Проблемы и пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе

Данная позиция выражает потребность в выделении еще одного конститутивного признака вещи - ее ценности (полезности). Условно это можно назвать аксиологическим подходом к вещи19. Его суть состоит в том, что предметы, не обладающие ценностью (полезностью), вещами не признаются.

Эта мысль теоретически верна, однако, на наш взгляд, надо учитывать, по крайней мере, три следующих обстоятельства.

Во-первых, сама категория "ценность" носит личностный, субъективный оттенок. Это, согласно терминологии теории аргументации, оценочное, ситуативное понятие, не могущее быть эффективным критерием20. Как справедливо полагал Е.Н. Трубецкой, "ценность вещи есть величина, в высшей степени изменчивая, а потому представляет шаткий критерий для отличия того, что есть и что не есть объект права: то, что сегодня не имело цены, завтра оказывается ценностью". В подтверждение он приводил такой хрестоматийный пример: вчера ваш речной песок не представлял ценности, служил для вас только помехой, и вы дозволяли брать его кому угодно, а сегодня изобретен способ делать из речного песка чрезвычайно твердый и дешевый кирпич, и песок внезапно становится большой ценностью21. Говоря о материальных предметах, мы должны помнить, что ценность - это предмет, субъективно осмысленный с точки зрения интересов человека.

Еще один пример изменчивости признака ценности. Традиционно тело человека не выступает как объект гражданских прав - вещь. Однако с развитием передовых медицинских технологий, вопросов генетики, трансплантации эта точка зрения подвергается и еще неоднократно будет подвергнута коррекции. По мнению цивилистов, уже сейчас "останки человека и отделенные от его тела части являются вещами"22. Договоры об отделении частей тела или взятии крови, а также об изъятии внутренних органов после смерти уже признаются действительными, если не нарушают основ публичного правопорядка. Биологические и физиологические продукты функционирования организма умершего становятся даже объектами права наследования, как это произошло в известном случае с вдовой Корин Паркале, описанном в прессе23.

Во-вторых, в нашем быту существует множество предметов, не обладающих очевидной для многих ценностью: любительские фотографии, старая ветошь, черновики, сломанная шкатулка, никому не нужная деловая переписка. Все эти предметы, несомненно, вправе считаться такими же объектами права - вещами, как какое-нибудь доходное предприятие, если на то есть желание их законного владельца.

Наконец, в-третьих, ГК РФ уже в первой статье подчеркивает, что гражданское законодательство исходит из свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав. Постулируется, что граждане и организации приобретают и осуществляют их своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству его условий. Таким образом, никто не может запретить продать, скажем, старый ботинок, если у кого-то имеется на него спрос.

Признак ценности действительно для вещи чрезвычайно важен, фундаментален. Но он существует a priori - с самого начала и до тех пор, пока данный предмет является объектом гражданского правоотношения. Любая вещь - от золотого слитка до половой тряпки - может, на наш взгляд, считаться изначально, по определению ценной, пока находится в сфере чьего-то права или выступает как объект какой-либо сделки. А отсюда очевидный вывод: ценность предмета при таком раскладе, как самостоятельный признак, доказывать не надо. Она автоматически следует из п. 3 ст. 10 ГК РФ, установившего, что разумность и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Поэтому вряд ли целесообразно выделять ценность вещи как ее отдельный критерий. Доступность обладанию и материальность - два необходимых и достаточных условия придания любому предмету из окружающего мира правового статуса вещи.

Итак, вещи являются результатами труда, имеющими в силу этого определенную материальную (экономическую) ценность. К ним относятся не только традиционные орудия и средства производства или разнообразные предметы потребления.

1.2. Вопросы оборотоспособности вещей

Оборотоспособность вещей означает допустимость совершения сделок и иных действий, направленных на передачу этих вещей в рамках гражданско-правовых отношений. В зависимости от указанного качества все вещи подразделяются на три группы: свободные в обороте, ограниченные и изъятые из оборота.

