Правовой статус сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества

Однако  распространяются на приобретателя  по недействительной сделке, другой стороной в которой выступает собственник  имущества, который выразил свою волю на отчуждение данного имущества. Изложенное позволяет сделать вывод, что в круг доказывания по таким  делам, рассматриваемым судами, входят следующие обстоятельства: является ли титульный собственник спорного имущества участником оспариваемой сделки; является ли предметом оспаривания  в суде первая сделка по отчуждению имущества ее собственником или  оспаривается вторая (третья и последующие) сделки; имеются ли основания, установленные  в п. 1 ст. 302 ГК РФ (возмездность сделки, осведомленность приобретателя  об отсутствии прав на отчуждение имущества  у продавца, добросовестное приобретение), а также обстоятельства выбытия  спорного имущества из владения собственника помимо его воли или воли лиц, которым  оно было передано во владение).

       Необходимость обращения в суд  возникает в тех случаях, когда  незаконность содержания сделки  не может быть выявлена без  установления прав и обязанностей  ее участников. Так, если право  собственности на отчуждаемое  имущество зарегистрировано в  Едином государственном реестре  прав за одним лицом, а отчуждателем  по сделке является другое  лицо, то из самого этого факта  ясно, что содержание сделки противоречит  положениям ст. 209 ГК РФ, в силу  которой право владения, пользования  и распоряжения имуществом принадлежат  его собственнику. Однако, в тех  случаях, когда право собственности  на объект недвижимости не  зарегистрировано либо государственная  регистрация оспаривается другим  лицом, считающим себя собственником  этой недвижимости или его  части (созастройщик, супруг, наследник,  фактически вступивший во владение  наследственным имуществом, лицо, по  мнению которого, оно незаконно  не включено в договор приватизации  квартиры и т. п.), то недействительность  сделки не очевидна. В этих  случаях возникает сложное правоотношение, в состав которого наряду с  правоотношением, связанным с  совершением сделки, входит правоотношение, связанное с приобретением права  собственности. Поэтому прежде, чем  прийти к выводу о ничтожности  сделки по основанию, предусмотренному  ст. 168 ГК РФ, необходимо в судебном  порядке установить обстоятельства, свидетельствующие о наличии  у истца права собственности  на предмет оспариваемой сделки. При этом решается вопрос о  наличии либо отсутствии факта  владения объектом недвижимости  на праве собственности исходя  из того, находится ли данный  объект в соответствующем реестре  государственной собственности  РФ, субъекта РФ, муниципального  образовании, привлекая к участию  в деле соответствующие комитеты  по управлению имуществом, а также  органы по регистрации прав  на недвижимое имущество. 

Суд не вправе вынести и альтернативное решение. Так, признав обоснованным требование истца на признание договора купли-продажи  недвижимости недействительной сделкой  и применение последствий недействительности сделки, например, в виде возврата имущества, суд не вправе указать в резолютивной части решения, что он имеет право  на возмещение стоимости недвижимости.

Глава 3. Правовой статус сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества.

3.1. Права, обязанности, ответственность  продавца по договору купли-продажи  недвижимого имущества.

      Для удовлетворения потребностей, которые послужили побудительным  мотивом к заключению договора  купли - продажи, стороны должны  исполнить возникшее из договора  обязательство. В силу обязательства  одно лицо (должник) обязано совершить  в пользу другого лица (кредитора)  определенное действие, как-то : передать  имущество, выполнить работу, уплатить  деньги и т.п., либо воздержаться  от определенного действия, а  кредитор имеет право требовать  от должника исполнения его  обязанности⁴². Исполнение обязательства купли - продажи, в том числе купли - продажи недвижимости, регулируется общими нормами (гл. 22 ГК РФ) и специальными правилами (гл. 30 ГК РФ). Традиционно, под исполнением обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) конкретных действий (в частности, передача-принятие вещи, передача - принятие обусловленной договором суммы). Исполнение обязательств по общему правилу производится обязанной стороной (должником)⁴³.  Именно надлежащим исполнением договорного обязательства достигается его цель, поэтому само по себе истечение срока действия договора автоматически не влечет прекращения обязательства (п.3 ст. 425 ГК РФ). Обязательство прекращается, по общему правилу, его исполнением. Необходимо уточнить, что не всякое исполнение обязательства влечет его прекращение, а только исполнение, соответствующее определенным требованиям.

