинуневозвращают.
Недопускаетсяотказвгосударственнойрегистрацииправа,установленноговступившимвсилурешениемсуда(п.1ст.28Закона).
Примеры.
1)ЕсливЕГРПимеетсязаписьоправеизаявительнеявляетсяниправопреемником,нинаследником,нисторонойпосделкесзарегистрированнымправообладателеминеможетподтвердитьсвоеправорешениемсуда,врегистрацииотказываетсянаоснованиипротиворечиямеждузаявленнымиранеезарегистрированнымправомлибонаоснованиитого,чтолицо,выдавшееправоустанавливающийдокумент,неуполномоченораспоряжатьсяправомнаданныйобъектнедвижимогоимущества.
2)Есливправоустанавливающихдокументахотсутствуетописание,месторасположенияилиадресобъектанедвижимогоимущества,имя(наименование)правообладателя,товрегистрацииможетбытьотказанонаоснованиитого,чтопредставленныедокументыпоформеисодержаниюнесоответствуюттребованиямдействующегозаконодательства-п.п.1,2ст.18Законаорегистрации.Есливправоустанавливающемдокументеотсутствуетвидрегистрируемогоправа,отказможетбытьнаоснованиитого,чтоправоустанавливающийдокументобобъектенедвижимогоимуществасвидетельствуетоботсутствииузаявителяправнаданныйобъект.
3)Еслиактгосударственногоорганаилиорганаместногосамоуправленияобустановленииправапринятзапределамикомпетенцииивнарушениепорядкаизданиятакихактов,врегистрацииотказываетсянаоснованиитого,чтолицо,выдавшееправоустанавливающийдокумент,неуполномоченораспоряжатьсяправомнаданныйобъект.
4)Еслиимеетсязаписьоранеепринятомнагосударственнуюрегистрациюзаявлении,указывающаянаправопритязаниевотношенииданногообъекта,первоначальнодолжнобытьприняторешениепоранеепринятымдокументам.Послерегистрацииранеезаявленногоправаврегистрациипозжезаявленногоправаотказываетсянаоснованиитого,чтолицо,выдавшееправоустанавливающийдокумент,неуполномоченораспоряжатьсяправомнаданныйобъектнедвижимогоимущества.Сомнениявналичииоснованийдлябесспорнойрегистрацииподвумконфликтующимзаявлениямразрешаютсярегистраторомвсоответствиисзаконом(представленныедокументынаправляютсянаподтверждениеподлинности,истребуютсядополнительныедокументы,запрашиваютсясведенияонедвижимомимуществе,имеющиесяудругихорганизаций,ипр.)
.
5)Есливдоговореотсутствуютустановленныезакономдляданноговидадоговоровсущественныеусловия(п.1ст.432ГК),врегистрацииотказываетсянаоснованиитого,чтопредставленныедокументыпосодержаниюнесоответствуюттребованиямдействующегозаконодательства.
6)ЕсливЕГРПимеетсязаписьозарегистрированнойсделке,ипотеке,аренде,сервитуте,праветребованиявсудебномпорядке,иномограничении(обременении)права,ноэтонеуказановдоговоре,товгосударственнойрегистрациисделки(илипереходаправа)отказываетсянаоснованиитого,чтолицо,котороеимеетправа,ограниченныеопределеннымиусловиями,составилодокументбезуказанияэтихусловий.Аналогично,еслинасделкувсоответствиисзакономданосогласиетретьихлиц(супругов,органовопекиипопечительства,собственниканедвижимогоимущества,общегособранияакционеров,залогодержателя,получателярентыипр.),содержащееусловиясделки,товслучаеотсутствиятакихусловийвдоговоревгосударственнойрегистрациитакжеможетбытьотказано.
7)ЕсливЕГРПотсутствуетзаписьоправелица,распоряжающегосянедвижимостью,возникшемпослевведениявдействиеЗаконаорегистрацииправ,товгосударственнойрегистрациисделкиотказываетсянаоснованиитого,чтолицо,выдавшееправоустанавливающийдокумент,неуполномоченораспоряжатьсяправомнаданныйобъектнедвижимогоимущества.
Вслучаепринятиярешенияоботказевгосударственнойрегистрацииправазаявителямвсрокнеболее5днейпослеокончаниясрока,установленногодлярассмотрениязаявления,направляетсясообщение.Сообщениеоботказеврегистрациисделки,переходаправанаправляетсявсемсторонамдоговора
.
Глава3.Проблемныеаспектыгосударственнойрегистрацииотдельныхвидовсделокснедвижимымимуществом
3.1.Договордолевогоучастиявстроительствемногоквартирныхдомовипроблемыегогосударственнойрегистрации
ВсоответствиисГражданскимкодексомРоссийскойФедерациисуществуетдвеформысделки:устнаяиписьменная,последняяподразделяетсянапростуюписьменнуюиквалифицированную(нотариальную).Агосударственнаярегистрациясделкинеявляетсяформойдоговора,поэтомувопросонадлежащейформесделкинеобходиморассматриватьвотдельностиотвыполненияусловияогосударственнойрегистрации.
Застройщиквправепривлекатьденежныесредстваучастниковдолевогостроительствадлястроительства(создания)многоквартирногодомаи(или)иныхобъектовнедвижимоститолькопослеполучениявустановленномпорядкеразрешениянастроительство,опубликованияиили)размещенияпроектнойдекларацииигосударственнойрегистрацииправасобственностиилиправаарендызастройщиканаземельныйучасток,предоставленныйнастроительствообъектовнедвижимости,всоставкоторыхбудутвходитьобъектыдолевогостроительства.
Договордолевогоучастиявстроительствезаключаетсявпростойписьменнойформепутемволеизъявлениясторон,составленноговединомдокументесучетомвсехсущественныхусловий.
Вопрософормесделкиспорнымникогдаинебыл,посколькувсегдавсесделкиснедвижимостьюотносилиськразрядузначимыхидорогостоящих,сэтимучетомктакимсделкамприменяласьписьменнаяформа.
Всесделкиснедвижимостьюпроходилигосударственнуюрегистрацию,аземельныеучасткиизданияпроходилиучет:впервомслучаекадастровый,авовторомворганахБТИ,новсе,чтокасаетсядолевогоучастиявстроительствевруслерегистрации,сталоприменятьсязначительнонедавно.
ВсоответствиисФедеральнымЗакономот30.12.2004г.№214«ОбучастиивдолевомстроительствемногоквартирныхдомовииныхобъектовнедвижимостииовнесенииизмененийвнекоторыезаконодательныеактыРоссийскойФедерации»,которыйвступаетвзаконнуюсилус14.04.2005г.договордолевогоучастиявстроительствезаключаетсявписьменнойформе,подлежитгосударственнойрегистрациимсчитаетсязаключеннымсмоментатакойрегистрации.
Ондолженсодержать
:
-определениеподлежащегопередачеконкретногообъектадолевогостроительствавсоответствииспроектнойдокументациейзастройщикомпослеполученияимразрешениянавводвэксплуатациюмногоквартирногодомаи(или)иногообъектанедвижимости;
-срокпередачизастройщикомобъектадолевогостроительстваучастникудолевогостроительства;
-ценудоговора,срокипорядокуплаты;
•гарантийныйсрокнаобъектдолевогостроительства.
Приотсутствиивдоговоревышеуказанныхусловий,договорсчитаетсянезаключенным.Государственнаярегистрациядоговораучастиявдолевомстроительстве,заключенногозастройщикомспервымучастникомдолевогостроительства,осуществляетсянаоснованиизаявлениясторондоговора(застройщика,участникадолевогостроительства),нарядусдокументами,необходимымидлягосударственнойрегистрации,застройщикомпредоставляются:
-разрешениенастроительство;
-проектнаядекларация;
-плансоздаваемогообъектанедвижимогоимуществасуказаниемегоместорасположенияиколичества,находящихсявсоставесоздаваемогообъектанедвижимогоимуществажилыхинежилыхпомещенийипланируемойплощадикаждогоизуказанныхпомещений.
СпринятиемЗаконаодолевомстроительствеполучилразрешениедискуссионныйвопросонеобходимостизаконодательногоконтроля.Нетолькоотсутствиеединоговзглядасредицивилистовнаподлежащиерегистрациисделкиснедвижимостью,ноиотсутствиезаконодательногорегулированияприводилокнесогласованностидействийучрежденийюстициивотношениидоговороводолевомстроительстве.Врядерегионоврекомендовали,авнекоторыхиобязывалирегистрироватьназванныедоговоры.Предлагалосьтакжевестиучетнуюрегистрациюдоговоровдолевогоучастиявстроительстве(такойопытприменялсявг.Москве),авнекоторыхрегионахзаводитьамбарнуюкнигу,прошитуюипронумерованную,котораяприлагаласькобъектам.Всеперечисленныемерыпредпринималисьдлязащитыправиинтересовдольщиков,но,ксожалению,данныемерынебылизакрепленыназаконодательномуровне,авдругихслучаяхнеимелиникакихправовыхпоследствий.
Пригосударственнойрегистрациидоговораучастиявдолевомстроительствевозникаетзалогземельногоучасткаилизалогправаарендысраспространениемправазалоганасоздаваемыйобъектнедвижимогоимущества.
Всвязиссущественнымиотличиямидоговорадолевогоучастиявстроительствеотостальныхсделокснедвижимостьюсуществуютиособенностирегистрацииданныхдоговоровворганахгосударственнойрегистрации.ДанныеправилаустановленыФедеральнымзакономогосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним,Инструкциейобособенностяхгосударственнойрегистрациидоговоровучастиявдолевомстроительстве
.
Государственнаярегистрациядоговораучастиявдолевомстроительстве,заключенногозастройщикомспервымучастникомдолевогостроительствамногоквартирногодомаи(или)иногообъектанедвижимости,осуществляетсянепозднеечемвмесячныйсроксодняподачизаявленияидокументов,необходимыхдлягосударственнойрегистрациидоговораучастиявдолевомстроительстве.
Послегосударственнойрегистрациипервогодоговораучастиявдолевомстроительствегосударственнаярегистрацияпоследующихдоговоровучастиявдолевомстроительстветогожемногоквартирногодомаи(или)иногообъектанедвижимостиосуществляетсявсрокнеболеечемдесятьрабочихднейсодняподачизаявленияидокументов,необходимыхдлягосударственнойрегистрациидоговораучастиявдолевомстроительстве.
Записьодоговореучастиявдолевомстроительстве(оегоизменении,орасторжении,обуступкеправтребованияпоэтомудоговору),государственнаярегистрациякоторогоустановленафедеральнымзаконом,вноситсявсодержащийзаписиосделкахподразделIIIраздела,открытогоназемельныйучасток,накоторомвозводитсяобъектнедвижимогоимуществавпорядкедолевогостроительства,Единогогосударственногореестраправ.Пригосударственнойрегистрациидоговораучастиявдолевомстроительствевуказанныйподразделтакжевноситсязаписьовозникающемнаоснованиифедеральногозаконазалогеземельногоучасткаилизалогеправаарендысуказаниемвграфе''особыеотметки''распространенияправазалоганасоздаваемыйобъектнедвижимогоимущества.
Еслиспереходомправасобственностиотзастройщикакучастникамболееилименеевсепонятно,таккакпрописатьправилапереходаравнозначногоправаотбывшегособственникатакогожепообъемуправакбудущемувозможно,тоиначеобстоятделавдругойситуации,когдазастройщикимеетправоарендыназемельныйучасток,апотомпозавершениистроительстваикучастникампереходитсовместносправомсобственностинаобъектыдолевогоучастияиправособственностинаобщееимуществомногоквартирногодома,вкотороевходитиземельныйучасток.Какпроисходитрегистрациятакогоперехода,можнопредставитьструдом,посколькувЕГРПвграфе"собственник"указывается,вчьейсобственностинаходитсяданныйучасток(государственнойилимуниципальной).
Вгосударственнойрегистрациидоговораучастиявдолевомстроительствеможетбытьотказановследующихслучаях
:
1)наличиегосударственнойрегистрациидругогодоговораучастиявдолевомстроительствевотношениитогожеобъектадолевогостроительства;
2)непредставлениедоговорапоручительства,еслипригосударственнойрегистрациидоговораучастиявдолевомстроительстве,заключенногозастройщикомспервымучастникомдолевогостроительства,застройщикомвкачествеспособаобеспеченияисполнениясвоихобязательствподоговорубыловыбранопоручительство.
ЗаявлениеовнесениивЕдиныйгосударственныйреестрправзаписиорасторжениидоговораучастиявдолевомстроительствеможетбытьпредставленооднойизсторондоговораучастиявдолевомстроительствесприложениемдокументов,подтверждающихрасторжениедоговора.Вслучае,еслисторонадоговораучастиявдолевомстроительствеводностороннемпорядкеотказаласьотисполнениядоговора,кзаявлениюприлагаетсякопияуведомлениядругойстороныдоговораободностороннемотказеотисполнениядоговоравформезаказногописьмасотметкойоботправке,априрасторжениидоговоравсудебномпорядке-копиявступившеговзаконнуюсилурешениясудаорасторжениидоговора,завереннаявустановленномпорядкесудом,вынесшимрешение.Органпогосударственнойрегистрацииприпредставлениизаявленияоднойизсторонтакогодоговоравтечениерабочегодняобязануведомитьвписьменнойформеобэтомдругуюсторонудоговора.
3.2.Современныезаконодательныепротиворечиявсферегосударственнойрегистрациидоговораипотеки
Вроссийскойгражданскомправесуществуеттолькодваправовыхрежимаипотеки-законныйидоговорной.Приэтомдействующеезаконодательствоустанавливаетоснованиякакдлязаконной,такидлядоговорнойипотеки.
Договоробипотекеисамаипотекакакограничение(обременение)вещногоправанаобъектнедвижимогоимуществаподлежатобязательнойгосударственнойрегистрациивЕдиномгосударственномреестреправнанедвижимоеимуществоисделоксним.Государственнаярегистрацияипотекиосуществляетсяпоместунахожденияимущества,являющегосяпредметомипотеки.
Договоробипотекеисамаипотекакакограничение(обременение)вещногоправанаобъектнедвижимогоимуществаподлежатгосударственнойрегистрациивЕдиномгосударственномреестреправнанедвижимоеимуществоисделоксним.Государственнаярегистрацияипотекиосуществляетсяпоместунахожденияимущества,являющегосяпредметомипотеки.
Государственнаярегистрацияявляетсяединственнымдоказательствомсуществованиязарегистрированногоправа.Зарегистрированноеправонанедвижимоеимуществоможетбытьоспоренотольковсудебномпорядке.ГосударственнаярегистрацияправпроводитсянавсейтерриторииРоссийскойФедерациипутемвнесениязаписейвЕдиныйгосударственныйреестрправнанедвижимоеимуществоисделоксним.Отказвгосударственнойрегистрацииправлибоуклонениесоответствующегоорганаотгосударственнойрегистрациимогутбытьобжалованызаинтересованнымлицомвсудебныеорганы.Обязательнойгосударственнойрегистрациипороссийскомузаконодательствуподлежатправособственностиидругиевещныеправананедвижимоеимуществоисделкисним,такжегосударственнойрегистрацииподлежатограничения(обременения)правнанего,втомчислесервитут,ипотека,доверительноеуправление,аренда.
Государственнаярегистрацияправнанедвижимостьявляетсяюридическимактомпризнанияиподтверждениягосударствомвозникновения,ограничения(обременения),переходаилипрекращенияправнанедвижимоеимуществовсоответствиисГражданскимкодексомРФ.Государственнаярегистрацияявляетсяединственнымдоказательствомсуществованиязарегистрированногоправа.Зарегистрированноеправонанедвижимоеимуществоможетбытьоспоренотольковсудебномпорядке.ГосударственнаярегистрацияправпроводитсянавсейтерриторииРоссийскойФедерациипутемвнесениязаписейвЕдиныйгосударственныйреестрправнанедвижимоеимуществоисделоксним.Отказвгосударственнойрегистрацииправлибоуклонениесоответствующегоорганаотгосударственнойрегистрациимогутбытьобжалованызаинтересованнымлицомвсудебныеорганы.
Государственнойрегистрацииподлежатправособственностиидругиевещныеправананедвижимоеимуществоисделкисним.Нарядусгосударственнойрегистрациейвещныхправнанедвижимоеимуществоподлежатгосударственнойрегистрацииограничения(обременения)правнанего,втомчислесервитут,ипотека,доверительноеуправление,аренда
.
Всоответствиисзаконодательствомдоговоробипотекеподлежитобязательнойгосударственнойрегистрации.Следуетотметить,чтовнастоящеевремяотмененообязательноенотариальноеудостоверениедоговораобипотеке,необходиматолькогосударственнаярегистрациядоговора.Всвязисэтимусиливаетсяответственностьгосударственныхрегистраторов.
ВЗаконеобипотекегосударственнойрегистрацииотведенацелаяглава,котораявосновномдублируетположенияФедеральногозакона«Огосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним».Этосвязаностем,чтовмоментпринятияназванныхнормативныхактовнеизвестнобыло,какойизнихбудетпринятранее,поэтомузаконодательввелвЗаконобипотекеглавуогосударственнойрегистрацииипотеки.Втожевремянеобходимоотметитьособенность,которуюпредусмотрелЗаконобипотеке,–представлениедлягосударственнойрегистрацииипотекипомимопрочихдокумента,подтверждающеговозникновениеобеспеченногоипотекойобязательства.
Длягосударственнойрегистрацииипотеки,возникающейвсилудоговораобипотеке,должныбытьпредставлены
:
-договоробипотекеиегокопия;
-документы,указанныевдоговореобипотекевкачествеприложений;
-документобуплатегосударственнойпошлины;
-иныедокументы,необходимыедлягосударственнойрегистрацииипотекивсоответствиисзаконодательствомРФогосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним.
Еслиправазалогодержателяудостоверяютсязакладной,ворган,осуществляющийгосударственнуюрегистрациюправ,одновременносдокументами,указаннымивыше,представляютсятакже:
-закладная,содержаниекоторойдолжноудовлетворятьтребованиямп.1ст.14Законаобипотеке,заисключениемтребованиявотношениидатывыдачизакладнойисведенийогосударственнойрегистрацииипотеки,иеекопия;
-документы,названныевзакладнойвкачествеприложений,иихкопии.
Ипотекавсилузаконатакжеподлежитгосударственнойрегистрации,новданномслучаенетребуетсяпредставленияотдельногозаявления,атакжеуплатыгосударственнойпошлины.Государственнаярегистрацияипотекивсилузаконаосуществляетсяодновременносгосударственнойрегистрациейправасобственностилица,чьиправаобременяютсяипотекой,еслииноенеустановленофедеральнымзаконом.Правазалогодержателяпоипотекевсилузаконамогутбытьудостоверенызакладной.
