Правовое регулирование аренды нежилых помещений

 

3.2 Прекращение  договора аренды и досрочное  прекращение договора аренды

 

Исходя из зависимости  договора субаренды от основного  договора устанавливает, что досрочное  прекращение аренды влечет за собой  и прекращение субаренды. Вместе с тем, учитывая, что договор субаренды может заключаться лишь с согласия арендодателя, ГК вводит новое правило, защищающее интересы добросовестного субарендатора. Последнему предоставляется право при досрочном прекращении договора аренды заключить самостоятельный договор на то имущество, которое находилось в его пользовании на условиях субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды.

В п. 2 ст. 618 ГК РФ содержится еще одно положение, подчеркивающее зависимость договора субаренды  от арендного. Если договор аренды признается в соответствии с законом ничтожным, то ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.

По требованию арендодателя договор аренды может  быть досрочно расторгнут судом в  случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Арендодатель  вправе требовать досрочного расторжения  договора только после направления  арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию арендатора договор аренды может  быть досрочно расторгнут судом в  случаях, когда: арендодатель не предоставляет  имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию  имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения  договора по требованию арендатора.²⁷

В отличие от ст. 619 ГК, касающейся арендодателя, данные положения не обязывают арендатора предварительно направлять контрагенту  письменное предупреждение с предложением исполнить обязательство или  устранить нарушение в разумный срок. Однако до обращения в суд он должен в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК направить арендодателю предложение расторгнуть договор и может предъявить соответствующий иск лишь в случае отказа от этого предложения либо неполучения ответа на него в установленный срок. Такой срок обычно указывается в предложении, а при его отсутствии определяется п. 2 ст. 452 ГК и составляет тридцать дней.

Отношения по аренде имущества, особенно недвижимости, носят  во многих случаях стабильный характер и по истечении срока договора нередко возобновляются. В ГК РФ закреплено преимущественное право арендатора на возобновление арендных отношений на новый срок и определены условия, при которых оно может быть реализовано. Их три. Первое: соответствующим правом наделяется арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности по ранее заключенному договору: использовал имущество по назначению, не допускал существенного ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату и т.д.

К нарушениям, которые  дают основания признать арендатора ненадлежаще исполнявшим свои обязательства, можно отнести те, что рассматриваются в качестве оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.²⁸

Второе: готовность арендатора заключить договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду (во всяком случае, не худших), что выражено в словах: «при прочих равных условиях». Это может касаться размера арендной платы, готовности арендатора принять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и пр.

Третье условие является новым: арендатор, желающий продолжить арендные отношения, обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он не определен, то в разумный срок до окончания действия договора. Понятие «разумный срок» следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период.

Арендатор вправе обратиться в суд с иском о  понуждении арендодателя заключить  договор аренды на новый срок, если известно, что он намерен сдавать  данное имущество и в дальнейшем, но другому лицу.

При прекращении  договора аренды арендатор обязан вернуть  арендодателю имущество в том  состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или  в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор  не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.²⁹

Таким образом, прекращение договора аренды в установленный  им срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК). Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Договор аренды отнесен к числу гражданско-правовых договоров, носящих диспозитивный  характер. Однако это не означает, что  стороны должны халатно относиться к составлению и процессу реализации договора аренды.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

В данной работе рассмотрены договор аренды, все  его условия заключения, прекращения  и расторжения.

Практически по всем вопросам Гражданский кодекс содержит исчерпывающее регулирование, не требующее принятия специального законодательства. И лишь в двух случаях такое законодательство прямо предусматривается: во-первых, ряд особенностей аренды транспортных средств может быть установлен в транспортных уставах и кодексах; во-вторых, правила ГК применяются к аренде земельных участков и иных природных объектов с учетом особенностей, которые могут быть установлены специальным законом.

В то же время  законом могут быть установлены  виды имущества, сдача которых в  аренду не допускается или ограничивается. В первую очередь это относится к объектам, изъятым из оборота, перечень которых определяется законом, а также к ограниченно оборотоспособным объектам.

Объектом аренды может быть не любое имущество, а  лишь не потребляемые вещи, в том  числе различные имущественные комплексы, здания, сооружения и т.п. Имущественные права не могут быть переданы в аренду.

В арендном договоре должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду. При  отсутствии таких данных договор вообще не будет считаться заключенным.

Общее требование к форме договора - письменная форма  при сроке аренды более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, - независимо от срока. Таковы особенности договора аренды.

 

Список  литературы

I. Нормативные акты и официальные документы

1.1.Гражданский кодекс  Российской Федерации (Часть вторая) От 26.01.1996. № 14-ФЗ // Собрание Законодательства  РФ. 1996. № 5. Ст. 410.

1.2.Гражданско-процессуальный  кодекс РФ от 14 ноября 2002 года // Российская газета. 2002. № 220.

