Проблемы и пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе

Апелляционная инстанция, руководствуясь Указом Президента Российской Федерации N 179 от 22.02.92 о видах продукции (работ, услуг) и отходов производства, свободная реализация которых запрещена, пришла к обоснованному выводу об отсутствии ограничений по распоряжению спорным имуществом.

Имущество было передано ГУП «Дорстройтрест» до вступления в силу Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и поэтому не подлежало регистрации.

Правомерно и обоснованно посчитала, что в итоговом протоколе содержатся данные, соответствующие требованиям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации и позволяющие определенно установить недвижимое имущество и его расположение на земельном участке. В этой связи правильно сочла выводы суда о необходимости частичного удовлетворения исковых требований несоответствующими установленным обстоятельствам.

При таких обстоятельствах изложенные в кассационной жалобе доводы нельзя признать состоятельными, так как они опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства. Каких-либо оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.28

Если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года, в противном случае оно подлежит принудительной продаже по решению суда с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом (п. 1, 2 ст. 238 ГК РФ).

Специальные правила оборотоспособности установлены для таких объектов, как земля и иные природные ресурсы. В п. 3 статьи 129 ГК РФ содержится специальная норма об оборотоспособности земли и других природных ресурсов. Данная норма имеет отсылочный характер. В соответствии с ней вопросы, связанные с объемом оборотоспособности указанных объектов, должны решаться в законах о земле и других природных ресурсах. Что же касается правового механизма, используемого при отчуждении и переходе земли и других природных ресурсов от одного лица к другому, то таковой полностью сохраняет свою гражданско-правовую природу. В настоящее время вопросы об объеме оборотоспособности земли и ряда других природных ресурсов в значительной мере решаются земельным законодательством и законодательством о природных ресурсах, а именно такими нормативными актами как: Земельный кодекс РФ29,  Водный кодекс РФ30,  Федеральный закон от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»31, Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»32 и другими. Таким образом, в определении их оборотоспособности ГК РФ отдает приоритет специальным законам. Оборот указанных объектов допускается в той мере, в какой это предусмотрено законами о земле и других природных ресурсах.

Итак, по общему правилу, вещи могут свободно обращаться. Основу правовой регламентации режима объектов изъятых из оборота и ограниченных  в обороте составляет Гражданский кодекс РФ. Изъятые из оборота объекты должны быть прямо указаны в законе. К группе объектов ограниченной оборотоспособности относятся объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота.

Глава 2. Классификации вещей

2.1. Движимые и недвижимые вещи

Термин "недвижимое имущество" появился в российском законодательстве сравнительно недавно, а легального определения никогда не существовало.

В настоящее время позиция законодателя изменилась. Это выразилось прежде всего в том, что в ГК РФ впервые в истории российской цивилистики закреплено понятие недвижимости. Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения и объекты незавершенного строительства. К ним относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Само по себе это определение развернутое и объемное. Однако не все его положения понимаются однозначно, что порождает научные споры.

Представители других отраслей науки (философии, экономики и др.) предлагают варианты определения недвижимости с учетом своей отраслевой специфики. Так, И.Т. Балабанов рассматривает недвижимость как финансовую категорию, определяя ее как участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и др.), а также зданиями и сооружениями33. При пристальном изучении можно сделать вывод, что в основе данного определения лежит формулировка ГК РФ, с той лишь разницей, что здесь предпринята попытка уйти от излишней детализации Кодекса. В то же время И.Т. Балабанов допускает некоторые противоречия. По его мнению, недвижимость - это участок территории с соответствующими принадлежностями, среди которых называются природные ресурсы, здания, сооружения. В качестве одной из составных частей указывается и земельный участок34. В данном случае неясно, что же такое "территория"? Возникает представление, что это некая абстрактная категория, не имеющая конкретных признаков. Хотя если учитывать общепризнанное значение, то территория и есть прежде всего земельный участок. Применив приемы языкового толкования обратимся к толковому словарю русского языка. "Территория - это земельное пространство с определенными границами"35. Получается, что земельный участок одновременно является и самой недвижимостью, и ее составной частью, что невозможно.