Договоробипотекесмоментагосударственнойрегистрациисчитаетсязаключеннымивступаетвсилу.Несоблюдениетребованияогосударственнойрегистрациидоговораобипотекевлечетегонедействительность.Такимобразом,договоробипотекесчитаетсязаключеннымивступаетвсилусмоментаегогосударственнойрегистрации,аправозалогавозникаетсмоментавозникновенияобязательства,обеспеченногоипотекой.
Необходимоучитывать,чтозаконодательпредусматриваетгосударственнуюрегистрациюдоговораобипотеке(п.3ст.339ГКРФип.2ст.10Законаобипотеке)исамойипотеки(п.1ст.20Законаобипотеке)какограничения(обременения)вещногоправанаобъектнедвижимогоимущества,поэтомунеследуетсмешиватьэтидверазные,хотяивзаимосвязанныепроцедуры.Первоначальнорегистрируетсядоговор,аужепотом–возникшееизнегообременениеправа.
Саминститутгосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделокснимнацеленнасозданиегарантийправасобственностинанедвижимоеимущество.Системагосударственнойрегистрации,производяучетирегистрациюобъектовнедвижимостиизакрепляяихпринадлежностьконкретнымсубъектам,вконечномитогеобеспечиваетправусобственностинанедвижимоеимуществонужнуюдоказательностьиправомерность.Введениеданногоинститутаобусловилосозданиеединогобанкаданныхпонедвижимостиитемсамымпозволилоизбежатьдопускаемыхнапрактикезлоупотреблений.Государственныйконтрользазаконностьюсовершаемыхснедвижимостьюсделокустановленвинтересахкаксамихучастников,такитретьихлиц.Однакосуществованиеодновременногосударственнойрегистрациидоговораобипотекеирегистрациисамойипотекикакобремененияимуществапредставляетсяизлишним.
ВсилузаконодательстваРФпредметомгосударственнойрегистрацииявляютсяправананедвижимоеимущество,сделкиснедвижимымимуществомиобременения(ограничения)правнанедвижимоеимущество,ноприэтомнеимеетсячеткихоснованийдляклассификации,позволяющихопределить,какиеименнодействияснедвижимымимуществомподлежатрегистрации.Вэтойсвязинаблюдаетсянеобоснованноерасширениепредметарегистрации
.
Рядпротиворечийсодержитсамаст.131ГКРФ,устанавливающаявпунктепервомобязательностьгосударственнойрегистрацииименноправнанедвижимоеимущество,авп.3указывающаянаорган,осуществляющийрегистрациюнетолькоправнанедвижимоеимущество,ноисделоксним,т.е.вданномпунктеречьидет«озарегистрированномправеилисделке».Нарегистрациюсделокуказываетсяивст.164ГКРФсоссылкойнаслучаи,предусмотренныест.131ГКРФ.Междутемвсамойст.131ГКРФтакиеслучаиконкретнонеуказываются.Изприведенногопримеравидно,чтоужевнормахГКРФимеютсяпротиворечия,которыенеобходимоустранитьзаконодательно.
Четкихиобоснованныхоснованийдлягосударственнойрегистрациисделоквзаконодательственесодержится,приэтомимеетсяявноепротиворечиеположений,устанавливающихобязательнуюрегистрациюдляоднихсделокиисключающихеедлядругих.Например,пообщемуправилуприпродаженедвижимостирегистрациидоговоранетребуется(ст.550ГКРФ),нозакрепляетсяобязательностьгосударственнойрегистрациипереходаправасобственностинанедвижимость(ст.551ГКРФ).Приэтомст.558ГКРФприпродажежилыхдомов,квартир(ихчастей)указываетнаобязательностьгосударственнойрегистрациидоговорапродажиназванныхобъектов.
Важноподчеркнуть,чтогосударственнойрегистрацииподлежитдажесмешанныйдоговор(устанавливающийединуюсовокупностьобязательств),когданарядусдругимиобъектамивыступаетипотека.Какследуетизп.3ст.10Законапривключениисоглашенияобипотекевкредитныйилиинойдоговор,содержащийобеспеченноеипотекойобязательство,вотношенииформыигосударственнойрегистрацииэтогодоговорадолжныбытьсоблюденытребования,установленныедлядоговораобипотеке.Данноеутверждениенаходитподтверждениевсудебнойпрактике.
Статья165ГКРФустанавливает,чтосделка,непрошедшаягосударственнуюрегистрацию,вслучаях,установленныхзаконом,являетсянедействительной(ничтожной).Однакоуклоняющуюсясторонуможнопонудитькрегистрации.Согласножест.433,558ГКРФдоговор,подлежащийрегистрацииинезарегистрированный,неявляетсязаключенным.Учитывая,чтосторону,уклоняющуюсяотгосударственнойрегистрации,можнопонудитькрегистрациичерезсуд,следуетвестиречьопонуждениикзаключениюдоговора.
Итак,анализправовыхнорм,регламентирующихвопросыгосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимущество,сделокснедвижимымимуществомиобременений(ограничений)правнанедвижимоеимущество,выявилнеобоснованныеразличиявправовомрегулированииоборотаотдельныхвидовнедвижимогоимущества,атакжепротиворечияправовыхнормГКРФ,определяющихпредметгосударственнойрегистрации.
Всвязисэтимсчитаемцелесообразнымотменитьгосударственнуюрегистрациюсделокснедвижимымимуществом,предусмотревгосударственнуюрегистрациютолькоправнанедвижимуювещьвцеломиипотекивчастности.Внастоящиймоментотсутствиефактагосударственнойрегистрациидоговораипотекиставитподугрозудействительностьобязательственныхправоотношенийпосделке,чтонесоответствуетинтересамеесторонинеобеспечиваетстабильностьгражданскогооборота.Договорипотекидолженсчитатьсязаключеннымисвязыватьзаключившихлицсмоментаегозаключения.Подтверждатьжеданныйфактгосударственнойрегистрациейсделкинетнеобходимости.Однакоправозалогодержателявприоритетномпереддругимикредиторамипорядкетребоватьудовлетворенияизстоимостизаложенногоимуществадолжновозникатьсмоментагосударственнойрегистрациисамойипотекикакограничения(обременения)чужоговещногоправа.Реализациявзаконодательстведаннойпозициипоэтомувопросусможетустранитьотрицаниеправомобязательственныхправоотношенийпосделкеприотсутствииеерегистрации.
Необходимоотметить,чтообязательноесовмещениерегистрацииправнанедвижимоеимуществосрегистрациейсделокснимнеобоснованнозатрудняетпроцессюридическогооформлениясторонамизалоговогоправоотношения
.
Такимобразом,жесткоеусловиеобобязательнойгосударственнойрегистрациидоговораипотеки,приотсутствиикоторойдоговорсчитаетсяничтожным,являетсянеоправданнымисоздаетлишниетрудностидляегосторон,поэтомувзаконодательствеследуетпредусмотретьтолькогосударственнуюрегистрациюсамойипотекикакограничения(обременения)чужоговещногоправа.Посутидела,речьдолжнаидтиогосударственнойрегистрацииограниченноговещногоправанаконкретныйобъектнедвижимости.
3.3.Вопросы,связанныесоспорамиогосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимущество
Споры,связанныесправаминанедвижимоеимуществоисделкамисним,составляютзначительнуюинесамуюпростуючастьобъемасудебныхразбирательств.
Безусловно,составнуючастьэтихспоровявляютсявопросыпримененияФедеральногозакона«Огосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним».Так,в2009годурайоннымисудамиобластирассмотрено3301дел,ав2010году3186дел,покоторымпотемилиинымоснованиямразрешалисьвопросыоправесобственностинаобъектынедвижимости.Срединихбольшуючасть2567(2009год)и2645(2010год)делсоответственнозанимаютспоры,вытекающиеизнаследственныхотношений;558(2009год)и407(2010год)делсоответственно–споры,связанныесземельнымиправоотношениями;142(2009год)и103(2010год)дела-споры,связанныесприватизациейжилыхпомещений.Около300делподаннымкатегориямрассмотреномировымисудьями.
Всоответствиисостатьей2ЗаконаорегистрациивЕдиномгосударственномреестреправнанедвижимоеимуществоисделоксним(далее-ЕГРП)можетбытьзарегистрировановещноеправотольконанедвижимоеимущество.
Решениемсуда,оставленнымбезизмененияпостановлениямиапелляционнойикассационнойинстанции,исковыетребованияАдминистрациимуниципальногообразованиякобществуиРегистрационнойслужбеопризнанииобъекта(асфальтобетоннойплощадкитерриториирынка)самовольнойпостройкой,опризнаниигосударственнойрегистрацииправаобществананеенедействительнойиобобязанииобществаснестиуказанныйобъектудовлетворенычастично.Решениемсудаудовлетворенытребованияопризнаниинедействительнойгосударственнойрегистрацииправа,востальнойчастиискаотказано.
Судебныеинстанции,указалинаотсутствиеуспорногообъектапризнаковнедвижимогоимущества.
Всвязисвозникающимивсудебнойпрактикевопросами,связаннымисовступлениемвсилуизмененийвстатью28Федеральногозакона«Огосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним»(далее-Законорегистрации,Закон),ивсоответствиисостатьёй16Федеральногоконституционногозакона«ОбарбитражныхсудахвРоссийскойФедерации»ПрезидиумВысшегоАрбитражногоСудаРоссийскойФедерациирекомендуетарбитражнымсудамприрассмотренииспоровруководствоватьсяследующим.
Основаниемдлягосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществовсоответствиисостатьёй28Законаорегистрацииявляютсясудебныеакты,врезолютивнойчастикоторыхимеетсявыводопринадлежностиимуществаопределенномулицунавещномилиобязательственномправе(наличииобремененияилиограниченияправа),подлежащемгосударственнойрегистрации.Кчислуподобныхактовотносится,вчастности,иопределениеобутверждениимировогосоглашения,предусматривающеевозникновениеилипрекращениеправа(обремененияилиограниченияправа)нанедвижимоеимущество,подлежащегогосударственнойрегистрации.
Всоответствиисостатьей2Законаорегистрациигосударственнаярегистрацияправнанедвижимоеимуществоисделокснимявляетсяюридическимактомпризнанияиподтверждениягосударствомвозникновения,ограничения(обременения),переходаилипрекращенияправнанедвижимоеимуществовсоответствиисГражданскимкодексомРФ.Государственнаярегистрацияявляетсяединственнымдоказательствомсуществованиязарегистрированногоправа.Зарегистрированноеправонанедвижимоеимуществоможетбытьоспоренотольковсудебномпорядке.
Изуказаннойнормыправаследует,чтовЕГРПможетбытьзарегистрированоправотольконанедвижимоеимущество.
Согласностатье130ГражданскогокодексаРФкнедвижимомуимуществуотносятсяземельныеучастки,участкинедр,обособленныеводныеобъектыивсе,чтопрочносвязаносземлей,тоестьобъекты,перемещениекоторыхбезнесоразмерногоущербаихназначениюневозможно.
Посмыслуданнойстатьи,прочнаясвязьсземлейявляетсянеединственнымпризнаком,покоторомуобъектможетбытьотнесенкнедвижимости.Вопросотом,являетсяликонкретноеимуществонедвижимым,долженразрешатьсясудомсучетомвсехдокументов,имеющихсявматериалахдела.
Спорныйобъектфактическисозданкакэлементблагоустройстваинеявляетсяобъектомнедвижимости.
Всилутого,чтоправособственностинауказанныйобъектнеподлежалогосударственнойрегистрации,судпризналтакуюрегистрациюнедействительной.
Оспариваягосударственнуюрегистрациюправа,истецдолженпредставитьдоказательства,подтверждающиеегоправособственностинаспорныйобъектинедействительностьюридическихфактов,послужившихоснованиемдлярегистрацииправаответчика
.
Всоответствииспунктом5статьи214ГражданскогокодексаРФпорядокразграниченияобъектовфедеральнойсобственности,собственностисубъектовРоссийскойФедерацииимуниципальнойсобственностиустанавливаетсяспециальнымзаконом
.Домоментаопределениясоответствующегособственникаобъектыотносятсякфедеральнойсобственности.
ПрирассмотренииделавапелляционномпорядкеВторойарбитражныйапелляционныйсудподдержалвыводысудапервойинстанцииоправомерностипризнанияправафедеральнойсобственностинаспорноеимуществоиуказал,чтоотказучрежденияотправаоперативногоуправленияимуществом,атакжеизъятиеэтогоимуществаипередачаеговказнусубъектаРоссийскойФедерацииявляетсянезаконнойипротиворечитположениямстатей296,299ГражданскогокодексаРФ.
Впериодрассмотренияделаоправенаэтоимуществосудпоходатайствуистцаможетпринятьобеспечительныемеры,вчастностизапретитьответчикураспоряжатьсяи/илипользоватьсяспорнымимуществом(арест),запретитьрегистраторуизменятьзаписьоправенаэтоимуществовреестре,передатьспорноеимуществонахранениедругомулицувсоответствииспунктом2статьи926ГражданскогокодексаРоссийскойФедерации(судебныйсеквестр).Приудовлетворенииискаоправенанедвижимоеимуществосуднаоснованиичасти7статьи182АрбитражногопроцессуальногокодексаРоссийскойФедерациипоходатайствулица,участвующеговделе,принимаетаналогичныемерыпообеспечениюисполнениярешения
.
Заключение
Подводяитогинастоящегоисследования,отметим,чтовсезадачи,поставленныевегоначале,решены.Вработебылиизученыпонятиегосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимущество,правовоерегулированиегосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним,органыгосударственнойрегистрации,этапыгосударственнойрегистрации;рассмотреныдоговордолевогоучастиявстроительствемногоквартирныхдомовипроблемыегогосударственнойрегистрации,современныезаконодательныепротиворечиявсферегосударственнойрегистрациидоговораипотеки,вопросы,связанныесоспорамиогосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимущество.
Рассмотренныевработевопросылишьчастичноосвещаютсложнуюпроблемугосударственнойрегистрациисделокснедвижимостью.
Последовательноерешениезадачпозволилосделатьследующиевыводы.
Государственнаярегистрациярассматриваетсякак"юридическийактпризнанияиподтверждениягосударствомвозникновения,ограничения(обременения)переходаилипрекращенияправнанедвижимоеимуществовсоответствиисГражданскимкодексомРоссийскойФедерации".Однакоданноеопределениеотражаетлишьодинизаспектовпонятиягосударственнойрегистрации-регистрация,какактгосударственногооргана.
Государственнуюрегистрациюможнорассматриватьвдвухаспектах:какспецифическуюдеятельностьгосударстваикакрезультатэтойдеятельности.Приэтомгосударственнаярегистрациякакдеятельностьневсегдазаканчиваетсягосударственнойрегистрациейввидерезультата,посколькурезультатомэтойдеятельностиможетбытьотказвгосударственнойрегистрации.
Государственнаярегистрацияпереходаправнанедвижимоеимуществоисделоксним-этоюридическийактпризнанияиподтверждениягосударствомвозникновения,ограничения(обременения),переходаилипрекращенияправнанедвижимоеимуществовсоответствиисГражданскимкодексомРоссийскойФедерации.
Государственнаярегистрацияправпредставляетсобойосуществляемуюуполномоченныморганомпроцедурусцельюпризнанияиподтверждениягосударствомвозникновения,ограничения(обременения),переходаилипрекращенияправнанедвижимость,результатомкоторойявляетсярешениеоналичииилиотсутствииоснованийдлявнесениясоответствующихзаписейвЕдиныйгосударственныйреестрправнанедвижимоеимуществоисделоксним(ЕГРП).
Государственнаярегистрацияправосновываетсянаинституционныхправовыхпринципах:обязательности,достоверности,бесповоротности,открытостисведенийорегистрации,старшинства,специальности,учетности,преемственности.
Государственнаярегистрация-какформальноеусловиеобеспечениягосударственной,втомчислесудебной,защитыправлица,возникающихиздоговорныхотношений,объектомкоторыхявляетсянедвижимоеимущество,-призваналишьудостоверитьсостороныгосударстваюридическуюсилусоответствующихправоустанавливающихдокументов.Темсамымгосударственнаярегистрациясоздаетгарантиинадлежащеговыполнениясторонамиобязательстви,следовательно,способствуетупрочениюистабильностигражданскогооборотавцелом.Онанезатрагиваетсамогосодержанияуказанногогражданскогоправа,неограничиваетсвободудоговоров,юридическоеравенствосторон,автономиюихволииимущественнуюсамостоятельностьипотомунеможетрассматриватьсякакнедопустимоепроизвольноевмешательствогосударствавчастныеделаилиограничениеправчеловекаигражданина,втомчислегарантированныхКонституциейРоссийскойФедерацииправавладеть,пользоватьсяираспоряжатьсяимуществом,находящимсяулицаназаконныхоснованиях,атакжесвободыэкономическойдеятельности.
Государственнойрегистрацииподлежатследующиеправананедвижимость:правособственности;правохозяйственноговедения;правооперативногоуправления;правопожизненногонаследуемоговладения;правопостоянногопользования;ипотека;сервитуты,атакжеиныеправавслучаях,предусмотренныхнастоящимКодексомиинымизаконами.ДанныйпереченьбылдополненотдельнымистатьямичастивторойГК(обаренде,одоверительномуправленииидр.).
Действующеезаконодательствопредусматриваютдвеосновныеформыгосударственнойрегистрации:регистрациюправнанедвижимоеимуществоирегистрациюсделоксним.Государственнаярегистрацияобязательнавтехслучаях,когданаэтоестьуказаниезаконодательногоакта.
Государственнаярегистрацияправпроводитсявследующемпорядке:
-приемдокументов,необходимыхдлягосударственнойрегистрацииправиотвечающихтребованиямнастоящегоФедеральногозакона,регистрациятакихдокументовсобязательнымприложениемдокументаобоплатерегистрации;
-правоваяэкспертизадокументовипроверказаконностисделки;
-установлениеотсутствияпротиворечиймеждузаявляемымиправамииужезарегистрированнымиправаминаданныйобъектнедвижимогоимущества,атакжедругихоснованийдляотказаилиприостановлениягосударственнойрегистрацииправ;
-внесениезаписейвЕдиныйгосударственныйреестрправнанедвижимоеимуществоприотсутствииуказанныхпротиворечийидругихоснованийдляотказаилиприостановлениягосударственнойрегистрацииправ;
-совершениенадписейнаправоустаналивающихдокументахивыдачаудостоверенийопроизведеннойгосударственнойрегистрацииправ.
ДатойгосударственнойрегистрацииправявляетсяденьвнесениясоответствующихзаписейоправахвЕдиныйгосударственныйреестрправ.
Отказвгосударственнойрегистрацииправлибоуклонениесоответствующегоорганаотгосударственнойрегистрациимогутбытьобжалованызаинтересованнымлицомвсуд,арбитражныйсуд.