  Основные  обязанности сторон сформулированы  в законодательном определении:  договора купли-продажи: продавец  обязуется передать вещь в  собственность покупателю, который  обязуется принять ее и уплатить  за нее определенную денежную  сумму (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

      Главная обязанность продавца - передать  недвижимость в определенный  срок. Срок исполнения обязанности  передать имущество устанавливается  в договоре; если срок в договоре  купли-продажи не установлен, то  обязанность (обязательство) должна  быть исполнена продавцом в  разумный срок после возникновения  обязательства (заключения договора). Обязанность, не исполненную в  разумный срок, продавец должен  исполнить в семидневный срок  со дня предъявления покупателем  требования об исполнении (ст. 314, 457 ГК РФ). Если сторонами договора  не исполнена установленная законом  обязанность по передаче предусмотренного  условиями договора имущества,  такой договор является незаключенным⁴⁴.

           Установление срока передачи  имущества имеет двоякое значение, и в соответствии с этим  его нарушение влечет различные  правовые последствия. Во-первых, исполнение в срок может рассматриваться  как простая обязанность. При  просрочке по вине продавца  покупатель остается обязанным  принять передаваемое недвижимое  имущество, кроме случаев, когда  он вправе отказаться от исполнения  договора купли-продажи (например, если вследствие просрочки исполнение  утратило для него интерес), и  приобретает право требовать  возмещения причиненных убытков  (ст. 405, 484 ГК РФ). Во-вторых, срок исполнения  может быть «условием исполнения»,  если из содержания договора  следует, что при нарушении  срока его исполнения покупатель  утрачивает интерес к договору. Такой договор при нарушении  определенного в нем срока  продавец вправе исполнить только  с согласия покупателя (п. 2 ст. 457 ГК РФ).

         Продавец может исполнить договор  досрочно, если иное не предусмотрено  правовыми актами, условиями обязательства,  либо не вытекает из его  существа. Однако, при исполнении  обязательств, связанных с осуществлением  его сторонами предпринимательской  деятельности, действует прямо противоположное  правило (см. ст. 315 ГК РФ).

         Обязательство по передаче объекта  недвижимости, возникающее из договора  купли-продажи недвижимости, должно  быть реально исполнено. Реальное  исполнение означает, что продавец  должен исполнить обязательство  к натуре в полном соответствии  с определенными условиями о  предмете, замена же исполнения  в натуре денежным возмещением,  то есть предоставление потерпевшей  стороне суррогата исполнения, не  допускается. Только после осуществления  определенного согласованным волеизъявлением  сторон действия (передачи объекта)  можно говорить о том, что  обязательство было реально исполнено.  Если исполнение последовало,  но были нарушены какие-то условия  (например, о качестве передаваемого  товара, сроке обязательства), то  имеет место нарушение требования  надлежащего исполнения обязательства.

Термин «передача» в самом широком смысле означает определенные согласованные действия, направленные на то, чтобы какой-то объект (недвижимое имущество) поступил из имущественной сферы одного субъекта к другому. В результате передачи первоначальный обладатель вещи (продавец) утрачивает ее, а другой (покупатель) - приобретает. Из всех способов передачи, перечисленных в норме статьи 224 ГК РФ, к недвижимому имуществу  применимо только «вручение вещи приобретателю» (такой вывод следует  из правила ч. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ и свойств  недвижимости). Вещь считается крученной  покупателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя  или указанного им лица (п. 1 ст. 224, п. 1 ст. 556 ГК РФ). Для обеспечения передачи и получения соответствующего имущества  покупатель обязан в соответствии с  обычно предъявляемыми требованиями совершить  необходимые действия, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми  актами, или договором купли-продажи (п. 2 ст. 484 ГК РФ).

        Фактическая передача имущества  должна быть зафиксирована в  юридически значимых документах. Помимо фактической передачи - принятия  недвижимости стороны договора  купли - продажи должны подписать  передаточный акт или иной  документ о передаче (п. 1 ст. 556 ГК  РФ). Таким образом, передача недвижимого  имущества означает его фактическое  вручение и подписание документа  о передаче.

         Только после передачи имущества  и подписания документа о передаче  продавец и покупатель считаются  исполнившими свои обязанности  соответственно по передаче и  принятию недвижимого имущества  (ст. 556 ГК РФ). Норма части 2 пункта 1 статьи 556 ГК, определяющая момент  исполнения обязанности по передаче, является диспозитивной, в законе  или договоре может быть предусмотрено  иное.