В.А. Горемыкин считает, что недвижимость - это товар. Причем само понятие недвижимости отсутствует. Названы лишь ее характерные признаки, такие как стационарность, материальность, полезность, долговечность, износ, разнородность, уникальность и неповторимость36. Данное определение не отражает специфику недвижимого имущества, а названные признаки подходят для характеристики всех видов имущества – и движимого и недвижимого. «Действительно, уникальностью, разнородностью и неповторимостью может обладать, например, произведение живописи, которое вместе с тем не считается недвижимостью. Но в этом случае непонятно, почему речь идет о свойствах недвижимости. Вероятно, следует говорить о признаках товара вообще» - отмечает по этому поводу Е.М. Тужилова-Орданская37.

В науке гражданского права понятие недвижимости обсуждается столь же активно, как и в других отраслях науки. Большинство авторов вполне согласны с трактовкой законодателя и их рассуждения сводятся лишь к комментированию указанного определения38.

Однако некоторые ученые-цивилисты считают, что легитимное определение недвижимости не вполне совершенно и нуждается в изменении. Это заслуживает внимания ввиду наличия ряда противоречий и неточностей в самой формулировке дефиниции.

Статья 130 ГК РФ, рассматривая понятие недвижимости, одновременно в качестве синонимов использует три правовых понятия: 1) недвижимая вещь; 2) недвижимое имущество; 3) недвижимость. Но в теории гражданского права они несут различную смысловую нагрузку и было бы не совсем правильно их отождествлять.

Сам термин "недвижимое имущество" в русском законодательстве появился довольно поздно и заменил прежние выражения, например "вотчина", "имение" и др. Использование в определении категории "недвижимая вещь" вполне закономерно, поскольку, по мнению большинства цивилистов, лишь вещь может быть объектом права собственности. Е.А. Суханов указывает, что объектами вещных прав в российском праве, как и в целом в континентальной правовой системе, не могут выступать имущественные права - права требования, права пользования и т.п. 39

Л.В. Щенникова предлагает понимать вещь в широком и узком смысле. Широким понятием охватываются не только вещи материальных предметов внешнего мира, но также юридические отношения и права. В узком, собственном смысле слова под вещами понимают предметы внешнего мира, как созданные трудом человека, так и находящиеся в естественном состоянии. Однако далее она отмечает, что по поводу вещей в узком смысле в первую очередь складываются общественные отношения, регулируемые гражданским правом40.

И. Гумаров полагает, что "общеупотребительное значение слова "вещь" не совпадает с ее юридическим, более широким пониманием. В отличие от распространенного в быту понятия вещей, законодательство относит к последним, например, представителей животного мира, искусственные космические объекты, земельные участки"41. На основании анализа ст. 132 ГК РФ, предусматривающей, что предприятие как имущественный комплекс включает в себя не только здания, сооружения и другие вещи, но и права требования, долги, исключительные права, И. Гумаров делает весьма своеобразный вывод, что закон, помимо вещей, как предметов материального мира, параллельно допускает существование нематериальных вещей42.

С такой позицией согласиться трудно, поскольку в законе не содержится достаточно четких критериев, позволяющих выделить те вещные права, которые при определенных условиях могут приобретать вещную оболочку, то есть стать "вещью". Да это и не требуется, так как в теории гражданского права существует понятие "имущество", под которым обычно понимают совокупность вещей, а также прав на них.

В связи с этим становится понятно употребление законодателем в понятии недвижимости наряду с категорией "вещь" категории "имущество". Тем самым законодатель характеризует недвижимость не только как объект, имеющий материальную оболочку (вещь), но и как совокупность соответствующих прав. Поэтому в ст. 132 ГК РФ "предприятие" обозначено как имущественный комплекс, а не совокупность вещей. Само упоминание об "имуществе" дает законодателю основание для столь обширного перечня объектов, входящих в его состав, в том числе прав требования, долгов и т.п.