Застройщиквправепривлекатьденежныесредстваучастниковдолевогостроительствадлястроительства(создания)многоквартирногодомаи(или)иныхобъектовнедвижимоститолькопослеполучениявустановленномпорядкеразрешениянастроительство,опубликованияиили)размещенияпроектнойдекларацииигосударственнойрегистрацииправасобственностиилиправаарендызастройщиканаземельныйучасток,предоставленныйнастроительствообъектовнедвижимости,всоставкоторыхбудутвходитьобъектыдолевогостроительства.
ВсоответствиисФедеральнымЗакономот30.12.2004г.№214«ОбучастиивдолевомстроительствемногоквартирныхдомовииныхобъектовнедвижимостииовнесенииизмененийвнекоторыезаконодательныеактыРоссийскойФедерации»,которыйвступаетвзаконнуюсилус14.04.2005г.договордолевогоучастиявстроительствезаключаетсявписьменнойформе,подлежитгосударственнойрегистрациимсчитаетсязаключеннымсмоментатакойрегистрации.
Договоробипотекеисамаипотекакакограничение(обременение)вещногоправанаобъектнедвижимогоимуществаподлежатгосударственнойрегистрациивЕдиномгосударственномреестреправнанедвижимоеимуществоисделоксним.Государственнаярегистрацияипотекиосуществляетсяпоместунахожденияимущества,являющегосяпредметомипотеки.
Государственнаярегистрацияправнанедвижимостьявляетсяюридическимактомпризнанияиподтверждениягосударствомвозникновения,ограничения(обременения),переходаилипрекращенияправнанедвижимоеимуществовсоответствиисГражданскимкодексомРФ.
Недвижимость-однаизактуальныхиактивнообсуждаемыхтемсовременнойцивилистики.Особоеположениенедвижимостипоотношениюкостальномуимуществуобъясняетсяегосоциальнойзначимостью:во-первых,кнедвижимостиотнесенымногиеприродныересурсы,во-вторых,объектынедвижимостиимеют,какправило,высокуюстоимость,в-третьих,осуществлениеправнанедвижимостьвбольшейстепенизатрагиваетинтересыгражданиюридическихлиц,нежелиосуществлениеправвотношениидвижимогоимущества.Особенностинедвижимыхвещейкакобъектовгражданскихправобусловливаютустановлениеособогорежимаправовогорегулирования.
Впоследниегодынаблюдаетсязаметныйинтересквопросамправовогорегулированияоборотанедвижимогоимущества.Этообстоятельствообъективногохарактера.РынокнедвижимостивРоссиипережилпериодстановления,ивнастоящеевремясуществуетнеобходимостьосмыслитьвсе,кчемупришлаэкономическаяиправоваямысльвобластиоборотанедвижимогоимущества.
Составнойчастьюособогоправовогорежиманедвижимогоимуществаявляетсяобязательнаягосударственнаярегистрацияправнанего(сделокснимиобремененийнедвижимогоимущества).Цельтакойрегистрации-установлениепрочнойсистемыоборотанедвижимости.Мировойопытпоказывает,чтодлязащитыправчастныхсобственниковнанедвижимостьнеобходимосоздатьформальнуюрегистрационнуюсистему,котораягарантировалабынадежностьигласностьгражданскогооборота,былабыдоступнадлявсехучастниковгражданскихотношенийисодержалабыобъективнуюинформациюонедвижимости.РазвитиевРоссиирыночныхотношений,основанныхнаправесобственности,повлеклозасобойнеобходимостьсозданияновойсистемыправовогорегулированиявсференедвижимостии,преждевсего,новойсистемыгосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним.
Государственнаярегистрацияправнанедвижимоеимуществоисделокснимпредставляетсобойэлементпублично-правовогорегулированиявчастноправовыхотношениях.Однакопервоевыполняетвторичнуюрольпоотношениюкпоследним.Цельтакогорегулированиявтом,чтобыобеспечитьстабильностьвгражданскихотношениях.Требованиеоботраженииизмененийвещно-правовогоположенияучастниковвединомгосударственномреестреявляетсяреализациейпринципапубличностивоборотенедвижимости.Слово"государственная"означает,чторегистрациядолжнаосуществлятьсяспециальноуполномоченнымифедеральнымигосударственнымиорганами.ТакимиорганамивнастоящеевремяявляютсяФедеральнаярегистрационнаяслужбаиееструктурныеподразделения.
Идеяпубличностипорожденажесткойпотребностьюпрактикипредотвратитьслучаинедобросовестногоповторногоотчужденияоднойитойжевещи,устранитьмногочисленныеипродолжительныеспорыпоповодунедвижимости.Регистрацияправиихограничений(обременений)вединомгосударственномреестреобеспечиваетвысокуюстепеньясностиправовыхотношенийигарантируетнадежностьприобретаемыхправнанедвижимоеимущество.Объективнаянеподвижностьнедвижимостипозволяетводномместевестизаписьоправахнанедвижимыевещи,расположенныенадругойтерритории.Зарегистрированныесведениядаютвозможностьустановитьправообладателяитемсамымобеспечитьуверенностьтретьихлиц,вступающихвправоотношенияпоповодунедвижимости,втом,чтодругойсторонойвправоотношениивыступаетименноправообладатель.Длядоказательствасуществованиясвоегоправананедвижимостьправообладателюдостаточнопредставитьдокументозарегистрированномправе.
Такимобразом,потребностьвформированииединойсистемырегистрацииправнавсевидынедвижимогоимуществаисовершаемыхвотношенииэтогоимуществасделокбылапродиктована,впервуюочередь,повышениемзначимостисделокснедвижимымивещамивгражданскомобороте,атакженеобходимостьюопределенностиправовогостатусаотдельныхобъектовнедвижимости,установленияединогопорядкапроведениягосударственнойрегистрации,однозначноститолкованияправилееосуществлениясубъектамиРоссийскойФедерациииорганамиместногосамоуправления,повышениязащитыправиинтересовучастниковгражданскогооборота.
Осуществляетсяправовоерегулированиегосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделокснимврамкахустановленнойвзаконодательствекомпетенции.Вчастности,этакомпетенциявключаетвсебяизданиенормативныхактовисовершениеопределенныхдействийюридическогохарактераспециальносозданнымигосударственнымиорганами.
Врядеслучаеводниитежеорганыосуществляюткактехническуюрегистрацию,такирегистрациюправнанедвижимость.Речьидетотакназываемойусловнойилизаконнойнедвижимости(морские,воздушныесудаит.д.).
Смоментомгосударственнойрегистрациисвязываетсявозникновение,переходипрекращениеправнанедвижимоеимущество.Такимобразом,государственнаярегистрацияимеетнетехническое,аюридическоезначение.Приотчуждениинедвижимогоимуществагосударственнаярегистрацияопределяетмомент,скоторогоуприобретателявозникаетправособственности.Другимисловами,именносэтогомоментановыйсобственникможетосуществлятьправомочиявладения,пользования,распоряжениянедвижимымимуществом.Сэтогомоментаусобственникавозникаетрискслучайнойгибелиилиповреждениянедвижимогоимуществанезависимооттого,когдабылаосуществленафактическаяпередачаимущества.Приэтомисполнениедоговораотчуждениянедвижимогоимущества,втомчислепередачанедвижимостиотчуждателемипринятиенедвижимостиприобретателеммогутосуществлятьсякакдогосударственнойрегистрациипереходаправ,такипосле.
Следуетотметить,чтотребованиегосударственнойрегистрациипереходаправасобственностинанедвижимоеимуществосамопосебенелишаетстороныконкретнойсделкиправаоговоритьтакойпереходвыполнениемопределенныхусловий(например,передачейобъектанедвижимостиотпродавцакпокупателю,зафиксированнойвактеприема-передачиилиусловияопредварительнойоплатеимущества,подлежащегопередаче).Еслиэтиусловиянебыливыполнены,тоотказпродавцаотрегистрациидолженсчитатьсяправомерным.
Правовойрежимнедвижимогоимуществаоснованнанеобходимостиобеспечитьособуюустойчивостьправнаэтоимущество,установитьспециальныйпорядокраспоряженияим.Поэтомувсоответствиисост.131ГКРФправособственностиидругиевещныеправананедвижимыевещи,ограниченияэтихправ,ихвозникновение,переходипрекращениеподлежатгосударственнойрегистрациивединомгосударственномреестре.
Актуальностьвыбраннойтемыобусловленатем,чтоважностьинститутарегулирующегогосударственнуюпорядоксовершениясделокснедвижимымимуществом,подчеркиваетсяитем,чтогосударственнаярегистрацияявляетсяединственнымдоказательствомсуществованиязарегистрированногоправа.Такимобразом,знаниеособенностейпорядкасовершениярегистрационныхдействий,правильноеихпониманиеиприменениеможетявлятьсяусловиемдлянаиболееэффективногоиюридическибезопасногоучастиягражданиюридическихлицвгражданскихиадминистративныхправоотношениях.
Цельюнастоящегоисследованияявляетсяизучениеособенностейпорядкагосударственнойрегистрациисделокснедвижимостью,атакжеособенностейрегистрациинекоторыхвидовсделокснедвижимостью.
Длядостижениявышеуказаннойцели,выделеныследующиеосновныезадачи:
-датьпонятиегосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимущество,
-изучитьправовоерегулированиегосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним,
-выделитьсистемуоргановгосударственнойрегистрации:полномочия,ответственностьзанарушениявходегосударственнойрегистрации.
-проанализироватьэтапыгосударственнойрегистрации,
-выявитьприостановлениеиотказвгосударственнойрегистрации,
-рассмотретьдоговордолевогоучастиявстроительствемногоквартирныхдомовипроблемыегогосударственнойрегистрации,
-проследитьсовременныезаконодательныепротиворечиявсферегосударственнойрегистрациидоговораипотеки,
-проработатьвопросы,связанныесоспорамиогосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимущество.
Приизученииданнойпроблемы,авторопиралсянаряддействующихнормативныхактовРоссийскойФедерации:КонституциюРоссийскойФедерации,Гражданскийкодекс,Федеральныйзакон"Огосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним"идр.
Вработебудетпроанализированвесьмассивзаконодательствапосвященногогосударственнойрегистрациисделокснедвижимостью(какдействующего,такиранеедействующего)научныетрудыиисследования(О.Н.Садиков,В.В.Витрянский,М.И.Брагинский)комментариикдействующемузаконодательству(П.В.Крашенниников,А.М.Эрдлевский,А.Ю.Кобалкинаидр.),периодическиеиздания.
Методологическуюосновуисследованиясоставляютобщенаучныеметодыпознания:диалектический,историко-правовой,сравнительногоправоведения,логический,изучениядокументов,методсистемногоподхода.Принимаявовниманиезадачи,стоящиепереднаукойгражданскогоправавнастоящеевремя,иневозможностьисследованийирешенияпоставленныхзадачпосредствомиспользованияисключительноотраслевойправовойматерии,приосуществленииправовогоанализаввыпускнойквалификационнойработетакжеширокоприменялисьчастнонаучныеметоды.Приоритетомчастноправовыхметодовпознанияявилсясравнительно-правовойметод.Нормативныеакты,регулирующиедоговорренты,нетолькорассматривалисьвхронологическомпорядке,ноисопоставлялисьмеждусобой.
Структураработыобусловленацельюизадачами.Выпускнаяквалификационнаяработасостоитизвведения,трехразделов,заключения,спискаиспользованныхнормативно-правовыхактов,специальнойлитературыиматериаловсудебнойпрактики.
Глава1.Общаяхарактеристикагосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним
1.1.Понятиеисущностьгосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимущество
ВРоссийскойФедерациидействуетопределенныйпорядокоформленияправнанедвижимоеимущество-этогосударственнаярегистрацияправисделоксним.
Согласност.131ГражданскогокодексаРФонапредставляетсобойюридическийактпризнанияиподтверждениягосударствомвозникновения,ограничения(обременения),переходаилипрекращенияправнанедвижимоеимущество.
Единственнымдоказательствомсуществованияправананедвижимостьвыступаетгосударственнаярегистрация.Зарегистрированноеправонанедвижимоеимуществоможетбытьоспоренотольковсудебномпорядке.
Регистрацииподлежат:правособственности,правохозяйственноговедения,правооперативногоуправления,правопожизненногонаследуемоговладения,правопостоянногопользования,ипотека,сервитуты,доверительноеуправление,аренда,сделкисземлейидругимнедвижимымимуществом.ГосударственнаярегистрацияправпроводитсянавсейтерриторииРоссиивЕдиномгосударственномреестреправнанедвижимоеимуществоисделоксним
.
ПомимоГражданскогокодексаРФвопросырегистрациирегламентируютсяФедеральнымизаконами"Огосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним","Обипотеке(залогенедвижимости)"идругиминормативно-правовымиактами.
Понятиегосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществодановст.2ФЗРФ"Огосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним",принятогоГосударственнойДумой17июня1997года,вкоторойгосударственнаярегистрацияопределяетсякак"юридическийактпризнанияиподтверждениягосударствомвозникновения,ограничения(обременения),переходаипрекращенияправнанедвижимоеимуществовсоответствиисГражданскимкодексомРоссийскойФедерации".
Передтем,какприступитькрассмотрениюсамогопонятиягосударственнойрегистрации,следуетпрояснитьнекоторыеаспекты.Ипервыйизних:чтопонимаетзаконодательподнедвижимымимуществом?Вп.1ст.130ГКРФзакрепленоследующееобщееопределениенедвижимости:все,чтопрочносвязаноземлей,объекты,перемещениекоторыхбезнесоразмерногоущербаихназначениюневозможно.Нокромеэтого,кнедвижимостиможноотнестиобъекты,неотвечающиеданномукритерию-воздушныеиморскиесуда,судавнутреннегоплавания,космическиеобъекты,атакже(ст.132ГКРФ)предприятиекакимущественныйкомплекс.Недвижимость-юридическоепонятие,иимуществоможетбытьотнесенокнедвижимостизаконом,чтоимеетбольшоезначениедляопределения,подлежатлигосударственнойрегистрацииправананегоисделкисним.
Однакоданноеопределениеотражаетлишьодинизаспектовпонятиягосударственнойрегистрации-регистрация,какактгосударственногооргана.
Вместестеманализнаучныхработкакпогражданскому,такипоадминистративномуправу,свидетельствуетотом,чтовопределениисущностигосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществосредиученыхнетединства.Так,государственнаярегистрацияправнанедвижимоеимуществорассматриваетсякакненормативныйактгосударственногооргана,юридическийфактвфактическомсоставе,влекущемвозникновение,изменениеилипрекращениеправнаобъектнедвижимости,комплексноесредствогосударственногорегулированияпредпринимательскойдеятельностинарынкенедвижимости
.
Рассмотрениевопросаопонятиинедвижимостивсвязиспроблемамигосударственнойрегистрацииправнанегоопределяетсярядомобстоятельств.Во-первых,решениеотом,относитсялиданныйобъекткнедвижимомуимуществу,всегдадолжнопредшествоватьрешениювсехдругихвопросов,подлежащихрассмотрениюрегистрирующиморганом.Во-вторых,внаучнойдискуссиипоповодукритериевотнесенияобъектакнедвижимостивопросоправовомзначениирегистрациизанимаеточеньважноеместо.
Государственнуюрегистрациюможнорассматриватьвдвухаспектах:какспецифическуюдеятельностьгосударстваикакрезультатэтойдеятельности.Приэтомгосударственнаярегистрациякакдеятельностьневсегдазаканчиваетсягосударственнойрегистрациейввидерезультата,посколькурезультатомэтойдеятельностиможетбытьотказвгосударственнойрегистрации.
Любаядеятельностьопределяется,преждевсего,еецелямиисодержанием.Вопросоцеляхгосударственнойрегистрациирассмотренранее.Применительножекопределениюдеятельности,помнениюавтора,имеютзначениетольконепосредственныецели,накоторыеэтадеятельностьвкаждомслучаенаправлена.Приэтомнужноотметить,чтогосударственнаярегистрациякакдеятельностьможетрассматриватьсявузкомиширокомсмысле.Вширокомсмыслегосударственнаярегистрацияправнанедвижимостьможетбытьопределенакакоднаизфункцийгосударства,осуществляемаяегоспециальнымиорганамивцеляхзашитыимущественныхправучастниковгражданскогооборота.Кгосударственнойрегистрациивэтомсмыслеотноситсянетолькодеятельностьрегистрирующегоорганапорассмотрениюконкретныхдокументов,ноидеятельностьгосударствапоорганизациисистемырегистрации,установлениюпринциповведенияреестра,автоматизациирегистрационныхпроцессов,методовотраженияизащитыинформации,атакжедеятельностипопредоставлениюинформацииогосударственнойрегистрацииправнанедвижимость.
Такоеопределениепозволяетраскрытьпонятиегосударственнойрегистрацииправнанедвижимостькакформыгосударственнойдеятельности.Ононеобходимо,посколькузаконкретнымиактамигосударственногоорганавсегданужновидетьобщуюнаправленностьвсехэтихактов,общиецелифункционированиясистемы,созданнойдляосуществленияданнойдеятельности.
Вместестемприведенноеопределениенераскрываетсодержательнуюсторонугосударственнойрегистрации,неуказывает,вчемименносостоитэтадеятельностьгосударства.Издесьнеобходимообратитьсякпонятиюрегистрациивузкомсмысле,т.е.рассмотреть,чтожепредставляетсобойдеятельностьрегистрирующегоорганавкаждомконкретномслучае.Вэтомсмыслегосударственнаярегистрацияправпредставляетсобойпроцессрассмотрениязаявления(требования)заинтересованноголица,адресованногогосударственномуоргануовнесениисведенийоегоправенаобъектнедвижимогоимуществавустановленныезакономформы(государственныйреестр).Этотпроцесссостоитизприемапредставленныхзаявителемдокументов,ихправовогоанализасточкизренияустановленияоснованийдлярегистрациилибоотказаврегистрации,принятиясоответствующегорешения,отраженияэтогорешениявформах,установленныхзаконом,ивыдачидокументовзаявителюсуведомлениемопринятомрешении.
Еслиопределениегосударственнойрегистрациикакформыдеятельностипозволяетустановитьобщуюнаправленностьработыизадачивсехрегистрирующихорганов,тоопределениегосударственнойрегистрациивузкомсмыслеподводиткпониманиюнепосредственнойцелирегистрирующегоорганаприрассмотрениикаждогообращения.Сточкизренияавтора,этуцельможноопределитькакустановлениеналичияоснованийдлявнесениясоответствующейзаписивгосударственныйреестрправнанедвижимоеимущество.Внегативномжеаспектеэтацельможетбытьсформулированакакустановлениеналичияилиотсутствияоснованийдляотказаврегистрации
.
Итак,регистрацияправнанедвижимостьвузкомсмысле-этодеятельностьгосударствавлицеегоспециальныхорганов,представляющаясобойпроцессрассмотрениязаявлений(требований)заинтересованныхлицовнесениисведенийобихправахнаобъектынедвижимогоимуществавгосударственныйреестрправнанедвижимость.Основнымсодержаниемэтогопроцессаявляетсяустановлениерегистрирующиморганомоснованийдлявнесениявреестртребуемыхсведений.
