Сделки с недвижимостью

В случае помещения несовершеннолетнего в детское воспитательное учреждение его администрация, родители (усыновители) либо опекун над его имуществом обязаны в течение шести месяцев со дня помещения несовершеннолетнего в указанное учреждение оформить договор передачи жилого помещения в его собственность и принять меры по распоряжению жилым помещением в интересах несовершеннолетнего.

Для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права.

При несоблюдении указанного порядка сделка может быть признана недействительной. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой стороне все полученное в натуре, а при невозможности возвратить в натуре - возместить его стоимость в деньгах.

3.6. Ответственность за незаконные операции с жильем.

Гражданско-правовая и уголовная ответственность участников жилищной сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия или угрозы.

Уголовным кодексом Российской Федерации мошенничество квалифицируется как хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием.

При совершении сделки посредством мошенничества для ее участников наступают следующие гражданско-правовые последствия (ст. 179 ГК): если сделка (договор купли-продажи жилья, дарения, обмена, мены и т.д.) будет признана судом недействительной, потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке. При невозможности возвратить полученное жилое помещение в натуре (например, оно оказалось перепродано и в нем прописаны и проживают новые жильцы, у которых нет другого жилья) стоимость этого помещения возмещается потерпевшему в деньгах.

Однако гражданско-правовая ответственность виновной стороны сделки этим не исчерпывается. Помимо возвращения незаконно приобретенного жилья потерпевшему с нее взыскивается в доход государства все то, что она выплатила по сделке потерпевшей стороне.

Во многих случаях мошенничество является действием преступного характера и наряду с гражданско-правовыми санкциями влечет за собой применение мер уголовной ответственности, которые существенно усилены в новом УК.

Так, согласно ст.159 УК лица, совершив это преступление, в зависимости от его тяжести наказываются штрафом, либо обязательными исправительными работами, либо арестом на срок от четырех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до десяти лет с возможной конфискацией имущества.

Гражданско-правовая ответственность по сделкам, совершенным под влиянием насилия и угрозы, та же, что и по сделкам, заключенным посредством обмана. Однако уголовная ответственность за этот вид незаконных сделок квалифицируется по ст. 163 УК как вымогательство.

Вымогательством считается требование передачи чужого имущества или права на имущество или совершение других действий имущественного характера под угрозой применения насилия либо уничтожения или повреждения чужого имущества, а равно под угрозой распространения сведений, позорящих потерпевшего или его близких, либо иных сведений, которые могут причинить существенный вред правам или законным интересам потерпевшего, либо его близких.

Это преступление может повлечь наказание в виде лишения свободы до пятнадцати лет с конфискацией имущества.

Одним из оснований признания сделки недействительной по ст.179 Гражданского кодекса служит совершение ее под влиянием угрозы, то есть психического воздействия, вызывающего у лица опасения причинения ему или его близким личного или имущественного вреда (например, угроза лишить жизни, повредить здоровье, запятнать честь, уничтожить имущество и т.д.). Угроза может исходить от стороны в сделке или от других лиц, о действиях которых этой стороне известно.

В подавляющем большинстве случаев угроза является действием преступным и влечет за собой наряду с гражданско-правовыми санкциями применение к угрожавшему мер уголовной ответственности по ст.163 УК.

Основанием к признанию сделки недействительной является также угроза совершить действия, в которых выражалось бы злоупотребление принадлежащим угрожающему правом. Угроза совершить действия, в которых выражается осуществление права угрожающего; например, угроза направить по месту работы исполнительный лист для взыскания алиментов, не может служить основанием признания сделки недействительной.

Итак: любая сделка с жильем - это риск, более того, этот риск поддается контролю и может быть сведен к минимуму, если иметь четкое представление о том, какие правовые последствия влечет подпись, поставленная на том или ином документе.

