Сделки с недвижимостью

В-третьих, стороны свободны в заключении и выборе условий  договора, они могут заключить  договор, предусмотренный законом  или иными правовыми актами, или  договор, хотя и не предусмотренный  законодательством, но ему не противоречащий.

В-четвертых, важное значение имеет деление сделок на действительные и недействительные (ничтожные и оспоримые). Оспоримая сделка является недействительной в силу признания ее таковой судом. Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее недействительности судом. Решая вопрос о действительности сделки, суды исходят из того, приступали ли стороны (сторона) к исполнению сделки или нет. Если стороны не приступали к ее исполнению, исключается возможность признания такой сделки действительной.

2.2. Незаконные операции с жильем.

Несмотря на то, что приемы мошенничества при совершении сделок с жильем могут быть самыми разнообразными, нередко весьма неожиданными и сложными, все-таки в большинстве своем  они стереотипны и осуществляются путем обмана граждан или злоупотребления  их доверием.

Рассмотрим самые распространенные, по существу типовые, варианты мошенничества при заключении жилищных сделок, которые наносят немалый материальный и моральный ущерб гражданам, вступающим с учетом своих интересов в договорные отношения на рынке жилья.

Одним из способов обмана является продажа квартиры лицом, который  не является ее собственником. Чаще всего  это делают члены семьи собственника, другие лица, проживающие в квартире собственника, наниматели приватизированных  жилых помещений.

В этом случае документы  на квартиру могут быть либо подделаны, либо изготовлены с использованием похищенных подлинников. Незаконные операции с продажей квартир происходят чаще всего, когда жилье оказывается  во временном пользовании мошенника, например, сдано им по договору аренды. Использование фальшивых документов - один из самых опасных способов, наносящий добросовестному участнику сделки значительный финансовый ущерб, если он приобретает квартиру по изготовленным на нее фальшивым документам. При этом не имеет значения, первичные это документы (свидетельство о собственности, полученное при приватизации жилья) или вторичные (договор купли-продажи, дарения или генеральная доверенность). В первом случае может быть использован как дубликат, так и поддельное свидетельство о собственности, изготовленное на цветном ксероксе.

Действия, предпринимаемые во избежание обмана:

• Паспорт следует проверить в милиции на идентичность с учетной карточкой. Добросовестный продавец не будет возражать против этой процедуры, лжепродавец немедленно исчезнет.
• Фальшивые документы, необходимые для продажи квартиры, могут быть использованы как ее собственником, так и нанимателем, если жилье не приватизировано, например, для обмена жилыми помещениями. Это происходит в тех случаях, когда квартира юридически не очищена для совершения сделки купли-продажи (сохраняют право на жилье временно отсутствующие граждане, либо есть не согласные на продажу или приватизацию, либо нет решения органов опеки и попечительства в отношении несовершеннолетних и т.п.). Нередко на подлог идет один из разведенных супругов, который, являясь сособственником, единолично продает квартиру без ведома бывшего супруга.

Поэтому при возникновении  сомнений стоит выяснить все самым  скрупулезным образом - от проверки на достоверность документов в органах, которые их выдали, до получения  самими потенциальными покупателями выписки  из домовой книги.

На практике нередко возникают  споры, когда наниматель (бывший арендатор) пытается доказать, что между ним  и собственником был заключен не договор коммерческого найма, а договор купли-продажи жилья. При этом он не желает покидать жилое  помещение, продолжая им пользоваться. Тогда суд, руководствуясь требованиями закона, разрешает этот спор в зависимости  от того, прошел ли договор купли-продажи  жилого дома или квартиры государственную регистрацию, поскольку только после совершения этого акта у приобретателя возникает право собственности (ст.164, 223, 558 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Нередки случаи продажи жилья  одновременно нескольким покупателям. В этом случае у продавца имеется  несколько экземпляров поддельных свидетельств о собственности на жилище, договоров купли-продажи  и других документов. Деньги продавец получает с двух и более покупателей, а собственником квартиры становится тот, кто раньше зарегистрирует этот договор.

Предотвратить эти махинации  можно. Поскольку сделка считается  заключенной только после ее государственной  регистрации, покупатель вправе настаивать на окончательной передаче денег  по договору только после прохождения  этой процедуры.