Государственнаярегистрациявыступаетвкачествеоднойизформпримененияправа.Онасостоитвпринятииактапримененияправакакдокументальнооформленногодействиягосударственногооргана.Вюридическойлитературеформыреализацииправаклассифицируютсяпоразличнымоснованиям
:
а)похарактеруправовыхсвязеймеждусубъектамиправа-вобщихиконкретныхправовыхотношениях;
б)посубъектномусоставу-индивидуальнаяиколлективнаяформы;
в)повнешнемупроявлению-активнаяипассивнаяформы;
г)пометодувоздействия-добровольноеипринудительноеосуществлениеправа;
д)поправовомуположениюсубъектов-гражданско-правоваяиадминистративно-правоваяформыит.д.
Даваяоценкурегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделокснимсучетомположенийуказаннойклассификации,отметим,чтоонареализуетсявконкретныхправовыхотношенияхвиндивидуальнойактивнойформе,осуществляетсядобровольновадминистративно-правовойформе.РезультатомправоприменительнойдеятельностиорганапорегистрацииправявляетсяпринятиерешенияоналичииилиотсутствииоснованийдлявнесениявЕдиныйгосударственныйреестрсведенийоправахнаконкретноенедвижимоеимущество,которыеимеютобязательнуюсилупредписания,втомчислеидляправообладателя.
Следуетотметить,чтоширокоеопределениерегистрацииимеетзначение,преждевсего,длятеориигосударственногоуправления.Правоврядлинуждаетсявтакомопределении.Дляправовыхопределенийнеобходимаболеевысокаястепеньконкретностикаквопределениицелей,такисодержаниядеятельности.Вэтомпланенамболееподходитузкоеопределениегосударственнойрегистрации.
Еслидлярегистрирующегоорганарегистрация-этопроцесс,тосточкизрениязаявителя-это,преждевсего,целькаксубъективноепредставлениеорезультатеэтогопроцесса.Этацельможетбытьдостигнутаилинедостигнута.Всвязисэтимперейдемковторомуаспекту-кгосударственнойрегистрациикакодномуизвозможныхрезультатоввзаимодействиярегистрирующегоорганаизаявителя.
Анализзаконодательствапозволяетсделатьвыводотом,чтотермин"государственнаярегистрацияправнанедвижимоеимущество"вЗаконеорегистрациииспользуетсяименновэтомпоследнемзначении.Когдавзаконеговоритсяотом,чтоправавозникаютсмоментарегистрации(п.2ст.8ГКРФ),правананедвижимостьисделкиснедвижимостьюподлежатрегистрации(п.1ст.131,п.1ст.165ГКРФ),договорсчитаетсязаключеннымсмоментарегистрации(п.3ст.433ГКРФ),торечь,разумеется,идетнеопроцессе,аорезультате.Именновэтомаспектедановышеприведенноеопределениевст.2Законаорегистрации.
Большинствоисследователейвыделяютдваподходакхарактеристикеправовойприродыактапримененияправа
:
-какненормативногоактагосударственногооргана;
-какюридическогофактавфактическомсоставе,влекущемвозникновение,изменениеилипрекращениеправнаобъектнедвижимости.
ЗаписьвЕГРП,неявляясьпосвоейправовойприродененормативнымактом(подобнотому,какнеявляютсяненормативнымиактыоргановрегистрацииактовгражданскогосостояния,действиянотариусовидр.),представляютсобойособыйюридическийфакт,которыйвместессоответствующимправовымоснованиемобразуетсложный"фактическийсостав",ивэтомсмыслесмоментагосударственнойрегистрацииправаможноговоритьоюридическойнеразрывностигосударственнойрегистрацииизарегистрированногоправа".Такимобразом,есликачествоюридическогофактазагосударственнойрегистрациейпризнаетсявсеми,топризнаниегосударственнойрегистрациейненормативнымактомявляетсяспорным.
Государственнаярегистрация-этоюридическийфакт,скоторымзаконсвязываетопределенныеюридическиепоследствия.Длятогочтобыопределитьправовуюприродуэтогофакта,обратимсякпринятойвтеорииправаклассификацииюридическихфактов.Разумеется,данныйюридическийфактявляетсяюридическимдействием,анесобытием.Этодействиегосударственногооргана,адействиелюбогоорганавсегдапредставляетсобойакт.Актыделятсянанормативныеииндивидуальные(ненормативные).Вполнеочевиднымпредставляетсято,чторегистрацияправанаобъектнедвижимостиявляетсяиндивидуальным(ненормативным)актомгосударственногооргана.Данныйвидюридическихактоввнаукеадминистративногоправаименуетсяиндивидуальнымиправоприменительнымиактамиоргановгосударственногоуправления
.
Актгосударственнойрегистрациивкачествеюридическогодокументахарактеризуетсяформализациейсвоегосодержания.Однаковотличиеотиныхправоприменительныхактов,актгосударственнойрегистрациинесодержиттакихтрадиционныхэлементов,каквводная,описательная,мотивировочнаяирезолютивнаячасти.Согласноабз.5п.1ст.13Законаорегистрациигосударственнаярегистрацияправосуществляетсянепутемизданияакта,апутемвнесениязаписейвЕГРПнанедвижимоеимуществоисделоксним.Возможно,такаяспецифическаяформаактарегистрациидалаоснованиедляотказаотпризнанияегоненормативнымактомгосударственногооргана.Однако,какпредставляется,ненормативныйактможетбытьоформленпо-разному,важно,чтобыегоформасоответствовалазакону.ПризнаваязазаписьювЕГРПтолькокачествоюридическогофакта,последователирассматриваемойпозицииоставляютзакадромвопросопроисхожденииэтойзаписи,котораяпоявляетсяврезультатедействиягосударственногооргана,осуществляемоговопределенномпроцессуальномпорядке,чтохарактерноименнодляненормативногоакта.Крометого,Законорегистрациисамназываетгосударственнуюрегистрацию"актомпризнанияиподтверждениягосударством"определенныхобстоятельств
.
Следуетотметить,чтодискуссияоправовойприродеактагосударственнойрегистрациибылапривязана,восновном,квопросуопорядкерассмотрениявсудеделопризнаниинедействительнойгосударственнойрегистрацииправнанедвижимостьиотказавтакойрегистрации.Признаниегосударственнойрегистрациииотказаврегистрацииненормативнымиактамирегистрирующихоргановснеобходимостьювлеклоотнесениесоответствующихделккатегориивытекающихизадминистративныхправоотношенийииныхпубличныхправоотношений(ст.29АПКРФ).Втожевремятакойподходвполнеобоснованновызывалсомнения,таккак,фактически,втакихделахисследуются,преждевсего,гражданско-правовыеотношения,послужившиеоснованиемдлярегистрацииилиоснованиемотказа.Однако,какпредставляется,длярешениязадачиобоснованияпередачисоответствующихделизоднойколлегииарбитражногосудавдругуюврядлистоилостроитьтакуюсложнуюипротиворечивуюконцепцию.
Всвязиссудебнойпрактикойрассмотренияспоров,связанныхсгосударственнойрегистрацией,возникаетвопросопринципиальнойвозможностипредъявленияискаопризнаниинедействительнойрегистрацииправананедвижимость.Такоеутверждениепредставляетсяслишкомкатегоричным.Втожевремяонобудетабсолютноверным,еслинепризнаватьзагосударственнойрегистрациейкачестваненормативногоакта.Действительно,еслиоснованиемдлярегистрацииправапослужиласделка,тооспариватьнужноименносамозарегистрированноеправоитооснование(сделку),накоторомэтарегистрацияпроизведена.Однаковполнеможнопредставить,чторегистрирующийорганпровелрегистрациювообщебезкаких-либооснований,носоответствующаязаписьсуществует,ионавсоответствиисост.2Законаорегистрацииявляется"единственнымдоказательствомсуществованиязарегистрированногоправа".Очевидно,чтоникакогоправавданномслучаенесуществует,иобжаловатьвэтомсмысленечего.Нонеправомерносовершеннаязаписьдолжнабытькаким-тообразомудаленаизреестра.Сделатьэтовозможнотольконаоснованиисудебногорешения,атакоерешениеможетбытьпринято,какпредставляется,тольковпорядкеобжалованияненормативногоактагосударственногооргана.
Итак,государственнаярегистрациякакюридическийфактпредставляетсобойненормативныйактгосударственногорегистрирующегооргана.
Следующимважнымпризнаком,определяющимюридическийфакт,являютсятепоследствия,которыеонвлечет.Какмыувидимдалее,взависимостиотоснованиявозникновенияправафактгосударственнойрегистрацииможетиметьразличноезначение.Фактгосударственнойрегистрацииможетбытьконечнымэлементомюридическогосостава,приводящимксамомувозникновениюправа.Фактрегистрацииможетбытьнеобходимымдляреализацииужевозникшегоправа.Нонезависимоотправовогозначенияфактарегистрации,вкаждомконкретномслучаеегосущностьсостоитвпризнанииэтогоправагосударствомипредоставленииэтомуправутойзащитысостороныгосударства,котораяобеспечиваетсясистемойрегистрацииправнанедвижимость.Спецификаразличныхоснованийвозникновенияправасостоитлишьвопределениимоментавозникновенияправа.Однаковозможностьреализациилюбогоправананедвижимостьвполномобъеме(ипреждевсего,вотношениираспоряжения)независимоотоснованияеговозникновенияпоявляетсялишьсмоментагосударственнойрегистрацииэтогоправа.Государствонеможетзащищатьправа,окоторыхононезнает.Единственнымдержателеминформацииоправахнанедвижимостьявляетсясистемарегистрирующихорганов.Поэтомуключевымвопределениигосударственнойрегистрациикакактагосударственногоорганаиобщимдлявсехтакихактовявляетсято,чтоэтоактпризнаниягосударствомрегистрируемогоправа,обеспечивающийвозможностьреализацииэтогоправаегообладателем.
Государственнаярегистрациякакактгосударственногооргана.
Еслирегистрациякакпроцессвключаетвсебямногостадий:отприемазаявлениядовыдачидокументовзаявителю,тонамнужновыявитьвэтомпроцессето,чтоявляетсясобственногосударственнойрегистрацией.Инымисловами,необходимоопределитьмомент,когдаданныйактгосударствасчитаетсясовершенным
.
ВсоответствиисЗакономорегистрации(п.3ст.2)"датойгосударственнойрегистрацииправявляетсяденьвнесениясоответствующихзаписейоправахвЕдиныйгосударственныйреестрправ".Такимобразом,моментом,когдагосударственнаярегистрацияосуществлена,следуетсчитатьвнесениевнадлежащейформезаписиобэтомправевустановленныеформыгосударственнойрегистрации.
Вэтомсмыслепроцессгосударственнойрегистрацииможноразделитьнаподготовкукрегистрации,собственнорегистрациюивыдачудокументаорегистрации.Говоритьосвершившейсярегистрациидоудостоверениязаписиорегистрацииуполномоченнымлицомнельзя.Любойактгосударственногооргана,втомчислененормативный,должениметьнадлежащуюписьменнуюформу.Длярегистрациитакаяформаустановленаввидезаписивреестре.Решениеорегистрации,неоформленноенадлежащимобразом(ввидеустныхзаявлений,резолюцийнадокументахипр.),неможетбытьпризнаноактомрегистрации.
Напрактикевозникаетвопрососоотношениизаписивреестреидокумента,удостоверяющегофактгосударственнойрегистрации,выданногозаявителю.Особенноостроэтотвопросвстаеттогда,когдавыданныйдокументнесоответствуетданнымреестра.
Помнениюавтора,данныйвопросимееттолькооднорешение-первичнойявляетсязаписьвреестре.Следуетотметить,чтовсоответствиисп.3ст.131ГКРФвыдачазаявителюдокумента,удостоверяющегофактгосударственнойрегистрации,вообщенеявляетсяобязательнымэлементомпроцессарегистрации.Согласноэтойнормерегистрирующийорганобязанвыдатьтакойдокументтолькопоходатайствуправообладателя.Приотсутствиижетакогоходатайства,пологикезакона,действиярегистрирующегоорганамогутограничитьсявнесениемзаписивреестр.Статья14Законаорегистрацииговоритотом,чтоудостоверяетсяпутемвыдачисвидетельстваисовершенияспециальнойзаписипроведеннаягосударственнаярегистрация.Здесьмывидим,чтозакончеткоразделяетсамугосударственнуюрегистрациюиподтверждениееепроведения.Именнопоэтомувслучаевыдачисвидетельстваорегистрацииприотсутствиизаписивреестресвидетельствоявляетсяничтожным.
Следовательно,представляетсянеправильнойпрактикапредъявленияисковопризнаниинедействительнымисвидетельствогосударственнойрегистрации
.
Возможныварианты,когдаотсутствиезаписивреестреприналичииузаявителясвидетельствамогутбытьвызванытехническойошибкойрегистрирующегооргана.Законорегистрациипредусматриваетвозможностьисправлениятакойошибкисамимрегистрирующиморганом(ст.21).СложностьположениявСанкт-Петербурге,вомногихдругихсубъектахФедерациисостоитвтом,чтофункциипорегистрациинеоднократнопередавалисьотоднихорганизацийкдругим,иорган,осуществляющийрегистрациювнастоящиймомент,невсегдаспособенисправитьподобногородаошибки.Влюбомслучае,втомчислеивоизбежаниеподделокдокументоворегистрации,должнасуществоватьпрезумпцияистинностиданныхреестрапоотношениюкдругимдокументам.Порядокжевнесенияизмененийвреестрдолженбытьжесткорегламентированиограниченслучаями,когдавнесениетакихизмененийвызваноявнымитехническимиошибками,аисправлениянемогутзатронутьчьих-либоправ.Именнопоэтомудляиныхслучаевст.21Законаорегистрациипредусматриваетсудебныйпорядокисправленияошибок.
Намирассмотреныразличныевариантыопределенийгосударственнойрегистрацииправнанедвижимость.Всеони,понашемумнению,имеютправонасуществование,посколькураскрываютразличныестороныодногоявления.Врядлиимеютперспективупопыткисформулироватьобщееопределениегосударственнойрегистрации,котороесоединилобывсепризнакиприведенныхопределений.Однако,еслитеориядопускает,аврядеслучаевдажетребуетсуществованиянесколькихразноплановыхопределенийпонятия,товзаконеэтонедопустимо.Сучетомприведенныхвышесоображенийзаконодательноеопределениерегистрациимоглобыбытьусовершенствовано.
Соответствующаянормазаконаорегистрациимоглабыиметьследующуюредакцию
:
Государственнаярегистрацияправнанедвижимоеимущество-этоактпризнанияэтогоправа(либоегоизменения,обременения,переходаилипрекращения)государствомвлицерегистрирующегооргана,обеспечивающийвозможностьреализацииэтогоправаегообладателемиоформляемыйввидезаписиозарегистрированномправевгосударственныйреестрправнанедвижимоеимущество.
1.2.Правовоерегулированиегосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним
Совершенствованиенормативно-правовойбазы,втомчислевсферахгосударственнойрегистрацииправ,кадастровыхотношенийикадастровойдеятельности,осуществляетсясучетомправоприменительнойпрактики.Вчастности,врамкахсозданияединойфедеральнойсистемыгосударственнойрегистрацииправнанедвижимостьигосударственногокадастровогоучетанедвижимости,принятыФедеральныйзаконот21декабря2010г.№334-ФЗ,предусматривающий,вчастности:
-возможностьпредставленияуказанныхзаявленийнетолькоприличномобращениизаявителяворган,осуществляющийгосударственнуюрегистрациюправ,ноипосредствомпочтовогоотправления;
-возможностьодновременногопредставленияворган,осуществляющийгосударственнуюрегистрациюправ,заявленийогосударственномкадастровомучетеземельногоучасткаигосударственнойрегистрацииправнанего;
-внесениевЕГРПактуальныхсведенийобобъектенедвижимостибеззаявленияправообладателя(указанныеположениядо1января2013г.неприменяютсявотношениизданий,сооружений,помещений,объектовнезавершенногостроительства).
Крометого,внастоящеевремяосуществляетсяработанадпроектомфедеральногозакона,предусматривающегообъединениепроцедуркадастровогоучетаобъектовнедвижимостиигосударственнойрегистрацииправнаних.
Внастоящеевремяпредоставлениеуслугипопостановкеобъектовнедвижимостинагосударственныйкадастровыйучетосуществляетсявэлектронномвиде.Возможностьсовершенствованиядействующихмеханизмовформированияипредоставленияпакетадокументов,необходимыхдляпостановкинакадастровыйучет,внастоящиймоментпрорабатываетсяМинэкономразвитияРоссии
.
ВнастоящеевремяосуществляетсяпоэтапныйпереходкоказаниюгосударственныхуслугРосреестравэлектронномвидесцельюповышениякачествапредоставлениятакихуслуг.
ВэлектронномвидепосредствомПорталагосударственныхуслугРосреестра(www.portal.rosreestr.ru–далее-Портал)предоставляютсяследующиеуслуги:
-предоставлениесведений,содержащихсявЕдиномгосударственномреестреправнанедвижимоеимуществоисделоксним(ЕГРП);
-предоставлениесведений,содержащихсявгосударственномкадастренедвижимости(ГКН);
-размещеныпубличныекадастровыекарты,причемприказомМинэкономразвитияРоссииот11апреля2011г.№162дополненсоставсведенийпубличнойкадастровойкарты;
-постановкаобъектовнедвижимостинагосударственныйкадастровыйучет.
Услугапогосударственнойрегистрацииправвэлектронномвидевнастоящеевремянепредоставляется.Проблемасводитсякотсутствиюнормативноустановленныхпроцедурпереводавэлектроннуюформуправоустанавливающихдокументовпоранееучтеннымобъектамнедвижимости,выданныхорганами,которыхнасегодняшнийденьнесуществует.
ВместестемвнастоящеевремяМинэкономразвитияРоссиипрорабатываютсяпоправкивФедеральныйзаконот21июля1997г.№122-ФЗ"Огосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним",необходимыедляпереводавэлектронныйвидуслугипорегистрацииправ.
ПриэтомиспользованиесервисаинформационнойсистемыпредварительнойподготовкидокументовнаПорталеобеспечиваетпользователямвозможностьсамимзаполнятьинаправлятьнеобходимыедлярегистрацииправдокументывэлектронномвиде.УказанныйсервиснеустраняетнеобходимостиличногопосещенияофисаРосреестразаявителем,темнеменее,упрощаетзаполнениедокументов,сокращаетвремяожиданиявофисахРосреестра.