Виды рисков, возникающих при поведении сделок с недвижимостью, определяются рядом факторов. К их числу можно отнести уровень социально-экономического развития, устойчивость банковской системы, сбалансированность и полноту законодательства, и многие другие. Но наибольший интерес с точки зрения обыкновенного человека представляют собой юридические риски, так как они, во-первых, иногда приводят к оспариванию права собственности на приобретенную квартиру и, во-вторых, в большей степени поддаются контролю во время проведения сделки. Знание предыстории приобретаемой квартиры является необходимым для того, чтобы принять решение о ее приобретении. При этом нужно учитывать, что гражданское законодательство устанавливает 10-летний срок исковой давности для заключенных сделок. Не зная исторических особенностей приобретаемого жилья, вы, возможно, запускаете часовой механизм мины замедленного действия.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

Было бы, наверное, излишним описывать и без того известную ситуацию в государстве. Положение в экономике, проблемы правового поля, социальные бури - страна переживает это всё не первый год. Сама модель построения сегодняшнего общества представляет собой систему неразрывной связи экономики и права.

Стратегической целью государственной политики в сфере недвижимости и ее правового регулирования является обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовая защита этих интересов.

Основными результатами реализации государственной политики, на мой взгляд, должны стать:

-          вовлечение в гражданский оборот земли и иной недвижимости;

-          обеспечение государственной защиты прав на недвижимость и баланса интересов субъектов правоотношений;

-          становление и развитие системы ипотечного кредитования и привлечение инвестиций под обеспечение недвижимостью;

-          функционирование эффективной системы правового регулирования рынка недвижимости.

Также необходимо обеспечить правовую возможность гражданского оборота единых объектов недвижимости и защитить права покупателей при приобретении недвижимости в случае, когда строение расположено на государственной или муниципальной земле, путем:

• законодательного требования к продавцу (дарителю, иному отчуждающему имущество лицу, залогодателю) перед актом продажи (иного отчуждения, залога) реализовать свое право на получение в собственность участка под зданием, строением, предприятием;

• отмены неоправданных ограничений на гражданский  оборот земельных участков. Следует отказаться от "дозволительного порядка" оборота земельных участков (например, п. З ст. 129 ГК РФ) и иных объектов недвижимости, определив, что оборот разрешён во всех случаях, кроме прямо установленных федеральным законом. Это необходимо для того, чтобы собственники недвижимости могли реализовать свои права на имущество, в том числе на распоряжение им, получение действительной цены имущества, которая может быть выявлена только при возможности его свободной купли-продажи.

Необходимо сформировать систему установления и гарантирования прав на объекты недвижимости путем:

• законодательного закрепления единства кадастрового учёта, в который должен входить учёт земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости как физических объектов.

Зафиксировать права и обязанности кадастровых органов и граждан в связи с кадастровым учётом, обеспечить публичность сведений кадастра недвижимости. Кадастровый учёт единых объектов недвижимости на территории муниципального образования или иной установленной юрисдикции должен осуществлять один орган, который ведет учёт и земельного участка, и здания, помещений и иных объектов недвижимости (лес, участки недр, обособленные водные объекты и пр.).

• обеспечения гарантии надёжности регистрации прав на недвижимость, доверия к записям Единого государственного реестра прав, а в перспективе – переход к принципу полной защиты государством имущественных прав добросовестного приобретателя.

• определения содержания прав по использованию и развитию недвижимости.

Необходимо установить, сделать общеизвестными и защитить от произвольного изменения со стороны властей права владельцев недвижимости на её использование и строительное изменение. Необходимо правовое зонирование территории, в рамках которого правила обращения с земельным участком заранее определены местным законодательным актом, а не сиюминутным решением очередного аппаратчика. Администрациям не нужно, чтобы правила владения земельными участками были известны заранее, они хотят иметь полный контроль над оборотом и использованием участков и менять правила этого контроля сколь угодно часто.
           Усовершенствовать гражданское законодательство о недвижимости. Сделать единым гражданское законодательство о недвижимости, отразив особенности недвижимого имущества, отличающие его от движимого имущества.

Внести изменения в земельное законодательство, исключающее его противоречие нормам гражданского законодательства по вопросам недвижимости. Подготовить законопроекты и внести изменения в существующее законодательство относительно определения земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка.