По общему правилу вещи могут без каких-либо запретов или ограничений отчуждаться (продаваться, дариться, обмениваться или переходить из собственности одного лица в собственность другого иным способом) либо переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (по наследству или в процессе реорганизации юридического лица) или иным способом (передаваться во временное пользование по договору аренды). Такие объекты считаются свободными в обороте. Они могут принадлежать любым субъектам гражданского права и с ними могут совершаться любые сделки.24

Объекты, изъятые из оборота или ограниченные в обороте исключение. Поскольку в отношении таких объектов гражданские права ограничиваются, это ограничение в соответствии со ст. 1 ГК РФ может иметь место только в целях защиты конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства и возможно только на основании федерального закона. ГК РФ устанавливает разный порядок в отношении изъятия объектов из оборота и в отношении ограничения их оборота.

Объекты, изъятые из оборота, должны быть прямо названы в законе. Какого-либо общего закона об объектах, изъятых из оборота, не существует. В настоящее время применяется Указ Президента РФ от 22.02.92 № 179 «О видах продукции (работ, услуг) и отходов производства, свободная реализация которых запрещена»25. Утвержденный данным Указом перечень содержит ограниченное число видов продукции (работ, услуг), имеющих в основном оборонное значение и связанных с обеспечением здоровья и жизни граждан.

Объекты, изъятые из оборота, не могут быть предметом сделок и иным образом переходить от одного лица к другому в рамках гражданско-правовых отношений. Так, в соответствии со ст. 150 ГК РФ нематериальные блага, а также личные неимущественные права, принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона, неотчуждаемы и непередаваемы иным способом; не допускается переход к другому лицу имущественных прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью (ст. 383 ГК РФ).

Правовое значение изъятия объектов из оборота заключается в том, что сделки, предметом которых они являются, ничтожны. Анализ судебной практики показал, что достаточно часто сторона требующая признания сделки ничтожной, не представляет доказательства изъятия предмета сделки из оборота. Так, например, был заявлен иск о признании недействительным договора купли - продажи недвижимости от 05.02.2001, заключенного между ООО «Компания «Диарм» и ООО «Фирма «Алекто – Электроникс», и применении последствий недействительности ничтожной сделки, а именно: обязании ООО «Фирма «Алекто – Электроникс» передать недвижимое имущество в виде корпуса 101А общей площадью 983 квадратных метра, расположенного на территории ОАО «Сатурн» по адресу: город Омск, проспект К.Маркса, 41, ОАО «Сатурн»; обязании ООО «Компания «Диарм» вернуть ООО «Фирма «Алекто – Электроникс» 808000 рублей; а также признании недействительными торгов, проведенных ООО «Компания «Диарм» 05.02.2001, по продаже на аукционе недвижимого имущества ОАО «Сатурн» - производственного корпуса 101А, расположенного по адресу: город Омск, проспект К.Маркса, 41.

При рассмотрении дела суд первой инстанции установил, что договор купли - продажи был заключен между ООО «Компания «Диарм», действующим на основании агентского договора N 17 от 01.06.2000, и ООО «Фирма «Алекто – Электроникс». Объектом сделки является отдельно стоящее трехэтажное двухподъездное панельное здание (корпус 101А), находящееся на территории ОАО «Сатурн» по адресу: город Омск, проспект К.Маркса, д. 41. Судом установлено, что ОАО «Сатурн» входит в Перечень акционерных обществ, производящих продукцию, имеющую стратегическое значение для обеспечения национальной безопасности государства, установленный Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.07.98 N 784.

Суд, исследовав представленные истцом с грифом «совершенно секретно» документы, а именно: мобилизационный план на 1995 расчетный год (1999), мобилизационный план экономики Российской Федерации, Методические указания по разработке мобилизационных планов экономики субъектов Российской Федерации и организаций (1997 г.), приложение N 4, приложение N 1, раздел 2, приложение N 1, раздел 4, к Постановлению Правительства Российской Федерации от 14.07.97 N 860-44, письмо АООТ НИИцентр систем управления «Экар» N 93 ссМ от 23.04.98 мобилизационное задание на 1995 расчетный год, не указал, из каких документов конкретно им сделан вывод об отнесении спорного имущества к мобилизационным мощностям.

В соответствии с Постановлением Правительства N 860-44 от 14.07.97, доведенным до предприятия письмом АО НИИЦСУ «Экор», ОАО «Сатурн» приступило к разработке мобилизационного плана согласно Методическим указаниям по разработке мобилизационного плана на расчетный год, в соответствии с которым произведены расчеты потребностей в оборудовании, площадей и составлен план на 1995 расчетный год. В перечень расчета площадей включен корпус 101А, который является объектом мобилизационного назначения (теоретическая подготовка кадров, сборка и настройка нестандартной спецаппаратуры).