Крометого,Федеральнымзакономот27июля2010года№210-ФЗ"Оборганизациипредоставлениягосударственныхимуниципальныхуслуг"(далее–Закон№210)установлензапретдлягосударственныхимуниципальныхорганов,атакжеподведомственныхиморганизаций,участвующихвпредоставленииуслуг,требоватьотзаявителя
:
-осуществлениядействий,втомчислесогласований,необходимыхдляполучениягосударственныхимуниципальныхуслугисвязанныхсобращениемвиныегосударственныеорганы,органыместногосамоуправления,организации,заисключениемполученияопределенногозаконодательствомуслуг;
-представлениядокументовиинформации,которыенаходятсявраспоряженииорганов,предоставляющихгосударственныеуслуги,органов,предоставляющихмуниципальныеуслуги,иныхгосударственныхимуниципальныхорганов,либоподведомственныхимгосударственнымимуниципальныморганам.
ВсвязисэтимМинэкономразвитияРоссииосуществляетсяразработкаизмененийвнормативныеправовыеакты,регулирующиепредоставлениегосударственныхуслугРосреестравчастисовершенствованияпредоставлениягосударственныхуслугРосреестрасучетомположенийЗакона№210.
1.3.Органыгосударственнойрегистрации:полномочия,ответственностьзанарушениявходегосударственнойрегистрации
Системурегистрацииикадастровогоучетанедвижимостиобъединятк2012году.
Федеральнаяслужбагосударственнойрегистрации,кадастраикартографии(Росреестр)завершитформированиеединойсистемырегистрацииправнанедвижимостьикадастровогоучетак2012году,следуетизконцепциисозданияэтойсистемы
.
Вдокументеуказывается,чтоцельюсозданияновойсистемыявляетсяобъединениедвухсуществующихвданныймоментсистем-государственногокадастранедвижимости(ГКН)иЕдиногогосударственногореестраправнанедвижимоеимуществоисделоксним(ЕГРП).
Предполагается,чтоприпомощиновыхправилединыхучетно-регистрационныхёпроцедурбудетпредотвращенодублированиесведенийвЕГРПиГКН,создающеенеудобстванасегодняшнийдень.
Созданнаясистемабудетакжесопутствоватьпереходукгосударственномуучетузданий,помещенийиобъектовнезавершенногостроительствавгосударственномкадастренедвижимости.
Внастоящеевремязаконодательствомвыявленанеобходимостьнеоднократногообращениязаявителейвсоответствующиеорганы.Отсюдаследуетбольшаяпотерявремениизначительныенеудобствадлягражданиорганизаций.
Одновременнодляработысновойсистемойбудутпреобразованыорганизационныеструктурысистемрегистрацииправикадастровогоучета,вкоторыебудутвходитьцентральныйаппаратРосреестраиеготерриториальныеорганывсубъектахРФ,атакжефедеральныеучреждения,находящиесявведомственномподчиненииРосреестра.
ФункциямиРосреестраиподведомственныхемуучрежденийтеперьстанутприемзаявленийнагосрегистрациюправ,экспертизапоступившихдокументов,государственныйземельныйконтроль,мониторингземель,геодезическийнадзор,метрологическийнадзорвобластигеодезииикартографииинадзорзадеятельностьюсаморегулируемыхорганизацийоценщиков
.
Крометого,новаяконцепцияпредполагаетсозданиенаэлектронныхносителяхединойфедеральнойинформационнойсистемынедвижимости(ЕФИСН),котораяобъединитданныеЕГРПиГКНиприпомощикоторойонибудутраспространятьсянавсейтерриторииРФ.
Предусматривается,чтовведениеЕФИСНпозволитсоздать"институтмассовойоценкинедвижимости"иввестиналогообложениенаосноветакойоценки.Поплану,переходнаЕФИСНдолженосуществитьсядо1января2014года.
ВнастоящеевремярегистрациюправасобственностивнашемрегионеосуществляютотделыУправленияФедеральнойслужбыгосударственнойрегистрации,кадастраикартографиипоТульскойобласти.
Государственнаярегистрацияправнанедвижимоеимуществоисделокснимпризванаобеспечитьпубличностьгражданскогооборотанедвижимыхвещей,инымисловами,стремитьсяспомощьюправовыхиорганизационныхмероздоровитьиупорядочитьрынокнедвижимогоимущества,которыйсталбурноразвиватьсявРоссиипоследние15лет,сконцентрироваввсеегофункциипоинвентаризации,учету,регистрации,использованиюиналогообложениювсистемеединогогосударственногооргана
.
Потребностьвсозданииединойсистемыгосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделокснимбылавызванатакжетем,чтопредметомдоговоров,правапокоторымподлежатобязательнойгосударственнойрегистрации,являютсяобъекты,представляющиеособуюценностьдлясубъектовгражданскогооборота.Вотсутствиестабильностиипрозрачностирынканедвижимостивысокастепеньрисканесениясущественныхубытковучастникамигражданскогоправовогооборотанедвижимости.Вконечномитогепотребностиучастниковоборотанедвижимостиопределилицелиизадачигосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимущество,втомчислеиправасобственности.ОсновнымицелямигосударственнойрегистрацииправасобственностинанедвижимоеимуществоявляютсястановлениеиразвитиенатерриторииРоссийскойФедерациисистемыгосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним,обеспечивающейгосударственныегарантиизарегистрированныхправ,атакжеполнотусведенийозарегистрированныхправахнанедвижимоеимуществоисделкахсним.
Ответственностьрегистрирующегоорганазанарушениепорядкагосударственнойрегистрации
Занеобоснованный,тоестьнесоответствующийоснованиям,указаннымвстатье23настоящегоФедеральногозакона,отказвгосударственнойрегистрации,неосуществлениегосударственнойрегистрациивустановленныесрокиилииноенарушениепорядкагосударственнойрегистрации,установленногонастоящимФедеральнымзаконом,атакжезанезаконныйотказвпредоставленииилизанесвоевременноепредоставлениесодержащихсявгосударственныхреестрахсведенийидокументов,иныхпредусмотренныхнастоящимФедеральнымзакономдокументовдолжностныелицарегистрирующихоргановнесутответственность,установленнуюзаконодательствомРоссийскойФедерации
.
Регистрирующийорганвозмещаетущерб,причиненныйотказомвгосударственнойрегистрации,уклонениемотгосударственнойрегистрацииилинарушениемпорядкагосударственнойрегистрации,допущеннымпоеговине.
Глава2.Порядокгосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним
2.1.Единыйгосударственныйреестр
ГосударственнаярегистрацияправпроводитсянавсейтерриторииРоссийскойФедерациипоустановленнойнастоящимФедеральнымзакономсистемезаписейоправахнакаждыйобъектнедвижимогоимуществавЕдиномгосударственномреестреправнанедвижимоеимуществоисделоксним(далеетакже-Единыйгосударственныйреестрправ).
ДатойгосударственнойрегистрацииправявляетсяденьвнесениясоответствующихзаписейоправахвЕдиныйгосударственныйреестрправ.
Государственнаярегистрацияправосуществляетсяпоместунахождениянедвижимогоимуществавпределахрегистрационногоокруга,еслииноенеустановленоФедеральнымзаконом.
Отказвгосударственнойрегистрацииправлибоуклонениесоответствующегоорганаотгосударственнойрегистрациимогутбытьобжалованызаинтересованнымлицомилисудебнымприставом-исполнителемвсуд,арбитражныйсуд.
Единыйгосударственныйреестрправнанедвижимоеимуществоисделоксним—правананедвижимоеимуществоисделкиснимподлежатгосударственнойрегистрациивЕдиномгосударственномреестреправ.Единыйгосударственныйреестрправвключаетинформациюосуществующихипрекращенныхправахнаобъектынедвижимогоимущества,данныеобуказанныхобъектахисведенияоправообладателях.НеотъемлемойчастьюЕдиногогосударственногореестраправявляютсядела,включающиевсебяправоустанавливающиедокументынанедвижимоеимущество,икнигиучетадокументов
.
Делоправоустанавливающихдокументовоткрываетсянакаждыйобъектнедвижимогоимущества.Вделопомещаютсявседокументы,поступающиедлярегистрацииправнауказанныйобъект.
Книгиучетадокументовсодержатданныео:принятыхнарегистрациюдокументахобобъектенедвижимогоимущества,правообладателях,регистрируемомправеизаявителях;выданныхсвидетельствахогосударственнойрегистрацииправ;выпискахисправкахизЕдиногогосударственногореестраправ,обиныхдокументах.РазделыЕдиногогосударственногореестраправ,содержащиезаписиоправахнаобъектнедвижимогоимущества,возникновении,переходеипрекращениитакихправ,обограничениях(обременении),идентифицируютсявуказанномреестрекадастровымномеромобъектанедвижимогоимущества.Делоправоустанавливающихдокументовидентифицируетсятемженомером,чтоисоответствующийразделЕдиногогосударственногореестраправ.Есливустановленномпорядкеобъектунедвижимогоимуществанеприсвоенкадастровыйномер,идентификацияобъектанедвижимогоимуществавЕдиномгосударственномреестреправосуществляетсяпоусловномуномеру,которыйприсваиваетсяемуорганом,осуществляющимгосударственнуюрегистрациюправ,наоснованиинормативногоправовогоактасубъектаРоссийскойФедерации.Единыйгосударственныйреестрправ,делаправоустанавливающихдокументовикнигиучетадокументовявляютсявечными.Ихуничтожение,аравноизъятиеизнихкаких-либодокументовилиихчастейнедопускаются.
ВыпискаизЕГРП,котораяпредоставляетсялюбомуобратившемуся,содержитследующуюинформацию:
-наименованиеоргана,осуществляющегогосударственнуюрегистрациюправ;
-датаподписаниявыписки,атакжеисходящийномер;
-кадастровый(илиусловный)номеробъектанедвижимости;
-назначениеобъектанедвижимости;
-площадь;
-адрес(местоположение);
-данныеоправообладателе(правообладателях,еслизарегистрированоправообщейсобственности);
-видзарегистрированногоправа;
-зарегистрированныеограничения(обременения)права,втомчиследатаиномерихгосударственнойрегистрации,срокинакоторыеониустановлены,атакжеданныеолицах,впользукоторыхониустановлены;
-ФИОилинаименованиелица,обратившегосязавыпиской
.
Взаписяхобограничениях(обременении)правауказываетсясодержаниеограничения(обременения),срокегодействия,лица,впользукоторыхограничиваютсяправа,суммавыданногокредитадляипотеки(залога),суммарентыприотчуждениинедвижимогоимущества,наименованиедокумента,наоснованиикотороговозникаетограничение(обременение)права,времяегодействия,содержаниесделоксотложеннымисполнением,стороныпотакимсделкам,срокииусловияисполненияобязательствпосделкам,ценысделок.
Призаявленииогосударственнойрегистрацииправа,ограничения(обременения)праваилисделкисобъектомнедвижимостивграфу“Особыеотметки”Единогогосударственногореестраправвноситсязаписьоданномзаявлении,котораяуказываетнасуществованиеправопритязаниявотношенииданногообъекта.
Кромеэтого,сцельюуточненияиупрощенияпорядкагосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним,порядкагосударственногокадастровогоучетаобъектовнедвижимости,атакжепредоставлениясведенийизЕГРПикадастранедвижимостипредлагаетсявнестивсоответствующиезаконодательныеактыизменения,касающиесятакже,вчастности:
порядкаведенияЕдиногогосударственногореестраправнанедвижимоеимуществоисделокснимвэлектронномвиде;
порядкаисроковпринятиярешенийоприостановлениииотказевгосударственнойрегистрации,атакжепорядкаисроковуведомлениязаявителейобэтихрешениях;
упрощенияпроцедурыгосударственнойрегистрацииправнавновьсозданныеобъекты,вт.ч.посредствомустановлениявозможностизапросадокументов,подтверждающихфактсозданияобъекта,самимгосударственнымрегистраторам;
особенностейпроведениягосударственнойрегистрацииправнаоснованиирешенийтретейскогосуда(предполагаетсянаделитьорганнормативно-правовогорегулированиявсферерегистрацииправполномочиямипоустановлениюэтихособенностей);
возможностиипорядкаисправлениятехническихошибок,допущенныхпригосударственнойрегистрацииправ;
возможностипредоставлениясведений,указанныхнапубличнойкадастровойкартеввидеэлектронногодокумента,атакжепредоставлениявэлектронномвидекопийдокументов,наоснованиикоторыхсведенияобобъектенедвижимостивнесенывгосударственныйкадастрнедвижимости;
увеличениясрокадействиявременногохарактерасведенийгосударственногокадастранедвижимости(сдвухдопятилет)вотношенииземельныхучастков(т.е.увеличениясрокаосуществлениягосударственнойрегистрацииправнаних,вслучаепропускакоторогоучастокснимаетсяскадастровогоучета);
порядкаведенияЕдиногогосударственногореестранедвижимости(неврамкахединойфедеральнойинформационнойсистемы,какпредполагалосьранее,анаосновесведенийЕГРПигосударственногокадастранедвижимости)
.
2.2.Этапыгосударственнойрегистрации
Государственнаярегистрацияправпроводитсявследующемпорядке:
а)приемдокументов,представленныхдлягосударственнойрегистрацииправ,регистрациятакихдокументов;
б)правоваяэкспертизадокументовипроверказаконностисделки;
в)установлениеотсутствияпротиворечиймеждузаявляемымиправамииужезарегистрированнымиправаминаданныйобъектнедвижимогоимущества,атакжедругихоснованийдляотказаилиприостановлениягосударственнойрегистрацииправ;
г)внесениезаписейвЕдиныйгосударственныйреестрправнанедвижимоеимуществоприотсутствииуказанныхпротиворечийидругихоснованийдляотказаилиприостановлениягосударственнойрегистрацииправ;
д)совершениенадписейнаправоустанавливающихдокументахивыдачаудостоверенийопроизведеннойгосударственнойрегистрацииправ.
е)Государственнаярегистрацияпереходаправанаобъектнедвижимогоимущества,егоограничения(обременения)илисделкисобъектомнедвижимогоимуществавозможнаприусловииналичиягосударственнойрегистрацииранеевозникшихправнаданныйобъектвЕдиномгосударственномреестреправ.
Государственнаярегистрацияправпроводитсянепозднеечемвмесячныйсроксодняприемазаявленияидокументов,необходимыхдлягосударственнойрегистрации,еслииныесрокинеустановленыфедеральнымзаконом,аипотекижилыхпомещений-непозднеечемвтечениепятирабочихднейсуказанногодня.
Отказвприемедокументов,представленныхдлягосударственнойрегистрацииправ,недопускается.
Государственнаярегистрацияправнанедвижимоеимуществоисделоксним,атакжепредоставлениеинформацииозарегистрированныхправахосуществляетсянаплатнойосновевразмерах,установленныхсубъектамиРФ.
Регистрационнаяпроцедураначинаетсясприемадокументовнагосударственнуюрегистрациюправрегистраторомотзаявителя(илипредставителятакового).
Длярегистрацииправ(обремененииправ,сделок)предоставляютсяследующиедокументы
:
-заявлениеогосударственнойрегистрацииправаи(или)сделкивпроизвольнойформе,нособязательнымуказаниемнеобходимойрегистраторуинформацииозаявителеизаявляемомимправеи(или)сделке;
-правоустанавливающийдокумент,соответствующий,помимовсегопрочего,формальнымтребованиямЗакона
:
а)акты,изданныеорганамигосударственнойвластиилиместногосамоуправленияврамкахихкомпетенцииивпорядке,которыйустановлензаконодательством,действовавшимвместеизданиятакихактовнамоментихиздания;
б)договорыидругиесделкивотношенииобъектовнедвижимости,совершенныевсоответствиисзаконодательством,действовавшимвместерасположенияобъектовнедвижимостинамоментсовершениясделки;
в)акты(свидетельства)оприватизациижилыхпомещений,совершенныевсоответствиисзаконодательством,действовавшимвместеосуществленияприватизациинамоментеесовершения;
г)свидетельстваоправенанаследство;
д)вступившиевзаконнуюсилусудебныерешения;
е)акты(свидетельства)оправахнаобъектынедвижимости,выданныеуполномоченнымиорганамигосударственнойвластивпорядке,установленномзаконодательством,действовавшимвместеизданиятакихактовнамоментихиздания;
ж)иныеактыпередачиправнанедвижимоеимуществоисделокснимзаявителюотпрежнегоправообладателявсоответствиисзаконодательством,действовавшимвместепередачинамоментеесовершения;
з)приложениякправоустанавливающемудокументу,например,планземельногоучастка,участканедри(или)планобъектанедвижимостисуказаниемегокадастровогономера.
-документобоплатерегистрации,-услугГУГБРигоспошлины(вслучаях,установленныхзаконом);
-документ,удостоверяющийличностьзаявителя,егоксерокопия,нотариальноудостоверенныйпереводдокументов,удостоверяющихличность,исполненныхнаиностранномязыке.
Полномочияпредставителяюридическоголицаподтверждаютсяследующимидокументами:
-подлинникомилинотариальнозавереннойкопиейучредительныхдокументовсовсемизарегистрированнымиизменениямиидополнениями;
-нотариальнозавереннойкопиейсвидетельстваогосударственнойрегистрацииюридическоголица;
уведомлением(справкой)налоговойинспекцииотом,чтоюридическоелицосостоитнаучетевналоговойинспекции(суказаниемидентификационногоналоговогономера),либонотариальноудостовереннойкопиейкартыопостановкенаналоговыйучет,выданной(оформленной)непозднее,чемзадвамесяцадообращениявбюро;
-протоколомобизбранииилиприказомоназначениинадолжностьруководителя,имеющегоправовсилузакона,устава,положениядействоватьотимениюридическоголицабездоверенности;
-доверенностью,подписаннойруководителемискрепленнойпечатьююридическоголица.
Вдоверенности,выдаваемойотимениюридическоголица,должнабытьуказанадатаеесовершения,четкоопределеныполномочияпредставителя.Доверенность,выданнаяназаключениесделки,подлежащейнотариальномуудостоверению,должнабытьнотариальноудостоверена(п.2ст.185ГКРФ).Доверенность,выдаваемаявпорядкепередоверия,должнабытьнотариальноудостоверена(п.3ст.187ГКРФ).Доверенность,удостовереннаянотариальнонатерриторииСанкт-Петербурга,должнабытьвыполненанаспециальномзащищенномбланке.
Полномочияпредставителяюридическоголица.действующегоподоверенностиотимениправообладателя-физическоголибоюридическоголица,подтверждаются
:
-доверенностью,выдаваемойюридическимлицом,дляосуществлениядействийотимениивинтересахдоверителей,котораядолжнабытьнотариальноудостоверена;
-основнойдоверенностью,выдаваемойюридическомулицу;
-нотариальноудостовереннойкопиейуставаюридическоголицаидокументами,подтверждающимиполномочияпредставителя;
-нотариальноудостовереннойкопиейлицензиинаосуществлениериэлтерскойдеятельности,выданнойилизарегистрированнойуполномоченныморганомСанкт-Петербурга.
Вслучаесомненийвотношенииправомерностипредоставленныхдокументоврегистраторможетобратитьсявправоохранительныеорганы,вЖЭКиидругиеучреждениядляпроведенияпроверки.Ответвышеперечисленнымиорганамипредоставляетсяв10-дневныйсрок.