1.3. Лесной кодекс РФ (принят ГД ФС РФ 08.11.2006) (ред. от 25.12.2008) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2009)// Собрание законодательства РФ. 11.12.2006. № 50. Ст. 5278.

1.4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. №30. Ст. 3594.

II. Книги (монографии, учебники, учебные пособия)

2.1. Абрамов В.А. Сделки. Договоры. Обязательства.- М.: Норма, 2007. – 422

2.2. Брагинский М.И., Витрянский  В.В. Договорное право. Книга  вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2000. – 775 с. 

2.3.Гражданское право:  Часть 2. / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. - М.: Норма, 2003. – 877 с.

2.4.Гражданское право. / Под ред. профессора Е.А.Суханова. - М.: Волтерс Клувер. 2004. – 1006 с. 

2.5. Голованов Н.М. Гражданско-правовые  договоры: курс лекций. СПб. Нева, 2007. С. 14-32.

2.6.Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации. Части второй / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. - М.: Юрист, 2006. – 1119 с.

2.7.Комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей / Под ред. В.Д. Карповича. М.: Право. 2006. – 830 с.

2.8. Крашенинников П.В.  Сделки с жилыми помещениями:  Комментарий гражданского и жилищного  законодательства и практика  его применения. М.: Статут. 1999. –  329 с. 

2.9.Постатейный комментарий  к части второй ГК РФ. / Отв.  Ред. А.Н. Гуев. М.: ИНФРА·М, 2000. – 635 с.

III. Статьи, периодические издания

3.1.Исрафилов И. Аренда  нежилых помещений // Хозяйство  и право. 2001. №10. С.12.

3.2. Каменецкая М.С.  Существенные нарушение договора  контрагентом как основание его  расторжения // Законодательство. 2004. № 10. С. 32-35.

3.3.Макарьева В.И. Владимирова  А.А. О практике разрешения  споров, связанных с арендой // Налоговый вестник. №4. 2002. С. 34.

3.4.Сафаралиева С.Г.  Регулирование договора аренды  публичного имущества в российском  законодательстве // Журнал российского права. 2002. №2. С. 28-32.

3.5.Украинский Р.В. Аренда, предпринимательство, налоги. Законодательство, N 10, октябрь 2004. С. 42.

¹ Суханов стр. 478.

² Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав [Текст] // Законодательство. - 2003. - №4.- С.40.

³ Чубаров В.В. Правовой редким нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости [Текст] // Право и экономика. – 2003. - №3. –С.57.

⁴ Ожегов С.И. Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. [Текст] М.: Азбуковник. 1997. – С. 559.

⁵ Суханов. Стр. 478.

⁶ Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды [Текст] // Вестник ВАС. – 2000. - №8. – С.16.

⁷ Симонова М.И. «Аренда, лизинг, прокат.» Изд. Статус-Кво 97; 2001 г., с. 206.

⁸ П. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01 июня 2000 г.  № 53 « О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», согласно которому, поскольку нежилое помещение является объектом  недвижимости, отличным от здания и ли сооружения, в котором оно находится, но  неразрывно  с ним связано, а в ГК  отсутствуют какие-либо  специальные нормы о государственной регистрации  договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам  аренды, должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК. (см.: Вестник ВАС РФ. 2000. № 7).

⁹ Качанов Р.Е. Завел дело - судись смело [Текст] // Адвокат. – 2007. – № 2. – С. 14.

¹⁰ Катунин Д. Судьба договора аренды [Текст] // Бизнес-адвокат. – 2005. – № 17. – С. 16.

¹¹ Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения [Текст] // Юрист. – 2006. – № 4. – С. 19.

¹² Лобанов Г.А. Как определить неопределенный срок [Текст] // Арбитражный и гражданский процесс. – 2008. – № 3. – С. 21.

¹³ Беджаше Л.К. Договор аренды на неопределенный срок: проблемы правоприменения [Текст] // Юридический мир. – 2008. – № 6. – С. 24.

¹⁴ Возчиков М. Учреждение-арендодатель [Текст] // ЭЖ-Юрист. – 2006. – № 46. – С. 9.

¹⁵ Зайцева Т.И. Нотариальная практика: ответы на вопросы [Текст] М., Волтерс Клувер. 2007. – С. 167.

¹⁶ Ерш А.В. Особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений [Текст] // Юрист. – 2002. – № 9. – С. 19; Ерш А.В. Права арендатора на земельный участок при аренде зданий и иных сооружений [Текст] // Юрист. – 2007. – № 4. – С. 22.

¹⁷ Нормативные акты для бухгалтера. – 2004. – № 9. – С. 23.

¹⁸ Хаустов Д.В. Обзор нового законодательства [Текст] // Экологическое право. – 2006. – № 5. – С. 18.

¹⁹Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации. Части второй / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М.: Юрист,  2006. С. 532.