         Четкое определение момента исполнения  продавцом обязанности по передаче  вещи покупателю имеет важное  практическое значение. Именно с  этим моментом, если иное не  предусмотрено договором купли  - продажи, Гражданский кодекс  РФ связывает переход риска  случайной гибели или случайного  повреждения имущества на покупателя (п. 1 ст. 459 ГК РФ).

          Общее правило о риске сформулировано  в статье 211 ГК РФ: риск случайной  гибели или случайного повреждения  имущества несет его собственник,  если иное не предусмотрено  законом или договором. Несколько  иначе сформулирована норма пункта 1 статьи 459 ГК, в соответствии с  которой риск случайной гибели  отчуждаемого имущества переходит  от продавца к покупателю одновременно  с исполнением обязанности по  передаче имущества. Соглашением  сторон может быть определен  и другой момент. Есть все основания  считать, что момент исполнения  продавцом обязанности передать  имущество покупателю и момент  перехода права собственности  на недвижимость - предмет договора  купли - продажи могут не совпадать.  Риск случайной гибели в этом  случае и в некоторых других  может нести не собственник  имущества, а другое лицо (например, владеющий им покупатель, не зарегистрировавший  право собственности на недвижимое  имущество).

            Риск случайной гибели вещи  означает опасность (угрозу) наступления  будущего ущерба вследствие произошедших  в проданной вещи изменений  под влиянием внешних факторов  или внутренних свойств самой  вещи, не относящихся к недостаткам  вещи. Практически риск случайной  гибели имущества в договоре  купли - продажи означает, что  покупатель, не став собственником,  обязан произвести оплату в  полном объеме, несмотря на случайную  гибель (повреждение) имущества,  поскольку имущество ему передано  и он является его владельцем. Если же такой риск несет  продавец, то он не вправе требовать  от покупателя платежа, а если  оплата уже была произведена,  то обязан вернуть полученную  сумму покупателю.

            Под случайной гибелью (случайным  повреждением) имущества следует  понимать гибель (повреждение) имущества,  вызванную обстоятельствами, за  которые ни одна из сторон  договора купли - продажи не  отвечает. Поскольку гибель имела  случайный характер, то ни одна  из сторон не обязана возмещать  другой стороне убытки, вызванные  неисполнением или ненадлежащим  исполнением обязательства. Если  в силу указанных обстоятельств  наступила невозможность исполнения, то обязательство прекращается (ст. 416 ГК РФ).

           К основным обязанностям продавца  относится передача вещи не  только в фактическое владение, но и обеспечение «юридического  господства» над ней - передача  ее в собственность покупателю.

           Определение момента перехода  права собственности по договору  от отчуждателя к приобретателю  имеет большое практическое значение, которое заключается, прежде всего,  в том, что позволяет установить  лицо, уполномоченное в качестве  собственника осуществлять владение, пользование, распоряжение вещью.  В определении точной даты  перехода права собственности  заинтересованы: государство (которому  такая информация необходима, например, в целях налогообложения), старый  и новый собственники (например, для защиты своих интересов  в гражданском обороте), кредиторы  этих лиц и другие субъекты.

           Право собственности у приобретателя  имущества по договору возникает  с момента передачи вещи, если  иное не предусмотрено законом  или договором (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Сама по себе передача недвижимости  по договору купли - продажи  не имеет вещно-правового эффекта  (не порождает права собственности). Право собственности на недвижимость  возникает у покупателя с момента  государственной регистрации перехода  права собственности, если иное  не установлено законом (п. 2 ст.8, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

          Возникновение права собственности  на недвижимое имущество с  момента его государственной  регистрации является общим правилом. Нормы гражданского законодательства  в ряде случаев по-другому определяют  момент приобретения: вещных прав. Так, при наследовании недвижимости  наследник становится собственником  с момента открытия наследства. При реорганизации юридического  лица право собственности на  недвижимость переходит с момента  государственной регистрации юридического  лица - правопреемника, которому объект  недвижимости был передан по  разделительному балансу при  выделении или разделении (п. 2 ст. 218, ст. 58, 59 ГК РФ). Именно такой  подход позволяет исключить ситуацию  правовой неопределенности в  отношении имущества, право собственности  на которое зарегистрировано  за реорганизованным юридическим  лицом. Ho для дальнейшего совершения сделок с недвижимым имуществом потребуется госрегистрация права собственности на недвижимость.⁴⁵