Правовой статус сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества

2.3. Основания и правовые последствия  признания договора                    купли-продажи недвижимого имущества  недействительной сделкой

Договор купли-продажи может быть признан  недействительным только по решению  суда, в том случае если он:

• не соответствует закону и иным правовым актам (168 ГК РФ);
• заключен с целью противной основам правопорядка и нравственности (169 ГК РФ);
• является мнимой или притворной сделкой ( 170 ГК РФ);
• заключен гражданином, признанным судом недееспособным (171 ГК РФ);
• заключен гражданином, не достигшим 18 лет (175 ГК РФ);
• заключен гражданином, ограниченным судом в дееспособности (176 ГК РФ);
• заключен гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими (177 ГК РФ);
• заключен под влиянием заблуждения, обмана или угрозы, злонамеренного согласия представителей сторон или стечения тяжелых обстоятельств (178-179 ГК РФ);
• заключен лицом вне пределов его полномочий (174 ГК РФ);
• сделка совершенная  юридическим лицом выходит за пределы его правоспособности ( 173 ГК РФ).

По общему правилу последствием недействительности сделки является двусторонняя реституция — возврат сторонами всего полученного в натуре (п. 2 ст. 167 ГК РФ). При недействительности сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности, полученное виновной стороной взыскивается в доход Российской Федерации (ст. 169 ГК РФ).

Возврат недвижимости не будет автоматическим результатом недействительности сделки. Реституция невозможна при отсутствии у приобретателя полученного по недействительной сделке имущества, например, при его дальнейшем отчуждении другому лицу, существенном изменении объекта в результате реконструкции. В этом случае возмещается стоимость объекта. Отказ в удовлетворении исковых требований о возврате проданной недвижимости имеет место и в случае признания покупателя добросовестным приобретателем. Если по иску о признании недействительности договора купли-продажи у лица, которое не имело права отчуждать имущество, будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК РФ), в удовлетворении исковых требований собственника о возврате недвижимости будет отказано.

                Добросовестным приобретателем  считается тогда, когда он не  знал и не мог знать о  том, что приобретает имущество  у лица, которое не имело право  его отчуждать. При отсутствии  этих признаков владелец признается  недобросовестным. Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя , суд должен учитывает родственные и иные связи между лицами, участвовавшими в заключении сделок, направленных на передачу права собственности. Кроме того, суд учитывает совмещение одним лицом должностей в организациях, совершавших такие сделки, а также участие одних и тех же лиц в уставном капитале этих организаций, родственные и иные связи между ними³⁶.

Порядок действий учреждений юстиции в случае признания недействительности сделки - одна из актуальных проблем государственной регистрации, требующая разрешения в нормативных актах. Распространена вполне обоснованная точка зрения, что при отсутствии реституции само по себе решение суда о недействительности сделки не влечет прекращения права.

На практике часто принимаются решения только о недействительности сделки, без  разрешения вопроса о судьбе имущества. Иногда стороны осознанно не заявляют о реституции, особенно при недействительности сделок, совершенных не собственником недвижимости, а уполномоченным лицом - специализированной организацией на торгах, конкурсным управляющим, поскольку это влечет возврат ими вырученных от продажи чужой недвижимости средств.

Однако  отметим, что реституция - фактический возврат полученного по сделке и имеющегося у сторон имущества. Это возврат недвижимости из чужого незаконного владения. Нельзя смешивать возврат имущества и возврат титула (права собственности). Независимо от применения последствий в виде реституции и реального исполнения такого решения сторонами признание судом недействительной оспоримой сделки (или констатация ничтожности) влечет утрату титула не недвижимость, несмотря на фактическое владение. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Не случайно в упомянутом Постановлении № 8 Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что исковые требования о возврате имущества - это требования собственника.

Недействительная  сделка ввиду ее противоречия закону - неправомерное действие, не порождающее права. В случае недействительности сделки имущество не может считаться законно приобретенным. В частности, еще в исследованиях советского гражданского права отмечалось, что приобретение имущества по сделке означает не просто получение его в свое фактическое обладание, а приобретение прав на него. Все полученное по недействительной сделке лишается правового основания и подлежит возврату как неосновательно приобретенное. Признание сделки недействительной не влечет автоматического восстановления в правах.