Еслиприпроведенииюридическойэкспертизывозникаютзамечания,которыеможноинужноустранить,заявителюпредоставляетсяправовмесячныйсрок(пописьменномузаявлению—всрокдотрехмесяцев)привестивеськомплектдокументоввсоответствиесуказаннымитребованиями.Приэтомгосударственнаярегистрацияправприостанавливается.
Регистрацияможетбытьприостановленаинаоснованиизаявленияправообладателяилиуполномоченногонатоимлицаприналичииунегодоверенности,гдевписьменнойформеуказываютсяпричиныисрок,необходимыйдляприостановления.Вэтомслучаерегистрацияможетбытьприостановленанеболее,чемнатримесяца.Подачатакогозаявленияпрерываеттечениесрока,указанноговыше.Срок,истекшийдоподачиуказанногозаявления,незасчитываетсявновыйсрок.
Регистрацияприостанавливаетсянаоснованииопределенияилирешениясуда,чтосопровождаетсявнесениемсоответствующейотметкивЕГРП.
Отказвгосударственнойрегистрациивозможенвслучаях,когда
:
-правонаобъектнедвижимостинеподлежитгосударственнойрегистрации;
-сзаявлениемобратилосьненадлежащеелицо;
-акторганавластиопредоставленииправнаобъектнедвижимостипризнаннедействительнымсмоментаегоиздания;
-лицо,выдавшееправоустанавливающийдокумент,неуполномоченораспоряжатьсяправомнаданныйобъект;
-документыпоформеилисодержаниюнесоответствуюттребованиямзаконов;
-документсоставленбезуказаниялицомопределенныхусловий,ограничивающихегоправа;
-правоустанавливающийдокументсвидетельствуетоботсутствииузаявителяправнаданныйобъектнедвижимости;
-присутствуюттехническиеошибкивзаписяхдокументов.Неявляетсяоснованиемдляотказавгосударственнойрегистрацииотсутствиеилинезаконченностьработпокадастровомуучетуземельногоучасткаилиналичиесудебногоспораограницахземельногоучастка.Недопускаетсяприрегистрациинезаконченностьработпоучетузданий,сооруженийиихотдельныхчастей.
Приотказевгосударственнойрегистрацииправзаявителювписьменнойформевсрокнеболеепятиднейпослеокончаниясрока,установленногодлярассмотрениязаявления,направляетсясообщениеопричинеотказа,икопияуказанногосообщенияпомещаетсявделоправоустанавливающихдокументов.Отказврегистрацииправможетбытьобжалованзаинтересованнымлицомвсуд.
Вслучае,еслиприрегистрацииправдопущенатехническаяошибка,ееисправлениеосуществляюттогда,когданетоснованийполагать,чтотакоеисправлениеможетпричинитьущербилинарушитьзаконныеинтересыправообладателейилитретьихлиц,которыеполагалисьнасоответствующиерегистрационныезаписи.Еслипредполагается,чтоисправлениетакойошибкиможетпричинитьвредилинарушитьинтересыправообладателейилитретьихлиц,которыеполагалисьнасоответствующиерегистрационныезаписи,такоеисправлениеможетпроизводитьсяпорешениюсуда.
Техническиеошибкивзаписяхисправляютвтрехдневныйсрокпорешениюрегистратораправпослеихобнаруженияилиполученияотлюбоголицавписьменнойформезаявленияобошибкевзаписях.Участникиотношенийприрегистрациивтакойжесроквписьменнойформеполучаютинформациюобисправлениитехническойошибки
.
ПослепризнанияподанныхдокументовсоответствующимиустановленнымтребованиямрегистраторвноситнеобходимыезаписивЕГРП.Сэтогомоментаправо(обременениеправа)-возникновение,переходилипрекращениетакового—и(или)сделкасчитаютсязарегистрированными.
Государственнаярегистрациявозникновенияипереходаправнаобъектнедвижимостиудостоверяетсясоответствующимсвидетельством.
2.3.Приостановлениеиотказвгосударственнойрегистрации
Государственнаярегистрацияправприостанавливаетсягосударственнымрегистраторомпривозникновенииунегосомненийвналичииоснованийдлягосударственнойрегистрацииправ,атакжевподлинностипредставленныхдокументовилидостоверностиуказанныхвнихсведений.Государственныйрегистраторобязанпринятьнеобходимыемерыпополучениюдополнительныхсведенийи(или)подтверждениюподлинностидокументовилидостоверностиуказанныхвнихсведений.Государственныйрегистраторобязанвденьпринятиярешенияоприостановлениигосударственнойрегистрацииправвписьменнойформеуведомитьзаявителя(заявителей)оприостановлениигосударственнойрегистрацииправиобоснованияхпринятиятакогорешения.Заявителивправепредставитьдополнительныедоказательстваналичияунихоснованийдлягосударственнойрегистрацииправ,атакжеподлинностидокументовидостоверностиуказанныхвнихсведений.
Государственнаярегистрацияможетбытьприостановленапоследующимоснованиям
:
-решениерегистратора;
-заявлениеправообладателяиучастниковсделок;
-решение,определениесуда;
-всилууказаниявзаконе.
Приостановлениерегистрациипорешениюрегистратора
Представленныедокументынепозволяютрегистраторусполнойуверенностьюустановитьфактналичияоснований,необходимыхдлягосударственнойрегистрации.Возникшиеурегистраторасомнениядолжныиметьподсобойобъективныеоснования.Такаяситуациявозможна,когданагосударственнуюрегистрациюпредставленыневсетребуемыедокументы.
Сомнениярегистраторанедолжныбытьбеспредельнымиибеспредметными.Онидолжныслужитьвыполнениюосновнойзадачиправовойэкспертизы-установлениюбесспорногоправананедвижимоеимуществовотсутствиепредусмотренныхзакономоснованийдляотказавгосударственнойрегистрации.
Срокприостановления,установленныйзаконом–одинмесяц.Именнотакойсрокпредставлензаявителямдляпредставлениядополнительныхдоказательствналичияоснованийдлягосударственнойрегистрации,атакжедаетсягосударственномурегистраторудляполучениядополнительныхсведений,необходимыхдляосуществлениягосударственнойрегистрациизаявленныхправ(например,направлениезапросаворгангосударственнойвласти,местногосамоуправления,обладающийнеобходимойинформацией,направлениезапросавсудопорядкеисполнениясудебногорешенияит.д.)
.
Вслучае,еслипричины,указанныевуведомленииоприостановлениигосударственнойрегистрациинеустраненывустановленныйзакономсрок,государственныйрегистраторобязанвынестирешениеоботказевпроведениигосударственнойрегистрации.
Государственнаярегистрацияприостанавливается,есливпроцессепроведениягосударственнойрегистрациивозникаетсомнениевподлинностипредоставленныхдокументов.Приэтомгосударственнаярегистрацияправнаоснованиисудебногоактаможетприостанавливатьсягосударственнымрегистраторомтолькопривозникновенииунегосомненийвподлинностипредставленныхдокументов.
Лицу,отчьегоименивыданадоверенность,направляетсязапросспросьбойподтвердитьподлинностьдокументаилиодобритьзаключаемуюотегоименисделку.Решениепорезультатамправовойэкспертизыпринимаетсявзависимостиотполученногоответаилиегоотсутствия.Отметим,чтодоверенностьнагосударственнуюрегистрациюдолжнабытьудостоверенанотариально,еслииноенеустановленофедеральнымзаконом.
Регистраторобязанприостановитьрегистрацию,уведомивобэтомвписьменнойформезаявителя,инаправитьдокументынаподтверждениеподлинности.Срокприостановлениявданномслучаенедолженпревышатьодногомесяца.Порезультатампроверкипринимаетсярешениеорегистрацииправилиоботказеврегистрации.
Оприостановлениирегистраторобязануведомитьзаявителяипринятьмерыпополучениидополнительныхсведений.Приэтомзаявителивправепредставитьдополнительныедоказательстваналичияунихоснованийдлягосударственнойрегистрацииправ,атакжеподлинностидокументовидостоверностиуказанныхвнихсведений.
Максимальныйсрок,накоторыйможетбытьприостановленагосударственнаярегистрация,составляет1месяц.Этотсрокневключаетмесячныйсрок,указанныйвп.3статьи13Федеральногозакона«Огосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним»срок(тоестьсрокнапроведениесобственногосударственнойрегистрации).Еслипоистечениимесячногосрокапрепятствиявгосударственнойрегистрациинебудутустранены,торегистраторобязанотказатьзаявителювгосударственнойрегистрации,сделатьобэтомсоответствующуюзаписьвкнигеучетадокументов.
Такимобразом,порешениюрегистраторарегистрацияприостанавливаетсявслучае
:
-непредставлениявучреждениеюстициикакого-либоиздокументов,необходимыхпозаконудлярегистрации;
-направлениявуполномоченныеорганизацииписьменногозапросаобобъектенедвижимогоимуществаиправахнанего;
-направленияпредставленныхдокументовнаподтверждениеподлинностивиздавшийихорган;
-направленияпредставленныхуставныхиучредительныхдокументов,свидетельстворегистрацииюридическихлицнаподтверждениедостоверностисодержащихсявнихсведенийворган,зарегистрировавшийданноеюридическоелицо;
-направлениядокументов,подтверждающихполномочияруководителейорганизаций,представителейфизическихиюридическихлиц(доверенностей,выписокизпротоколовобщихсобраний,приказовоназначенииит.п.)наподтверждениеихподлинности.
Приостановлениеипрекращениерегистрациипоходатайствузаявителей
Дляприостановлениярегистрациитребуетсяписьменноезаявлениеправообладателя,сторонсделкисуказанием:
·причин(например,временноеотсутствиенеобходимыхдокументов);
·срокаприостановления.
Предельныйсрокприостановлениянедолженпревышатьтрехмесяцев,причемсрок,истекшийдоподачизаявления,незасчитываетсявновыйсрок.Приостановлениепозаявлениюправообладателяпредполагаетсяодинраз.Срок,которыйуказываетсязаявителем,можетбытьлюбой,непревышающийтрехмесяцев.Повторноеобращениеправообладателя,сторонсделкисзаявлениемоприостановлениигосударственнойрегистрации,недопускается.
Обязательнымусловиемприостановлениягосударственнойрегистрацииявляетсяуведомлениеобеихсторондоговораоприостановлениигосударственнойрегистрацииправиобоснованияхпринятиятакогорешения.
Приостановлениегосударственнойрегистрацииипотекипозаявлениюоднойизсторонсделкипоприобретениюжилогопомещениянедопускаются.
Регистрацияможетбытьприостановленанасрокнеболеемесяцанаоснованиизаявленияоднойихсторондоговораовозвратедокументов,еслидругаясторонанеобращаласьсподобнымзаявлением.Есливтечениеуказанногосроканебудутустраненыпричины,препятствующиерегистрации,регистраторобязанотказатьврегистрации.
Доистечениямесячногосрокарегистрации,зановоначавшегосяпослеприостановления,вЕГРПдолжныбытьвнесенысоответствующиерегистрационныезаписилибопринятообоснованноерешениеоботказе.
Приостановлениерегистрациинаоснованиирешения,определениясуда
Нанеопределенныйсрокможетбытьприостановленагосударственнаярегистрацияправнаоснованиирешенияилиопределениясуда.Неопределеннымсрокявляетсяпотому,чтоегопродолжительностьнезависитниотдействийгосударственногорегистратора,ниотдействийправообладателя.Оназависитотокончанияпроизводствавсудеподелу,связанномусрегистрируемымправом.ПриостановлениегосударственнойрегистрацииправподанномуоснованиюсопровождаетсявнесениемсоответствующейотметкивЕдиныйгосударственныйреестрправ.Государственнаярегистрацияприостанавливается,еслисудебныйактоналожениизапрета,наложенииарестапоступитврегистрирующийорганпригосударственнойрегистрациисделки,переходаправананедвижимоеимуществоиесливотношениизаявленныхправнесовершеныопределенныерегистрационныедействия
.
Еслипослепринятиязаявления,нодовнесениязаписивЕГРПвучреждениеюстициипоступитрешение(определение,постановление)оналоженииарестаилизапрета,регистрацияприостанавливаетсядоснятияарестаилизапрета(п.4ст.19Законаорегистрации).
Возможныситуации,когдасудебныйорганможетпринятьрешение(определение)оналоженииарестанаобъектнедвижимогоимуществаилизапретесовершатьопределенныедействиясобъектомнедвижимогоимуществавтечениесрока,установленногонарегистрацию,нодопринятиярешенияорегистрациилибооботказеврегистрации.Втакихслучаяхгосударственнаярегистрацияправприостанавливаетсядоснятияарестаилизапретавпорядке,установленномзаконодательством.
Взаконе«Огосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним»содержитсяимперативноеправилоотом,чтогосударственныйрегистраторобязанвсрокнеболеечемпятьрабочихднейсодняприостановлениягосударственнойрегистрацииправвписьменнойформеуведомитьзаявителя(заявителей)оприостановлениигосударственнойрегистрацииправиобоснованияхприостановлениягосударственнойрегистрацииправ.
Приостановлениерегистрациивустановленныхзакономслучаях
Всилупрямогоуказаниявзаконерегистрацияприостанавливаетсявследующихслучаях.
1)Всоответствиисост.21Законаобипотекеоснованиемдляотложениягосударственнойрегистрацииипотекиявляется:
-наличиесудебногоспораоправахнанедвижимоеимущество,являющеесяпредметомипотеки;
-наличиесудебногоспорапоповодуобращениявзысканиянанедвижимоеимущество,являющеесяпредметомипотеки.
Регистрацияипотекиприостанавливаетсядоразрешениясудомспорапосуществу.
2)Всоответствиисп.1ст.24Законаорегистрациирегистрацияприостанавливаетсядляпроверкисоблюденияпреимущественногоправапокупкидоливправеобщейсобственностиприеевозмездномотчуждениипостороннемулицу.Есливучреждениеюстициипредставленоизвещениеостальныхсособственниковопродажедоли(инепредставленихотказотпокупкидоли),торегистратордолженприостановитьрегистрациюдоистечениямесяцасодняизвещения.
Регистрационныедействиямогутвозобновитьсядоокончаниясрокаприостановлениявслучаепрекращенияобстоятельств,послужившихоснованиемприостановления.Вчастности,государственнаярегистрациявозобновляетсясодня
:
-получениядополнительныхдоказательств(документов,сведений),устраняющихсомнениярегистратора;
-сведений,подтверждающихподлинностьдокументов;
-решенияилиопределениясудаоботменеприостановлениягосударственнойрегистрации;
-заявленияправообладателяовозобновлениигосударственнойрегистрации,приостановленнойпоегозаявлению.
Дополнительныедокументыпредставляютсясзаявлениемирегистрируютсявкнигеучетадокументов.Государственнаярегистрацияосуществляетсяссоблюдениемпринципастаршинства(приоритетаранеезаявленногоправа):независимоотобщегосрокарегистрации,количестваприостановленийидополнительнопредставленныхдокументовномеррегистрационнойзаписисоответствуетпорядковомуномерупервоначальногозаявления.Есливтечениесроковприостановлениядругоелицозаявиторегистрациисвоегоправанаданныйобъектнедвижимости,вопроснеможетбытьразрешендопринятиярешенияоранеезаявленномправе.
Вцеломследуетотметить,чтопроцедураприостановлениядолжнаспособствоватьразрешениювопросаоналичиибесспорногоправаиустранениюимеющихсявпредставленныхдокументахнедостатков.
Отказвгосударственнойрегистрациииегообжалование
Законорегистрациисодержитисчерпывающийпереченьоснованийкотказуврегистрацииправ.Наличиеперечняозначает,чтодолжностноелицообязанодействоватьвстрогомсоответствииспредписаниямизакона.Этоследующиеслучаи
:
1)правонаобъектнедвижимогоимущества(жилоепомещение)неявляетсяподлежащимгосударственнойрегистрации;
2)сзаявлениемогосрегистрацииобратилосьненадлежащеелицо;
3)документы,представленныенарегистрацию,поформеилисодержаниюнесоответствуюттребованиямдействующегозаконодательства;
4)актгосударственногоорганаилиорганаместногосамоуправленияпризнаннедействительнымсмоментаегоиздания;
5)лицо,выдавшееправоустанавливающийдокумент,неуполномоченораспоряжатьсяправомнаданноенедвижимоеимущество;
6)лицо,имеющееправа,ограниченныеопределеннымиусловиями,составилодокументбезуказанияэтихусловий;
7)правоустанавливающийдокументобобъектенедвижимогоимущества(жилогопомещения)свидетельствуетоботсутствииузаявителяправнанего;
8)правообладательнепредставилзаявлениеииныенеобходимыедокументынарегистрациюранеевозникшихправ;
9)представленыневседокументы;
10)имеютсяпротиворечиямеждузаявленнымииужезарегистрированнымиправами.
Вслучаепринятиярешенияоботказеврегистрациизаявителювсрокнепозднеепятиднейпослеистечениясрокагосрегистрациидолжнобытьнаправленописьменноесообщениеопричинах.Заявительилииноезаинтересованноелицоможетобжаловатьотказвсудеиливарбитражномсуде.Следуетпомнить,чторегистратор,принявшийрешениеоботказе,невправеотменитьсвоерешениедажевтомслучае,есливыяснится,чтооннеправильноотказалврегистрации.Вэтомслучаеможнообжаловатьотказвсудеилиподатьновоезаявлениеорегистрации.Приотказеврегистрацииуплаченнуюпошлинуневозвращают.
Недопускаетсяотказвгосударственнойрегистрацииправа,установленноговступившимвсилурешениемсуда(п.1ст.28Закона).
Примеры.
1)ЕсливЕГРПимеетсязаписьоправеизаявительнеявляетсяниправопреемником,нинаследником,нисторонойпосделкесзарегистрированнымправообладателеминеможетподтвердитьсвоеправорешениемсуда,врегистрацииотказываетсянаоснованиипротиворечиямеждузаявленнымиранеезарегистрированнымправомлибонаоснованиитого,чтолицо,выдавшееправоустанавливающийдокумент,неуполномоченораспоряжатьсяправомнаданныйобъектнедвижимогоимущества.
2)Есливправоустанавливающихдокументахотсутствуетописание,месторасположенияилиадресобъектанедвижимогоимущества,имя(наименование)правообладателя,товрегистрацииможетбытьотказанонаоснованиитого,чтопредставленныедокументыпоформеисодержаниюнесоответствуюттребованиямдействующегозаконодательства-п.п.1,2ст.18Законаорегистрации.Есливправоустанавливающемдокументеотсутствуетвидрегистрируемогоправа,отказможетбытьнаоснованиитого,чтоправоустанавливающийдокументобобъектенедвижимогоимуществасвидетельствуетоботсутствииузаявителяправнаданныйобъект.
