Права собственности на жилое помещение

В случае, если обнаружились неустранимые недостатки в жилье или недостатки, которые не могут быть устранены без соразмерных расходов или затрат времени, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилье денежной суммы (ст. 475 ГК РФ). При этом продавец отвечает за недостатки жилья, если покупатель докажет, что недостатки возникли до передачи ему жилья (ст. 476 ГК РФ).

Возникновение права собственности на жилье в ЖК и ЖСК происходит в следующем порядке.

Член жилищного, жилищно-строительного кооператива или другие лица, имеющие право на паенакопления, при полной уплате ими паевого взноса за квартиру или иное помещение, передаваемое этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Время перехода права собственности на жилье в ЖК, ЖСК в этом случае определено моментом внесения полной суммы паенакопления. Вместе с тем по общему правилу момент возникновения права собственности на вновь создаваемое здание возникает с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). До этого момента создателю здания, т. е. кооперативу, принадлежит право собственности на использованные для его создания средства. После государственной регистрации здания его собственником становится кооператив. В момент полной выплаты кооперативу его членом пая право собственности на квартиру переходит от кооператива к его члену.

В дальнейшем член кооператива регистрирует свое право собственности на жилое помещение в учреждении юстиции по регистрации прав.

Инвестирование в строительство жилья является видом приобретения жилья и собственность. Инвестирование в строительство жилья может осуществляться как гражданами, так и юридическими лицами, в том числе и иностранными. Инвестициями могут быть денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, а также машины, оборудование и другие материальные и нематериальные ценности.

Дольщик -- юридическое лицо, имеющее, как правило, права аренды на земельный участок, на котором будет возводиться жилье, а также права проектанта и застройщика. Если дольщик не инвестирует, т. е. не вносит материальных средств, а только предоставляет под строительство отведенный ему участок, отчисляемое ему по договору о долевом участии в строительстве муниципальным органом жилье остается за дольщиком и может заселяться по ордерам гражданами -- сотрудниками дольщика, являющимися очередниками на получение жилья. В дальнейшем эти граждане вправе приватизировать предоставленное им жилое помещение.

Все четыре функции по договору инвестирования могут в различной комбинации принадлежать одному или разным лицам.

Исходя из этого гражданам, намеревающимся вложить свои денежные средства в строительство жилья (инвестировать строительство), необходимо по документам убедиться, кем же является лицо, которому они вверяют свои средства: инвестором, заказчиком, застройщиком или дольщиком. Кроме того, немаловажен и вопрос о том, станет ли гражданин сам инвестором, или его денежные средства будут только «привлеченными средствами» для основного инвестора. В последнем случае гражданин будет выступать не собственно инвестором, который не теряет прав собственности на свои инвестиции, а кредитором инвестора.

Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает не в момент его изготовления или создания, а только после государственной регистрации в установленном законом порядке (ст. 219 ГК).

Договор мены. По договору мены (ст. 567 ГК РФ) каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно жилье в обмен на другое. К договору мены применяются правила купли-продажи, при этом каждая сторона признается продавцом жилья, которое она обязуется передать, и покупателем жилья, которое она обязуется принять в обмен. Если договором мены не оговорено иное, то цена обмениваемого жилья предполагается равной (п. 1 ст. 568 ГК).

В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые жилые помещения признаются неравноценными, сторона, обязанная передать жилое помещение, цена которого ниже цены жилого помещения, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок не предусмотрен договором.

Этот пункт ст. 568 ГК имеет большое значение в тех случаях, когда по договору мены один из супругов обменивает с доплатой принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение, являющееся его личной собственностью. В случае, когда доплата производится деньгами, которые являются имуществом, нажитым супругами во время брака (согласно п. 2 ст. 34 Семейного кодекса, доходы каждого из супругов от трудовой деятельности признаются имуществом, нажитым во время брака), то в этом случае жилое помещение, полученное супругом в результате произведенного обмена, становится общей совместной собственностью супругов.

Необходимо особо отметить, что право преимущественной покупки (п. 5 ст. 250 ГК РФ) действует также и при отчуждении доли жилья по договору мены. Видимо, правильнее было бы назвать это право не правом преимущественной покупки, а правом преимущественной мены или преимущественного приобретения. Возможно, законодатель имеет в виду случай, когда сособственник может предложить отчуждателю доли для мены жилое помещение подобного рода.