Представляется, что в случае недействительности сделки зарегистрированное на ее основании право не может продолжать существовать только лишь в силу наличия регистрационной записи. Государственная регистрация сама по себе не может рассматриваться в отрыве от реальных правоотношений. В случае признания уже зарегистрированной сделки в суде недействительной по иску потерпевшей стороны встает вопрос о действительности самой регистрации сделки. Однако проблема заключается в том, что решение суда о признании недействительным основания возникновения право ответчика на спорное имущество не воспринимается  регистрирующими органами как юридический мотив к прекращению государственной регистрации прав ответчика³⁷. Указанные органы ссылаются на неполноту и неясность судебного решения.  Различные авторы предлагают в резолютивной части судебного решения указывать, что решение суда является основанием для прекращения для регистрации права ответчика. Еще одна проблема возникает, при удовлетворении судом иска лица, владеющего имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, в резолютивной части решения не указывается собственник недвижимости³⁸. Это может также послужить основанием для отказа уполномоченным органом регистрации права собственности.

         Не смотря  на возникающие проблемы, запись  о праве по недействительной  сделке независимо от применения судом последствий недействительности должна быть погашена как не соответствующая истинному положению вещей, поскольку недвижимость  была приобретена незаконно. Если вещь остается у приобретателя, то право на нее должно быть приобретено и зарегистрировано по иным законным основаниям (по судебному решению о признании добросовестности приобретателя, по новой сделке и пр.). Иначе говоря, признанное судом право подлежит регистрации на общих основаниях – в порядке, установленном для регистрации любых вещных прав на недвижимость: при наличии заявления правообладателя, документа об оплате, решения суда, плана объекта недвижимости и иных необходимых для регистрации документов.

На основании  судебных решений о признании недействительности оспоримой сделки либо о применении последствий недействительности ничтожной сделки учреждением юстиции должны осуществляться следующие действия:

• погашение регистрационной записи о недействительной сделке (если сделка была зарегистрирована учреждением юстиции);
• погашение записи о праве приобретателя, зарегистрированном на основании недействительной сделки.

Если  суд признал покупателя добросовестным приобретателем и отказал продавцу в возврате имущества, то право покупателя подлежит регистрации на основании данного решения (в общем порядке). Если суд отказал в возврате недвижимости продавцу ввиду существенного изменения объекта, регистрации подлежит право на новый объект недвижимости (в общем порядке) на основании документов, подтверждающих законность его создания, например, акта ввода после реконструкции. Если суд взыскал в пользу государства недвижимость, полученную по сделке,  совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности, такое решение является основанием для регистрации права собственности Российской Федерации (в общем порядке);

• восстановление записи о праве отчуждателя, зарегистрированном до сделки (с сохранением прежнего регистрационного номера и даты регистрации).

Порядок восстановления регистрационных записей  должен быть установлен Правилами ведения ЕГРП. В настоящее время при отсутствии официальных положений о восстановлении записей в ЕГРП учреждения юстиции требуют регистрации «восстановленного» права на общих основаниях. Однако эти требования неправомерны.

Отличительной чертой оспоримых сделок, исходя из смысла п.2 ст. 166 ГК РФ является то, что  в нормах ГК РФ, устанавливающих  основания недействительности таких  сделок, всегда содержится указание на конкретного субъекта, по иску которого сделка может быть признана судом  недействительной. Требование же о  применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено  любым заинтересованным лицом. Такие  последствия могут быть применены  судом и по своей инициативе при  отсутствии соответствующего требования.

Обращаясь в суд с иском о защите нарушенного  права или охраняемого законом  интереса, истец обязан указать в  исковом заявлении обстоятельства, которыми обосновываются его требования, и доказательства, подтверждающие эти  обстоятельства.

Принимая  исковое заявление, судья должен проверить, обладает ли заинтересованное лицо правом на обращение в суд  за судебной защитой и осуществляется ли оно в определенном процессуальном порядке.