Аналогичные ситуации происходят и со сдачей квартир внаем. Наниматель, без ведома собственника жилья, сдает его по более высоким ценам другим лицам, и нередко сразу нескольким "поднанимателям". Получив с них плату за много месяцев вперед, аферист обычно исчезает. Превентивная мера против такого способа надувательства может быть, видимо, только одна - плату за проживание производить не в момент заключения договора поднайма, а лишь после фактического занятия жилого помещения. Но и в этом случае нет сто процентной гарантии, что поднаниматель застрахован от обмана.

Сдача внаем приватизированных  квартир стала делом высокодоходным, но одновременно довольно рискованным  для владельца жилья из-за возможности  его утраты. Специалисты в области  борьбы с правонарушениями в жилищной сфере делят аферы при найме  жилья на три вида:

1. наем как необходимое звено, ступенька для последующего отчуждения квартиры у собственника и ее продажи;
2. извлечение выгоды, но не владельцем квартиры, а нанимателем, посредством ее пересдачи другим лицам за более высокую плату;
3. захват жилья, то есть создание ситуации, когда человек не может войти в собственную квартиру, а проживающие в ней наниматели отказываются от оплаты за жилье и не намерены выезжать из квартиры. Начинается судебная тяжба, причем материальные затраты намного превышают ту выгоду, которую собственник получил от сдачи квартиры внаем.

Специалисты считают, что  пока радикальных средств защиты от аферистов просто нет. И если собственник  квартиры решил сдать квартиру внаем, он должен проявить величайшую осторожность и сдавать ее знакомым, хорошо проверенным  людям.

Чаще всего на практике незаконное отчуждение жилья происходит по следующей схеме. Подбирается квартира, которую можно выгодно продать. Собственник квартиры по договору коммерческого найма получает с нанимателя означенную в договоре сумму и передает ему право пользования, а иногда и владения этим жильем. Недобросовестный наниматель использует эти права по-своему и, как правило, в ущерб наймодателю - собственнику жилья. Чаще всего такой наниматель находит подставное лицо, от имени которого будет продаваться квартира на подделанные на него документы как на собственника квартиры. Лица, занимающиеся нелегальным квартирным бизнесом, обеспечивают такую технику подделки документов, что даже специалист не всегда может отличить их от подлинника. Эта группа аферистов располагает коллекциями печатей на паспортах, договорах, нотариальных документах, выписках из финансово-лицевых счетов и т.п. Афера легализуется после приватизации квартиры на фиктивного владельца и государственной регистрации. Наконец, квартира продается, а мошенник, получив деньги, скрывается. Собственник квартиры узнает о продаже своего жилья лишь через какое-то время. И здесь ему предстоит трудный путь доказательства допущенного мошенничества с продажей его квартиры. Но даже тогда, когда будет доказан факт мошенничества, перед судом встает вопрос о правах добросовестного покупателя, который чаще всего уже не имеет другого жилого помещения, куда бы он мог переселиться. В итоге судом принимается компромиссное решение: собственником жилого помещения признается его первоначальный владелец, лица, поселившиеся в этом жилье, получают право пользования этим помещением или статус нанимателей.

Хотя закон достаточно четко регламентирует взаимоотношения  собственника жилого помещения и  нанимателя этого помещения по договору коммерческого найма, на практике возникает  немало осложнений по исполнению договора и, прежде всего, по его расторжению  в предусмотренных законом случаях  и выселению нанимателя.

Например, согласно ст.687 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. Казалось бы, ясно, наниматель, не выплачивающий в течение установленного законом или договором срока обусловленную сумму, подлежит выселению из жилого помещения совместно с проживающими с ним гражданами. Но далее закон вводит такой механизм расторжения договора найма по требованию наймодателя, что ставит собственника в крайне затруднительное положение. Той же статьей Кодекса предусматривается, что по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений (в данном случае по оплате жилья), послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенные им нарушения или не примет все необходимые меры для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более одного года. Легко представить себе ту незавидную ситуацию, в которой может оказаться собственник жилого помещения после сдачи его внаем. Суд учитывает интересы той и другой стороны. Но если нанимателю и его семье негде жить и нечем платить, суд может использовать в полном объеме предоставленные ему законом права по защите жилищных интересов нанимателя. А собственник жилого помещения, как правило, ухудшая свои жилищные условия в расчете на определенное вознаграждение за счет сдачи жилья внаем, в результате ничего не получает. Более того, на нем остается обязанность оплаты расходов по содержанию сданного внаем жилья и коммунальных услуг. Словом, сдача жилья внаем всегда является для его обладателя рискованным мероприятием.