Изложенное выше относится к ситуации, когда жилые помещения находятся у обменивающихся сторон на правах собственности. Вместе с тем на практике возникает необходимость обменять жилье, которое находится в собственности, на другое, занимаемое гражданами на условиях найма (например, муниципальное жилье). Ранее такие операции осуществлялись либо путем «деприватизации» через суд жилья и последующего обмена жильем, либо путем оформления сделки купли-продажи жилья и последующего заключения договора найма. В настоящее время обмен таких жилых помещений осуществляется на основании ст. 20 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», в соответствии с которой наниматель имеет право с согласия собственника жилищного фонда передать права и обязанности по договору найма этого помещения собственнику жилья из частного жилого фонда взамен приобретения права собственности на жилое помещение.

Как мена, так и обмен жилых помещений могут быть признаны недействительными по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом для недействительности сделок. Отношения собственности, основанные на недействительной сделке обмена жилыми помещениями, также являются недействительными.

Приобретение жилья путем выкупа освободившегося жилого помещения в коммунальный квартире осуществляется на основании ст. 16 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», предусматривающего, что освобожденное изолированное жилое помещение в коммунальной квартире передается (при отсутствии граждан, признаваемых нуждающимися в улучшении жилищных условий или не обеспеченных по жилищным нормам) нанимателям соседних комнат по договору купли-продажи или аренды, если эта возможность не ограничена субъектом Федерации. Таким образом, осуществляется постепенная ликвидация коммунальных квартир.

Реализация этого положения осуществляется в следующем порядке:

После освобождения жилого помещения претендующие на его приобретение граждане обращаются в органы исполнительной власти с соответствующим заявлением. Жилищные органы устанавливают тот факт, что помещение свободно от обязательств (отсутствует запрет на приватизацию жилья) и может быть продано, а также определяют стоимость этого жилья.

Должно быть получено согласие других нанимателей комнат в этой квартире (если они есть) на участие в приватизации занимаемых ими помещений.

При наличии нескольких претендентов на свободную жилую площадь она может быть продана при согласии всех нанимателей либо покомнатно каждому претенденту, либо всем претендентам в совместную или долевую собственность под общие цели.

После оплаты претендентами стоимости выкупаемого жилья оформляется приватизация всей квартиры.

Кроме того, как уже было сказано выше, согласно ст. 16 Закона, при согласии всех нанимателей один из них может приобрести иные жилые помещения и передать их для переселения другим нанимателям коммунальной квартиры в частную собственность, занять освободившиеся в квартире жилые помещения без дополнительной платы и приватизировать их в установленном порядке.

При отсутствии в квартире граждан, желающих приобрести освободившееся жилое помещение, оно передается другим гражданам по договору найма.

ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

Права собственности на жилое помещение могут быть прекращены добровольно в результате сделок: купли-продажи, мены, дарения и по другим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Вслед за добровольным прекращением права собственности обычно граждане добровольно прекращают пользоваться жилым помещением, как фактически, так и юридически, снимаясь с регистрационного учета по месту жительства. Исключением является заключение договора о передаче права собственности на жилое помещение с оставлением за продавцом или дарителем права пожизненного проживания в проданном или подаренном жилом помещении.

Право собственности может прекратиться также в силу объективных причин, например в результате стихийных действий, разрушения дома (его обвала) и т. п.

Смерть собственника также прекращает его право собственности (что не влияет на права иных пользователей жилого помещения), но оно может перейти к наследникам покойного.

Принципиальные основы принудительного лишения права собственности на жилое помещение заложены в ст. 35 Конституции РФ: «Никто не может быть лишен имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».

Принудительное отчуждение жилого помещения для государственных нужд возможно лишь при условии обязательного предварительного и равноценного возмещения. Это положение распространяется как на граждан, так и на юридических лиц.

Согласно ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом. Среди последних выделим и перечислим те, которые имеют отношение к жилью.

Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника (ст. 237 ГК РФ).

Реквизиция (ст. 242 ГК РФ).

Конфискация (ст. 243 ГК РФ).

Выкуп доли в общей собственности (ст. 252 ГК РФ).

Изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ).

Изъятие жилого помещения у лица, которому оно не может принадлежать(ст. 238 ГК РФ).

Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ст. 239 ГК РФ)

Заключение

Иными словами, право собственности на жилое помещение носит несколько ограниченный характер. Возможна ситуация, когда физическое или юридическое лицо, являясь собственником жилого помещения, не сможет произвести его отчуждение, а потенциальный приобретатель не захочет его приобрести по той лишь причине, что на отчуждаемой жилплощади проживают лица, имеющие право пользования отчуждаемым жилым помещением. Понятно желание законодателя защитить лиц, совместно проживающих с собственником. Однако, если собственник не может произвести отчуждение своего жилого помещения, то какая же это собственность? Ситуацию, подобную вышеизложенной, содержит ст. 78 Закона “Об ипотеке”, которая гласит, что обращение взыскания на заложенный дом или квартиру и реализация этого имущества не являются основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Еще один случай ограничения права собственника жилого помещения, по моему мнению, заложен в ст. 24 Федерального Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Статья 24 “Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество” устанавливает правило, согласно которому собственник, имеющий долю в праве собственности на недвижимое имущество, в том числе на жилое помещение, для регистрации этого права в органе, осуществляющем государственную регистрацию, к заявлению о государственной регистрации должен приложить согласия других сособственников на регистрацию его права в письменной форме. Согласия оформляются в органе, осуществляющем государственную регистрацию, или нотариально заверяются. Однако на практике данная статья упомянутого Закона ведет к тому, что собственники доли жилого помещения, выразившие желание зарегистрировать свое право в установленном законом порядке, зачастую сталкиваются с большими трудностями в лице сособственников, не желающих давать согласие на регистрацию доли указанного сособственника. Единственный выход в данной ситуации – суд (п.1 ст. 24 Закона), а это значит, что регистрация права будет отложена на неопределенный срок, вследствие перегруженности судов делами. Другим препятствием к регистрации права собственности на долю является случай, когда местонахождение сособственника неизвестно. При данных обстоятельствах государственная регистрация приостанавливается на два месяца, а сособственнику, по месту нахождения недвижимого имущества (предполагается, что лицо периодически навещает объект своей собственности и своевременно платит налоги) направляется извещение о проведении государственной регистрации на долю в праве, с тем, чтобы он мог оформить в течение указанного срока свои возражения в органе, осуществляющем государственную регистрацию. С моей точки зрения подобные требования – ущемление прав собственника. Неужели, чтобы зарегистрировать свое право, необходимо согласие на это других лиц? Получается, что собственник, чьи интересы должны соблюдаться в первую очередь, не защищен. Возможно, следует как-то переосмыслить существующие нормы и внести в законодательство соответствующие коррективы. Еще один момент, на котором бы хотелось бы остановиться, это момент передачи денег по договорам отчуждения жилья. Ранее, когда подобные сделки осуществлялись под контролем нотариуса, он и контролировал момент передачи денег. Теперь, когда эти сдеки контролирует государство, этот момент никак не урегулирован. И в итоге, уже есть прецеденты, когда произведя отчуждения жилья люди остаются без денег. Полагаю, что данный момент следует регламентировать в законодательстве. Например в Закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” можно было бы включить пункт следующего содержания: по желанию одной из сторон по сделке отчуждения недвижимого имущества, расчет может быть произведен при сдаче документов на государственную регистрацию в присутствии помощника государственного регистратора, осуществляющего прием, либо в ходе государственной регистрации в присутствии государственного регистратора, осуществляющего государственную регистрацию. В настоящее время регулирование жилищных отношений осуществляется на основе многочисленных правовых актов бывшего СССР и РСФСР, таких, например, как Жилищный кодекс РСФСР, Основы жилищного законодательства Союза ССР и республик. Многие их нормы пока не отменены и сохраняют свою силу, если не противоречат Конституции РФ, Гражданскому кодексу РФ и принятым в последнее время законам. Повторюсь, что соединение различных жилищно-правовых установлений в практике их применения нередко представляет собой чрезвычайную сложность, в том числе и для опытных юристов. По указанным причинам Жилищный кодекс, по моему мнению, требует корректировки, а также приведения его в соответствие в соответствии с реалиями сегодняшнего дня. Сейчас, когда с введением закона о государственной регистрации в сфере недвижимости стал наводиться определенный порядок, в том смысле, что складывается организованная структура органов по государственной регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ним, когда создается Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, благодаря которому возможно проследить все, что происходит с данным объектом недвижимости, в том числе и с жилым помещением, на мой взгляд, необходимо принятие нового Жилищного кодекса, который бы имел более тесную связь с Конституцией РФ, Гражданским кодексом и федеральными законами РФ. Это позволит создать единый правовой массив, где вопросы права собственности на жилое помещение будут надлежащим образом урегулированы.