Правовое регулирование аренды нежилых помещений

План:

Введение

Глава 1. Общая  характеристика договора аренды нежилых  помещений 4

§ 1.1. Нежилые помещения как объект недвижимости 4

§ 1.2. Понятие и правовая природа договора аренды нежилых помещений 10

Глава 2. Содержание договора аренды нежилых помещений.

§ 2.1. Субъекты, существенные условия и форма договора аренды нежилых помещений 17

§ 2.2. Обязанности и ответственность сторон 30

§ 2.3. Прекращение договора аренды нежилых помещений 22

Заключение 47

Список литературы 49

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

С развитием  рыночных отношений в России значительно возрос оборот нежилых помещений. Нежилые помещения используются юридическими лицами и гражданами в разнообразных целях в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений и т.д. Они пользуются стабильно высоким спросом, и сделки с ними занимают важное место в современном гражданском обороте. Договор аренды нежилого помещения традиционно занимает одно из ведущих мест в общем объеме сделок с нежилыми помещениями. Однако, несмотря на распространенность данного вида сделок, можно отметить, что в российском гражданском законодательстве им уделяется недостаточно внимания, имеются пробелы в регулировании данных видов сделок. Неточность нормативного регулирования правового положения нежилых помещений в системе объектов гражданского оборота приводит к трудностям  в применение на практике соответствующих норм права. Судебно-арбитражная практика в сфере гражданского оборота нежилых помещений не всегда однородна. Нередко Арбитражные суды различных регионов и уровней по-разному подходят к разрешению одинаковых проблем, вытекающих из сделок с нежилыми помещениями. Гражданский Кодекс Российской Федерации (Далее - ГК РФ) содержит специальные положения, регулирующие вопросы аренды отдельных видов недвижимости: зданий и сооружений (§ 4 гл. 34), предприятий (§ 5 гл. 34), жилого помещения (гл. 35). Специальные положения, регулирующие аренду нежилых помещений как части жилых и нежилых зданий и сооружений, в ГК РФ отсутствуют. Но если специальная норма отсутствует, то действует общая норма. Поэтому при решении вопросов, связанных с арендой нежилых помещений, следует руководствоваться общими положениями об аренде (§ 1 гл. 34)¹.

Выбранная мною тема "Правовое регулирование аренды нежилых помещений" является, несомненно актуальной, теоретически и практически значимой.

Цель курсовой работы - рассмотреть особенности правового регулирования аренды нежилых помещений.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Общая характеристика договора аренды нежилых помещений

§ 1.1. Нежилые помещения как объект недвижимости

 

Реформирование  рыночных отношений в России вызвало  определенный интерес участников гражданского оборота к таким объектам недвижимости как нежилые помещения.

Значение нежилых помещений  существенно возросло с введением  прямого запрета на расположение промышленных производств в жилых домах и установлением специального порядка перевода жилых помещений в нежилые для размещения собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций (п. 3 ст.288 ГК РФ). Одновременно с этим выяснилось, что нормативная база объективно не готова к тому, чтобы четко урегулировать даже наиболее принципиальные положения о нежилых помещениях2.

ГК РФ помимо общего указания на то, что жилое помещение может  быть в установленном порядке  переведено в разряд нежилых (п. 3 ст.288), ни в ст. 130, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминает.

При рассмотрении дел, связанных  с отчуждением такого рода объектов, как в процессе приватизации, так и на «вторичном» рынке недвижимости, суды, включая Конституционный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ, не ставили под сомнение саму возможность признания нежилого помещения самостоятельным объектом права. Такой подход полностью отвечал реальному положению дел на рынке недвижимости, где сделки по продаже нежилых помещений по своей частоте многократно превосходили и превосходят, например, договоры купли-продажи нежилых зданий в общую долевую собственность покупателей3.

ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. использует слова «нежилое помещение» в очень широком смысле и прямо называет в числе самостоятельных объектов недвижимости.

Сам факт упоминания в Законе о регистрации, принятом после вступления в силу ГК РФ, о нежилом помещении как самостоятельном объекте трудно переоценить. Однако в ГК РФ нет норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений. В юридической литературе также до настоящего времени не сложилось единого мнения по поводу нежилых помещений.

Толковый словарь русского языка помещение определяет как  внутренность здания4. Суханов Е.А.  определяет нежилое помещение, как часть здания и сооружения.⁵

Таким образом, можно сделать вывод, что понятия «здание» и «помещение» не равнозначны; здание и помещение относятся друг к другу как форма и содержание. В рамках одного здания можно изменять помещения, перестраивать их, создавая тем самым совершенно иные объекты, но здание (как форма) останется неизменным6.