Одновременно возникает вопрос о необходимости использования понятия "имущество" в легитимном определении недвижимости. Ведь, как верно отмечает О.М. Козырь, российский законодатель использует термин "недвижимое имущество" в качестве синонима "недвижимых вещей" лишь чисто условно, в действительности ограничивая категорию недвижимости только вещами43. Характеристика же предприятия как объекта недвижимости (имущественного комплекса) в рамках ст. 132 ГК РФ представляется исключением, а потому ориентироваться на этот объект в определении статуса недвижимости нецелесообразно. Употребление в этой статье третьего термина - "недвижимость" совершенно излишне, поскольку и "вещь", и "имущество" в принципе охватывают названное явление целиком. Последняя категория, видимо, призвана указать на связь с зарубежным законодательством, где деление на недвижимое и движимое является основным. Этим же подчеркивается особое отношение российского законодателя к тем видам объектов, которые перечислены в ст. 130 ГК РФ, выражающееся в установлении более жесткого правового режима, в частности, государственной регистрации.

Таким образом, следовало бы исключить из ст. 130 ГК РФ упоминание о "недвижимом имуществе" и "недвижимости", усложняющее определение недвижимости, и акцентировать внимание на категории "недвижимая вещь", подчеркивая тем самым, что объектом права на недвижимость являются лишь предметы, имеющие материальную форму.

Особого внимания при анализе данного определения требуют признаки или критерии отнесения тех или иных объектов к указанной категории вещей.

Первый признак основан на естественной природе происхождения вещей, таких как, например, участок земли. Данный критерий не вызывает никаких возражений. Более того, следует признать такую формулировку довольно удачной, так как речь идет не о земле вообще, а об участке, части земли, определенной площади. Гражданское законодательство рассматривает любую вещь, прежде всего с точки зрения возможности ее участия в гражданском обороте в качестве объекта правовых отношений. Это требует четкости в определении того, что является объектом.

Другим критерием определения недвижимости является прочная связь вещей с землей, причем настолько, что перемещение этих объектов в пространстве невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.

Признак прочной связи с землей является определяющим, и это особенность российской правовой системы. Однако такое понятие довольно спорно. У некоторых современных ученых названный критерий также вызывает несогласие. Так, Е.А. Дорожинская считает, что "определение, данное в Гражданском кодексе РФ, весьма уязвимо, поскольку сомнителен установленный для определения недвижимых вещей оценочный критерий - "перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно"44. Свое мнение она поясняет ссылкой на высказывание Н.А. Сыродоева: "Современные технические достижения, - пишет он, - позволяют перемещать даже монументальные здания на значительные расстояния не только без "несоразмерного", но и без всякого ущерба их назначению. Если следовать букве закона, то здание, перемещенное не только на соседний участок, но и в соседний район, сохраняет качество недвижимого объекта, если не причинен несоразмерный ущерб его назначению"45.

Действительно, дома можно перенести, не принося им ущерба. В отношении леса и многолетних насаждений данное определение, на наш взгляд, вообще неприменимо.

В российском же законодательстве первый признак не называется, а второй - распространен на более широкий круг вещей. В результате потеряна четкость в определении.

Кроме названных признаков, которые обычно именуют материальными, ст. 130 ГК РФ использует и юридический критерий, относя к недвижимым вещам те объекты, которые по своей природе движимы, но их роль в гражданском обороте столь важна, что законодатель распространил на них правовой режим недвижимости. Это воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации. Очевидно, указание на обязательность такой регистрации должно подчеркнуть идентичность правового режима данных объектов недвижимым вещам. Все что не относится к недвижимости является движимостью.