3)Еслиактгосударственногоорганаилиорганаместногосамоуправленияобустановленииправапринятзапределамикомпетенцииивнарушениепорядкаизданиятакихактов,врегистрацииотказываетсянаоснованиитого,чтолицо,выдавшееправоустанавливающийдокумент,неуполномоченораспоряжатьсяправомнаданныйобъект.
4)Еслиимеетсязаписьоранеепринятомнагосударственнуюрегистрациюзаявлении,указывающаянаправопритязаниевотношенииданногообъекта,первоначальнодолжнобытьприняторешениепоранеепринятымдокументам.Послерегистрацииранеезаявленногоправаврегистрациипозжезаявленногоправаотказываетсянаоснованиитого,чтолицо,выдавшееправоустанавливающийдокумент,неуполномоченораспоряжатьсяправомнаданныйобъектнедвижимогоимущества.Сомнениявналичииоснованийдлябесспорнойрегистрацииподвумконфликтующимзаявлениямразрешаютсярегистраторомвсоответствиисзаконом(представленныедокументынаправляютсянаподтверждениеподлинности,истребуютсядополнительныедокументы,запрашиваютсясведенияонедвижимомимуществе,имеющиесяудругихорганизаций,ипр.)
.
5)Есливдоговореотсутствуютустановленныезакономдляданноговидадоговоровсущественныеусловия(п.1ст.432ГК),врегистрацииотказываетсянаоснованиитого,чтопредставленныедокументыпосодержаниюнесоответствуюттребованиямдействующегозаконодательства.
6)ЕсливЕГРПимеетсязаписьозарегистрированнойсделке,ипотеке,аренде,сервитуте,праветребованиявсудебномпорядке,иномограничении(обременении)права,ноэтонеуказановдоговоре,товгосударственнойрегистрациисделки(илипереходаправа)отказываетсянаоснованиитого,чтолицо,котороеимеетправа,ограниченныеопределеннымиусловиями,составилодокументбезуказанияэтихусловий.Аналогично,еслинасделкувсоответствиисзакономданосогласиетретьихлиц(супругов,органовопекиипопечительства,собственниканедвижимогоимущества,общегособранияакционеров,залогодержателя,получателярентыипр.),содержащееусловиясделки,товслучаеотсутствиятакихусловийвдоговоревгосударственнойрегистрациитакжеможетбытьотказано.
7)ЕсливЕГРПотсутствуетзаписьоправелица,распоряжающегосянедвижимостью,возникшемпослевведениявдействиеЗаконаорегистрацииправ,товгосударственнойрегистрациисделкиотказываетсянаоснованиитого,чтолицо,выдавшееправоустанавливающийдокумент,неуполномоченораспоряжатьсяправомнаданныйобъектнедвижимогоимущества.
Вслучаепринятиярешенияоботказевгосударственнойрегистрацииправазаявителямвсрокнеболее5днейпослеокончаниясрока,установленногодлярассмотрениязаявления,направляетсясообщение.Сообщениеоботказеврегистрациисделки,переходаправанаправляетсявсемсторонамдоговора
.
Глава3.Проблемныеаспектыгосударственнойрегистрацииотдельныхвидовсделокснедвижимымимуществом
3.1.Договордолевогоучастиявстроительствемногоквартирныхдомовипроблемыегогосударственнойрегистрации
ВсоответствиисГражданскимкодексомРоссийскойФедерациисуществуетдвеформысделки:устнаяиписьменная,последняяподразделяетсянапростуюписьменнуюиквалифицированную(нотариальную).Агосударственнаярегистрациясделкинеявляетсяформойдоговора,поэтомувопросонадлежащейформесделкинеобходиморассматриватьвотдельностиотвыполненияусловияогосударственнойрегистрации.
Застройщиквправепривлекатьденежныесредстваучастниковдолевогостроительствадлястроительства(создания)многоквартирногодомаи(или)иныхобъектовнедвижимоститолькопослеполучениявустановленномпорядкеразрешениянастроительство,опубликованияиили)размещенияпроектнойдекларацииигосударственнойрегистрацииправасобственностиилиправаарендызастройщиканаземельныйучасток,предоставленныйнастроительствообъектовнедвижимости,всоставкоторыхбудутвходитьобъектыдолевогостроительства.
Договордолевогоучастиявстроительствезаключаетсявпростойписьменнойформепутемволеизъявлениясторон,составленноговединомдокументесучетомвсехсущественныхусловий.
Вопрософормесделкиспорнымникогдаинебыл,посколькувсегдавсесделкиснедвижимостьюотносилиськразрядузначимыхидорогостоящих,сэтимучетомктакимсделкамприменяласьписьменнаяформа.
Всесделкиснедвижимостьюпроходилигосударственнуюрегистрацию,аземельныеучасткиизданияпроходилиучет:впервомслучаекадастровый,авовторомворганахБТИ,новсе,чтокасаетсядолевогоучастиявстроительствевруслерегистрации,сталоприменятьсязначительнонедавно.
ВсоответствиисФедеральнымЗакономот30.12.2004г.№214«ОбучастиивдолевомстроительствемногоквартирныхдомовииныхобъектовнедвижимостииовнесенииизмененийвнекоторыезаконодательныеактыРоссийскойФедерации»,которыйвступаетвзаконнуюсилус14.04.2005г.договордолевогоучастиявстроительствезаключаетсявписьменнойформе,подлежитгосударственнойрегистрациимсчитаетсязаключеннымсмоментатакойрегистрации.
Ондолженсодержать
:
-определениеподлежащегопередачеконкретногообъектадолевогостроительствавсоответствииспроектнойдокументациейзастройщикомпослеполученияимразрешениянавводвэксплуатациюмногоквартирногодомаи(или)иногообъектанедвижимости;
-срокпередачизастройщикомобъектадолевогостроительстваучастникудолевогостроительства;
-ценудоговора,срокипорядокуплаты;
•гарантийныйсрокнаобъектдолевогостроительства.
Приотсутствиивдоговоревышеуказанныхусловий,договорсчитаетсянезаключенным.Государственнаярегистрациядоговораучастиявдолевомстроительстве,заключенногозастройщикомспервымучастникомдолевогостроительства,осуществляетсянаоснованиизаявлениясторондоговора(застройщика,участникадолевогостроительства),нарядусдокументами,необходимымидлягосударственнойрегистрации,застройщикомпредоставляются:
-разрешениенастроительство;
-проектнаядекларация;
-плансоздаваемогообъектанедвижимогоимуществасуказаниемегоместорасположенияиколичества,находящихсявсоставесоздаваемогообъектанедвижимогоимуществажилыхинежилыхпомещенийипланируемойплощадикаждогоизуказанныхпомещений.
СпринятиемЗаконаодолевомстроительствеполучилразрешениедискуссионныйвопросонеобходимостизаконодательногоконтроля.Нетолькоотсутствиеединоговзглядасредицивилистовнаподлежащиерегистрациисделкиснедвижимостью,ноиотсутствиезаконодательногорегулированияприводилокнесогласованностидействийучрежденийюстициивотношениидоговороводолевомстроительстве.Врядерегионоврекомендовали,авнекоторыхиобязывалирегистрироватьназванныедоговоры.Предлагалосьтакжевестиучетнуюрегистрациюдоговоровдолевогоучастиявстроительстве(такойопытприменялсявг.Москве),авнекоторыхрегионахзаводитьамбарнуюкнигу,прошитуюипронумерованную,котораяприлагаласькобъектам.Всеперечисленныемерыпредпринималисьдлязащитыправиинтересовдольщиков,но,ксожалению,данныемерынебылизакрепленыназаконодательномуровне,авдругихслучаяхнеимелиникакихправовыхпоследствий.
Пригосударственнойрегистрациидоговораучастиявдолевомстроительствевозникаетзалогземельногоучасткаилизалогправаарендысраспространениемправазалоганасоздаваемыйобъектнедвижимогоимущества.
Всвязиссущественнымиотличиямидоговорадолевогоучастиявстроительствеотостальныхсделокснедвижимостьюсуществуютиособенностирегистрацииданныхдоговоровворганахгосударственнойрегистрации.ДанныеправилаустановленыФедеральнымзакономогосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним,Инструкциейобособенностяхгосударственнойрегистрациидоговоровучастиявдолевомстроительстве
.
Государственнаярегистрациядоговораучастиявдолевомстроительстве,заключенногозастройщикомспервымучастникомдолевогостроительствамногоквартирногодомаи(или)иногообъектанедвижимости,осуществляетсянепозднеечемвмесячныйсроксодняподачизаявленияидокументов,необходимыхдлягосударственнойрегистрациидоговораучастиявдолевомстроительстве.
Послегосударственнойрегистрациипервогодоговораучастиявдолевомстроительствегосударственнаярегистрацияпоследующихдоговоровучастиявдолевомстроительстветогожемногоквартирногодомаи(или)иногообъектанедвижимостиосуществляетсявсрокнеболеечемдесятьрабочихднейсодняподачизаявленияидокументов,необходимыхдлягосударственнойрегистрациидоговораучастиявдолевомстроительстве.
Записьодоговореучастиявдолевомстроительстве(оегоизменении,орасторжении,обуступкеправтребованияпоэтомудоговору),государственнаярегистрациякоторогоустановленафедеральнымзаконом,вноситсявсодержащийзаписиосделкахподразделIIIраздела,открытогоназемельныйучасток,накоторомвозводитсяобъектнедвижимогоимуществавпорядкедолевогостроительства,Единогогосударственногореестраправ.Пригосударственнойрегистрациидоговораучастиявдолевомстроительствевуказанныйподразделтакжевноситсязаписьовозникающемнаоснованиифедеральногозаконазалогеземельногоучасткаилизалогеправаарендысуказаниемвграфе''особыеотметки''распространенияправазалоганасоздаваемыйобъектнедвижимогоимущества.
Еслиспереходомправасобственностиотзастройщикакучастникамболееилименеевсепонятно,таккакпрописатьправилапереходаравнозначногоправаотбывшегособственникатакогожепообъемуправакбудущемувозможно,тоиначеобстоятделавдругойситуации,когдазастройщикимеетправоарендыназемельныйучасток,апотомпозавершениистроительстваикучастникампереходитсовместносправомсобственностинаобъектыдолевогоучастияиправособственностинаобщееимуществомногоквартирногодома,вкотороевходитиземельныйучасток.Какпроисходитрегистрациятакогоперехода,можнопредставитьструдом,посколькувЕГРПвграфе"собственник"указывается,вчьейсобственностинаходитсяданныйучасток(государственнойилимуниципальной).
Вгосударственнойрегистрациидоговораучастиявдолевомстроительствеможетбытьотказановследующихслучаях
:
1)наличиегосударственнойрегистрациидругогодоговораучастиявдолевомстроительствевотношениитогожеобъектадолевогостроительства;
2)непредставлениедоговорапоручительства,еслипригосударственнойрегистрациидоговораучастиявдолевомстроительстве,заключенногозастройщикомспервымучастникомдолевогостроительства,застройщикомвкачествеспособаобеспеченияисполнениясвоихобязательствподоговорубыловыбранопоручительство.
ЗаявлениеовнесениивЕдиныйгосударственныйреестрправзаписиорасторжениидоговораучастиявдолевомстроительствеможетбытьпредставленооднойизсторондоговораучастиявдолевомстроительствесприложениемдокументов,подтверждающихрасторжениедоговора.Вслучае,еслисторонадоговораучастиявдолевомстроительствеводностороннемпорядкеотказаласьотисполнениядоговора,кзаявлениюприлагаетсякопияуведомлениядругойстороныдоговораободностороннемотказеотисполнениядоговоравформезаказногописьмасотметкойоботправке,априрасторжениидоговоравсудебномпорядке-копиявступившеговзаконнуюсилурешениясудаорасторжениидоговора,завереннаявустановленномпорядкесудом,вынесшимрешение.Органпогосударственнойрегистрацииприпредставлениизаявленияоднойизсторонтакогодоговоравтечениерабочегодняобязануведомитьвписьменнойформеобэтомдругуюсторонудоговора.
3.2.Современныезаконодательныепротиворечиявсферегосударственнойрегистрациидоговораипотеки
Вроссийскойгражданскомправесуществуеттолькодваправовыхрежимаипотеки-законныйидоговорной.Приэтомдействующеезаконодательствоустанавливаетоснованиякакдлязаконной,такидлядоговорнойипотеки.
Договоробипотекеисамаипотекакакограничение(обременение)вещногоправанаобъектнедвижимогоимуществаподлежатобязательнойгосударственнойрегистрациивЕдиномгосударственномреестреправнанедвижимоеимуществоисделоксним.Государственнаярегистрацияипотекиосуществляетсяпоместунахожденияимущества,являющегосяпредметомипотеки.
Договоробипотекеисамаипотекакакограничение(обременение)вещногоправанаобъектнедвижимогоимуществаподлежатгосударственнойрегистрациивЕдиномгосударственномреестреправнанедвижимоеимуществоисделоксним.Государственнаярегистрацияипотекиосуществляетсяпоместунахожденияимущества,являющегосяпредметомипотеки.
Государственнаярегистрацияявляетсяединственнымдоказательствомсуществованиязарегистрированногоправа.Зарегистрированноеправонанедвижимоеимуществоможетбытьоспоренотольковсудебномпорядке.ГосударственнаярегистрацияправпроводитсянавсейтерриторииРоссийскойФедерациипутемвнесениязаписейвЕдиныйгосударственныйреестрправнанедвижимоеимуществоисделоксним.Отказвгосударственнойрегистрацииправлибоуклонениесоответствующегоорганаотгосударственнойрегистрациимогутбытьобжалованызаинтересованнымлицомвсудебныеорганы.Обязательнойгосударственнойрегистрациипороссийскомузаконодательствуподлежатправособственностиидругиевещныеправананедвижимоеимуществоисделкисним,такжегосударственнойрегистрацииподлежатограничения(обременения)правнанего,втомчислесервитут,ипотека,доверительноеуправление,аренда.
Государственнаярегистрацияправнанедвижимостьявляетсяюридическимактомпризнанияиподтверждениягосударствомвозникновения,ограничения(обременения),переходаилипрекращенияправнанедвижимоеимуществовсоответствиисГражданскимкодексомРФ.Государственнаярегистрацияявляетсяединственнымдоказательствомсуществованиязарегистрированногоправа.Зарегистрированноеправонанедвижимоеимуществоможетбытьоспоренотольковсудебномпорядке.ГосударственнаярегистрацияправпроводитсянавсейтерриторииРоссийскойФедерациипутемвнесениязаписейвЕдиныйгосударственныйреестрправнанедвижимоеимуществоисделоксним.Отказвгосударственнойрегистрацииправлибоуклонениесоответствующегоорганаотгосударственнойрегистрациимогутбытьобжалованызаинтересованнымлицомвсудебныеорганы.
Государственнойрегистрацииподлежатправособственностиидругиевещныеправананедвижимоеимуществоисделкисним.Нарядусгосударственнойрегистрациейвещныхправнанедвижимоеимуществоподлежатгосударственнойрегистрацииограничения(обременения)правнанего,втомчислесервитут,ипотека,доверительноеуправление,аренда
.
Всоответствиисзаконодательствомдоговоробипотекеподлежитобязательнойгосударственнойрегистрации.Следуетотметить,чтовнастоящеевремяотмененообязательноенотариальноеудостоверениедоговораобипотеке,необходиматолькогосударственнаярегистрациядоговора.Всвязисэтимусиливаетсяответственностьгосударственныхрегистраторов.
ВЗаконеобипотекегосударственнойрегистрацииотведенацелаяглава,котораявосновномдублируетположенияФедеральногозакона«Огосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним».Этосвязаностем,чтовмоментпринятияназванныхнормативныхактовнеизвестнобыло,какойизнихбудетпринятранее,поэтомузаконодательввелвЗаконобипотекеглавуогосударственнойрегистрацииипотеки.Втожевремянеобходимоотметитьособенность,которуюпредусмотрелЗаконобипотеке,–представлениедлягосударственнойрегистрацииипотекипомимопрочихдокумента,подтверждающеговозникновениеобеспеченногоипотекойобязательства.
Длягосударственнойрегистрацииипотеки,возникающейвсилудоговораобипотеке,должныбытьпредставлены
:
-договоробипотекеиегокопия;
-документы,указанныевдоговореобипотекевкачествеприложений;
-документобуплатегосударственнойпошлины;
-иныедокументы,необходимыедлягосударственнойрегистрацииипотекивсоответствиисзаконодательствомРФогосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним.
Еслиправазалогодержателяудостоверяютсязакладной,ворган,осуществляющийгосударственнуюрегистрациюправ,одновременносдокументами,указаннымивыше,представляютсятакже:
-закладная,содержаниекоторойдолжноудовлетворятьтребованиямп.1ст.14Законаобипотеке,заисключениемтребованиявотношениидатывыдачизакладнойисведенийогосударственнойрегистрацииипотеки,иеекопия;
-документы,названныевзакладнойвкачествеприложений,иихкопии.
Ипотекавсилузаконатакжеподлежитгосударственнойрегистрации,новданномслучаенетребуетсяпредставленияотдельногозаявления,атакжеуплатыгосударственнойпошлины.Государственнаярегистрацияипотекивсилузаконаосуществляетсяодновременносгосударственнойрегистрациейправасобственностилица,чьиправаобременяютсяипотекой,еслииноенеустановленофедеральнымзаконом.Правазалогодержателяпоипотекевсилузаконамогутбытьудостоверенызакладной.
Договоробипотекесмоментагосударственнойрегистрациисчитаетсязаключеннымивступаетвсилу.Несоблюдениетребованияогосударственнойрегистрациидоговораобипотекевлечетегонедействительность.Такимобразом,договоробипотекесчитаетсязаключеннымивступаетвсилусмоментаегогосударственнойрегистрации,аправозалогавозникаетсмоментавозникновенияобязательства,обеспеченногоипотекой.
Необходимоучитывать,чтозаконодательпредусматриваетгосударственнуюрегистрациюдоговораобипотеке(п.3ст.339ГКРФип.2ст.10Законаобипотеке)исамойипотеки(п.1ст.20Законаобипотеке)какограничения(обременения)вещногоправанаобъектнедвижимогоимущества,поэтомунеследуетсмешиватьэтидверазные,хотяивзаимосвязанныепроцедуры.Первоначальнорегистрируетсядоговор,аужепотом–возникшееизнегообременениеправа.
Саминститутгосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделокснимнацеленнасозданиегарантийправасобственностинанедвижимоеимущество.Системагосударственнойрегистрации,производяучетирегистрациюобъектовнедвижимостиизакрепляяихпринадлежностьконкретнымсубъектам,вконечномитогеобеспечиваетправусобственностинанедвижимоеимуществонужнуюдоказательностьиправомерность.Введениеданногоинститутаобусловилосозданиеединогобанкаданныхпонедвижимостиитемсамымпозволилоизбежатьдопускаемыхнапрактикезлоупотреблений.Государственныйконтрользазаконностьюсовершаемыхснедвижимостьюсделокустановленвинтересахкаксамихучастников,такитретьихлиц.Однакосуществованиеодновременногосударственнойрегистрациидоговораобипотекеирегистрациисамойипотекикакобремененияимуществапредставляетсяизлишним.