В соответствии с законом условиями реализации права на предъявление иска, т.е. права  на возбуждение процесса, являются: 1) соблюдение истцом установленного законом  для данной категории споров или  предусмотренного договором сторон порядка досудебного разрешения спора либо представление истцом документов, подтверждающих соблюдение досудебного порядка разрешения спора с ответчиком, когда это  предусмотрено федеральным законом  для данной категории споров или  договором; 2) подсудность дела данному  суду; 3) процессуальная дееспособность истца; 4)наличие полномочий на ведение  дела; 5) соблюдение письменной формы  искового заявления; 6)оплата государственной  пошлины.³⁹

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре (п.2 ст.199 ГК РФ), поэтому на стадии подготовки дела к судебному разбирательству  судья при отсутствии такого заявления  не вправе по собственной инициативе предлагать сторонам дать объяснения, связанные с пропуском срока  исковой давности, представить доказательства, относящиеся к этому обстоятельству. Такие действия он вправе совершать, если заинтересованной стороной заявлено о применении исковой давности, например, ответчиком в отзыве на исковое заявление. В этом случае судья вправе предложить ему представить доказательства в подтверждение своего заявления, а истцу - доказательства уважительности пропуска срока, если таковые имеются, и вынести вопрос на рассмотрение в предварительном судебном заседании.

Дела  о признании договора купли-продажи  недвижимости недействительной сделкой  должны быть рассмотрены и разрешены  судом до истечения двух месяцев  с момента поступления заявления  в суд.

Фактические обстоятельства исследуются в судебном заседании в пределах указанного истцом предмета иска. В процессе судебного  разбирательства дела истец вправе изменить предмет иска. По своей  инициативе суд вправе выйти за пределы  заявленного истцом предмета иска лишь в случаях, предусмотренных законом. Например, если суд при рассмотрении дела о разделе недвижимости приходит к выводу о том, что недвижимость была приобретена по сделке, совершенной  с целью, противной интересам  государства, общества, такая сделка признается недействительной с последствиями, указанными в ст.166 ГК РФ.

Рассмотрим  пример из судебной практики, дело рассматривалось  Железнодорожным районным судом  г. Ульяновска. Решение было вынесено  1 апреля 2009 г⁴⁰.

Г. обратилась в суд с иском о государственной  регистрации договора купли-продажи  трехкомнатной квартиры, заключенного  между ней , О. и А.

Расчет  между сторонами был произведен полностью. Истица представила в  УФРС по Ульяновской области договор  купли-продажи квартиры для государственной  регистрации, однако УФРС уведомил ее, что регистрация приостановлена на основании заявления О. Продавцы разъяснили, что передумали продавать  квартиру.

О. обратилась в суд со встречным иском о  признании договора купли-продажи  квартиры недействительным. Указала, что  в силу своего возраста,  состояния  здоровья, подписала документы, думая, что подписывает  договор залога своей квартиры в счет обеспечения  займа, который брала ее дочь. Таким  образом, ответчица была введена  в заблуждение.

Суд установил, что О. добросовестно заблуждалась, полагая, что подписывает договор  залога. О. не имела намерения продавать  квартиру.

Суд , сославшись на положения Гражданского кодекса  Российской Федерации  о недействительных сделках, вынес решение об отказе в иске о государственной регистрации  договора купли-продажи квартире, а  встречный иск о признании  сделки недействительной удовлетворил.

        Содержащиеся в п. 1 и 2 ст. 167 ГК  РФ общие положения о последствиях  недействительности сделки в  части, касающейся обязанности  каждой из сторон возвратить  другой все полученное по сделке, по их конституционно-правовому  смыслу в нормативном единстве  со ст. 166 и 302 ГК РФ не могут  распространяться на добросовестного  приобретателя. «У добросовестного  приобретателя имущество может  быть истребовано собственником  лишь в исключительных случаях,  когда имущество утеряно собственником  или лицом, которому оно передано  собственником во владение, либо  похищено у них или выбыло  из их владения иным путем  помимо их воли.»⁴¹