Регистрация вещных прав на недвижимость в Германии и России: общее и особенное в государственно-правовом регулировании

Итак, предварительная запись в  поземельной книге имеет акцессорный  характер: она переходит к приобретателю  вместе в уступкой обеспеченного  требования (§§ 401, 412 ГГУ).

Одной из проблем, связанной с регистрацией в поземельной книге, является проблема очередности прав, обременяющих земельный  участок. Достаточно часто в поземельную  книгу внесены несколько прав на земельный участок (узуфрукт, ипотека, поземельный долг, вещное обременение  и т.п.), что не составляет проблемы, если выплаты взносов по процентам  и в погашение кредитов осуществляется своевременно и без задержек. Но как только допускаются нарушения, и земельный участок назначен к принудительной продаже с торгов, возникают проблемы, связанные с  очередностью прав, в случае, если вырученной от продажи суммы окажется недостаточно для удовлетворения требований всех кредиторов. В этой ситуации решение  данного вопроса будет определяться приоритетностью того или иного  права. Ранжирование занесенных в поземельную  книгу прав отражает, таким образом, их конкурентоспособность и, следовательно, влияет на стоимость: чем ближе стоимость  первоочередных обязательств к финансовой оценке земельного участка (его рыночная стоимость), тем, очевидно, ниже экономическая  ценность обеспечения следующих  по очереди обязательств. Вот почему вопросы очередности прав также  нашли отражение в нормах ГГУ.

По общему правилу "старшее" право  всегда более приоритетно. Права, зарегистрированные в один день, признаются равными (п. 1 § 879 ГГУ), то есть имеют одинаковый ранг. Для определения очередности  прав не имеет значения, в каком  разделе поземельной книги произведена  запись: требуется лишь обеспечить общую сравнимость разделов и  вытекающую из записей хронологическую  последовательность (п.п. 1 и 1 § 879 ГГУ). Внесение записи является определяющим для установления очередности и в том случае, когда вещный договор, необходимый согласно § 873 для приобретения права, был достигнут лишь после внесения (п. 2 § 879 ГГУ).

Вместе с тем законодатель предусмотрел и нормы, согласно которой правообладатели  вправе договориться о порядке очередности - до или после внесения записи (§§ 879-880 ГГУ). Для изменения очередности  требуется: 1) соглашение правомочных  лиц, по которому одно лицо уступает свою очередь другому и 2) внесение изменения  в поземельную книгу. Если предполагается изменение очередности ипотеки, поземельного или рентного долга, то кроме того требуется согласие собственника. Согласие должно быть заявлено органу, в котором ведутся поземельные  книги, или одному из участников. Оно  является безотзывным. Если изменившее очередность право обременено правом третьего лица, то применяются предписания  § 876 ГГУ по отмене обремененного  права. А право, получившее в результате изменения очередности более  высокий ранг, не утрачивает этого  ранга вследствие сделки, отменяющей право, имевшее данный ранг до изменения  очередности (п. 4 § 880 ГГУ).

Кроме того, при обременении земельного участка правом собственник может  оставить за собой право на установление очередности: он может оговорить  себе полномочия на установление иного  по своему объему права, обременяющего  земельный участок, которое будет  приоритетным по отношению к ранее  зарегистрированному праву (п. 1 § 881 ГГУ). Данная оговорка должна быть занесена в поземельную книгу одновременно с записью права, которое должно уступить свой ранг.

Пятая особенность. В российском праве  не нашел закрепления один из основополагающих принципов системы регистрации, характерный для германского  законодательства, - принцип бесповоротности. Согласно этому принципу добросовестное лицо, приобретшее право на недвижимое имущество лица, чье право зарегистрировано в поземельной книге, становится правообладателем даже в случае, если его отчуждатель в действительности (несмотря на ошибку, допущенную при регистрации) эти правом не обладал. Даже в случае дивергенции между вещным договором и регистрацией в поземельной книге (когда вещный договор был заключен после внесения записи в поземельную книгу), являющейся исключением из общего правила, существует законодательная презумпция достоверности записи в поземельной книге. Это, в частности, как уже отмечалось, выражается в том, что внесение записи является определяющим для установления очередности при множестве прав, обременяющих земельный участок, и в том случае, когда вещный договор, необходимый согласно § 873 ГГУ для приобретения права, был заключен лишь после внесения записи в поземельную книгу.

