Сделки с недвижимостью

В зависимости от юридической  направленности различают:

• предварительные договоры, содержащие обязательство заключить в будущем договор на условиях, предусмотренных предварительным договором;
• основные договоры;
• дополнительные (акцессорные) сделки.

Сделки бывают срочными и  бессрочными.

• В бессрочных сделках не определяется ни момент вступления в действие, ни момент ее прекращения. Такая сделка немедленно вступает в силу.
• Сделки, в которых определен либо момент вступления сделки в действие, либо момент ее прекращения, либо оба указанных момента, называются срочными.

Срок, определенный сторонами  как момент возникновения прав и  обязанностей по сделке, называется отлагательным.

Если сделка вступает в  силу немедленно, а стороны обусловили срок, когда должна прекратиться, такой  срок называется отменительным.

Особенность срочных сделок в том, что наступление срока  обязательно должно произойти.

В случаях, когда возникновение  прав и обязанностей по сделке приурочено к наступлению события, относительно которого неизвестно, наступит оно  или нет, сделки называют условными¹⁴.

Среди других сделок договор  выделяется тем, что представляет собой  соглашение двух и более лиц, то есть совпадение двух и более встречных  волеизъявлений. При заключении сделки договор выполняет следующие  функции:

• юридически закрепляет отношения между участниками сделки, придавая им характер обязательств, выполнение которых защищено законом;
• определяет порядок, способы и последовательность совершения действий партнерами;
• предусматривает способы обеспечения обязательств¹⁵.

Согласно принципу свободы  договора, который является одним  из основных принципов не только обязательственного права, но и гражданского права в  целом, стороны свободны в заключении и выборе условий договора. Они  могут заключить договор, предусмотренный  законом или иными правовыми  актами, договор, содержащий элементы различных договоров (смешанный  договор), или договор, хотя и не предусмотренный  законодательством, но ему не противоречащий.

Важным элементом договора является его содержание, то есть совокупность содержащихся в нем условий. Сторонами  должно быть достигнуто соглашение по всем существенным условиям заключаемого договора: по его предмету, по условиям, прямо названным в законе в  качестве существенных и необходимых  для данного вида договора, по условиям, на которых настаивает одна из сторон договора.

Так, в отношении предмета в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на земельном участке, либо в составе  другого недвижимого имущества. При продаже земельного участка  необходимо указывать его местоположение, категорию земли, площадь участка, цели использования. При продаже  зданий, сооружений, жилых и нежилых  помещений указывается их наименование, назначение, площадь, этажность и  другие параметры, а также их расположение на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче считается не  несогласованным сторонами, а договор продажи недвижимости – незаключенным (ст. 554 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Так Конкурсный управляющий  закрытым акционерным обществом "Центр  художественного проектирования" обратился в Арбитражный суд  города Москвы с иском к закрытому  акционерному обществу "Магазин "Медведь" о признании незаключенным договора купли - продажи нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: Москва, ул. Бауманская, д. 44, стр. 1.

В обоснование иска истец  сослался на то, что сторонами не были согласованы существенные условия  договора. В частности, договор не содержит данных, позволяющих определенно  установить расположение помещения  в составе недвижимого имущества, а также условия о порядке, сроках и размерах платежей.

Президиум считает, что протест  подлежит удовлетворению по следующим основаниям:

По договору купли - продажи  от 29.08.96, нотариально удостоверенному 29.08.96, ЗАО "Центр художественного  проектирования" продало ЗАО "Магазин "Медведь" упомянутое нежилое  помещение.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении искового требования, суд апелляционной  инстанции сослался на то, что в  пункте 1 договора указан адрес объекта, то есть определено расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

Однако данный вывод нельзя признать законным и обоснованным.

Статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.

Между тем договор от 29.08.96 не содержит сведений о том, какие  конкретно площади в здании являются предметом купли - продажи.

Косвенные обстоятельства, на которые сослался суд апелляционной  инстанции (приобретение истцом этих же площадей у ТОО "Крокуль" по договору купли - продажи от 27.01.94, фактическое  пользование ими истцом, отсутствие у него других площадей в здании, а также наличие акта приема - передачи и свидетельства на право  собственности), не являются доказательством  соблюдения сторонами требований, установленных  в статье 554 Гражданского кодекса  Российской Федерации о конкретном указании в договоре его предмета.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному  выводу об отсутствии в договоре существенных условий и правомерно удовлетворил иск ЗАО "Центр художественного  проектирования", признав договор  купли - продажи от 29.08.96 незаключенным.¹³