Ввести и определить необходимые новые правовые понятия, включая категории ограниченных вещных прав, к которым, в частности, следует отнести все "вторичные" вещные права (в том числе, права собственника строения на участок, находящийся в собственности иного лица, сервитуты).

Список литературы.

1. Белобанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика, 1996.
2. Белобанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика, 1998.

3.       Бунич А. Приватизация - новый порядок // Экономика и жизнь. 1997. №29. - С.14.

4. Бунич А. Приватизация - переход от количества к качеству // Экономика и жизнь. 1997. №3.
   - С. 11.
5. Вацковский Ю. Сделки с приватизированными квартирами // Право и экономика. 1994. №21.
6. Головин Ю. Земля – как предмет залога. // Рос. Юстиция. 1997. №2.
7. Гражданское право. // Под ред. Суханова Е.А. – М.: Бек, 1993.
8. Гражданское право. Учебник ч.1 // Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М. 1997.
9. Грачёв И.Д. Закон об ипотеке: Проблемы и перспективы // Юридический мир. 1998. №2.
10. Гумаров И. Незавершённое строительство // Хозяйство и право. 1997. №10.
11. Ерофеев Б.В. Земельное право: Учебник  // Отв. Ред. Г.В. Чебуков. – М.: Нов. Юрист, 1998.
12. Жариков Ю.Г. , Масевич М.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование.- М.: БЕК, 1998.
13. Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. 1998. №6.

14.   Иванова Н.Р. Споры о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения. // Адвокат. 1999. № 9.

15. Исрафилов М. Форма сделок по приватизации жилья // Российская юстиция. 1998. № 8.
16. Казанцев В. Виды прав граждан на землю по Российскому Законодательству // Хозяйство и право. 1998. №7.
17. Калашникова А.Е. Сделки с жилыми помещениями. – М. 1999.

18. Комментарий к ГК РФ ч.1 //  Под ред. Садикова О.Н. – М. 1995.

19. Комментарий части первой Гражданский Кодекс Российской Федерации для предпринимателей. Под ред. В. Кузнецова и Т. Брагинской. - М. 1996.

20. Куликов А.Д. Понятия, краткая история происхождения и развития института залога // Юридический мир. 1998. № 9-10.
21. Матвеев Ю.В. Экономико-правовые проблемы приватизации в РФ. // АТВШМ. 1998. №4.
22. Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека // Российская юстиция. 1998. №11.
23. Павлодарский Е. Залог и ипотека // Хозяйство и право. 1997. №2.
24. Плешанова О. Закладная – новый вид ценной бумаги // Российская юстиция. 1998. №5.
25. Плешанова О. Объекты ипотеки // Российская юстиция. 1998. №10.
26. Попов М.В. О документах, удостоверяющих права на земельные участки. // Хозяйство и право. 1998. №6.
27. Поповкин Н.А. Залог. История возникновения и развитие залоговых правоотношений // Юрист. 1997. №3.

28.   Постатейный комментарий к Федеральному закону “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. –М. 1999.

29. Редин М. Приватизация коммунальных квартир // Законность. 1997. №4. - С.4.
30. Романенко Н. Сделки с жилплощадью // Закон. 1993. №8. - С.5.
31. Рубанов А. Залог и банковский счёт. Его реализация в банковском кредитовании // Хозяйство и право. 1997. №9.
32. Сапожников М.В. Залог как способ обеспечения обязательств // Юридический мир. 1997. № 1.
33. Сауль С. Как приватизировать коммунальную квартиру // Российская юстиция. 1997. № 4.
34. Свириденко О. Правовое регулирование недвижимого имущества // Хозяйство и право. 1997. № 7.

35.   Сделки с недвижимостью – оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. – М. 2000.

36.   Сергеев В.И. Регистрация прав на недвижимое имущество // Право и экономика. 1999. № 12.

37. Скловский К. Залог, арест имущества, иск, как способы обеспечения прав кредитора // Российская юстиция. 1997. №2.