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие использование спорного корпуса в целях мобилизационного назначения. Судом не сделана ссылка об исследовании данных доказательств в судебном заседании и выводах, основанных на этих документах.

Статья 129 ГК РФ предусматривает, что виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.

В решении суд не указал, из какого закона либо секретного документа, исследованного в закрытом судебном заседании, им сделан вывод об ограничении в обороте спорного имущества - корпуса 101А.

Таким образом, решение суда первой инстанции принято по неполно исследованным обстоятельствам дела, что является основанием к отмене судебного акта.26

Объекты, ограниченные в обороте, определяются в порядке, установленном законом. Это означает, что в законе должны предусматриваться критерии отнесения объектов к ограниченно оборотоспособным и указываться государственные органы, уполномоченные определять конкретные их виды.

Ограничение оборотоспособности заключается в том, что отдельные объекты могут принадлежать лишь определенным участникам гражданского оборота либо их приобретение и (или) отчуждение допускается только на основании специальных разрешений. Так, например, прокурор г. Новосибирска в защиту государственных и общественных интересов обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к межрегиональному отделению Российского фонда федерального имущества и ОАО «Техника для Вас» о признании недействительной сделки купли-продажи картин алтайского художника Ваднина И.С., представляющих историческую ценность, поскольку данные картины являются объектом ограниченным в обороте. ОАО «Техника для Вас» приобрела картины, чтобы вывесить их в качестве элемента дизайна в торговом зале, где не соблюдаются правила хранения картин подобного уровня. Иск был удовлетворен. Поскольку коллекция картин является объектом ограниченным обороте и для обладания ими на праве собственности необходимо соблюдать требования, установленные законодательством.27

В случае недоказанности отнесения предмета сделки к объектам ограниченным в обороте, сделка не может быть признана недействительной. Так, прокурор Ханты - Мансийского автономного округа в кассационной жалобе просит отменить постановление апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ханты - Мансийского автономного округа. Поскольку считает, что при проведении торгов был нарушен установленный порядок реализации федерального имущества, поскольку проданная недвижимость ограничена в обороте согласно статье 4 Закона «О федеральном железнодорожном транспорте» и реализуется только с согласия Министерства путей сообщения РФ. Указывает на нарушение статей 131 и 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ответчика, указав на несостоятельность доводов заявителя, просил оставить принятое по делу постановление без изменения, как обоснованное и законное. При этом пояснил, что ни одна из сторон не возражает против полностью исполненной ими и оспариваемой прокурором сделки.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы заявителя.

Как следует из материалов дела, на основании постановлений Инспекций МНС Российской Федерации (по г. Чусовой Пермской области - N 11 от 08.05.2001, по Железнодорожному району г. Екатеринбурга - N 01-11 от 11.07.2001, по Калининскому району г. Тюмени - N 07-26/58 от 19.07.2000) был наложен арест на имущество ГУП «Дорстройтрест» (производственный участок с подъездными железнодорожными путями длиной 420 м, административно - производственное здание, склад строительных материалов, ангар, столярная мастерская), находящееся в Тюменской области в г. Советский на станции Верхнекондинская. Имущество было выставлено на торги, проведенные 21.02.2002 специализированной организацией - УМО РФФИ, победителем которых стало ООО «Вторма» (протокол N 43).

Ранее это имущество указанием МПС Российской Федерации от 11.06.99 было передано в хозяйственное ведение ГУП «Дорстройтрест» для использования в хозяйственной деятельности предприятия.

Суд первой инстанции, удовлетворяя иск, исходил из того, что подготовка и проведение торгов были осуществлены с нарушением закона, поскольку имущество, являющееся федеральной собственностью и ограниченное в обороте, продано без согласия собственника - МПС РФ. Кроме того, отсутствуют документы, подтверждающие регистрацию права должника на это недвижимое имущество при подготовке его к торгам.

При проведении торгов была нарушена статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в перечне объектов недвижимого имущества, закрепленного в хозяйственном ведении за ГУП «Дорстройтрест», отсутствуют подъездные пути, выставленные на торги в составе продаваемого имущества (приложение к указанию МПС Российской Федерации от 11.06.99 N Л-1050у).