Права собственности на жилое помещение

Когда переживший наследник или сособственник является несовершеннолетним (до 14 лет) или недееспособным, за него действуют его представители (родители, усыновители или опекуны). Несовершеннолетние от 14 до 18 лет, если они не признаются полностью дееспособными, могут действовать при согласии (участии) попечителя. При наличии среди сособственников квартиры несовершеннолетних для удостоверения соглашения об определении долей (в этой квартире в соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ) требуется разрешение органов опеки и попечительства. Если несовершеннолетний -- наследник (а не сособственник), такого разрешения не требуется.

В случаях, когда переживший сособственник является единственным наследником (или все другие наследники отказались от наследства в его пользу), применяется несколько иной порядок оформления наследства: соглашение об определении долей не заключается. Свидетельство о праве на наследство выдается на основании заявления о принятии наследства с отметкой о согласии считать доли в общей собственности с умершим равными (п. 2 ст. 254 ГК РФ).

Если переживший сособственник является супругом умершего и квартира приобретена супругами во время брака за счет общих средств, доля квартиры умершего супруга (сособственника) определяется в порядке ст. 75 Основ законодательства РФ о нотариате путем оформления свидетельства о праве собственности, т. е. по письменному заявлению наследников, принявших наследство, и с согласия пережившего супруга.

В случае возникновения спора между наследниками умершего сособственника и остальными сособственниками доля умершего сособственника определяется судом. При получении свидетельства о праве на наследство по закону или по завещанию наследники должны уплатить нотариальную пошлину и налог на имущество, переходящее в порядке наследования (от уплаты налога освобождаются наследники, совместно проживавшие с наследодателем), а также произвести государственную регистрацию перехода права собственности. Только после этих действий они становятся полноправными собственниками жилья.

Получение жилья в дар осуществляется на основании договора дарения, по которому одна сторона -- даритель безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне -- одаряемому вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от обязанности перед собой или третьим лицом. Дарение не допускает встречной передачи вещи или права (ст. 572 ГК РФ). Даритель обязательно должен быть собственником жилья или его доли.

Договором дарения признается и обещание дарения, если оно сделано в надлежащей форме (п. 2 ст. 572 и ст. 574 ГК РФ).

Ранее действовавшее законодательство не предусматривало расторжение договора дарения и возврата подаренного имущества. Теперь, имея в виду возможность преступления со стороны одариваемого, которое выражается в умышленных действиях против жизни или здоровья дарителя или членов его семьи, закон предусматривает такое основание для отмены дарения по иску дарителя, а в случае его смерти от преступныx действий одариваемого -- по иску его наследников (ст. 578 ГК РФ). Одновременно даритель может отменить дарение и в случае, если он переживет одаряемого и специальной оговорке об этом в договоре дарения).

Гражданский кодекс ввел в обиход и разновидность договора дарения пожертвование (ст. 582 ГК РФ). При пожертвовании осуществляется дарение жилья для использования его в общеполезных целях. При этом если одариваемый является физическим лицом, то назначение использования жилья должно быть обязательно указано договоре, в то время как при пожертвовании в адрес юридических лиц такое указание не обязательно, так как оно исчерпывающе определено в законе. Использование пожертвованного жилья не в соответствии с указанным жертвователем назначением или изменение этого назначения без согласия жертвователя дает то жертвователю, его наследникам или иному правопреемнику требовать отмены пожертвования (п. 5 ст. 582 ГК).

По истечении срока приобретательной давности лицо -- гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (ст. 234 ГК РФ).Следует уточнить, что законный владелец мог получить жилое помещение во владение любыми законными путями, за исключением передачи ему жилого помещения во владение на основе установления договорных отношений (аренды, найма, хранения п.). Течение срока приобретательной давности в отношении находящегося во владении лица недвижимого имущества, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. Признание за лицом права собственности на жилое помещение по истечении срока приобретательной давности осуществляется в судебном порядке с последующей государственной регистрацией. Право собственности при этом возникает не с момента вынесения судом решения, а с момента государственной регистрации этого права. В момент регистрации на нового собственника прежний собственник утрачивает право собственности на жилое помещение.

Правилам ст. 234 ГК о приобретательной давности придана обратная сила. Это означает, что в сроки приобретательной давности, предусмотренные ст. 234 ГК, засчитывается не только время добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом с 1 января 1995 года, но и время такого владения, прошедшее до этого момента.

Возмездное приобретение права собственности на жилое помещение. Возмездное приобретение жилья в собственность, т. е. за плату, осуществляется путём: покупки по договору купли-продажи; выплаты полной суммы пая в ЖСК, ЖК; инвестирования в строительство жилья; мены (с применением правил о купле-продаже); ренты постоянной или пожизненной, в том числе на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением; выкупа освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире; покупке на аукционе.

Необходимо отметить, что приведённый перечень не является исчерпывающим. Объём работы не позволяет рассмотреть другие, редко встречающиеся на практике способы.

Приобретение жилья по договору купли-продажи. Наиболее массовым основанием приобретения жилья на возмездной основе является заключение договора купли-продажи. В соответствии со ст. 454 ГК РФ «по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)». В п. 1 ст. 549 ГК РФ не сказано об обязанности покупателя оплатить цену недвижимого имущества (жилья). Представляется, что формула купли-продажи недвижимости здесь не полна, однако это восполняется правилами ст. 454 ГК РФ.