ВсилузаконодательстваРФпредметомгосударственнойрегистрацииявляютсяправананедвижимоеимущество,сделкиснедвижимымимуществомиобременения(ограничения)правнанедвижимоеимущество,ноприэтомнеимеетсячеткихоснованийдляклассификации,позволяющихопределить,какиеименнодействияснедвижимымимуществомподлежатрегистрации.Вэтойсвязинаблюдаетсянеобоснованноерасширениепредметарегистрации
.
Рядпротиворечийсодержитсамаст.131ГКРФ,устанавливающаявпунктепервомобязательностьгосударственнойрегистрацииименноправнанедвижимоеимущество,авп.3указывающаянаорган,осуществляющийрегистрациюнетолькоправнанедвижимоеимущество,ноисделоксним,т.е.вданномпунктеречьидет«озарегистрированномправеилисделке».Нарегистрациюсделокуказываетсяивст.164ГКРФсоссылкойнаслучаи,предусмотренныест.131ГКРФ.Междутемвсамойст.131ГКРФтакиеслучаиконкретнонеуказываются.Изприведенногопримеравидно,чтоужевнормахГКРФимеютсяпротиворечия,которыенеобходимоустранитьзаконодательно.
Четкихиобоснованныхоснованийдлягосударственнойрегистрациисделоквзаконодательственесодержится,приэтомимеетсяявноепротиворечиеположений,устанавливающихобязательнуюрегистрациюдляоднихсделокиисключающихеедлядругих.Например,пообщемуправилуприпродаженедвижимостирегистрациидоговоранетребуется(ст.550ГКРФ),нозакрепляетсяобязательностьгосударственнойрегистрациипереходаправасобственностинанедвижимость(ст.551ГКРФ).Приэтомст.558ГКРФприпродажежилыхдомов,квартир(ихчастей)указываетнаобязательностьгосударственнойрегистрациидоговорапродажиназванныхобъектов.
Важноподчеркнуть,чтогосударственнойрегистрацииподлежитдажесмешанныйдоговор(устанавливающийединуюсовокупностьобязательств),когданарядусдругимиобъектамивыступаетипотека.Какследуетизп.3ст.10Законапривключениисоглашенияобипотекевкредитныйилиинойдоговор,содержащийобеспеченноеипотекойобязательство,вотношенииформыигосударственнойрегистрацииэтогодоговорадолжныбытьсоблюденытребования,установленныедлядоговораобипотеке.Данноеутверждениенаходитподтверждениевсудебнойпрактике.
Статья165ГКРФустанавливает,чтосделка,непрошедшаягосударственнуюрегистрацию,вслучаях,установленныхзаконом,являетсянедействительной(ничтожной).Однакоуклоняющуюсясторонуможнопонудитькрегистрации.Согласножест.433,558ГКРФдоговор,подлежащийрегистрацииинезарегистрированный,неявляетсязаключенным.Учитывая,чтосторону,уклоняющуюсяотгосударственнойрегистрации,можнопонудитькрегистрациичерезсуд,следуетвестиречьопонуждениикзаключениюдоговора.
Итак,анализправовыхнорм,регламентирующихвопросыгосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимущество,сделокснедвижимымимуществомиобременений(ограничений)правнанедвижимоеимущество,выявилнеобоснованныеразличиявправовомрегулированииоборотаотдельныхвидовнедвижимогоимущества,атакжепротиворечияправовыхнормГКРФ,определяющихпредметгосударственнойрегистрации.
Всвязисэтимсчитаемцелесообразнымотменитьгосударственнуюрегистрациюсделокснедвижимымимуществом,предусмотревгосударственнуюрегистрациютолькоправнанедвижимуювещьвцеломиипотекивчастности.Внастоящиймоментотсутствиефактагосударственнойрегистрациидоговораипотекиставитподугрозудействительностьобязательственныхправоотношенийпосделке,чтонесоответствуетинтересамеесторонинеобеспечиваетстабильностьгражданскогооборота.Договорипотекидолженсчитатьсязаключеннымисвязыватьзаключившихлицсмоментаегозаключения.Подтверждатьжеданныйфактгосударственнойрегистрациейсделкинетнеобходимости.Однакоправозалогодержателявприоритетномпереддругимикредиторамипорядкетребоватьудовлетворенияизстоимостизаложенногоимуществадолжновозникатьсмоментагосударственнойрегистрациисамойипотекикакограничения(обременения)чужоговещногоправа.Реализациявзаконодательстведаннойпозициипоэтомувопросусможетустранитьотрицаниеправомобязательственныхправоотношенийпосделкеприотсутствииеерегистрации.
Необходимоотметить,чтообязательноесовмещениерегистрацииправнанедвижимоеимуществосрегистрациейсделокснимнеобоснованнозатрудняетпроцессюридическогооформлениясторонамизалоговогоправоотношения
.
Такимобразом,жесткоеусловиеобобязательнойгосударственнойрегистрациидоговораипотеки,приотсутствиикоторойдоговорсчитаетсяничтожным,являетсянеоправданнымисоздаетлишниетрудностидляегосторон,поэтомувзаконодательствеследуетпредусмотретьтолькогосударственнуюрегистрациюсамойипотекикакограничения(обременения)чужоговещногоправа.Посутидела,речьдолжнаидтиогосударственнойрегистрацииограниченноговещногоправанаконкретныйобъектнедвижимости.
3.3.Вопросы,связанныесоспорамиогосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимущество
Споры,связанныесправаминанедвижимоеимуществоисделкамисним,составляютзначительнуюинесамуюпростуючастьобъемасудебныхразбирательств.
Безусловно,составнуючастьэтихспоровявляютсявопросыпримененияФедеральногозакона«Огосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним».Так,в2009годурайоннымисудамиобластирассмотрено3301дел,ав2010году3186дел,покоторымпотемилиинымоснованиямразрешалисьвопросыоправесобственностинаобъектынедвижимости.Срединихбольшуючасть2567(2009год)и2645(2010год)делсоответственнозанимаютспоры,вытекающиеизнаследственныхотношений;558(2009год)и407(2010год)делсоответственно–споры,связанныесземельнымиправоотношениями;142(2009год)и103(2010год)дела-споры,связанныесприватизациейжилыхпомещений.Около300делподаннымкатегориямрассмотреномировымисудьями.
Всоответствиисостатьей2ЗаконаорегистрациивЕдиномгосударственномреестреправнанедвижимоеимуществоисделоксним(далее-ЕГРП)можетбытьзарегистрировановещноеправотольконанедвижимоеимущество.
Решениемсуда,оставленнымбезизмененияпостановлениямиапелляционнойикассационнойинстанции,исковыетребованияАдминистрациимуниципальногообразованиякобществуиРегистрационнойслужбеопризнанииобъекта(асфальтобетоннойплощадкитерриториирынка)самовольнойпостройкой,опризнаниигосударственнойрегистрацииправаобществананеенедействительнойиобобязанииобществаснестиуказанныйобъектудовлетворенычастично.Решениемсудаудовлетворенытребованияопризнаниинедействительнойгосударственнойрегистрацииправа,востальнойчастиискаотказано.
Судебныеинстанции,указалинаотсутствиеуспорногообъектапризнаковнедвижимогоимущества.
Всвязисвозникающимивсудебнойпрактикевопросами,связаннымисовступлениемвсилуизмененийвстатью28Федеральногозакона«Огосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним»(далее-Законорегистрации,Закон),ивсоответствиисостатьёй16Федеральногоконституционногозакона«ОбарбитражныхсудахвРоссийскойФедерации»ПрезидиумВысшегоАрбитражногоСудаРоссийскойФедерациирекомендуетарбитражнымсудамприрассмотренииспоровруководствоватьсяследующим.
Основаниемдлягосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществовсоответствиисостатьёй28Законаорегистрацииявляютсясудебныеакты,врезолютивнойчастикоторыхимеетсявыводопринадлежностиимуществаопределенномулицунавещномилиобязательственномправе(наличииобремененияилиограниченияправа),подлежащемгосударственнойрегистрации.Кчислуподобныхактовотносится,вчастности,иопределениеобутверждениимировогосоглашения,предусматривающеевозникновениеилипрекращениеправа(обремененияилиограниченияправа)нанедвижимоеимущество,подлежащегогосударственнойрегистрации.
Всоответствиисостатьей2Законаорегистрациигосударственнаярегистрацияправнанедвижимоеимуществоисделокснимявляетсяюридическимактомпризнанияиподтверждениягосударствомвозникновения,ограничения(обременения),переходаилипрекращенияправнанедвижимоеимуществовсоответствиисГражданскимкодексомРФ.Государственнаярегистрацияявляетсяединственнымдоказательствомсуществованиязарегистрированногоправа.Зарегистрированноеправонанедвижимоеимуществоможетбытьоспоренотольковсудебномпорядке.
Изуказаннойнормыправаследует,чтовЕГРПможетбытьзарегистрированоправотольконанедвижимоеимущество.
Согласностатье130ГражданскогокодексаРФкнедвижимомуимуществуотносятсяземельныеучастки,участкинедр,обособленныеводныеобъектыивсе,чтопрочносвязаносземлей,тоестьобъекты,перемещениекоторыхбезнесоразмерногоущербаихназначениюневозможно.
Посмыслуданнойстатьи,прочнаясвязьсземлейявляетсянеединственнымпризнаком,покоторомуобъектможетбытьотнесенкнедвижимости.Вопросотом,являетсяликонкретноеимуществонедвижимым,долженразрешатьсясудомсучетомвсехдокументов,имеющихсявматериалахдела.
Спорныйобъектфактическисозданкакэлементблагоустройстваинеявляетсяобъектомнедвижимости.
Всилутого,чтоправособственностинауказанныйобъектнеподлежалогосударственнойрегистрации,судпризналтакуюрегистрациюнедействительной.
Оспариваягосударственнуюрегистрациюправа,истецдолженпредставитьдоказательства,подтверждающиеегоправособственностинаспорныйобъектинедействительностьюридическихфактов,послужившихоснованиемдлярегистрацииправаответчика
.
Всоответствииспунктом5статьи214ГражданскогокодексаРФпорядокразграниченияобъектовфедеральнойсобственности,собственностисубъектовРоссийскойФедерацииимуниципальнойсобственностиустанавливаетсяспециальнымзаконом
.Домоментаопределениясоответствующегособственникаобъектыотносятсякфедеральнойсобственности.
ПрирассмотренииделавапелляционномпорядкеВторойарбитражныйапелляционныйсудподдержалвыводысудапервойинстанцииоправомерностипризнанияправафедеральнойсобственностинаспорноеимуществоиуказал,чтоотказучрежденияотправаоперативногоуправленияимуществом,атакжеизъятиеэтогоимуществаипередачаеговказнусубъектаРоссийскойФедерацииявляетсянезаконнойипротиворечитположениямстатей296,299ГражданскогокодексаРФ.
Впериодрассмотренияделаоправенаэтоимуществосудпоходатайствуистцаможетпринятьобеспечительныемеры,вчастностизапретитьответчикураспоряжатьсяи/илипользоватьсяспорнымимуществом(арест),запретитьрегистраторуизменятьзаписьоправенаэтоимуществовреестре,передатьспорноеимуществонахранениедругомулицувсоответствииспунктом2статьи926ГражданскогокодексаРоссийскойФедерации(судебныйсеквестр).Приудовлетворенииискаоправенанедвижимоеимуществосуднаоснованиичасти7статьи182АрбитражногопроцессуальногокодексаРоссийскойФедерациипоходатайствулица,участвующеговделе,принимаетаналогичныемерыпообеспечениюисполнениярешения
.
Заключение
Подводяитогинастоящегоисследования,отметим,чтовсезадачи,поставленныевегоначале,решены.Вработебылиизученыпонятиегосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимущество,правовоерегулированиегосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним,органыгосударственнойрегистрации,этапыгосударственнойрегистрации;рассмотреныдоговордолевогоучастиявстроительствемногоквартирныхдомовипроблемыегогосударственнойрегистрации,современныезаконодательныепротиворечиявсферегосударственнойрегистрациидоговораипотеки,вопросы,связанныесоспорамиогосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимущество.
Рассмотренныевработевопросылишьчастичноосвещаютсложнуюпроблемугосударственнойрегистрациисделокснедвижимостью.
Последовательноерешениезадачпозволилосделатьследующиевыводы.
Государственнаярегистрациярассматриваетсякак"юридическийактпризнанияиподтверждениягосударствомвозникновения,ограничения(обременения)переходаилипрекращенияправнанедвижимоеимуществовсоответствиисГражданскимкодексомРоссийскойФедерации".Однакоданноеопределениеотражаетлишьодинизаспектовпонятиягосударственнойрегистрации-регистрация,какактгосударственногооргана.
Государственнуюрегистрациюможнорассматриватьвдвухаспектах:какспецифическуюдеятельностьгосударстваикакрезультатэтойдеятельности.Приэтомгосударственнаярегистрациякакдеятельностьневсегдазаканчиваетсягосударственнойрегистрациейввидерезультата,посколькурезультатомэтойдеятельностиможетбытьотказвгосударственнойрегистрации.
Государственнаярегистрацияпереходаправнанедвижимоеимуществоисделоксним-этоюридическийактпризнанияиподтверждениягосударствомвозникновения,ограничения(обременения),переходаилипрекращенияправнанедвижимоеимуществовсоответствиисГражданскимкодексомРоссийскойФедерации.
Государственнаярегистрацияправпредставляетсобойосуществляемуюуполномоченныморганомпроцедурусцельюпризнанияиподтверждениягосударствомвозникновения,ограничения(обременения),переходаилипрекращенияправнанедвижимость,результатомкоторойявляетсярешениеоналичииилиотсутствииоснованийдлявнесениясоответствующихзаписейвЕдиныйгосударственныйреестрправнанедвижимоеимуществоисделоксним(ЕГРП).
Государственнаярегистрацияправосновываетсянаинституционныхправовыхпринципах:обязательности,достоверности,бесповоротности,открытостисведенийорегистрации,старшинства,специальности,учетности,преемственности.
Государственнаярегистрация-какформальноеусловиеобеспечениягосударственной,втомчислесудебной,защитыправлица,возникающихиздоговорныхотношений,объектомкоторыхявляетсянедвижимоеимущество,-призваналишьудостоверитьсостороныгосударстваюридическуюсилусоответствующихправоустанавливающихдокументов.Темсамымгосударственнаярегистрациясоздаетгарантиинадлежащеговыполнениясторонамиобязательстви,следовательно,способствуетупрочениюистабильностигражданскогооборотавцелом.Онанезатрагиваетсамогосодержанияуказанногогражданскогоправа,неограничиваетсвободудоговоров,юридическоеравенствосторон,автономиюихволииимущественнуюсамостоятельностьипотомунеможетрассматриватьсякакнедопустимоепроизвольноевмешательствогосударствавчастныеделаилиограничениеправчеловекаигражданина,втомчислегарантированныхКонституциейРоссийскойФедерацииправавладеть,пользоватьсяираспоряжатьсяимуществом,находящимсяулицаназаконныхоснованиях,атакжесвободыэкономическойдеятельности.
Государственнойрегистрацииподлежатследующиеправананедвижимость:правособственности;правохозяйственноговедения;правооперативногоуправления;правопожизненногонаследуемоговладения;правопостоянногопользования;ипотека;сервитуты,атакжеиныеправавслучаях,предусмотренныхнастоящимКодексомиинымизаконами.ДанныйпереченьбылдополненотдельнымистатьямичастивторойГК(обаренде,одоверительномуправленииидр.).
Действующеезаконодательствопредусматриваютдвеосновныеформыгосударственнойрегистрации:регистрациюправнанедвижимоеимуществоирегистрациюсделоксним.Государственнаярегистрацияобязательнавтехслучаях,когданаэтоестьуказаниезаконодательногоакта.
Государственнаярегистрацияправпроводитсявследующемпорядке:
-приемдокументов,необходимыхдлягосударственнойрегистрацииправиотвечающихтребованиямнастоящегоФедеральногозакона,регистрациятакихдокументовсобязательнымприложениемдокументаобоплатерегистрации;
-правоваяэкспертизадокументовипроверказаконностисделки;
-установлениеотсутствияпротиворечиймеждузаявляемымиправамииужезарегистрированнымиправаминаданныйобъектнедвижимогоимущества,атакжедругихоснованийдляотказаилиприостановлениягосударственнойрегистрацииправ;
-внесениезаписейвЕдиныйгосударственныйреестрправнанедвижимоеимуществоприотсутствииуказанныхпротиворечийидругихоснованийдляотказаилиприостановлениягосударственнойрегистрацииправ;
-совершениенадписейнаправоустаналивающихдокументахивыдачаудостоверенийопроизведеннойгосударственнойрегистрацииправ.
ДатойгосударственнойрегистрацииправявляетсяденьвнесениясоответствующихзаписейоправахвЕдиныйгосударственныйреестрправ.
Отказвгосударственнойрегистрацииправлибоуклонениесоответствующегоорганаотгосударственнойрегистрациимогутбытьобжалованызаинтересованнымлицомвсуд,арбитражныйсуд.
Застройщиквправепривлекатьденежныесредстваучастниковдолевогостроительствадлястроительства(создания)многоквартирногодомаи(или)иныхобъектовнедвижимоститолькопослеполучениявустановленномпорядкеразрешениянастроительство,опубликованияиили)размещенияпроектнойдекларацииигосударственнойрегистрацииправасобственностиилиправаарендызастройщиканаземельныйучасток,предоставленныйнастроительствообъектовнедвижимости,всоставкоторыхбудутвходитьобъектыдолевогостроительства.
ВсоответствиисФедеральнымЗакономот30.12.2004г.№214«ОбучастиивдолевомстроительствемногоквартирныхдомовииныхобъектовнедвижимостииовнесенииизмененийвнекоторыезаконодательныеактыРоссийскойФедерации»,которыйвступаетвзаконнуюсилус14.04.2005г.договордолевогоучастиявстроительствезаключаетсявписьменнойформе,подлежитгосударственнойрегистрациимсчитаетсязаключеннымсмоментатакойрегистрации.
Договоробипотекеисамаипотекакакограничение(обременение)вещногоправанаобъектнедвижимогоимуществаподлежатгосударственнойрегистрациивЕдиномгосударственномреестреправнанедвижимоеимуществоисделоксним.Государственнаярегистрацияипотекиосуществляетсяпоместунахожденияимущества,являющегосяпредметомипотеки.
Государственнаярегистрацияправнанедвижимостьявляетсяюридическимактомпризнанияиподтверждениягосударствомвозникновения,ограничения(обременения),переходаилипрекращенияправнанедвижимоеимуществовсоответствиисГражданскимкодексомРФ.
|