Так, в настоящее времени, особенности правового регулирования отношений по поводу регулирования нежилых помещений остаются до конца не исследованными. В основе неясностей их правового режима, конечно же, лежит специфика самого нежилого помещения. Законодателю необходимо создать для данного объекта свой собственный правовой режим.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

§ 1.2 Понятие договора аренды нежилого помещения

 

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется  предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязуется уплачивать за это арендодателю арендную плату.

Следует выделить некоторые присущие договору аренды признаки и характерные черты, позволяющие рассматривать его в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

1. Имея в виду  родовую принадлежность договора  аренды (имущественного найма) –  он относится к категории гражданско-правовых  договоров на передачу имущества.  Следует отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем (наймодателем), не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендодателю (нанимателю), последний - получает имущество лишь во владение и пользование, либо только в пользование.

2. Большинство  норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер, т.е.  они действуют в том случае, если стороны не урегулировали  соответствующие вопросы в договоре.

С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным договорам.

Договор аренды является консенсуальным, поскольку  считается заключенным с момента  достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору⁷.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за свою обязанность по передаче имущества  во владение и пользование арендатору должен получить от него встречное  предоставление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды является двусторонним, т.к. каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности  в пользу другой стороны и считается  должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

Также в договоре аренды имеют место две встречные  обязанности, обе существенные и  важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и  пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга, из этого следует, что договор аренды является взаимным.

Аренда недвижимого  имущества отличается особым правовым режимом.

В ГК РФ отдельно выделены специальные правила передачи в аренду лишь отдельных видов недвижимости (зданий, сооружений и предприятий), всякая другая недвижимость в аренде подчиняется, таким образом, общим положениям об аренде (§ I Главы 34 ГК РФ).

По аналогии со статьей 650 ГК можно сделать вывод, что по договору аренды нежилых помещений арендодатель обязуется передать  во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору нежилое помещение.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Содержание договора аренды нежилых  помещений.

§ 2.1. Субъекты, существенные условия и форма договора аренды нежилых помещений

Сторонами договора аренды нежилых помещений  являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также  лица, управомоченные  законом или  собственником сдавать имущество  а аренду (ст. 608 ГК РФ).

Единственным  существенным условием договора аренды нежилого помещения, вытекающим  из закона, является условие о предмете аренды. Согласно п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а соответствующий договор аренды признается незаключенным.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     

Таким образом  к договору аренды нежилого помещения следует прилагать документы, позволяющие точно идентифицировать предмет аренды. Необходимо точно указать площадь и адрес помещения передаваемого в аренду,  а также приложить копии документов БТИ, с выделением необходимого помещения.

 

Срок  в договоре аренды не относится к его существенным условиям. Если срок в договоре аренды не определен, то договор аренды считается  заключенным на неопределенный срок  (п. 1, 2 ст. 610 ГК). Однако даже в этом случае  договор аренды сохраняет  черты договора, заключенного на время. Ведь  при заключении договора  на неопределенный срок  каждая из сторон вправе  в любое время  отказаться от договора , предупредив об этом другую сторону за три месяца.

В соответствии с п. 1 ст. 609 ГК договор аренды на срок более года (а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества согласно п. 2 ст. 609 ГК подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. При этом согласно п. 1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация аренды недвижимого имущества производится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. Договор аренды недвижимого имущества, не прошедший государственной регистрации, считается незаключенным.  При существующих процедурах  и сроках государственной регистрации было бы нелогичным требовать обязательной государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений или их части, заключенных на короткие сроки. Поэтому  судебная практика и практика  органов осуществляющих государственную регистрацию  толкуют норму п. 2 ст. 609 ГК  системно с положением нормы п. 2 ст. 651 ГК, согласно которой государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок  не менее одного года.⁸

На практике в догор аренды сторонами включаетсякак  правило до  заключения договора аренды Знание существенных условий, а особенно их обязательный учет в тексте самого договора важны, прежде всего, для органа, осуществляющего его государственную регистрации. Если вы не хотите, чтобы произошла приостановка в регистрации (что делается сроком на три месяца) или в регистрации было отказано, лучше заранее включить в договор пункты, содержащие его существенные условия. Кроме того, знание существенных условий договора аренды особенно важно при возникновении последующих споров и судебных разбирательств⁹. Итак, к существенным условиям договора аренды относятся следующие.