Новым и отличительным от договоров купли-продажи других вещей является порядок исполнения договора купли-продажи жилья. Передача проданного жилья продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены актом передачи или иным документом, подписанным обеими сторонами. Уклонением одной из сторон от подписания документа о передаче считаются: отказ продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя -- от обязанности принять имущество, что является ненадлежащим исполнением договора (ст. 556 ГК РФ). Таким образом, до подписания продавцом и покупателем передаточного акта договор купли-продажи недвижимости не считается исполненным, а сделка -- завершенной. Если иное не предусмотрено договором, продавец обязан одновременно с передачей жилья передать покупателю его принадлежности, а также относящиеся к жилью документы (ст. 456 ГК РФ).

Существенным условием договора продажи жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень лиц с указанием их прав на пользование этим жильем (ст. 558 ГК РФ). Покупателю также необходимо знать, что лица, имеющие право пользования данным жилым помещением, не теряют этого права с переходом к нему права собственности (п. 2 ст. 292 ГК). Это означает, что новому собственнику, купившему жилое помещение, возможно, придется проживать в нем совместно с указанными лицами.

Учреждения юстиции по регистрации прав, для того чтобы обезопасить покупателя от подобных ситуаций, берут на себя следующую инициативу: в договор отчуждения включается условие об обязательстве лиц, имеющих право пользования продаваемым жилым помещением, сняться с регистрационного учета (выписаться) в течение определенного срока после подписания договора либо после государственной регистрации. Далее данные лица подписывают договор или представляют расписку с вышеуказанным обязательством. Однако, как показывает практика, этого недостаточно. Даже имея на руках обязательство лица, имеющего право пользования данным жилым помещением после его продажи, сняться с регистрационного учета, новый собственник не сможет снять этих лиц с регистрационного учета по этому обязательству, а суд не вынесет решение о снятии лиц с регистрационного учета, не являющихся стороной по договору. Единственный здесь выход -- произвести оплату только после того, как вышеуказанные лица снимутся с регистрационного учета.

К договору купли-продажи жилья применяются обязательные условия: письменная форма, указание имени и регистрации по месту жительства (расположения) сторон, описание предмета договора, цена договора (предмет и цена -- существенные условия договора (ст. 554 и 555 ГК соответственно), т. е. такие условия, без соблюдения которых договор считается незаключенным с применением последствий, предусмотренных пп. 1 и 2 ст. 167 ГК), права третьих лиц, сроки и порядок передачи имущества, подписание акта передачи, государственная регистрация сделки и нового собственника. В случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием государственной регистрации и возмещения убытков, вызванных задержкой регистрации, так как право собственности у него возникает не в момент заключения договора, а в момент государственной регистрации его права.

Важным является отражение в договоре купли-продажи порядка и сроков оплаты покупателем стоимости покупаемого жилья. Порядок оплаты важен тем, что до тех пор, пока не будет произведена оплата по договору, жилое помещение будет находиться в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 ГК -- залог в силу закона). Соответственно, органы по государственной регистрации зарегистрируют ограничение на отчуждение данного жилого помещения новым собственником. Это значит, что новый собственник не сможет совершить с ним сделки до полной оплаты по договору.

Что касается описания предмета сделки -- конкретной квартиры или комнаты, доли и т. п., то законодательство не расшифровывает, какие параметры должны включаться в договор купли-продажи, как, впрочем, и в любой договор отчуждения недвижимости.

В случае отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, необходимо согласие органов опеки и попечительства на сделку. При обращении лиц, желающих произвести отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, орган опеки и попечительства принимает во внимание, будут ли в дальнейшем соблюдены интересы несовершеннолетних, т. е. не останутся ли они без жилья.

В случае, если орган по регистрации прав на недвижимое имущество зарегистрирует такую сделку, то такая сделка -- ничтожна (ст. 168 ГК) и к ней применяются правила ст. 167 ГК.

Если несовершеннолетний в возрасте до четырнадцати лет является собственником отчуждаемого жилого помещения, то за него действуют его родители, усыновители или опекуны (ст. 28 ГК РФ). При этом они не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего (ст. 37 ГК РФ).

Если несовершеннолетний в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет является собственником отчуждаемого жилого помещения, то он действует сам с согласия родителей, усыновителей или попечителей. В этом случае согласию попечителя должно предшествовать согласие органа опеки и попечительства.

В практике органов, ответственных за технический учет жилых помещений, - БТИ случается, что за долгие годы использования жилья его прежние хозяева могли без получения официальных разрешений значительно реконструировать его: снести стенные шкафы, уничтожить или перенести перегородки между помещениями, изменить функциональное предназначение помещений, установить дополнительное сантехническое оборудование и т. п. Созданные жилищные инспекции призваны следить не только за тем, чтобы жилье использовалось для проживания граждан, но и за тем, чтобы все перестройки и перепланировки осуществлялись только с разрешения компетентных органов. Кодекс об административных правонарушениях (ст. 142) предусматривает ответственность за самовольное переоборудование и перепланировку жилых домов и жилых помещений, порчу жилых домов и жилых помещений, их оборудования. При этом на собственника могут быть наложены не только штрафные санкции, но и обязанность за свой счет восстановить прежние параметры жилья. Отсюда следует, что если параметры квартиры зафиксированы в документах сделки с жильем, а административными органами выявлена его перепланировка, то новый собственник, не знавший об этом, вправе потребовать от старого собственника возмещения ему имущественного и неимущественного вреда. Покупатель вправе в течение двух лет с момента передачи жилья или в течение срока, установленного законом или договором, потребовать от продавца: 1) соразмерного уменьшения покупной цены; 2) безвозмездного устранения недостатков жилья в разумный срок; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков жилья.