Ранее уже отмечалось, что в германском праве передача прав по закону либо на основании принятого государственного акта не требуют регистрации права, но эти уже возникшие права  могут быть зарегистрированы в поземельной  книге.

Анализ норм отечественного законодательства о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним показывает, что оно (законодательство) не связывает с государственной  регистрацией уже возникшего права  появление у правообладателя  каких-либо преимуществ, известных  германскому правопорядку. Так, по германскому  праву регистрация в поземельной  книге уже возникшего права дает лицу, зарегистрированному в качестве собственника, целый ряд связанных  с принципом бесповоротности  преимуществ:

1) по общему правилу собственник  земельного участка может быть  лишен своих прав в порядке  вызывного производства, если другое  лицо владело этим участком  как собственник в течение  30 лет. Но если собственник  занесен в поземельную книгу,  то вызывное производство допускается  только тогда, когда он умер или признан безвестно отсутствующим и в течении 30 лет не была внесена запись в поземельную книгу (§ 927 ГГУ). То есть никто не может приобрести посредством приобретательной давности право собственности на такую вещь, если право собственности на земельный участок зарегистрировано в поземельной книге, за исключением самого лица, неправомерно записанного в поземельную книгу в качестве собственника (§ 900 ГГУ).

2) возможность защиты зарегистрированного  в поземельную книгу права  не ограничена сроками исковой  давности. Так, предписание § 902 ГГУ гласит, что на требования, основанные на правах, внесенных  в поземельную книгу, срок исковой  давности не распространяется. Это  правило не затрагивает требования  о возмещении убытков и выплате  долгов по периодическим обязательствам.

В отношении прав на недвижимость, возникших без регистрации (например, при принятии наследства, реорганизации  юридического лица) по российскому  праву, возникает немало вопросов, в  частности, а требует ли закон  регистрации этих прав? В нашей  цивилистике этот вопрос обычно рассматривается  применительно к праву собственности, перешедшему по наследству. И в  решении этого вопроса нет единства в подходах к анализу этой проблемы. К примеру, М.И. Брагинский считает, что правообладателю придется зарегистрировать свое право на случай, если он пожелает распорядиться перешедшей к нему по наследству недвижимостью. В обоснование своей позиции автор ссылается на ст. 4 Закона о регистрации*(21). Другие авторы (например, А. Грось) исходят из того, что для распоряжения наследником перешедшим к нему недвижимым имуществом не требуется предварительно регистрировать уже возникшее у него право собственности*(22), аргументируя свою позицию, ссылаясь на отсутствие в законе нормы, которая требовала бы в данном случае государственной регистрации.

На наш взгляд, в случаях, прямо  указанных в законе, право считается  возникшим (перешедшим, обремененным, прекратившимся) до государственной  регистрации (например, право собственности  к наследникам переходит до государственной  регистрации). В этом случае, правообладатель  до государственной регистрации  своего права может реализовывать  два своих правомочия - владение и пользование недвижимым имуществом, но правомочие распоряжения может быть реализовано им только в случае государственной  регистрации возникшего права по закону.

Итак, краткий сравнительно-правовой анализ регистрационных действий, осуществляемых соответствующими учреждениями в обоих  государствах, в пределах предоставленных  им законом полномочий, а также  норм материального права по государственной  регистрации в ФРГ и РФ, наконец, выявление особенностей в государственно-правовом механизме регистрации двух стран  дает возможность сделать вывод  от том, что существующее в Германии законодательное регулирование  регистрации отличается большей  четкостью, продуманностью, системностью, поэтому неслучайно поземельная книга и расценивается как наиболее значительное достижение германской правовой системы.